Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/6337
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 2.491.000,-.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 mei 2023.
Eiser was aanwezig, vergezeld door [persoon] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door [naam] (taxateur).
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning. De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 329 m² en het kavel is ongeveer 476 m². De woning is voorzien van een carport en een dakterras van ongeveer 37 m².
2. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.910.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van dat standpunt een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 2.491.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , die alle in Amsterdam staan.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2]
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsmethode is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die ook aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat. De WOZ-waarde moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld los van de WOZ-waarde in een vorig belastingjaar. Voor zover eiser dan ook heeft gewezen op de lagere WOZ-waarde van de woning in het vorige belastingjaar overweegt de rechtbank dat daaraan geen betekenis toekomt.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen dan in bezwaar. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. Anders dan eiser heeft betoogd, is het enkele feit dat de heffingsambtenaar in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten heeft gebruikt op zichzelf geen reden om het beroep gegrond te verklaren. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat onder meer de woning [adres 5] als vergelijkingsobject is komen te vervallen, omdat dit object onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. Eisers beroepsgronden gericht tegen [adres 5] behoeven dan ook geen verdere bespreking.
10. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar gezien de relevante kenmerken van die vergelijkingsobjecten op het 'overzicht taxatiewaarden' bij het taxatierapport. Eiser heeft dit ook niet betwist. De heffingsambtenaar mocht zich dus baseren op de vergelijkingsobjecten om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. Vervolgens is van belang of de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen die er zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport aan de verschillen uiting gegeven. Van de vergelijkingsobjecten zijn de ligging, de kwaliteit en het onderhoud als 'gemiddeld' aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft van eisers woning de ligging en de kwaliteit als 'goed' aangemerkt en het onderhoud als 'gemiddeld'.
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, gezien de bouw van het Bajeskwartier in de nabije omgeving van de woning. De bouw en de daaruit voortkomende overlast maakt eisers woonomgeving op het moment erg onaantrekkelijk.
13. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de overlast van bouwactiviteiten in dit geval niet zo waardedrukkend is dat deze tot een lagere WOZ-waarde leidt. Dit, omdat deze overlast van tijdelijke aard is en niet gebleken is dat de overlast voor eiser aanzienlijk lang zal duren. Daarnaast vindt de ontwikkeling van het Bajeskwartier op enige afstand van de woning plaats. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat een potentiële koper zijn bod door de gestelde overlast zal laten beïnvloeden. Verder heeft de taxateur voor de kwalificatie van de ligging van de woning als 'goed' op zitting onder verwijzing naar het taxatierapport erop gewezen dat in de directe nabijheid van eisers woning een vrijstaand park zal worden aangelegd. Eiser heeft dat niet bestreden. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt mogen stellen dat de aanleg van een park die kwalificatie voor de ligging rechtvaardigt. Dat het volgens eiser nog zo lang kan duren voordat het park is aangelegd dat potentiële kopers zich daardoor laten beïnvloeden, is niet aannemelijk gemaakt.
14. Op zitting heeft de taxateur verder toegelicht dat de kwaliteit van de woning als 'goed' is gekwalificeerd, omdat de woning recenter is gebouwd dan de vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt dit standpunt. Dat sprake zou zijn van een mindere kwaliteit en dat de heffingsambtenaar dan ook een lagere kwalificatie had moeten geven, is door eiser op zitting gesteld maar niet onderbouwd.
Conclusie
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.S. Man, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.