Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/717044 / HA ZA 22-356
Vonnis van 1 februari 2023
in de zaak van
[eiseres] .,
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [bedrijf] ,
advocaat: mr. J. de Jong van Lier te Enschede,
tegen
1.COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
te Amsterdam,
2.
RABO GROEN BANK B.V.,
2.
RABO GROEN BANK B.V.,
te Utrecht,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: Rabobank c.s.,
advocaat: mr. R.M. Vermaire te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 14 februari 2022,
- herstelexploot van 26 april 2022, en de ter rolzitting overgelegde producties,
- conclusie van antwoord teven eis in reconventie met producties,
- conclusie van antwoord in reconventie met producties,
- het tussenvonnis van 19 oktober 2022,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2022, en de daarin genoemde nadere productie, en
- de brief van Rabobank c.s. in reactie op het proces-verbaal.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2022, en de daarin genoemde nadere productie, en
- de brief van Rabobank c.s. in reactie op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De ouders van de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) waren in 2001 eigenaar van een boerenbedrijf aan de [adres] (Gemeente [gemeente] ) en eigenaar van de daarbij behorende boerderij, bestaande uit een woonhuis, landbouwgronden en bijgebouwen.
2.2.
Bij akte van 21 november 2001 hebben de ouders van [naam 1] tot zekerheid van verschillende financieringen een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van (rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s. tot een maximumbedrag van € 4.050.000 op (delen van) dertien percelen grond, als volgt omschreven in de hypotheekakte, hierna te noemen de Percelen:
“1. De boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond,
erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [adres]
, gemeente [gemeente] , kadastraal bekend: [kadastergegevens]
, tezamen groot drieëntwintig hectaren
en vierenveertig centiaren, zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig
aren van het perceel [perceel 1] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een
akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van
het perceel [perceel 2] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op
heden verleden voor mij, notaris. (...)
2. Percelen grond, gelegen alsvoren, kadastraal bekend [kadastergegevens]
, tezamen groot acht hectaren zesennegentig aren en
drieënzestig centiaren.”
2.3.
In de hypotheekakte is een huur/pachtbeding opgenomen dat luidt als volgt:
“
Huurbeding:
Huurbeding:
Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd of verpacht of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gaan gebruiken, en mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen worden bedongen of aanvaard, en mag het recht op huur- of pachtpenningen niet worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.”
2.4.
In de hypotheekakte hebben de ouders van [naam 1] verklaard dat het onderpand (de Percelen) niet aan een derde is verhuurd of krachtens enige andere titel in gebruik is gegeven en uitsluitend zal worden gebruikt voor eigen gebruik.
2.5.
De hypotheekakte is op 23 november 2001 ingeschreven bij het kadaster.
2.6.
Op 28 maart 2002 zijn de Percelen, zonder medeweten of toestemming van Rabobank c.s., overgedragen aan [naam 1] die sindsdien eigenaar van de Percelen is. Het hypotheekrecht is sindsdien dus een derdenhypotheekrecht.
2.7.
Sinds 2005 wordt tussen Rabobank c.s. en de ouders van [naam 1] geprocedeerd over onder meer de vordering van Rabobank c.s. waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd.
2.8.
Het [bedrijf] is op 23 januari 2015 opgericht door [naam 1] en mevrouw [naam 2] , beide statutair bestuurder van het [bedrijf] . [naam 1] heeft zijn eenmanszaak in 2015 ingebracht in het [bedrijf] . Daarbij is een akte gemaakt van een pachtovereenkomst tussen [naam 1] als verpachter en het [bedrijf] als pachter die volgens het [bedrijf] een voortzetting is van een pacht die in 2001 overeengekomen werd.
2.9.
Bij brief van 3 mei 2019 heeft Rabobank c.s. de lopende financiering met de ouders van [naam 1] opgezegd met een opzegtermijn van 3 maanden. Binnen deze termijn heeft geen betaling aan Rabobank c.s. plaatsgevonden waarna Rabobank c.s. de executie van onder meer het hypotheekrecht heeft aangekondigd. Dit heeft geleid tot meerdere procedures tussen de ouders en/of [naam 1] enerzijds en Rabobank c.s. anderzijds. [1] In de zaak 716891 / HA ZA 22-343, waarin [naam 1] als eisende partij optreedt en waarvan de mondelinge behandeling eveneens op 8 november 2022 plaatsvond voor dezelfde kamer van deze rechtbank, wordt vandaag ook vonnis gewezen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Het [bedrijf] vordert
(i) een verklaring voor recht dat Rabobank c.s. niet een hypotheekrecht heeft op de Percelen dat kan worden tegengeworpen aan de pachtrechten van het [bedrijf] , en
(ii) Rabobank c.s. te veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, tot vergoeding van alle schade, nader op te maken bij staat, die het [bedrijf] leidt doordat Rabobank c.s. niet voldoet aan de in de kop van de dagvaarding vermelde sommatie [2] ,
met hoofdelijke veroordeling van Rabobank c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Rabobank c.s. voert verweer. Rabobank c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van het [bedrijf] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van het [bedrijf] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van het [bedrijf] in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Rabobank c.s. vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met aanvulling van de weggevallen woorden zoals Rabobank c.s. ter zitting heeft toegelicht, een verklaring voor recht dat Rabobank c.s. het pachtbeding met betrekking tot alle in de hypotheekakte van 21 november 2001 genoemde Percelen kan inroepen jegens het [bedrijf] , met veroordeling van het [bedrijf] in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.5.
Het [bedrijf] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Rabobank c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Rabobank c.s. in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
inleiding
4.1.
Het gaat in dit geschil om de vraag of het [bedrijf] rechten kan ontlenen aan haar positie als pachter ten opzichte van de Rabobank c.s. als hypotheekhouder. Als dit het geval is, komen de vorderingen in conventie voor toewijzing in aanmerking. Zo niet, dan ligt de vordering in reconventie voor toewijzing gereed. Daarmee is sprake van spiegelbeeldige vorderingen en daarom worden conventie en reconventie gezamenlijk besproken.
‘geen belang’ verweer
4.2.
Het ‘geen belang’ verweer van Rabobank c.s. wordt gepasseerd. Rabobank c.s. heeft aangevoerd dat op een deel van de Percelen geen hypotheekrecht meer rust omdat zij dit heeft doorgehaald (wat het [bedrijf] overigens betwist), na daartoe te zijn veroordeeld, maar of dat na het door Rabobank c.s. ingesteld hoger beroep zo blijft, kon zij niet bevestigen. Ten aanzien van de overige Percelen is nog geen executieveiling aangezegd, maar of dat zo blijft, is ook niet vast komen te staan. Beide redenen maken dat het [bedrijf] voldoende rechtens te respecteren belang heeft helderheid te krijgen over haar positie als pachter ten opzichte van Rabobank c.s.
de vordering in conventie
4.3.
Het [bedrijf] heeft aan haar eerste vordering ten grondslag gelegd (i) dat op het moment dat het hypotheekrecht werd gevestigd de Percelen al verpacht waren door de moeder van [naam 1] aan [naam 1] en dat die overeenkomst naar de kern genomen is voortgezet door het [bedrijf] en nog voortduurt. Daarmee is sprake van ‘anterieure pacht’ in de zin van artikel 7:361 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) op grond waarvan bij verkoop van de Percelen de verplichtingen van de verpachter overgaan op de koper. Als alternatieve en zelfstandige grond heeft het [bedrijf] daarnaast gesteld (ii) dat de pachtcondities niet bezwarender zijn dan de pachtcondities ten tijde van de vestiging van het hypotheekrecht. Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW Pro, laatste zin, maakt het in dat geval niet uit als er tussentijds een periode is geweest dat geen sprake was van pacht.
4.4.
Beide gronden kunnen niet tot toewijzing van deze vordering leiden. Daartoe geldt het volgende. Daarbij wordt veronderstellenderwijs tot uitgangspunt genomen dat op 23 november 2001, de dag dat het hypotheekrecht tot stand kwam, sprake was van een pachtovereenkomst. Het [bedrijf] heeft dat gesteld maar Rabobank c.s. heeft dat betwist. Uit de beoordeling hierna volgt dat het antwoord op deze vraag in het midden kan blijven.
(i) anterieure pacht
4.5.
Tussen partijen staat vast dat de Percelen op 28 maart 2002 in eigendom zijn overgedragen aan [naam 1] . Dit betekent dat, als er op dat moment sprake was van een pachtovereenkomst, deze overeenkomst door vermenging teniet is gegaan (vgl. artikel 6:161 BW Pro). Immers, [naam 1] was toen pachter en werd daarnaast eigenaar. Dit betekent dat van anterieure pacht die thans nog doorloopt geen sprake kan zijn.
4.6.
Het [bedrijf] heeft nog aangevoerd dat geen sprake is van vermenging, omdat [naam 1] het boerenbedrijf voerde als eenmanszaak en hij de Percelen in fiscale zin privé hield. Daarmee zouden beide posities ‘fiscaal en administratief’ in stand gebleven zijn waarbij de eenmanszaak de verschuldigde tegenprestatie overboekte op de privé-rekening van [naam 1] . Dit argument kan het [bedrijf] niet baten. Dat fiscaal gezien aan betalingen tussen een eenmanszaak en privé bepaalde gevolgen worden verbonden laat onverlet dat civielrechtelijk een eenmanszaak geen apart rechtssubject is en geen eigen rechten en plichten kan hebben. Dit betekent dat van een pachtovereenkomst geen sprake meer kan zijn als de positie van pachter en eigenaar samenvallen. Dat de Hoge Raad bij een vennootschap onder firma een afgescheiden vermogen erkent, zoals het [bedrijf] heeft aangevoerd, maakt dit niet anders nu dat niet betekent dat sprake is van een rechtssubject met eigen rechten en plichten.
(ii) artikel 3:264 lid 4 BW Pro
4.7.
Artikel 3:264 lid 4 BW Pro luidt als volgt:
“Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden."
4.8.
Aldus bepaalt deze regeling dat een huurbeding de eigenaar niet beperkt in zijn mogelijkheden tot verhuur als (i) reeds sprake was van verhuur ten tijde van het vestigen van het hypotheekrecht en (ii) de huidige voorwaarden niet bezwarender zijn dan toen.
4.9.
De voorvraag is evenwel of artikel 3:264 lid 4 BW Pro van toepassing is bij pacht. Dat is niet het geval. In artikel 3:264 lid 4 BW Pro wordt uitsluitend gesproken over ‘huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte’. Dit in tegenstelling tot andere leden van artikel 3:264 BW Pro, bijvoorbeeld lid 1 (‘te verhuren of te verpachten’) en lid 7 (‘huurder of pachter’). Bij nadere bestudering van het gehele artikel lijkt op basis van de gekozen formulering geen andere conclusie mogelijk dan dat de wetgever steeds bewust een onderscheid gemaakt heeft tussen (verschillende soorten) huur en pacht: zo ziet lid 1 op huur en pacht, lid 3 op pacht, lid 4 op huur van woon- en bedrijfsruimte, lid 5 op huur van woonruimte, lid 6 op huur en lid 7 op huur en pacht. Dat de wetgever ‘vergeten heeft’ pacht op te nemen in lid 4 blijkt nergens uit, en ook ter zitting heeft het [bedrijf] desgevraagd geen andere, overtuigende redenering kunnen geven die tot een andere uitkomst leidt.
4.10.
Het vorenstaande betekent dat 3:264 lid 4 niet van toepassing is bij pacht, waar het in dit geschil om gaat. Daarom kan in het midden blijven of de huidige pachtvoorwaarden bezwarender zijn dan tijdens de vestiging van het hypotheekrecht.
afronding en proceskosten conventie
4.11.
De eerste vordering in conventie wordt afgewezen. Datzelfde geldt voor de tweede vordering in conventie, die ervan uitgaat dat Rabobank c.s. ten onrechte een beroep op het huurbeding heeft gedaan in aanloop naar de executieveiling. Uit het vorenstaande volgt immers dat Rabobank c.s. dat wel mocht doen. De overige stellingen van het [bedrijf] , waaronder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Rabobank c.s. zich op het huurbeding beroept en dat Rabobank c.s. [naam 1] als jonge ondernemer steeds begeleidde, leiden niet tot een andere uitkomst. Daarbij geldt dat het [bedrijf] vanwege de persoonlijke betrokkenheid van [naam 1] (eigenaar van de Percelen) met kennis van de inhoud van de hypotheekakte wist dan wel behoorde te weten dat de Percelen belast waren met een hypotheekrecht en dat in de hypotheekakte een huurbeding is opgenomen. Verder geldt dat Rabobank c.s. haar hypotheekrecht kan uitoefenen als aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan. Dat zij daarbij misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt is niet gesteld, en ook niet gebleken.
4.12.
Het [bedrijf] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Rabobank c.s. als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.196,00
(2,00 punten × € 598,00)
Totaal
€
1.872,00
4.13.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
de verklaring voor recht in reconventie
4.14.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Rabobank c.s. zich terecht op het huurbeding mag beroepen ten opzichte van het [bedrijf] . Dit betekent dat de vordering in reconventie wordt toegewezen. Van argumenten die niet hiervoor reeds aan de orde zijn geweest is en die verdere bespreking behoeven is niet gebleken.
4.15.
Het [bedrijf] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Rabobank c.s. vastgesteld op € 598,00 (2,00 punten × factor 0,5 × € 598,00).
4.16.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van het [bedrijf] af,
5.2.
veroordeelt het [bedrijf] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.872,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt het [bedrijf] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 135,50 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 45,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als het [bedrijf] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat Rabobank c.s. het pachtbeding met betrekking tot alle in de hypotheekakte van 21 november 2001 genoemde percelen kan inroepen jegens het [bedrijf] ,
5.6.
veroordeelt het [bedrijf] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
veroordeelt het [bedrijf] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 135,50 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 45,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als het [bedrijf] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden,
en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.8.
verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.6 en 5.7 dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, mr. R.H.C. van Harmelen en mr. J.G. Molenaar en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023.