Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/718288 / HA ZA 22-436
Vonnis van 8 februari 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAESAREA HOLDING B.V.,
gevestigd te Bovenkarspel,
eiseres,
advocaat mr. S. Yadegari te Zaandam,
tegen
de naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Caesarea en de Bank worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 mei 2022 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 26 oktober 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 januari 2023 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Caesarea bezit in Amsterdam twee panden op het adres [adres 1] en [adres 2] (hierna: de [locatie] ) en een pand op het adres [adres 3] (hierna: de [adres 3] ). Caesarea heeft de [locatie] en [adres 3] gefinancierd met leningen bij de Bank.
2.2.
In 2013 heeft de Bank een kredietfaciliteit verstrekt aan Caesarea. Op 28 juni 2017 is deze kredietfaciliteit gewijzigd en uitgebreid door verstrekking van een lening van € 4.500.000 met een looptijd van 1 juli 2017 tot 1 juli 2027 tegen een debetrente van 2.11% per jaar, onder rekeningnummer [nummer 1] (hierna: lening [nummer 1] ). Op 13 november 2017 is voorgaande kredietfaciliteit opnieuw gewijzigd en uitgebreid door verstrekking van een rentevastlening van € 450.000 met een looptijd van 1 december 2017 tot 1 december 2022 tegen een debetrente van 2,50%, onder rekeningnummer [nummer 2] (hierna: lening [nummer 2] ).
2.3.
Bij beide leningen ( [nummer 1] en [nummer 2] ) zijn partijen in de kredietofferte overeengekomen dat vervroegd aflossen op de lening zonder extra kosten mogelijk is aan het eind van de rentevastperiode. Verder zijn partijen overeengekomen dat Caesarea jaarlijks (lening [nummer 1] ) dan wel eens per drie jaar (lening [nummer 2] ) een taxatierapport aan de Bank verstrekt van al het onroerende goed waarop de Bank een hypothecaire inschrijving heeft en dat Caesarea jaarlijks aan de Bank kopieën verstrekt van de actuele huurcontracten van zakelijke huurders en een actueel huuroverzicht van alle huurders (zakelijk en particulier) van het gefinancierde onroerend goed.
2.4.
Op lening [nummer 1] en lening [nummer 2] zijn de Algemene Bankbepalingen en de Algemene Kredietvoorwaarden van toepassing. Artikel 10.3 van de Algemene Kredietvoorwaarden 2017 luidt als volgt:
De kredietnemer moet alle kosten betalen voor wijzigingen in de kredietfaciliteit of de zekerhedenDe kredietnemer moet alle kosten betalen voor het verwerken van wijzigingen in de kredietfaciliteit of de zekerheden. De bank informeert de kredietnemer over de hoogte van de kosten.
Artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden 2017 luidt als volgt:
Kosten bij vervroegde aflossing of aflossing na voortijdig eindigen van de lening
Als een lening eerder wordt afgelost dan in de kredietovereenkomst is afgesproken, dan moet de kredietnemer de kosten daarvan betalen. Het bedrag van de kosten bestaat uit:
- Het rentenadeel dat door de bank wordt berekend;
- De kosten op grond van artikel 10.3.
Het rentenadeel bestaat uit de contante waarde van het verschil tussen:
- de overeengekomen debetrente over het vervroegd afgeloste bedrag tot aan het einde van de rentevastperiode;
- de inkomsten te ontvangen of de bedragen te betalen door de bank door het vervroegd afgeloste bedrag tot aan het einde van de rentevastperiode uit te zetten in de interbancaire markt.
Het contant maken van het verschil zal gebeuren tegen de actuele interbancaire rente op het moment van vervroegde aflossing.
Het rentenadeel is minimaal 1% van het vervroegd afgeloste bedrag. De bank zal op verzoek van de kredietnemer een rekenvoorbeeld verstrekken. De kredietnemer heeft geen recht op eventuele rentevoordelen.
Door vervroegd af te lossen wordt de looptijd van uw lening korter, tenzij met de bank anders wordt overeengekomen. Vervroegd afgeloste bedragen mag u niet opnieuw opnemen.
2.5.
In augustus 2019 heeft de Bank haar Algemene Kredietvoorwaarden gewijzigd. Na wijziging luidt artikel 14.4 als volgt, voor zover hier van belang:
(…) Bij gehele of gedeeltelijke vervroegde aflossing tijdens de rentevastperiode, loopt de bank toekomstige rente-inkomsten mis op bedragen die de bank voor de gehele rentevastperiode heeft gereserveerd. Om deze wegvallende rente-inkomsten op te vangen zal de bank proberen het vervroegd afgeloste bedrag opnieuw uit te lenen voor de nog resterende rentevastperiode. Als de rente-inkomsten van het opnieuw uitgeleende bedrag lager zijn dan de wegvallende rente-inkomsten ontstaat een financieel nadeel voor de bank. Daarnaast moet de bank extra inspanningen leveren om het vervroegd afgeloste bedrag opnieuw uit te lenen en de vervroegde aflossing administratief af te wikkelen. Om deze redenen betaalt de kredietnemer bij gehele of gedeeltelijke vervroegde aflossing tijdens de rentevastperiode kosten aan de bank.
(...)
De kosten bij gehele of gedeeltelijke vervroegde aflossing worden als volgt berekend:
De kosten bij gehele of gedeeltelijke vervroegde aflossing worden als volgt berekend:
Eerst berekent de bank de weggevallen rente-inkomsten over het vervroegd af te lossen bedrag gedurende de resterende rentevastperiode, gebaseerd op de overeengekomen debetrente.
Dan stelt de bank het tarief vast waartegen het vervroegd af te lossen bedrag opnieuw kan worden uitgeleend voor de nog resterende rentevastperiode in de interbancaire markt. Dit tarief heet de vergelijkingsrente.
Daarna berekent de bank de rente-inkomsten van het opnieuw uitgeleende geld, gebaseerd op de vergelijkingsrente.
De kosten die de kredietnemer aan de bank betaalt zijn gelijk aan de contante waarde van het verschil tussen de wegvallende toekomstige rente-inkomsten (stap a) en de toekomstige rente-inkomsten van het opnieuw uitgeleende geld (stap c). Het contant maken gebeurt tegen de vergelijkingsrente (stap b). De kosten zijn minimaal één procent van het vervroegd afgeloste bedrag. Daarnaast betaalt de kredietnemer de kosten op grond van artikel 10.3.
(…)
2.6.
Op 12 december 2019 heeft de Bank aan Caesarea laten weten dat ze bezig was met de jaarlijkse kredietreview van Caesarea. Uit het door Caesarea aangeleverde huuroverzicht bleek dat de opzegdatum van een aantal huurovereenkomsten was verlopen en dat onduidelijk was of die waren verlengd of dat er nieuwe huurders waren. Als sprake was van leegstand dan was het netto rendement dat Caesarea behaalde niet voldoende om de rente- en aflosverplichtingen te voldoen. De Bank heeft Caesarea verzocht om per huurder aan te geven wat de status was.
2.7.
Caesarea heeft de Bank verzocht om te overwegen het reeds verstrekte krediet te verruimen zodat Caesarea renovatiewerkzaamheden kon verrichten. De Bank heeft op 20 februari 2020 aan Caesarea geschreven dat ze eerst de in het kader van de kredietrevisie verzochte informatie wenste te ontvangen en daarna in gesprek wilde treden over de kredietaanvraag. Dit omdat de verplichtingen die uit een kredietverruiming voortvloeien uit de vrije cashflow opgebracht moest worden.
2.8.
Per mail van 20 mei 2020 heeft de Bank opnieuw aan Caesarea verzocht om informatie in het kader van de kredietrevisie en om de kredietaanvraag te kunnen beoordelen.
2.9.
Per mail van 17 juni 2020 heeft Caesarea het volgende aan de Bank bericht, voor zover hier van belang:
(…) Bijgevoegd LOI betreffende verkoop registergoed [adres 3] (…).
Overeengekomen verkoopprijs € 1.525.000,= geen ontbindende voorwaarde financiering koper.
Zoals vanmiddag door mij telefonisch aangegeven zou ik (…) het volgende verzoek willen neerleggen bij de ING ten aanzien van het leveren van het registergoed vrij van hypotheek om van de verkoop opbrengst ad. € 1.525.000,=, € 1.100.000,= af te lossen aan de ING Bank N.V. op grond van onderstaande toelichting:
Lening nummer [nummer 2]
Huidig bekend saldo € 395.625
Aflossen in zijn geheel per 13 juli 2020.
Aflossen in zijn geheel per 13 juli 2020.
Lening nummer [nummer 1]
Lening deel I hoofdsom € 2.250.000,= huidig bekend saldo € 1.612.550,=;
Lening deel II hoofdsom € 2.250.000,= huidig bekend saldo € 2.250.000,= in zijn geheel aflossen in 2027;
Op lening deel I aflossen per 13 juli 2020 € 704.375,= (…)
Het is de intentie (…) om de positie bij de ING Bank N.V. op een duurzame wijze af te bouwen. (…)
2.10.
Op 7 juli 2020 heeft Caesarea het getekende koopcontract van de [adres 3] naar de Bank gemaild en gevraagd of het verzoek tot aflossing op de leningen doorgang kon vinden in verband met het gedeeltelijke royement van de [adres 3] .
2.11.
In juli en augustus 2020 heeft Caesarea de verzochte informatie voor de kredietrevisie en de kredietaanvraag naar de Bank verstuurd.
2.12.
Per mail van 4 september 2020 heeft de Bank het volgende aan Caesarea bericht, voor zover hier van belang:
(…) Inmiddels is het voorgelegde royementsverzoek voor vrijgave [adres 3] beoordeeld en wenst ING de volledige verkoopopbrengst, na aftrek van kosten vroegtijdige aflossing, aan te wenden voor verlaging van de uitstaande leningen. Gelijk met royementsverzoek heeft ook de periodieke (en vertraagde) kredietrevisie plaatsgevonden. Concreet betekent dit het volgende:
- De kosten voor vroegtijdige aflossing komen conform de algemene bepaling kredietverlening artikel 10.3 en 14.4 tot stand. Op basis van deze uitgangspunten zouden de kosten EUR 168.140,- bedragen (…) ING is bereid een korting op deze kosten te verlenen van EUR 68.140,-.
- Van de verkoopopbrengst [adres 3] ad EUR 1.525.448,- wordt EUR 100.00,- aangewend voor betaling kosten vroegtijdige aflossing. Restant saldo 1.425.488,- wordt gebruikt voor aflossing van de leningen van Caesarea Holding BV. Te weten lening nummer [nummer 2] ad EUR 390.000 en EUR 1.035.575 voor lening nummer [nummer 1] waarmee de bulletaflossing per 1-8-2027 voor dit lening nummer met eenzelfde bedrag wordt verlaagd.
- Door de leegstand, en hiermee tekort aan operationele cashflow om aan de rente en aflossingen te kunnen voldoen, en daarnaast het achterstallig onderhoud, waarbij blijkt dat er onvoldoende middelen aanwezig zijn om noodzakelijke renovatie werkzaamheden uit te laten voeren, wordt Caesarea Holding BV door ING op de watchlist geplaatst. (…) Om deze reden dient er een plan van aanpak opgesteld te worden voor de voorliggende periode. (…)
2.13.
Caesarea heeft de Bank verzocht om uitleg waarom er kosten voor het vroegtijdig aflossen van de lening in rekening zijn gebracht. De Bank heeft Caesarea gewezen op artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden. Caesarea heeft op 14 september 2020 de Wijzigingen in de kredietfaciliteit ondertekend waarin staat dat de kosten van vervroegde aflossing (van lening [nummer 2] ) € 100.000,- bedragen.
2.14.
Op 14 oktober 2020 heeft Caesarea telefonisch bij de Bank geïnformeerd naar de kosten van vervroegde aflossing als lening [nummer 1] geheel zou worden afgelost.
2.15.
Per mail van 20 januari 2021 heeft Caesarea het volgende aan de Bank bericht, voor zover hier van belang:
(…) Bij reguliere looptijd van de lening okt 2020 tot en met aug 2027 heeft Caesarea Holding B.V. als rente last: € 305.826,= (…).
De door jou telefonisch opgegeven boete rente op het moment van aflossen nov 2020 bedroeg: € 325.000,=.
Het kan niet zo zijn dat de boete rente hoger is dan het op reguliere wijze betalen van rente en aflossing. Mede verwijzend naar de algemene kredietvoorwaarden die hiervoor door de ING van toepassing zijn verklaard.
Daarnaast heb ik reeds ook telefonisch aangegeven dat Caesarea Holding B.V. het registergoed [locatie] op dit moment actief aan het verkopen is. (…)
Alles is er op gericht om de huisbankier tijdig te voldoen en bij onderhoud en renovaties geen gebruik te maken van financiering door de bank. De verkoopopbrengst vanuit Parijs voorziet hierin en indien de [locatie] verkocht gaat worden zal na onderhandelingen over de te betalen boeterente aan de ING Bank N.V. er geen informatieverplichting meer zijn omdat de Caesarea Holding B.V. dan vrij is van financiering van de ING Bank N.V. (…)
Het beleid van Caesarea Holding B.V. is er op gericht de positie bij ING Bank N.V. op voor haar kortst mogelijke termijn af te bouwen naar nihil. (…)
Het beleid van Caesarea Holding B.V. is er op gericht de positie bij ING Bank N.V. op voor haar kortst mogelijke termijn af te bouwen naar nihil. (…)
2.16.
Op 9 augustus 2021 heeft Caesarea de [locatie] verkocht. De Bank heeft berekend hoe hoog de kosten vervroegde aflossing zijn als per 20 augustus 2021 alles zou worden afgelost: € 249.803,41.
2.17.
Per mail van 5 oktober 2021 heeft de Bank aan Caesarea uitleg gegeven over de totstandkoming van de vergelijkingsrente en de kosten van vervroegde aflossing.
2.18.
Op 19 oktober 2021 heeft de Bank een aflosnota naar de notaris verstuurd waarin ze verklaart bereid te zijn om haar hypotheekrecht op de [locatie] op te zeggen bij gehele aflossing van lening [nummer 1] en tegen vergoeding van de kosten van vervroegde aflossing van € 185.797,30. ING heeft op de door haar berekende kosten vervroegde aflossing van € 230.797,30 een korting van € 45.000,- toegepast.
2.19.
Per mail van 25 november 2021 heeft de Bank aan Caesarea uitleg gegeven over de vergelijkingsrente in het algemeen.
2.20.
De volgende dag heeft Caesarea per mail aan de Bank geschreven dat de Bank bij het tekenen van de kredietofferte voor lening [nummer 1] de manier van berekenen van de kosten van vervroegde aflossing niet heeft toegelicht. Als de Bank dat wel had gedaan, dan was Caesarea naar ABN AMRO bank uitgeweken omdat vooraf al bekend was dat Caesarea vervroegd wilde aflossen.
2.21.
Bij brief van 16 mei 2022 heeft (de advocaat van) Caesarea de Bank gesommeerd om € 204.803 ( [locatie] ) en € 100.00 ( [adres 3] ) aan Caesarea te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Caesarea vordert, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat (primair) artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden 2017 wordt vernietigd althans (subsidiair) het deel dat de Bank zelf berekent wordt vernietigd, en (primair en subsidiair) bepaalt dat de Bank niet heeft gehandeld volgens de bepalingen van de Algemene Kredietvoorwaarde 2019, maar dat wel had moeten doen, en
voor recht verklaart dat de bepaling op grond waarvan de Bank een minimale vergoeding van 1% over het vervroegd af te lossen bedrag kan vorderen (primair) wordt vernietigd en (subsidiair) gematigd, en
de Bank veroordeelt tot betaling van € 304.803 aan hoofdsom, te vermeerderen met rente, en
de Bank veroordeelt tot betaling van buitenrechtelijke incassokosten en de proceskosten, te vermeerderen rente.
3.2.
Caesarea legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de Bank haar heeft gedwongen tot verkoop van de [adres 3] en [locatie] waardoor Caesarea lening [nummer 1] en lening [nummer 2] vervroegd moest aflossen en de Bank vervolgens op grond van artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden de kosten van de vervroegde aflossing in rekening heeft gebracht, zijnde € 100.000 voor de [adres 3] en € 204.803 voor de [locatie] (€ 249.803 (zie 2.16) minus € 45.000 korting). De Bank heeft ten onrechte deze kosten bij Caesarea in rekening gebracht, omdat de Bank Caesarea niet (duidelijk) heeft geïnformeerd over de (berekening van de) kosten bij voortijdige aflossing van de leningen en haar verplichting uit artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden 2019 om te proberen de leningen opnieuw uit te lenen om zo de wegvallende rente-inkomsten op te vangen niet is nagekomen. Met betaling van de kosten van de vervroegde aflossing heeft Caesarea onverschuldigd betaald aan de Bank, dan wel is de Bank ongerechtvaardigd verrijkt. Als Caesarea bekend was geweest met deze werkwijze van de Bank – niet proberen de lening opnieuw uit te lenen maar de kosten van de vervroegde aflossing in rekening brengen – dan had Caesarea een lening bij een andere bank afgesloten. Tot slot is toepassing van artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zodat dit artikel moet worden vernietigd dan wel de hoogte van de kosten moeten worden gematigd.
3.3.
De Bank voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van Caesarea in haar vorderingen dan wel het afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van Caesarea in de proces- en nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Onverschuldigde betaling en ongerechtvaardigde verrijking
4.1.
Caesarea komt geen geslaagd beroep toe op onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking. De Bank heeft terecht aangevoerd dat er een rechtsgrond was voor de betaling van de kosten door Caesarea, zodat geen sprake kan zijn van onverschuldigde betaling. Partijen zijn immers in de kredietofferte en Algemene Kredietvoorwaarden overeengekomen dat de kredietnemer (Caesarea) in geval van voortijdige terugbetaling van lening [nummer 1] en lening [nummer 2] de kosten van de vervroegde aflossing aan de Bank moet voldoen. Evenmin is sprake van een verrijking van de Bank die ongerechtvaardigd is. Een verrijking is namelijk niet ongerechtvaardigd als die haar grondslag vindt in een overeenkomst tussen de verrijkte en de verarmde, zoals hier. Caesarea heeft er nog op gewezen dat de Bank feitelijk geen renteopbrengsten is misgelopen omdat de koper van de [locatie] ter financiering van het pand ook weer een lening bij de Bank heeft afgesloten en daarover rente betaalt. Die omstandigheid verandert niets aan de grondslag van de betaling door Caesarea, dus dit punt kan Caesarea niet helpen. Onduidelijk is verder hoe de Bank ten koste van Caesarea is verrijkt door de rente die de koper van de [locatie] aan de Bank betaalt. Deze rentebetaling vindt zijn grondslag in een geldleningsoverkomst gesloten tussen de koper van de [locatie] en de Bank en zonder nadere toelichting valt niet in te zien hoe Caesarea daardoor is verarmd. Voor zover Caesarea iets anders heeft bedoeld te stellen, heeft ze haar betoog onvoldoende onderbouwd.
Artikel 14.4 en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid
4.2.
Caesarea stelt dat artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en daarom moet worden vernietigd dan wel de hoogte van de kosten van de vervroegde aflossing moet worden gematigd. Caesarea heeft hiertoe aangevoerd dat de Bank haar onvoldoende heeft geïnformeerd over de (berekening van de) kosten bij voortijdige aflossing, haar heeft gedwongen tot verkoop van de [adres 3] en feitelijk investeert in vastgoed zonder de risico’s daarvan te dragen.
4.2.1.
In dit geval is sprake van het verstrekken van een lening aan een zakelijke cliënt, niet een consument. Van een zakelijke cliënt zoals Caesarea mag worden verwacht dat deze de kredietofferte en artikel 14.4 van de Algemene Kredietovereenkomst 2017 uit zichzelf leest. In artikel 14.4 staat dat de cliënt kosten moet betalen bij vervroegde aflossing, en ook hoe deze worden berekend. In de kredietofferte zelf staat dat vervroegd aflossen zonder extra kosten mogelijk is aan het eind van de rentevastperiode. Hieruit had voor Caesarea duidelijk moeten zijn dat er wel kosten zijn verbonden aan vervroegd aflossen. Indien Caesarea bij de uitbreiding van lening [nummer 1] en [nummer 2] in de veronderstelling verkeerde dat ze ondanks artikel 14.4 bij de verkoop van de [adres 3] en [locatie] boetevrij haar leningen kon aflossen, had het op haar weg gelegen om de juistheid van deze veronderstelling te verifiëren bij de Bank. Dat heeft Caesarea niet gedaan. Het in rekening brengen van boeterente bij vervroegd aflossen is bovendien niet ongebruikelijk. Ook gaat het hier niet om een complex product met bijzondere risico’s, dus de Bank was niet gehouden om extra te wijzen op de bepalingen over de kosten bij voortijdige aflossing. De slotsom is dan ook dat de Bank Caesarea op dit punt voldoende heeft geïnformeerd bij het aangaan van de overeenkomst.
Ook had voor Caesarea duidelijk moeten zijn op welke manier de Bank de kosten bij vervroegde aflossing berekent. In artikel 14.4 staat – kort gezegd – dat het gaat om het verschil tussen de overeengekomen rente en de actuele interbancaire rente. In 2019 is dat artikel aangepast, maar niet inhoudelijk veranderd. In het nieuwe artikel 14.4 staat uitgebreider uitgelegd hoe de kosten worden berekend. Caesarea stelt dat zij ervan uitging dat de Bank de uitgeleende bedragen zou oormerken en zou proberen om onder zo gelijk mogelijke voorwaarden opnieuw uit te lenen, waarna Caesarea alleen het concrete verschil zou moeten betalen. Dat standpunt is niet realistisch en volgt ook niet uit artikel 14.4 omdat daarin staat dat de overeengekomen rente wordt vergeleken met de
interbancairerente. Dat is de rente die banken onderling rekenen. Caesarea mocht dus verwachten dat de Bank de kosten van de vervroegde aflossing bij haar in rekening zou brengen en dat die kosten op een abstracte wijze werden berekend.
interbancairerente. Dat is de rente die banken onderling rekenen. Caesarea mocht dus verwachten dat de Bank de kosten van de vervroegde aflossing bij haar in rekening zou brengen en dat die kosten op een abstracte wijze werden berekend.
4.2.2.
Los van het punt dat Caesarea het niet eens is met de wijze van berekenen in het algemeen, klaagt zij ook dat het haar nog steeds niet duidelijk is hoe de kosten vervroegde aflossing voor beide leningen zijn berekend. De rechtbank stelt vast dat de Bank wel degelijk aan Caesarea heeft uitgelegd hoe de kosten zijn berekend, specifiek het vaststellen van de vergelijkingsrente, onder andere op 5 oktober 2021 en 25 november 2021. Daarmee heeft de Bank gedaan wat zij moest doen.
4.2.3.
Caesarea stelt dat de Bank haar door het plaatsen op de watchlist heeft gedwongen tot het verkopen van de [adres 3] en vervolgens tot het voortijdig aflossen van de leningen. De rechtbank volgt haar hierin niet. De feitelijke gang van zaken zoals die zich in de tijd hebben voorgedaan zijn anders dan Caesarea stelt. Caesarea heeft de Bank verzocht om uitbreiding van haar lening om renovatiewerkzaamheden aan haar pand(en) uit te voeren. De Bank heeft zich bereid getoond hierover in gesprek te treden, maar niet voordat Caesarea het eerder verzochte recente huuroverzicht had aangeleverd, zodat de Bank haar kredietrevisie over Caesarea kon afmaken. Op 17 juni 2020 heeft Caesarea aan de Bank laten weten dat ze de [adres 3] had verkocht en dat ze met de verkoopopbrengst lening [nummer 2] in zijn geheel en lening [nummer 1] gedeeltelijk wenste af te lossen, waarbij het de intentie van Caesarea was om haar positie bij de Bank af te bouwen. Pas daarna - nadat Caesarea om royement had gevraagd - heeft de Bank op 4 september 2020 Caesarea geïnformeerd dat Caesarea op de watchlist was geplaatst. Op basis van dit chronologische feitelijk verloop stelt de rechtbank vast dat Caesarea niet alleen op eigen initiatief heeft besloten tot het verkopen van de [adres 3] , maar ook dat het haar bedoeling was om de verkoopopbrengst te gebruiken voor het aflossen van de leningen. Hetzelfde geldt voor de [locatie] : Caesarea uit op 20 januari 2021 haar onvrede over de kosten van het geheel aflossen van lening [nummer 1] , maar in diezelfde mail schrijft zij dat zij van plan is de [locatie] te verkopen en dat haar beleid erop gericht is om haar positie bij de Bank “
op voor haar kortst mogelijke termijn af te bouwen naar nihil”. Het standpunt van Caesarea dat de Bank haar heeft gedwongen tot verkoop en vervolgens tot het vroegtijdig aflossen van de leningen klopt dus niet.
op voor haar kortst mogelijke termijn af te bouwen naar nihil”. Het standpunt van Caesarea dat de Bank haar heeft gedwongen tot verkoop en vervolgens tot het vroegtijdig aflossen van de leningen klopt dus niet.
4.2.4.
Caesarea stelt dat de Bank feitelijk investeert in vastgoed zonder de risico’s daarvan te dragen. Volgens Caesarea hanteert de Bank een verborgen werkwijze waarbij ze - als een van de weinig kredietverstrekkers aan vastgoedondernemers - de potentiële kredietnemer lokt met een lage rente, vervolgens de kredietnemer op de watchlist zet waarmee ze de kredietnemer feitelijk dwingt tot het verkopen van het vastgoed voor het eindigen van de rentevastperiode, zodat ze kosten van vervroegde aflossing in rekening kan brengen bij de kredietnemer. Op deze manier investeert de Bank indirect in vastgoed en wordt het investeringsrisico afgewenteld op de kredietnemer. Deze werkwijze is in België aan banden gelegd, omdat een bank daar hooguit zes maanden boeterente in rekening mag brengen. Caesarea bepleit dat de laakbare werkwijze van de Bank ook in Nederland gesanctioneerd wordt. De rechtbank volgt Caesarea niet. Er is geen sprake van een verborgen werkwijze. De Algemene Kredietvoorwaarden beschrijft de werkwijze van de Bank en daarvan is de Bank niet afgeweken. Verder is in de vorige alinea (4.2.3) reeds vastgesteld dat Caesarea al vóór plaatsing op de wachtlist wilde overgaan tot verkoop van de [adres 3] en dat het haar eigen plan was om haar positie bij de Bank geheel af te bouwen. De Bank heeft Caesarea dus niet gedwongen tot verkoop. Het is ook niet onredelijk dat de Bank haar gemis aan rente-inkomsten als gevolg van voortijdige aflossing beoogt te compenseren, zolang dat maar duidelijk is bij het aangaan van de overeenkomst. En dat was zo. De stelling van Caesarea dat de werkwijze van de Bank laakbaar is, wordt dus niet gevolgd. De regelgeving in andere landen kan Caesarea in dit verband niet helpen. Bovendien is het de eigen keuze van een vastgoedondernemer of hij een kredietrelatie met de Bank aangaat of dat hij anderszins aan zijn financiën komt voor de aankoop van vastgoed.
4.3.
Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat toepassing van artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden, met andere woorden de kosten van de vervroegde aflossing, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Caesarea heeft nog aangevoerd dat de kosten moeten worden gematigd omdat de Bank geen schade heeft geleden. De [locatie] is namelijk aan een bedrijf verkocht dat de koop heeft gefinancierd met een lening bij deze Bank, dus de Bank krijgt weer rente-inkomsten. De rechtbank gaat aan dit standpunt voorbij. De Bank mist rente-inkomsten van Caesarea door de vervroegde aflossing van de leningen door Caesarea. Die geleende bedragen worden niet één op één (geoormerkt) opnieuw uitgezet in de vastgoedmarkt. De rente die de Bank ontvangt van de nieuwe kopers van [locatie] is een vergoeding voor het beschikbaar stellen van de lening en het risico dat de Bank daarbij loopt ten opzichte van de nieuwe koper. Dat de aankoop van de Keizergracht is gefinancierd bij dezelfde bank als waarbij Caesarea bankierde berust op toeval en betekent niet dat de Bank de abstracte berekening voor Caesarea moet aanpassen. De Bank heeft verder uit eigen beweging de bedragen gematigd met € 68.140 (zie 2.12) en € 45.000 (zie 2.18) en de rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat de nu nog in rekening gebrachte bedragen voor Caesarea als professionele vastgoedbelegger tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden.
Dwaling
4.4.
Tot slot doet Caesarea een beroep op dwaling. Ze stelt dat de Bank heeft verzwegen dat ze nooit de inspanning levert om de lening elders opnieuw uit te lenen om zo het rentenadeel op te vangen. Bij een juiste voorstelling van zaken had Caesarea geen lening bij de Bank afgesloten. De rechtbank verwerpt het beroep op dwaling onder verwijzing naar 4.2.1. Caesarea was goed geïnformeerd op het moment dat zij de leningen aanging.
Slotsom en proceskosten
4.5.
De slotsom is dat geen sprake is van onverschuldigde betaling door Caesarea of onrechtvaardige verrijking van de Bank. Evenmin is artikel 14.4 van de Algemene Kredietvoorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zodat geen sprake kan zijn van vernietiging van dit artikel of het matigen van de kosten van de vervroegde aflossing. Tot slot komt Caesarea geen beroep toe op dwaling. Dit betekent dat de vorderingen van Caesarea worden afgewezen.
4.6.
Caesarea zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Bank worden begroot op:
- griffierecht 5.737,00
- salaris advocaat
5.290,00(2,0 punten × tarief € 2.645,00)
5.290,00(2,0 punten × tarief € 2.645,00)
Totaal € 11.027,00
4.7.
De nakosten worden begroot en toegewezen op de wijze als hierna onder de beslissing is vermeld.
5.5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Caesarea in de proceskosten, aan de zijde van de Bank tot op heden begroot op € 11.027,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Caesarea in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Caesarea niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. S.P.F. Sneeboer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.