ECLI:NL:RBAMS:2023:4611

• Datum uitspraak: 21 juli 2023
• Publicatiedatum: 20 juli 2023
• Zaaknummer: 9933851 CV EXPL 22-7849
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: C.W. Inden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg huurovereenkomst en de bestemming van een dienstwoning in een huurovereenkomst

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, gaat het om een huurovereenkomst tussen Libra International B.V. en Brals Horeca-Exploitatie B.V. De kern van het geschil betreft de uitleg van de huurovereenkomst, specifiek de bestemming van de dienstwoning die bij de bedrijfsruimte hoort. Libra vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat Brals de dienstwoning zou hebben onderverhuurd aan een derde, wat volgens Libra een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Brals en Brals Horeca verweren zich tegen deze vorderingen en stellen dat er geen sprake is van een tekortkoming.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat Brals de huurder is van Libra en dat er geen schriftelijke indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden. De rechter oordeelt dat de bestemming van de dienstwoning niet dwingend is en dat het gebruik van de term 'dienstwoning' in de huurovereenkomst niet betekent dat Brals verplicht is deze als zodanig te gebruiken. De rechter concludeert dat Brals niet tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij het gehuurde aan Brals Horeca heeft gegeven, wat niet in strijd is met de overeenkomst. De vorderingen van Libra worden afgewezen, en Libra wordt veroordeeld in de proceskosten.

Het vonnis is uitgesproken op 21 juli 2023 door kantonrechter mr. C.W. Inden, en de proceskosten zijn aan beide partijen opgelegd. De zaak illustreert de complexiteit van huurovereenkomsten en de noodzaak van duidelijke afspraken over de bestemming en het gebruik van gehuurde panden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9933851 CV EXPL 22-7849 en

10221712 CV EXPL 22-15748

vonnis van: 21 juli 2023

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e (de zaak met nummer 9933852 CV EXPL 22-7849)

de besloten vennootschap Libra International B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Libra

gemachtigde: mr. I.E. Hofhuis

t e g e n

de besloten vennootschap Exploitatie- en Handelmaatschappij Brals B.V.

gevestigd te Alkmaar

gedaagde

nader te noemen: Brals

gemachtigde: mr. T. Hovers

e n

de besloten vennootschap Brals Horeca-Exploitatie B.V.

gevestigd te Amsterdam
gevoegde partij
nader te noemen: Brals Horeca
gemachtigde: mr. J.M.J. van der Grinten

e n i n z a k e (de zaak met nummer 10221712 CV EXPL 22-15748)

de besloten vennootschap Exploitatie- en Handelmaatschappij Brals B.V.

gevestigd te Alkmaar

eiseres in vrijwaring

gemachtigde: mr. T. Hovers

t e g en

de besloten vennootschap Brals Horeca-Exploitatie B.V.

gevestigd te Amsterdam
gedaagde in vrijwaring
gemachtigde: mr. J.M.J. van der Grinten

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesverloop blijkt uit het tussenvonnis van 17 maart 2023.

Ingevolge dit tussenvonnis heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op
30 juni 2023. Voorafgaand daaraan heeft Libra nog een akte genomen, waarbij zij tevens voorwaardelijk een eis heeft ingesteld tegen Brals Horeca.
Op de mondelinge behandeling is namens Libra mevrouw [naam 1] verschenen, met de gemachtigde. Namens Brals is de gemachtigde verschenen. Namens Brals Horeca is mevrouw [naam 2] verschenen, met de gemachtigde en diens kantoorgenoot
mr. B.M. Arnoldus. Partijen en de gemachtigden hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is 25 augustus 2023 als datum voor vonnis bepaald. Aan partijen is gevraagd of zij bezwaar hebben tegen een vroegere uitspraak. Brals-Horeca heeft zich daartegen verzet. De kantonrechter ziet in dat niet nader toegelichte verzet echter onvoldoende reden om de zaak niet eerder uit te spreken, zeker nu de eisende partij wel eerder uitspraak wil.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 1 april 1990 sloot Brals met de rechtsvoorganger van Libra een huurovereenkomst met betrekking tot het adres [adres] te Amsterdam (verder: het gehuurde). Het gehuurde omvat een bedrijfsruimte op de begane grond en een zelfstandige woonruimte op de eerste verdieping. In deze huurovereenkomst staat onder meer:
[Brals] erkent (…) te hebben gehuurd de bedrijfsruimte van het perceel [adres] met de daarbij behorende dienstwoning te Amsterdam, uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als Café / Sociëteitsruimte (…) Artikel 4 De huurder is gehouden het gehuurde in alle opzichten goed en volgens de bestemming te gebruiken en voor zover bij de bedrijfsruimte een woning aanwezig is deze van de nodige meubels te voorzien. Het is de huurder verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan. (…) (…) Artikel 19: De tweede alinea van artikel 4 is niet van toepassing hetgeen inhoud dat dit wel is toegestaan. De in de aanhef genoemde contractant blijft echter volledig verantwoordelijk en aansprakelijk tot het nakomen van de gehele overeenkomst. Dus ook het leeg opleveren bij het beëindigen van de overeenkomst. (…) Artikel 24: De dienstwoning zal per 1 mei a.s. ter beschikking van huurder komen als gevolg van een overeenkomst tussen [naam 3] en huidige bewoner (…)

1.2.

Op grond van de huurovereenkomst moest Brals een bankgarantie van 4.000 gulden stellen. Daaraan heeft zij bij aanvang van de huur voldaan.

1.3.

Met ingang van 1 juni 1991 heeft Brals het gehuurde onderverhuurd.

1.4.

In 1993 heeft Brals de exploitatie van het gehuurde overgedragen aan Brals Horeca. Vanaf dat moment betaalt Brals Horeca de huur.

1.5.

Op 13 september 1996 stuurde Libra een brief aan Brals. Daarin staat onder meer:
Hierbij delen wij u mede dat wij het door u gehuurde pand [adres] te Amsterdam aangekocht hebben. Wij verzoeken u de huur met ingang van 1 oktober a.s. (…) over te maken naar (…) Libra International B.V. (…)

1.6.

Op 24 september 1996 schreef Brals Horeca aan Libra onder meer:
Hiermede bevestigen wij de goede ontvangst van uw brief van 13 september (…) Wij maken u erop attent dat alle correspondentie gestuurd dient te worden naar ons domicilie-adres: Brals Horeca Exploitatie B.V. (…)

1.7.

Nadien heeft Libra in verschillende jaren aan Brals Horeca een brief gestuurd over verhoging van de huurprijs. In de brief uit 1998 staat onder meer:
Betreft: herziening huurprijs van de door u gehuurde ruimte [adres] (…) en in de (grotendeels gelijkluidende) brieven uit 2018 tot en met 2021 staat onder meer:
Hierbij berichten wij u dat de huurprijs van bovengenoemd object, conform het gestelde in de met u gesloten huurovereenkomst (…)

1.8.

In 2019 heeft Brals Horeca een procedure gevoerd tegen de onderhuurder van het gehuurde, omdat deze de zelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van het gehuurde had onderverhuurd aan een derde. Na deze procedure is een aanvullende overeenkomst gesloten, waarmee de onderhuurder enkel nog de bedrijfsruimte huurde. De zelfstandige woonruimte werd vanaf dat moment rechtstreeks door Brals Horeca aan een derde verhuurd.

vordering en verweer in de hoofdzaak en in vrijwaring

2. Libra vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst tussen Libra en Brals met veroordeling van Brals tot ontruiming van het gehuurde, inclusief de dienstwoning, met veroordeling van Brals in de proceskosten. Voor zover wordt geoordeeld dat Brals niet langer de huurder is, beoogt Libra haar vorderingen tegen Brals Horeca in te stellen.

3. Aan de vorderingen legt Libra ten grondslag dat in de huurovereenkomst voor de zelfstandige woonruimte als bestemming “dienstwoning” is opgenomen. Niettemin is deze woonruimte verhuurd aan een derde die niets met de in de bedrijfsruimte geëxploiteerde onderneming te maken heeft. Dat levert een tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. Daarnaast is duidelijk geworden dat Brals de exploitatie van het gehuurde aan Brals Horeca heeft overgedragen. Daarmee heeft Brals geen enkel zicht meer op het gehuurde en ook dat is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4. Brals en Brals Horeca voeren verweer tegen de vorderingen. Op hun verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

beoordeling

5. Gezien de samenhang zullen de hoofdzaak en de vrijwaringszaak hierna gezamenlijk besproken worden.

Wie is huurder?

6. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of Brals Horeca op enig moment de huurder van Libra is geworden, in plaats van Brals. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Dat wordt als volgt toegelicht.

7. Vast staat dat partijen schriftelijk geen indeplaatsstelling hebben vastgelegd. Evenmin is een procedure tot indeplaatsstelling gevoerd. Dan blijft de mogelijkheid over dat Libra er mondeling of door gedragingen blijk van heeft gegeven in te stemmen met Brals Horeca als nieuwe huurder. Die instemming blijkt echter niet uit de feiten. Over een instemming door de rechtsvoorganger van Libra is niets concreets gesteld. Libra is in 1996 eigenaar geworden van het gehuurde en zij heeft toen Brals als huurder aangeschreven. Daarop was het weliswaar Brals Horeca die liet weten dat correspondentie voortaan aan haar gericht moest worden, maar dat is iets anders dan dat zij zich als huurder presenteerde. Evengoed kon Libra Brals Horeca op basis van het bericht beschouwen als tussenpersoon of beheerder namens Brals. In ieder geval blijkt niet dat Libra heeft ingestemd met Brals Horeca als huurder. Het enige dat daar een aanwijzing voor zou kunnen zijn is de jaarlijkse brief over huurverhoging, maar alleen al omdat Brals Horeca zelf had laten weten dat correspondentie aan haar gericht moest worden is dat onvoldoende om instemming met een nieuwe huurder aan te nemen. Dat in de brieven wordt gesproken over het “door u gehuurde” leidt niet tot een ander oordeel, omdat hier duidelijk sprake is van standaardbrieven, dat is door Brals en Brals Horeca ook niet weersproken. Die brieven zullen dus niet worden aangepast aan de situatie waarin sprake is van een tussenpersoon.

8. Dit betekent dat Brals de huurder is van Libra.

Is Brals tekortgeschoten?

9. Vervolgens is de vraag of Brals tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.

10. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een tekortkoming ten aanzien van de bestemming van het gehuurde.

11. De afspraak in de huurovereenkomst over de bestemming kan niet kan worden beoordeeld op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de afspraken in de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de gemaakte afspraak redelijkerwijs zo worden uitgelegd dat een bedrijfsruimte werd verhuurd die uitsluitend als Café/sociëteitsruimte mocht worden gebruikt, met een daarbij behorende dienstwoning. Een dwingende bestemming voor die dienstwoning volgt niet uit de tekst van de overeenkomst en omstandigheden waaruit volgt dat partijen dit over en weer wel zo hebben bedoeld zijn gesteld noch gebleken. Het enkele gebruik van de term “dienstwoning” bij de beschrijving van het gehuurde brengt nog niet mee dat de huurder verplicht is deze dienstwoning als zodanig te gebruiken.

12. Nu het Brals verder is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven of onder te verhuren, heeft zij niet gehandeld in strijd met de huurovereenkomst door het gehuurde in gebruik te geven aan Brals Horeca. De rechtspraak van de Hoge Raad waar Libra op dit punt naar heeft verwezen kan haar niet baten, omdat het in die zaken ging om ingebruikgeving respectievelijk onderverhuur zonder instemming van de verhuurder. Dat Brals Horeca de zelfstandige woonruimte vervolgens aan een derde heeft verhuurd leidt evenmin tot een tekortkoming aan de zijde van Brals, dat dit in strijd is met de huurovereenkomst is ook niet toegelicht. Dit alles neemt niet weg dat Brals verantwoordelijk blijft voor nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder die bij een toekomstig einde van de huur.

13. Brals heeft niet weersproken dat de bij aanvang van de huurovereenkomst afgegeven bankgarantie op enig moment niet meer op haar naam was gesteld. Daarmee was sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze is echter van onvoldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. Om te beginnen was de bankgarantie ook niet ten gunste van Libra gesteld, maar ten gunste van de vorige verhuurder. De bankgarantie behoefde dus sowieso aanpassing en ook Libra heeft daar niet op aangedrongen. Hier komt bij dat Libra onvoldoende heeft weersproken dat Brals inmiddels weer een bankgarantie heeft gesteld. Tenslotte is het bedrag van de bankgarantie naar verhouding beperkt.

14. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Libra zullen worden afgewezen. De vraag of Libra vorderingen tegen gevoegde partij Brals Horeca kan instellen behoeft niet beantwoord te worden, nu de aan die vorderingen gestelde voorwaarde niet is vervuld.

15. De aan de vorderingen in vrijwaring verbonden voorwaarden zijn niet vervuld, zodat de vorderingen in vrijwaring zullen worden afgewezen. Brals Horeca zal in de proceskosten worden veroordeeld.

16. Nu Libra in het ongelijk wordt gesteld, zal Libra in de hoofdzaak in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

in de hoofdzaak:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Libra in de proceskosten, aan de zijde van Brals tot op heden begroot op € 1.058,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Libra in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde;

in de vrijwaring:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Brals in de proceskosten, aan de zijde van Brals Horeca tot op heden begroot op € 1.058,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Brals in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.