ECLI:NL:RBAMS:2023:3828

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/722190 / HA ZA 22-676

Vonnis van 10 mei 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

T EN L SPORTS B.V.,

gevestigd te Groningen,

eiseres in conventie,

gedaagde in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. J. Douwes,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

REMBRANDT PROPCO I B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. H.J. Hagemans.

Partijen worden hierna T&L en Rembrandt genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 23 augustus 2022;
de conclusie van antwoord in conventie en voorwaardelijke eis in reconventie

van 16 november 2022;

de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van 28 december 2022
het tussenvonnis van 25 januari 2023; en
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 maart 2023 en de daarin

genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Voetbal Company B.V. (destijds genaamd Football Temple B.V.) (hierna: Voetbal Company) was gespecialiseerd in de verkoop van diverse voetbalproducten.

2.2.

Rembrandt verhuurde de [adres] (hierna: de Bedrijfsruimte) aan Voetbal Company.

2.3.

Op 29 november 2019 heeft T&L de activa van Voetbal Company gekocht, daaronder begrepen de bedrijfsinventaris, de voorraden in de winkel en de handelsnaam Football Temple. T&L heeft de onderneming in de Bedrijfsruimte voortgezet onder de handelsnaam Football Temple.

2.4.

Op 28 december 2019 heeft T&L Rembrandt per e-mail verzocht om een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst. Rembrandt en T&L hebben hierna hierover gesproken.

2.5.

Op 24 april 2020 is het faillissement van Voetbal Company uitgesproken door de rechtbank Noord-Holland.

2.6.

Op 5 juni 2020 heeft Rembrandt per brief aan de curator van Voetbal Company de huurovereenkomst van de Bedrijfsruimte met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden opgezegd. Rembrandt gaf aan dat zij Voetbal Company nog steeds als haar huurder zag, omdat er geen indeplaatsstelling had plaatsgevonden. Ook verzocht Rembrandt de curator om ervoor te zorgen dat het gebruik van de Bedrijfsruimte door T&L op de kortst mogelijke termijn zou worden beëindigd.

2.7.

Op 9 juni 2020 heeft Rembrandt T&L per brief gesommeerd om binnen vijf dagen de Bedrijfsruimte te ontruimen. Daarnaast gaf Rembrandt aan dat als T&L geen uitvoering zou geven aan de sommatie Rembrandt zich genoodzaakt zag zonder nadere aankondiging T&L in rechte te betrekken en in een kortgedingprocedure ontruiming te vorderen. T&L werd in dat geval verzocht om binnen de gestelde termijn haar verhinderdata voor de komende zes weken te sturen.

2.8.

Aangezien een indeplaatsstelling vanwege het faillissement van Voetbal Company niet meer mogelijk was, zijn Rembrandt en T&L vervolgens in gesprek gegaan over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor de Bedrijfsruimte. Op 24 juni 2020 heeft de makelaar van Rembrandt aan T&L per e-mail een huurvoorstel gedaan voor de Bedrijfsruimte van € 180.000,- per jaar.

2.9.

Op 10 juli 2020 heeft de heer Tatliocioglu, middellijk bestuurder van T&L, (hierna: Tatliocioglu) de makelaar van Rembrandt gemaild dat hij het aanbod om een huurovereenkomst aan te gaan herriep. Daarnaast mailde hij het volgende:

“
Bij mijn weten heb ik de gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur tot en met deze maand betaald. Dat geeft de eigenaar de tijd om in zee te gaan met een van de gegadigden die u zei dat er waren. In verband daarmee ben ik ook bereid om de maand augustus te blijven. Graag kom ik met u tot een afspraak voor de oplevering.”

2.10.

Op 16 juli 2020 heeft Rembrandt T&L per brief gesommeerd om binnen vijf dagen de Bedrijfsruimte te ontruimen. Als reden hiervoor noemde Rembrandt dat Tatliocioglu het aanbod had herroepen en dat T&L daardoor zonder recht of titel in de Bedrijfsruimte verbleef. Daarnaast gaf Rembrandt aan dat als T&L geen uitvoering zou geven aan de sommatie dat Rembrandt zich genoodzaakt zag zonder nadere aankondiging T&L in rechte te betrekken en ontruiming in een kortgedingprocedure te vorderen.

2.11.

Op 17 juli 2020 heeft de advocaat van Rembrandt aan de advocaat van T&L per e-mail aangegeven dat zij geen reactie had ontvangen op de brief van 16 juli 2020 en dat Rembrandt haar had verzocht om een kortgedingprocedure voor de ontruiming te starten. T&L werd verzocht om uiterlijk op 20 juli 2020 om 10:00 uur haar verhinderdata te sturen.

2.12.

Op 20 juli 2020 heeft de advocaat van T&L aan de advocaat van Rembrandt het volgende gemaild:

“
Zoals algemeen directeur [naam 1] van cliënte in zijn mail van vrijdag 10 juli 2020 aan [naam 2] van de makelaar van uw cliënte heeft aangegeven, komt hij graag tot een haalbare afspraak over de oplevering. Het is nu maandag 20 juli 2020, terwijl een vonnis in kort geding er zeker niet voor 1 augustus 2020 zal zijn en wellicht niet eerder dan 5 september 2020, de datum waartegen uw cliënte de huurovereenkomst bij de curator heeft opgezegd. (..)

Gelet verder op de lange voorgeschiedenis van deze zaak komt uw cliënte m.i. niet met de enkele stelling weg dat cliënte geen titel heeft om in de winkel te verblijven en meen ik dat cliënte, gelet op de aard van de zaak en de bijzondere omstandigheden van het geval, op grond van een afweging van de wederzijdse belangen in en buiten rechte een terme de graçe toekomt voor een eervolle aftocht.

Zij denkt een termijn van zes weken nodig te hebben voor een oplevering op maandag 31 augustus 2020, mede in aanmerking genomen dat bij het vertrekt uit de [adres] een totale leegverkoop hoort. Als uw cliënte een nieuwe huurder heeft kan de opleveringsdatum naar voren gehaald als deze bereid is de inventaris (deels) over te nemen, met name de videowand.”

2.13.

Op 20 juli 2020 heeft de advocaat van Rembrandt aan de kort geding afdeling van de rechtbank Amsterdam een aanvraagformulier kort geding en een concept dagvaarding gemaild. Ook is in de e-mail het verzoek opgenomen om op grond van artikel 117 Wetboek van Rechtsvordering (hierna: Rv) verlof te verlenen om T&L op verkorte termijn te dagvaarden en om geen rekening te houden met de verhinderdata van T&L. De advocaat van T&L stond in de cc van deze e-mail. De advocaat van Rembrandt gaf in de e-mail aan:

“
Aan dit verzoek legt eiseres ten grondslag dat zij een huurovereenkomst met een nieuwe huurder heeft gesloten voor het gebruik van de bedrijfsruimte aan de [adres] tegen uitzonderlijke gunstige voorwaarden. Op basis van de huurovereenkomst dient eiseres het gehuurde op 1 augustus a.s. aan haar nieuwe huurder ter beschikking te stellen.”

2.14.

In het aanvraagformulier kort geding is het volgende opgenomen:

“
gedaagde weigert om een bedrijfsruimte te ontruimen, terwijl zij zulks heft toegezegd. Indien gedaagden niet voor 1. Aug de ruimte heeft ontruimd kan eiseres een uitzonderijke hok met een nieuwe huurder niet nakomen en lijdt zij schade.”

2.15.

In de concept dagvaarding vorderde Rembrandt veroordeling van T&L om uiterlijk om 31 juli 2020 de Bedrijfsruimte te ontruimen op straffe van een dwangsom van
€ 50.000,- ineens. Daarnaast is in de concept dagvaarding het volgende opgenomen:

“
Inmiddels heeft Rembrandt Propco met één van de beschikbare gegadigden een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, met een verlening van twee keer vijf jaar, onder de voorwaarde dat deze nieuwe huurder de bedrijfsruimte op 1 augustus 2020 in gebruik kan nemen. Voor Rembrandt Propco is het dan ook noodzakelijk dat TL de bedrijfsruimte op 31 juli 2020 bezemschoon, leeg en ontruimd aan Rembrandt Propco oplevert. (..)

Rembrandt Propco lijdt deze schade doordat zij tegen gunstige voorwaarden een huurovereenkomst heeft gesloten met een nieuwe huurder, tegen een hogere huurprijs, die zij met een willekeurige andere huurder niet kan sluiten. Zodra deze nieuwe huurder de bedrijfsruimte niet uiterlijk 1 augustus 2020 in gebruik krijgt, dan heeft Rembrandt Propco niet (meer) de mogelijkheid om onder (nagenoeg) dezelfde voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. (..)

Voorts heeft eisers belang bij de ontruiming aangezien zij een huurovereenkomst met een nieuwe huurder heeft gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat deze in de bedrijfsruimte uiterlijk 1 augustus 2020 in gebruik kan nemen.”

2.16.

Op 21 juli 2020 heeft de kort geding afdeling van de rechtbank Amsterdam het volgende naar de advocaten van Rembrandt en T&L gemaild:

“
Er wordt verlof verleend voor verkorting van de dagvaardingstermijn en daarnaast wordt geen rekening gehouden met de van de zijde van gedaagde opgegeven verhinderdata. (..) Het kan zijn dat partijen al met elkaar in discussie zijn vanaf december 2019 en dat in juni nog geen sprake was van dagvaarding op verkorte termijn, maar uitgaande van de stellingen in de dagvaarding heeft eiseres inmiddels met één van de gedaagden een huurovereenkomst gesloten en moet zij de bedrijfsruimte op 1 augustus leeg en ontruimd aan de huurder in gebruik geven. Dat rechtvaardigt een behandeling op verkorte termijn. (..) De zaak zal worden behandeld op de zitting van 24 juli 2020 om 15:15 uur.”

2.17.

Rembrandt heeft op 21 juli 2020 de dagvaarding op verkorte termijn tegen de zitting van 24 juli 2020 laten betekenen aan T&L.

2.18.

Op 23 juli 2020 hebben Rembrandt en T&L een vaststellingsovereenkomst gesloten die op de zitting van 24 juli 2020 is vastgelegd in een proces-verbaal (hierna: de VSO). Hierin staat het volgende:

“
Partijen komen het volgende overeen:

1.
T en L Sports BV levert als onder I. van het petitum van de dagvaarding de bedrijfsruimte uiterlijk op vrijdag 31 juli 2020 leeg, ontruimd en bezemschoon aan Rembrandt Propco I BV op, onder afgifte van de sleutels, zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,--;

2.
T en L Sports BV betaalt aan Rembrandt Propco I BV uiterlijk op 31 juli 2020 een bedrag van € 8.000.- tegen algehele finale kwijting over en weer, behoudens ten aanzien van de oplevering;”

2.19.

T&L heeft de Bedrijfsruimte op 31 juli 2020 ontruimd en bezemschoon opgeleverd aan Rembrandt.

2.20.

In augustus 2020 stond de Bedrijfsruimte weer te huur.

2.21.

T&L heeft een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor en afschrift of inzage van bescheiden ingediend stellende dat T&L gegronde reden heeft om aan te nemen dat Rembrandt omtrent de ontruiming onrechtmatig jegens T&L heeft gehandeld.

2.22.

Bij haar verweerschrift van 23 september 2021 heeft Rembrandt (i) een e-mail van 17 juli 2020 van de potentiële nieuwe huurder aan de makelaar en (ii) een niet-ondertekende letter of intent (hierna: LOI) tussen Rembrandt en de potentiële nieuwe huurder overgelegd. In voornoemde e-mail is het volgende opgenomen:

“
Dank voor de LOI. Ik ga deze direct doorsturen naar [weggelakt] voor een handtekening. Zal denk ik maandag worden gezien het tijdstip daar.

Zoals gezegdmoetde winkel op 1 Oktober open, anders wilt [weggelakt] iets anders gaan zoeken. We willen dit pand heel graag, maar dat betekent dat we er echt zsm. in moeten, liefst per 1 Aug of eerder. De shopfitters staan al klaar om te beginnen.”

2.23.

In de LOI is het volgende opgenomen:

“
Huuringangsdatum: 1 augustus 2020 of zoveel later, maar uiterlijk 1 september 2020.(..)

Indien u zich met het bovenstaande kunt verenigen, verzoeken wij u vriendelijk dit

schrijven voor akkoord te paraferen en deze laatste pagina te ondertekenen en de

intentieverklaring aan ons te retourneren.”

2.24.

Hierna heeft T&L het verzoekschrift ingetrokken en Rembrandt op 23 augustus 2022 gedagvaard.

3.Het geschil

3.1.

In conventie

3.1.1.

T&L vordert in conventie ten eerste om voor recht te verklaren dat: “
Rembrandt Propco door het T en L Sports in dwaling laten uitvoeren van de vaststellingsovereenkomst een onrechtmatige daad jegens T en L Sports heeft begaan als in het lichaam van de dagvaarding uitgewerkt.” T&L vordert ten tweede om voor recht te verklaren dat Rembrandt aansprakelijk is voor de door T&L geleden schade als gevolg van de onrechtmatige daad, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Ten derde vordert T&L – uitvoerbaar bij voorraad - de proceskosten en nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.1.2.

T&L legt hieraan kort gezegd ten grondslag dat de VSO tot stand is gekomen en uitgevoerd onder dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vanwege een onjuiste mededeling van Rembrandt over een gesloten nieuwe huurovereenkomst. Rembrandt heeft hiermee ook onrechtmatig gehandeld en dit valt haar te verwijten. T&L heeft hierdoor schade geleden. T&L vernietigt in de dagvaarding op grond van dwaling de VSO.

3.1.3.

Rembrandt stelt dat T&L misbruik maakt van recht. Daarnaast betwist Rembrandt dat de VSO onder dwaling tot stand is gekomen en kan worden vernietigd. Bovendien mocht Rembrandt aannemen dat de VSO ook zonder die mededeling zou worden gesloten.

3.2.

Voorwaardelijke reconventie

3.2.1.

Als de VSO door T&L op juiste gronden is vernietigd, vordert Rembrandt in reconventie – uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van T&L tot betaling van € 3.155,- vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 augustus 2020. Rembrandt vordert ook de proceskosten en nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.2.

Rembrandt legt hieraan ten grondslag dat T&L voor de maand juli 2020 aan Rembrandt een gebruiksvergoeding voor de Bedrijfsruimte is verschuldigd van
€ 11.155,-. T&L heeft erkend dat zij de gebruiksvergoeding aan Rembrandt was verschuldigd. Dit blijkt uit de VSO en uit de mededeling van T&L dat zij eventueel ook bereid was de gebruiksvergoeding voor augustus 2020 te voldoen. Uit de VSO volgt dat Rembrandt T&L voor de maand juli 2020 een korting heeft gegeven van € 3.155,-. Als de VSO is vernietigd, vervalt vanwege de terugwerkende kracht hiervan de korting van € 3.155,-.

3.2.3.

T&L betwist dat Rembrandt een vordering op T&L heeft van € 3.155,-. T&L betaalde namelijk voor het gebruik van de Bedrijfsruimte de maandelijkse gebruiksvergoeding aan de curator en de curator betaalde de gebruiksvergoeding weer aan Rembrandt. T&L heeft voor de maand juli 2020 de schuld van de curator uit praktische overwegingen rechtstreeks aan Rembrandt betaald. Het wegvallen van de VSO geeft Rembrandt geen titel of rechtstreekse aanspraak, want daarmee herleeft geen rechtsverhouding die al tussen partijen bestond.

4.De beoordeling in conventie

4.1.

Misbruik van procesrecht?

4.1.1.

Rembrandt stelt dat T&L een onrechtmatige toestand in het leven heeft geroepen doordat zij de Bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. T&L wist dat Rembrandt die situatie op de kortst mogelijke termijn wilde beëindigen. Op 9 juni 2020 is T&L al medegedeeld dat Rembrandt rechtsmaatregelen zou treffen als T&L niet binnen 5 dagen tot ontruiming zou overgaan. Slechts herhaaldelijke toezeggingen van T&L dat zij het gebruik zou hebben gestaakt en de wortel die werd voorgehouden van een nieuwe huurovereenkomst hebben ertoe geleid dat de ontruiming niet eerder door Rembrandt in rechte is afgedwongen. Ook heeft T&L op 10 juli 2020 de stekker uit de onderhandelingen getrokken. Pas nadat Rembrandt daadwerkelijk een concrete gegadigde had, probeerde T&L daar misbruik van te maken door een financiële vergoeding te vragen voor het tijdig ontruimen van de Bedrijfsruimte. Een ontruiming op zeer korte termijn was voor T&L geen probleem. Dit volgt uit de e-mail van T&L op 10 juli 2020 (rov. 2.9). Nadien heeft T&L bedacht dat zij meer uit de VSO had willen halen waardoor T&L nu ineens stelt dat zij heel veel schade heeft geleden. T&L heeft onrechtmatig jegens Rembrandt gehandeld en maakt misbruik van recht.

4.1.2.

Voor zover Rembrandt meent te stellen dat T&L misbruik maakt van procesrecht en haar vorderingen daardoor moeten worden afgewezen, geldt het volgende. De rechtbank overweegt dat van misbruik van procesrecht pas sprake is als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.

4.1.3.

Voornoemde stellingen van Rembrandt zijn hiervoor onvoldoende. Er is namelijk geen sprake van een evidente ongegrondheid van de vorderingen van T&L. De rechtbank zal hier dus verder niet op ingaan.

4.2.

Dwaling?

Nadere standpunten van partijen

4.2.1.

T&L stelt dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de VSO. Rembrandt heeft voorafgaand aan het sluiten van de VSO een onjuiste mededeling gedaan. De mededeling van Rembrandt dat er sprake was van een gesloten nieuwe huurovereenkomst onder de ontbindende voorwaarde dat de nieuwe huurder de Bedrijfsruimte uiterlijk op 1 augustus 2020 in gebruik kon nemen, was onjuist. Er was op dat moment slechts sprake van een niet-ondertekende LOI. Bovendien stond in de LOI dat de huuringangsdatum “
uiterlijk 1 september 2020” en had de potentiële huurder het in haar e-mail van 17 juli 2020 over een openingsdatum van 1 oktober 2020. Onder dreiging van een kort geding en de gestelde huurovereenkomst heeft T&L ingestemd met de VSO en deze uitgevoerd. Als T&L op 23 juli 2020 had geweten van de werkelijke situatie, had zij de VSO niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. T&L vernietigt in de dagvaarding de VSO.

4.2.2.

Rembrandt betwist dat de VSO onder dwaling tot stand is gekomen en kan worden vernietigd. Ten eerste geldt dat Rembrandt geen onjuiste mededeling heeft gedaan. Ten tijde van het aangaan van de VSO was namelijk daadwerkelijk sprake van een potentiële huurder die ondubbelzinnig aan (de makelaar van) Rembrandt had aangegeven dat zij de Bedrijfsruimte wilde huren, onder de uitdrukkelijke vermelding dat zij er echt “
zsm in moeten, liefst per 1 Aug of eerder.” Ten tweede is geen sprake van causaal verband tussen de onjuiste voorstelling van zaken en het aangaan van de VSO. De VSO heeft slechts betrekking op het zonder recht of titel in gebruik nemen van de Bedrijfsruimte en de door Rembrandt ingestelde vordering tot ontruiming van de Bedrijfsruimte. In de VSO is ook geen overweging gewijd aan het belang van de ondertekende huurovereenkomst. Aangezien T&L de Bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik had, was zij tot ontruiming daarvan gehouden. Daarbij was van ondergeschikt belang of er al dan niet een nieuwe huurovereenkomst was getekend. Voor T&L was er bij haar afweging om de VSO aan te gaan ook geen wezenlijk verschil geweest tussen de bereikte overeenstemming vastgelegd in een LOI en een ondertekende huurovereenkomst. T&L heeft ook juist geprofiteerd van de VSO, aanzien Rembrandt heeft ingestemd met de korting van € 3.155,-. Ten derde geldt dat als al sprake is van een onjuiste mededeling dat Rembrandt er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de VSO ook zonder die mededeling tot stand zou zijn gekomen. T&L wist dat zij de Bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik had genomen en T&L wenste de ontruiming slechts te vertragen om te onderhandelen over financieel voordeel. Dit is geen rechtens te respecteren belang en zou niet aan toewijzing van de vorderingen in kort geding in de weg hebben gestaan.

4.2.3.

Rembrandt stelt daarnaast dat als er al sprake was van dwaling dat sprake was van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Rembrandt heeft namelijk op basis van mededelingen van haar makelaar er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand was gekomen dan wel op zeer korte termijn tot stand zou komen met ingang van 1 augustus 2020. Er werd haar voorgehouden dat ondertekening van de huurovereenkomst slechts een formaliteit zou zijn. Dit was het gevolg van de berichten die zij van haar makelaar ontving, die zich baseerde op de met de potentiële nieuwe huurder gewisselde e-mails en telefoongesprekken. Indien Rembrandt dit vertrouwen niet had gehad, was het in haar eigen belang geweest om het door T&L gedane aanbod dat zij bereid was om ook een gebruiksvergoeding voor augustus 2020 te betalen, te accepteren. Daarmee had Rembrandt zich verzekerd van een extra maand gebruiksvergoeding en had zij een extra maand de tijd gehad om een nieuwe huurder te vinden. Het is dus ook onaannemelijk dat Rembrandt T&L bewust en op onrechtmatige wijze onjuist zou hebben voorgelicht om haar te bewegen tot het aangaan van de VSO.

Onjuiste voorstelling van zaken?

4.2.4.

De rechtbank stelt vast dat de advocaat van T&L in de cc stond van de e-mail aan de kort geding afdeling van de rechtbank Amsterdam (rov. 2.13). In deze e-mail, in het aanvraagformulier kort geding en in de concept dagvaarding is door (de advocaat van) Rembrandt aangegeven dat een huurovereenkomst was overeengekomen op grond waarvan Rembrandt de Bedrijfsruimte op 1 augustus 2020 aan de nieuwe huurder in gebruik moest geven. In de dagvaarding wordt aangegeven dat in de huurovereenkomst de ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de nieuwe huurder de Bedrijfsruimte uiterlijk 1 augustus 2020 in gebruik kon nemen. Op dat moment was er echter nog geen sprake van een tussen Rembrandt en de nieuwe huurder gesloten huurovereenkomst. Er was namelijk slechts sprake van een niet-ondertekende LOI. De mededeling van Rembrandt dat sprake was van een gesloten huurovereenkomst met voornoemde ontbindende voorwaarde is dan ook onjuist. Hierdoor had T&L een onjuiste voorstelling van zaken.

4.2.5.

T&L heeft ook nog verwezen naar een e-mail van de advocaat van T&L aan de advocaat van Rembrandt van 20 juli 2020 over een gesprek tussen de advocaten over de nieuwe huurovereenkomst. Wat er door de advocaat van Rembrandt in het gesprek precies is gezegd, is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant, aangezien reeds vaststaat dat Rembrandt voornoemde onjuiste mededeling heeft gedaan.

Causaal verband tussen de VSO en de onjuiste voorstelling van zaken?

4.2.6.

De rechtbank overweegt dat tussen partijen dan weliswaar vaststaat dat T&L zonder recht of titel in de Bedrijfsruimte verbleef en op enig moment de Bedrijfsruimte moest verlaten, maar dat juist de datum hiervan tussen partijen in geschil was. In de VSO is onder meer hierover een afspraak gemaakt. T&L heeft ook toegelicht dat de opleverdatum voor haar van belang was. Rembrandt wist dit dan wel had dit moeten weten gelet op de e-mail van 20 juli 2020 van de advocaat van T&L aan de advocaat van Rembrandt (rov. 2.12). In deze e-mail geeft T&L aan dat zij een termijn van zes weken nodig denkt te hebben. Dat T&L op 10 juli 2020 heeft aangegeven dat zij bereid was om ook de maand augustus 2020 te blijven, maakt dat niet anders. T&L geeft namelijk in dezelfde e-mail ook aan dat zij graag met Rembrandt in gesprek gaat over de oplevering en Rembrandt heeft pas op 16 juli 2020 op de e-mail van T&L gereageerd.

4.2.7.

Door in strijd met de werkelijkheid te stellen dat er een huurovereenkomst was op grond waarvan de Bedrijfsruimte op 1 augustus 2020 in gebruik gegeven moest worden aan een nieuwe huurder, heeft Rembrandt belang gecreëerd bij een verlof om T&L op korte termijn te mogen dagvaarden en was het aannemelijk dat de voorzieningenrechter haar vordering tot ontruiming per 31 juli 2020 zou toewijzen. Als duidelijk was geweest dat slechts sprake was van een niet-ondertekende LOI is voldoende aannemelijk dat de verkorte termijn om te dagvaarden niet zou zijn gegeven, althans dat het belang van T&L bij een langere ontruimingstermijn zou zijn gehonoreerd. De rechtbank is van oordeel dat Rembrandt onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat T&L de VSO niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten als T&L van de werkelijke situatie had geweten.

Mocht Rembrandt aannemen dat de VSO ook zonder de mededeling zijn zou gesloten?

4.2.8.

De rechtbank stelt vast dat Rembrandt onvoldoende heeft onderbouwd dat zij mocht aannemen dat T&L de VSO ook zonder de onjuiste mededeling zou hebben gesloten. Zoals hiervoor uiteengezet was voor Rembrandt namelijk duidelijk dat de opleverdatum voor T&L zeer van belang was.

Wederzijdse dwaling?

4.2.9.

Rembrandt heeft eveneens onvoldoende onderbouwd dat zij bij het aangaan van de VSO van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan. Zo heeft Rembrandt niet toegelicht op grond van welke mededelingen van de makelaar zij het vertrouwen mocht hebben dat de huurovereenkomst tot stand was gekomen. Bovendien was er feitelijk slechts sprake van een niet-ondertekende LOI en wist Rembrandt dat zij zelf nog geen huurovereenkomst had getekend (of goedgekeurd). Hierdoor is van wederzijdse dwaling geen sprake.

Conclusie

4.2.10.

De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat T&L heeft gedwaald bij het aangaan van de VSO. T&L heeft de VSO op grond van artikel 6:228 lid 1 a BW mogen vernietigen.

4.3.

Onrechtmatig handelen en toerekenbaarheid?

4.3.1.

T&L stelt dat Rembrandt onrechtmatig heeft gehandeld jegens T&L. De onrechtmatigheid is gelegen in de verstrekte onjuiste feitelijke informatie en dat T&L daarop heeft gehandeld. Dit handelen valt Rembrandt te verwijten, aangezien Rembrandt wist dan wel moest weten dat de mededeling onjuist was.

4.3.2.

Rembrandt betwist dat sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen. Rembrandt heeft namelijk geen onjuiste mededeling gedaan. Als de mededeling al onjuist was, geldt dat van enige schuld van Rembrandt geen sprake is. Rembrandt heeft namelijk op basis van mededelingen van haar makelaar er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand was gekomen dan wel op zeer korte termijn tot stand zou komen (zie rov. 4.2.3).

4.3.3.

De rechtbank stelt vast dat Rembrandt toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld. Rembrandt heeft namelijk een onjuiste mededeling gedaan waardoor de VSO met de daarin opgenomen voorwaarden door partijen is aangegaan en uitgevoerd, terwijl Rembrandt wist (dan wel moest weten) dat er nog geen nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen. Zo wist Rembrandt dat zij zelf nog geen nieuwe huurovereenkomst had getekend (of goedgekeurd). Dit handelen is in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en is aan haar schuld te wijten. Ook al heeft Rembrandt er overigens gerechtvaardigd op vertrouwd dat de huurovereenkomst met de ontbindende voorwaarde in de toekomst nog tot stand zou komen, maakt dit niet dat zij de onjuiste mededeling mocht doen. Daarnaast geldt dat eventuele mededelingen van de makelaar aan Rembrandt in haar eigen risicosfeer liggen.

4.4.

Causaal verband en schade?

4.4.1.

T&L stelt dat zij door het onrechtmatig handelen van Rembrandt schade heeft geleden. In de dagvaarding stelt T&L dat zij in het geval dat zij van de werkelijke situatie had geweten verder had onderhandeld met Rembrandt over de voorwaarden van een vaststellingsovereenkomst dan wel het kort geding had afgewacht. Op zitting heeft T&L toegelicht dat zij met Rembrandt verder zou hebben onderhandeld over de opleverdatum. Het bestaan van de huurovereenkomst was bepalend voor de vraag of T&L een langere termijn gegund zou kunnen worden voor de oplevering. Rembrandt moet volgens T&L de schade vergoeden bestaande uit het financiële verschil tussen de situatie bij een ordelijke ontruiming en de ontruiming onder valse voorwendselen en onrechtmatige druk. Als T&L meer tijd had gehad had zij geen schade geleden bestaande onder meer uit gemiste omzet, doorbetaling van drie personeelsleden, interne kosten van [naam 1] en het facilitair bedrijf, het verschil tussen de opbrengst van een leegverkoop en die van de plaatsgevonden verkoop aan een opkoper, de kosten van verloren gegane en beschadigde bedrijfsinventaris (waaronder een videowand) en de kosten voor werkzaamheden door een sloop- en verhuisbedrijf. De kosten voor de slopers en verhuizers waren ongeveer € 8.000,- respectievelijk € 10.000,-. De videowand had ongeveer een waarde van € 50.000,-.

4.4.2.

Rembrandt betwist dat sprake is van (aannemelijkheid van) causaal verband en schade. T&L had de Bedrijfsruimte ook op korte termijn moeten ontruimen als de VSO tussen partijen niet tot stand was gekomen. Daarnaast geldt dat de vermeende kosten van de ontruiming op korte termijn door partijen nou juist waren verdisconteerd in de VSO. Rembrandt heeft in de VSO een bedrag van € 3.155,- kwijtgescholden welke korting komt te vervallen bij een vernietiging van de VSO. Bij een latere ontruiming had daarnaast T&L een gebruiksvergoeding van
€ 11.155,- over de maand augustus 2020 moeten betalen. T&L heeft niet aangetoond (althans aannemelijk gemaakt) dat haar schade meer is dan € 14.310,-.

4.4.3.

De rechtbank overweegt dat zij bij de beslissing om al dan niet naar een schadestaatprocedure te verwijzen niet gebonden is aan de wijze waarop de eiser zijn vordering heeft ingekleed. De rechtbank ziet vanwege proceseconomische overwegingen aanleiding om de zaak niet naar de schadestaatprocedure te verwijzen. Aangezien het debat over het causaal verband en de schade gelet op de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure nog niet volledig heeft plaatsgevonden, stelt de rechtbank T&L in de gelegenheid een akte te nemen over de schade en het causaal verband, waarna Rembrandt de gelegenheid krijgt hierop te reageren.

5.De beoordeling in reconventie

5.1.

Zoals hiervoor is vastgesteld is de VSO op juiste gronden vernietigd. Partijen waren het erover eens dat de gebruiksvergoeding over de maand juli 2020 rechtstreeks aan Rembrandt moest worden betaald. De vernietiging van de VSO maakt dat niet anders, aangezien de dwaling hier niet op ziet. Vaststaat dat T&L tot en met 31 juli 2020 de Bedrijfsruimte in gebruik heeft gehad. Hierdoor is de rechtbank voorlopig van oordeel dat de vordering van
€ 3.155,- aan Rembrandt kan worden toegewezen. Aangezien partijen zich in conventie nog moeten uitlaten over de schade en het causaal verband ziet de rechtbank aanleiding om de beslissing in reconventie aan te houden.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
7 juni 2023voor het nemen van een akte door T&L over hetgeen is vermeld onder rechtsoverweging 4.4.3, waarna Rembrandt een antwoordakte kan nemen,

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

6.3.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van der Vegte en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.^[1]