ECLI:NL:RBAMS:2023:472

• Datum uitspraak: 17 januari 2023
• Publicatiedatum: 3 februari 2023
• Zaaknummer: C/13/725545 / KG ZA 22-968
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.H.J. Konings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Executiegeschil over dwangsommen in kort geding met betrekking tot de verkoop van een woning na relatiebreuk

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, betreft het een kort geding tussen twee ex-partners over de uitvoering van een eerdere rechterlijke uitspraak met betrekking tot de verkoop van hun gezamenlijke woning. De eiseres, die in de woning heeft verbleven, heeft de vordering ingesteld om de executie van dwangsommen te staken die aan haar waren opgelegd in een eerder arrest. De gedaagde, die de woning had verlaten, stelde dat de eiseres zich niet aan de veroordeling had gehouden door de woning niet in behoorlijke staat te houden voor bezichtigingen. De voorzieningenrechter heeft op 17 januari 2023 geoordeeld dat de eiseres wel degelijk aan de veroordeling heeft voldaan en dat er geen dwangsommen zijn verbeurd. De rechter oordeelde dat de staat van de woning, inclusief de geur van katten, niet voldoende was om te concluderen dat de eiseres in gebreke was gebleven. De vordering van de eiseres om de executie van de dwangsommen te staken werd toegewezen, terwijl de vordering van de gedaagde tot betaling van dwangsommen en achterstallige hypotheeklasten werd afgewezen. De proceskosten werden gecompenseerd, wat gebruikelijk is in geschillen tussen ex-partners.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/725545 / KG ZA 22-968 IHJK/MvG

Vonnis in kort geding van 17 januari 2023

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie bij dagvaarding van 23 november 2022 en herstelexploot van

1 december 2022,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. Th.C.J. Kaandorp te Alkmaar,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. L.A. Mulders te Purmerend.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 3 januari 2023 heeft [eiseres] de vordering toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord, en tegenvorderingen ingesteld. [eiseres] heeft de tegenvorderingen bestreden. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. Na verder debat is vonnis bepaald op 17 januari 2023.

1.2.

Ter zitting waren partijen en hun advocaten aanwezig.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben een relatie gehad en hebben een zoon, die is geboren in 2003. De dochter van partijen, die in 2000 is geboren, is in 2018 overleden.

2.2.

Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is belast met een hypotheekschuld aan Florius van € 365.000,00 en een hypotheekschuld aan Finqus van € 26.026,00.

2.3.

[gedaagde] heeft de woning in december 2020 verlaten. [eiseres] is met de zoon van partijen in de woning blijven wonen.

2.4.

[gedaagde] is een kortgedingprocedure gestart en heeft vorderingen ingesteld die ertoe strekken tot verkoop en levering van de woning aan een derde te komen. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland van 13 juli 2021 zijn die vorderingen afgewezen. Bij arrest van 22 maart 2022 van het gerechtshof Amsterdam zijn de vorderingen van [gedaagde] (deels) toegewezen. In het dictum van dat arrest staat, voor zover van belang, het volgende:

“
bepaalt dat de vrouw ervoor dient te zorgen dat de woning, tuin, ondergrond en overige toebehoren in behoorlijke staat en opgeruimd zijn op het moment dat de makelaar foto’s en een omschrijving komt maken ofwel een bezichtiging plaatsvindt, de vrouw de man in staat dient te stellen bij de bezichtiging(en) aanwezig te zijn en de vrouw de man in de gelegenheid dient te stellen om de door de makelaar noodzakelijk bevonden (onderhoud)reparaties te verrichten waarvoor de kosten bij helfte zullen worden gedragen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag tot een maximum van € 5.000,-; ”.

Het arrest is op 30 mei 2022 aan [eiseres] betekend.

2.5.

[eiseres] woont thans niet meer in de woning. De hypotheeklasten voor de maanden april, mei en juni 2022 heeft zij niet betaald.

2.6.

De door partijen ingeschakelde makelaar heeft de woning op 8 juni 2022 voor het eerst bezocht. Op of omstreeks 1 juli 2022 heeft de makelaar foto’s gemaakt van de woning ten behoeve van de verkoop.

2.7.

Op 3 augustus 2022 hebben de eerste bezichtigingen plaatsgevonden. Bij e-mail van 4 augustus 2022 heeft de makelaar naar aanleiding van een e-mail van [gedaagde] onder meer het volgende geschreven aan partijen:

“
1. Je geeft aan dat ik als makelaar ook moet registreren dat woning stinkt naar katten urine, de katten in het buitenverblijf weg moeten en de woning is beschadigd door de katten-urine. En dat ik niet heb aangegeven wat er tegen potentiële kopers over wordt verteld. Gezien de situatie die gistermiddag na de bezichtigingen ontstond was het helaas niet mogelijk om hier met jullie over in gesprek te gaan. Ik kan hier heel duidelijk en eerlijk over zijn. Ik vertel wat ik constateer en dat is dat de woning naar mijn mening onvoldoende schoongemaakt is en dat de woning erg vervuild is geraakt door de aanwezigheid van de katten. Mijn advies zou dan ook zijn om een professioneel schoonmaakbedrijf in te huren om de woning zo schoon mogelijk te laten maken. ”.

2.8.

Op 11 augustus 2022 heeft de makelaar partijen via Whatsapp als volgt bericht:

“
Zojuist de bezichtiging gehad.

De woning zag er beter dan verwacht uit. Er was duidelijk schoongemaakt. Ook leek er te zijn nagedacht over de temperatuur in de kamers, die met dit hete weer koeler waren dan verwacht. Compliment! (…) ”.

2.9.

Op 19 augustus 2022 heeft de makelaar de volgende twee Whatsappberichten gestuurd naar partijen:

“
(…) De bezichtiging ging op zich goed. Een ouder stel die handig zijn. Ze vonden het wel veel werk om het naar hun smaak te maken maar zagen potentie en baan erover nadenken. ”

“
De geur van vermoedelijk kattenurine was helaas sterker deze keer ondanks de ramen die op een kier stonden. De kijkers begonnen er zelf over.

Mocht het professioneel schoongemaakt zijn dan zou ik ze daar toch op aanspreken. Op de 2 bergingen na (trapkast en zolderkast) is alles leeg. In het kattenverblijf links achterin zag ik weer dezelfde kat. ”.

2.10.

Bij e-mail van 8 september 2022 heeft de kantoorgenoot van de advocaat van [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de voormalig advocaat van [eiseres] :

“
Cliënt heeft op 26 augustus de sleutels opgehaald bij de makelaar en is de dag erna naar de woning gegaan met een klusjesman om de werkzaamheden in kaart te brengen.

Cliënt is geschrokken van wat hij aldaar heeft aangetroffen in de woning. Met name de lekkage maar ook de enorme stank in de woning was onacceptabel.

Duidelijk werd dat uw cliënte nog heeft geprobeerd om de katten urine beneden schoon te maken. De stank van katten urine vooral beneden is niet te harden; duidelijk is dat ze vorige week geprobeerd heeft e.e.a. schoon te maken. De keukenvloer echter vooral enorm verwaarloosd waardoor kattenurine en vocht in de vloer is gaan zitten. (…)

Duidelijk is dus dat uw cliënte wel degelijk nog steeds een dwangsom verbeurt, nu zij er niet voor heeft gezorgd dat de woning, tuin en etc. in behoorlijke staat en opgeruimd zijn als er een bezichtiging plaatsvindt. (…) ”.

2.11.

Bij deurwaardersexploot van 26 oktober 2022 heeft [gedaagde] dwangsommen laten aanzeggen aan [eiseres] , omdat zij zich niet aan de veroordeling in het arrest zou hebben gehouden. In het exploot heeft [gedaagde] bevel gedaan om binnen twee dagen tot betaling van € 5.000,00 vermeerderd met kosten over te gaan, bij gebreke waarvan executiemaatregelen zullen worden getroffen.

2.12.

De woning is onder voorbehoud van financiering en van een bouwkundige keuring verkocht voor € 525.000,00, € 125.000,00 onder de vraagprijs. In het geval de koop doorgaat zal de woning op 1 februari 2023 aan de koper worden geleverd.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eiseres] vordert [gedaagde] te bevelen de executie van de dwangsommen te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] stelt hiertoe dat de woning in behoorlijke staat en opgeruimd was op het moment dat de makelaar foto’s en een omschrijving van de woning kwam maken en toen de bezichtigingen plaatsvonden. Partijen hebben van 2008 tot en met december 2020 in de woning gewoond en hebben al die tijd katten en honden gehad. Dan gaat de woning daar naar ruiken. Op een gegeven moment hadden partijen ongeveer achttien katten. De vloer is poreus en mogelijk is daar de geur van de katten ingetrokken. Schoonmaken heeft dan geen zin, omdat de geur terugkomt. De katers verbleven altijd buiten in het kattenverblijf in de tuin. Alleen de poezen mochten binnenkomen. Als [gedaagde] wilde dat de woning vrij was van kattengeur, dan had hij dat moeten vorderen bij het hof. Nadat [eiseres] in april 2022 had gehoord dat zij een huurwoning kon gaan betrekken, is zij de katten gaan herplaatsten. Eind juni 2022 is [eiseres] verhuisd naar de nieuwe huurwoning. Op het moment van de bezichtigingen waren er nog twee katers. Die verbleven in het kattenverblijf en konden de woning niet in omdat er geen kattenluik was.

Verder betreft de woning een nieuwbouwwoning, die niet volledig was afgebouwd. [eiseres] diende niet zorg te dragen voor achterstallig onderhoud. [gedaagde] wist van het achterstallig onderhoud, want hij heeft tot december 2020 in de woning gewoond.

3.3.

[gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd. [eiseres] heeft omstreeks 22 april 2022 de woning verlaten. Zij had toen nog ongeveer 30 katten voor haar freelance kattenfokkerij. [eiseres] heeft de woning onbeheerd achtergelaten en de katten konden hun gang gaan. [gedaagde] heeft vanaf juni 2022 meerdere keren aan [eiseres] gevraagd om de katten uit de woning te verwijderen, maar zij heeft hier geen gehoor aan gegeven. De foto’s van de woning die op Funda zijn geplaatst ten behoeve van de verkoop geven niet de daadwerkelijke staat van de woning weer. Deze foto’s zijn door de makelaar op een gunstig moment genomen. Niet alles is op de foto’s zichtbaar, zoals bijvoorbeeld de kattengeur in de woning. Op de foto’s is te zien dat op diverse plekken in de woning directe sporen van katten zichtbaar zijn en tevens dat de katten schade hebben aangericht in de woning. Ook is op een van de foto’s nog een kat te zien in het kattenverblijf in de tuin. Uit berichten van de makelaar blijkt dat ten tijde van de bezichtigingen de woning naar katten rook, onvoldoende was schoongemaakt en erg vervuild is geraakt door de aanwezigheid van katten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert te bepalen dat de bedragen van € 5.000,00 (aan verbeurde dwangsommen) en € 4.335,00 (aan achterstand hypotheek) in mindering strekken op het depotbedrag onder de notaris dat aan de vrouw toekomt en dat deze bedragen worden bijgeteld bij het depotbedrag onder de notaris dat aan de man toekomt, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

4.2.

[gedaagde] stelt hiertoe het volgende. De verschuldigdheid van het bedrag van € 5.000,00 aan dwangsommen volgt uit hetgeen [gedaagde] in conventie heeft aangevoerd. [eiseres] diende de hypotheeklasten van de woning in ieder geval tot 1 juli 2022 volledig te voldoen. Dit heeft zij niet gedaan en over maanden april, mei en juni 2022 is er een achterstand ontstaan van € 4.335,00. Florius en Finqus hebben uitstel van betaling verleend onder de voorwaarde dat de achterstand uit de verkoopopbrengst van de woning wordt betaald. Na betaling van dat bedrag, wordt het restant van de overwaarde tussen partijen gedeeld. Dit betekent dat [gedaagde] een regresvordering van € 4.335,00 zal krijgen op [eiseres] , die verrekend kan worden door het depotbedrag van de notaris zo te delen dat dit bedrag in mindering strekt op het aan [eiseres] uit te keren bedrag en wordt bijgeteld bij het aan [gedaagde] uit te keren bedrag.

4.3.

[eiseres] heeft als volgt verweer gevoerd. Gelet op hetgeen in conventie is aangevoerd moet de bijtelling van € 5.000,00 bij het depotbedrag onder de notaris dat aan [gedaagde] toekomt worden afgewezen. [eiseres] erkent dat de hypotheeklasten van april, mei en juni 2022 voor haar rekening komen. Voor haar nieuwe huurwoning in de vrije sector heeft [eiseres] een bedrag van vier keer de maandhuur aan borg moeten betalen. Daardoor was er simpelweg geen geld om de hypotheek te betalen. [eiseres] heeft met Florius en Finqus afgesproken dat de achterstand wordt betaald uit de verkoopopbrengst van de woning. Zoals [gedaagde] het nu heeft gevorderd, gaat de door [eiseres] te betalen achterstand in de hypotheek naar [gedaagde] . Dan betaalt [eiseres] twee keer de hypotheek. Bovendien heeft [eiseres] een vordering op [gedaagde] , omdat zij sinds zijn vertrek uit de woning de eigenaarslasten zoals de WOZ en dergelijke heeft betaald. Deze kosten komen voor gezamenlijke rekening en moeten nog tussen partijen worden verrekend.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie

5.1.

In een executiegeschil als dit, waarbij het erom gaat of dwangsommen zijn verbeurd omdat een veroordeling niet of niet voldoende zou zijn nageleefd, moeten de handelingen die zijn verricht ter uitvoering van het vonnis worden getoetst aan de inhoud van de veroordeling, zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Daarbij gaat het om het doel en de strekking van de veroordeling, waarbij die veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel. Verder moet worden bedacht dat een dwangsom is bedoeld als een dwangmiddel (prikkel) om uitvoering te geven aan een rechterlijke uitspraak en steeds in die context moet worden bezien.

5.2.

Met inachtneming van deze uitgangspunten moet de vraag worden beantwoord of [eiseres] zich heeft gehouden aan het arrest.

5.3.

De voorzieningenrechter begrijpt de veroordeling (zie 2.4) aldus dat [eiseres] moet meewerken aan de verkoop van de woning door de makelaar, in die zin dat de woning, tuin, ondergrond en overige toebehoren in
behoorlijke staat en
opgeruimd moeten zijn op het moment dat de makelaar foto’s en een omschrijving komt maken ofwel een bezichtiging plaatsvindt, met als doel om tot verkoop van de woning te komen.

5.4.

Op de foto’s van de woning die door de makelaar op Funda zijn geplaatst ziet de woning er in behoorlijke staat en opgeruimd uit. Op een aantal foto’s is te zien dat er op de zolder nog wat spullen staan van [eiseres] . De veroordeling in het arrest strekt echter niet zover dat [eiseres] de woning geheel moest ontruimen.

5.5.

Tussen partijen is in geschil of de katten de woning binnen konden gaan en/of in de woning verbleven ten tijde van het verkoopproces van de woning. Op de in het geding gebracht foto’s zijn in ieder geval geen katten in de woning te zien. Volgens [eiseres] waren er nog twee katers die verbleven in het kattenverblijf buiten, maar konden die de woning niet binnen. In de in het geding gebrachte Whatsappberichten van de makelaar staat niet dat er katten in de woning waren op het moment van de bezichtigingen. Aangenomen dat er inderdaad nog twee katers in de kattenverblijven in de tuin waren, betekent dit niet dat [eiseres] daarmee niet aan de veroordeling in het arrest heeft voldaan. Ook hiervoor geldt dat de veroordeling in het arrest niet zover strekt dat [eiseres] de tuin en/of toebehoren leeg moest maken/ontruimen.

5.6.

Ook de aanwezige kattengeur in de woning maakt niet dat [eiseres] heeft nagelaten te voldoen aan de veroordeling in het arrest. [eiseres] heeft onweersproken aangevoerd dat partijen van 2008 tot en met 2020 katten en honden hebben gehad en zij op enig moment zelfs achttien katten hadden. Uit het Whatsappbericht van de makelaar (zie 2.8) en de onder 2.10 aangehaalde e-mail van de kantoorgenoot van de advocaat van [gedaagde] blijkt dat [eiseres] haar best heeft gedaan om de kattengeur te (doen) verwijderen. Dat de geur van katten ten tijde van de bezichtigingen aanwezig was, omdat [eiseres] de katten onbeheerd in de woning heeft achtergelaten is onvoldoende vast komen te staan. Blijkbaar hangt er een geur van kattenurine in de woning, mogelijk omdat de vloer poreus is. Als [gedaagde] wilde dat de woning vrij was van de geur van katten(urine), dan had hij dat in de procedure bij het hof moeten vorderen, te meer omdat hij wist van de aanwezigheid van katten en partijen van meet af aan katten en honden in de woning hebben gehouden.

5.7.

Het doel van de veroordeling in het arrest is bereikt: de woning is onder voorbehoud verkocht. Weliswaar heeft de woning minder opgebracht dan waarop partijen hadden gehoopt, maar [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat dit te maken heeft met de bouwkundige staat waarin de woning verkeert. De woning is niet afgebouwd en heeft beschadigingen. De koper heeft daarom als ontbindende voorwaarde een bouwkundige keuring bedongen. De veroordeling in het arrest kan niet zo ruim worden opgevat dat [eiseres] eventuele beschadigingen moest herstellen en achterstallig onderhoud moest uitvoeren.

5.8.

De conclusie van bovenstaande is dat [eiseres] tot op heden heeft voldaan aan de veroordeling in het arrest en geen dwangsommen heeft verbeurd. Haar vordering [gedaagde] te bevelen de executie van de dwangsommen zoals aangezegd in het exploot van 26 oktober 2022 te staken en gestaakt te houden zal daarom worden toegewezen. Voor het opleggen van dwangsommen bestaat onvoldoende aanleiding.

5.9.

De proceskosten zullen tussen partijen worden gecompenseerd, zoals te doen gebruikelijk in geschillen tussen ex-partners.

6. De beoordeling in reconventie

6.1.

De vordering van [gedaagde] strekt feitelijk tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.

6.2.

Gelet op de beoordeling in conventie zal de vordering van de man die strekt tot betaling door de vrouw van € 5.000,00 aan dwangsommen worden afgewezen.

6.3.

[eiseres] heeft niet betwist dat zij gehouden was om de hypotheeklasten over april, mei en juni 2022 te voldoen. Zij stelt echter dat bij de verdeling van de overwaarde een en ander nog verrekend moet worden. [eiseres] heeft onbetwist aangevoerd dat zij de eigenaarslasten van de woning heeft gedragen vanaf het moment dat [gedaagde] de woning in december 2020 verliet. Partijen hebben dus over en weer vorderingen op elkaar. De verrekening daarvan moet bij eindafrekening bij de notaris gebeuren. Dit betekent dat de omvang van de geldvordering van [gedaagde] niet in voldoende mate is komen vast te staan dat deze in kort geding kan worden toegewezen.

6.4.

De vordering van [gedaagde] die strekt tot betaling door [eiseres] van een bedrag gelijk aan de achterstallige hypotheek zal dus eveneens worden afgewezen.

6.5.

De proceskosten zullen tussen partijen worden gecompenseerd, zoals te doen gebruikelijk in geschillen tussen ex-partners.

7. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

beveelt [gedaagde] de executie van de op 26 oktober 2022 aangezegde dwangsommen te staken en gestaakt te houden,

7.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.3.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

7.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.5.

weigert de gevraagde voorzieningen,

7.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023. ^[1]

Voetnoten

1. type: MvG