Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10545719 KK EXPL 23-351
vonnis van: 25 juli 2023
fno.: 58984
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. K.M.E. Ritzen
t e g e n
de besloten vennootschap
BeauFin B.V.in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de onder bewind gestelde goederen van
[naam 1]
BeauFin B.V.in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de onder bewind gestelde goederen van
[naam 1]
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: BeauFin
gemachtigde: mr. M. Heikens
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 12 juni 2023 met producties heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023. Namens Eigen Haard zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. Namens BeauFin is verschenen [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. Tevens zijn verschenen [naam 1] en zijn hulpverlener [naam 5] . Partijen zijn gehoord en hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Eigen Haard verhuurt met ingang van 21 augustus 2013 aan [naam 1] de woning aan de [adres] , tegen betaling van een huurprijs van laatstelijk € 589,84 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
“1. Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. (…)
7. De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn (…) Als huurder in strijd handelt met deze bepaling (…) Per direct wordt een juridische procedure tot ontbinding van het huurcontract opgestart.
12. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijke toestemming heeft gegeven.”
1.2.
Op 11 november 2019 zijn de goederen van [naam 1] onder bewind gesteld en is BeauFin benoemd tot bewindvoerder.
1.3.
Op 19 maart 2023 is door de politie in de slaapkamer van het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen met 95 hennepplanten en zes aangesloten en acht niet aangesloten assimilatielampen.
1.4.
Op 13 april 2023 heeft er op het kantoor van Eigen Haard een gesprek plaatsgevonden met [naam 1] . Tijdens dat gesprek heeft [naam 1] verklaard dat hij niets van een hennepkwekerij af wist en dat hij vier of vijf maanden in Marokko is geweest en dat een vriend met de naam [naam vriend] in het gehuurde verbleef. Pas bij terugkomst uit Marokko heeft hij de kwekerij opgemerkt en een dag later is de politie het gehuurde binnengevallen.
1.5.
Bij brief van 5 mei 2023 heeft Eigen Haard BeauFin verzocht de huur op te zeggen. Dit heeft BeauFin niet gedaan.
1.6.
Ter zitting heeft [naam 1] verklaart dat zijn eerdere verklaring niet juist is. Hij is door twee mannen onder druk gezet om de kwekerij bij hem te plaatsen in de slaapkamer. Hij heeft daaraan toegegeven, ook onder invloed van zijn verslaving en het feit dat hij relatieproblemen had.
Vordering
2. Eigen Haard vordert dat BeauFin bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld wordt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de maandelijkse huur van € 589,84 tot de datum van ontruiming, met veroordeling van BeauFin in de proceskosten.
3. Eigen Haard stelt hiertoe, kort samengevat, dat [naam 1] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde te (laten) gebruiken als illegale hennepkwekerij. Eigen Haard heeft recht op en belang bij ontruiming van het gehuurde.
Verweer
4. BeauFin voert aan dat [naam 1] nog een tweede kans moet krijgen. [naam 1] is door twee mannen onder druk gezet en zij hebben misbruik van hem gemaakt. [naam 1] kampt met een alcohol- en drugsverslaving en zit midden in een echtscheiding. [naam 1] heeft hulp nodig en daarvoor is een stabiele woonsituatie gewenst. Er zal voor [naam 1] mentorschap worden aangevraagd zodat hij op het rechte pad blijft en dit niet nog eens gebeurt. Tot slot verzoekt BeauFin, bij toewijzing van de vordering, haar een ontruimingstermijn van drie maanden te gunnen en daarnaast de proceskosten te compenseren.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van partijen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Nu het om een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding gaat, met niet gemakkelijk te herstellen gevolgen bij toewijzing, is terughoudendheid op zijn plaats. Het navolgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Eigen Haard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft en BeauFin heeft dit ook niet weersproken.
7. De gevorderde ontruiming moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het betreft een huurovereenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding - welke alleen in een bodemprocedure kan worden gevorderd - gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
8. Vaststaat dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen met 95 planten en 14 assimilatielampen, terwijl in de algemene voorwaarden een expliciet verbod is opgenomen. [naam 1] heeft in strijd hiermee gehandeld. Daarbij komt dat het houden van een hennepkwekerij in een woonomgeving zeer ongewenst is, onder meer vanwege het brandgevaar. Bovendien kan het zorgen voor verloedering en drugs gerelateerde criminaliteit. [naam 1] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst hetgeen in beginsel een grond voor ontbinding is. [naam 1] heeft nog aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de kwekerij omdat hij niet wist wat er in zijn slaapkamer gebeurde. Dat is onwaarschijnlijk, nu hij zelf ook in de tweekamerwoning woonde, maar ook al zou het zo zijn, dan kan hem dat niet baten omdat hij als huurder verantwoordelijk is voor wat er in zijn woning gebeurt.
9. BeauFin beroept zich op een hiervoor bedoelde “tenzij-situatie” en heeft aangevoerd dat [naam 1] een tweede kans moet krijgen en dus dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, maar dit standpunt deelt de kantonrechter niet. De tekortkoming is ernstig. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [naam 1] , mede gelet op zijn verslavingsproblematiek, een zeer groot belang heeft bij het behoudt van zijn woning, dient dit belang te wijken voor het belang van Eigen Haard. Eigen Haard moet waken voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijken waar haar woningen gelegen zijn en zij heeft daarbij ook een zorgplicht naar omwonenden. Het kan niet van Eigen Haard worden gevergd een huurder die zich inlaat met een hennepplantage van behoorlijke omvang een tweede kans te geven, te meer omdat zij een ‘zero-tolerance’ beleid hanteert. Daarbij komt dat Eigen Haard vreest voor herhaling. BeauFin heeft daartegenover weliswaar aangevoerd dat zij voor [naam 1] mentorschap zal aanvragen, maar dat sluit niet de mogelijkheid uit dat hij nogmaals onder druk wordt gezet en hetzelfde doet. Verder weegt mee dat [naam 1] ter zitting een geheel andere verklaring heeft afgelegd dan tijdens het gesprek met Eigen Haard. Dit doet afbreuk aan de betrouwbaarheid van [naam 1] en zijn beloftes. Dat [naam 1] als gevolg hiervan aangewezen zal zijn op noodopvang is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt.
10. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Daarom wordt de vordering tot ontruiming toegewezen. Ter zitting heeft Eigen Haard verklaard open te staan voor een langere ontruimingstermijn. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] zal de kantonrechter deze vaststellen op drie maanden.
11. De vordering tot betaling van de lopende huur vanaf 1 juli 2023 tot aan de ontruiming, zal als onbetwist, worden toegewezen.
12. BeauFin zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op:
- dagvaardingskosten € 132,42
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
totaal € 789,42
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt BeauFin om het gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit vonnis met de zijnen en hetgeen zich daar zijnentwege bevindt te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt BeauFin tot betaling van € 589,84 per maand aan Eigen Haard vanaf 1 juli 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
veroordeelt BeauFin in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 789,42, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt BeauFin in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023 in tegenwoordigheid van mr. N.R.S. van Poucke, griffier.