Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9916273 CV EXPL 22-7352
vonnis van: 23 mei 2023
fno.: 717
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiser 1]
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats] ,
3. [eiser 3]
wonende te [woonplaats] ,
4. [eiser 4]
wonende te [woonplaats] ,
5. [eiser 5]
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. A.J.P. Liefting
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.R. Trip
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 22 september 2022 met de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis van 16 januari 2023;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Voor [eisers] zijn eisers in conventie 1, 2 en 5 verschenen, vergezeld door mr. Liefting als gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door mr. Trip als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden hebben beiden spreekaantekeningen overgelegd die aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. De zaak is verwezen naar de rol van 28 maart 2023 voor akte uitlating vonnis of intrekking. Bij brieven, ingekomen op 21 maart 2023, hebben partijen de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Feiten
1.1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.2.
Op [datum overlijden] 2019 is de vader van [eisers] , de heer [overledene] (hierna: de heer [eisers] ), overleden. Hierna zijn [eisers] in zijn plaats getreden als eigenaar van onder andere het perceel, kadastraal bekend als [nummer kadaster] (hierna: het [naam perceel] ).
1.3.
[gedaagde] is eigenaresse van de woonark gelegen in het water van de Vecht. Deze ligplaats, met als adres [adres] (hierna: de ligplaats), ligt aan het [naam perceel] .
1.4.
De woonark en de ligplaats zijn medio 1958 door de ouders van [gedaagde] in gebruik genomen. Vanaf dat moment hebben de ouders van [gedaagde] ook een klein, afgezet gedeelte, namelijk het gedeelte dat aan de woonark grenst, van het [naam perceel] gehuurd van de rechtsvoorgangers van [eisers] . Zij gebruikten dat deel van het [naam perceel] (nader te noemen de Parkeerplaats) als parkeerplaats en er staat een schuur op. Om naar de openbare weg te komen maakten de ouders van [gedaagde] tevens gebruik van de uitweg die is gelegen op het perceel van [eisers] (hierna: de uitweg).
1.5.
[gedaagde] , geboren in 1946, is na een echtscheiding vanaf medio 1991 teruggekeerd naar de woonark van haar ouders en de ligplaats. Zij huurt sinds 1992 zelf de ligplaats van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vechtstreek.
1.6.
Bij brief van 29 april 2003 heeft de heer [eisers] aan [gedaagde] , voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) Ik wil het hierbij nogmaals resumeren:
In 1997 heb ik de boerderij gekocht en toen lag de woonark van je ouders daar. Je ouders hadden ruzie met de familie [naam] [
de eerdere eigenaar van het [naam perceel] , de kantonrechter]. Aangezien ik een hekel heb aan ruzie, ben ik naar je ouders gegaan om erover te praten. Ze waren wantrouwend en zeiden: “je wilt ons hier weghebben”. Ik heb toen gezegd dat dat niet waar was en dat je ouders er mochten blijven wonen zolang ze dat wilden, maar dat dan de ark weg moest. Je ouders vroegen: “en [gedaagde] [
, de kantonrechter] dan?. Mijn antwoord was toen: “Die woont toch in [woonplaats] ?” Je ouders merkten toen op: “Ja, maar je weet maar nooit hoe het loopt”. Ik heb toen gezegd: “Als [gedaagde] er in wilt wonen dan mag dat ook, maar op de conditie dat als [gedaagde] de ark verlaat dat de ark weg moet”.
de eerdere eigenaar van het [naam perceel] , de kantonrechter]. Aangezien ik een hekel heb aan ruzie, ben ik naar je ouders gegaan om erover te praten. Ze waren wantrouwend en zeiden: “je wilt ons hier weghebben”. Ik heb toen gezegd dat dat niet waar was en dat je ouders er mochten blijven wonen zolang ze dat wilden, maar dat dan de ark weg moest. Je ouders vroegen: “en [gedaagde] [
, de kantonrechter] dan?. Mijn antwoord was toen: “Die woont toch in [woonplaats] ?” Je ouders merkten toen op: “Ja, maar je weet maar nooit hoe het loopt”. Ik heb toen gezegd: “Als [gedaagde] er in wilt wonen dan mag dat ook, maar op de conditie dat als [gedaagde] de ark verlaat dat de ark weg moet”.
Conclusie: nu jij de ark verlaat is het een ark zonder ligplaats.
(…)”.
1.7.
Bij brief van 18 november 2003 heeft de heer [eisers] aan onder meer [gedaagde] , voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) Zoals bij u bekend, hebben wij in het verleden met uw ouders (en later aan [gedaagde] bevestigd) duidelijk de afspraak gemaakt dat de ligplaats voor de woonark voor [gedaagde] beschikbaar blijft zolang [gedaagde] zelf in de woonark woont. (…)”
1.8.
Bij brief van 11 oktober 2015 heeft de heer [eisers] aan [gedaagde] voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) Nogmaals wijzen wij u op de contractuele afspraken uit het verleden zoals ondermeer vermeld in onze brief van 29 april 2003 en 18 november 2003. Een kopie sluiten wij volledigheidshalve bij. (…)”
1.9.
Bij brief van 27 juli 2017 heeft de zoon van de heer Wijngaarden, eiser 5, aan [gedaagde] , voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…)
Afspraak/huurovereenkomst
Afspraak/huurovereenkomst
Wij willen de in het verleden gemaakte afspraak/huurovereenkomst (nogmaals) bevestigen.
U, mevrouw [gedaagde] , bent de laatste bewoner van de woonark.
Zodra u wordt uitgeschreven van het adres (…) eindigt de huurovereenkomst.
Met een eventuele nieuwe eigenaar/bewoner van de ark zullen wij geen nieuwe huurovereenkomst aangaan – de ligplaats is niet overdraagbaar.
(…)”
1.10.
[gedaagde] betaalt vanaf 1 januari 2002 voor het gebruik van de Parkeerplaats en de uitweg in totaal een bedrag van € 600,- per jaar.
2.Vordering en verweer
in conventie
2.1.
[eisers] vorderen samengevat, na vermeerdering van eis, in conventie dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht wordt verklaard dat tussen partijen ten aanzien van de Parkeerplaats een huurovereenkomst geldt en deze huurovereenkomst eindigt bij overlijden van [gedaagde] dan wel vanaf datum vertrek van [gedaagde] van haar woonark;
b. de huurprijs wordt aangepast en wordt bepaald dat vanaf 1 juli 2021 een maandelijkse huurprijs geldt van € 255,- en [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand van € 1.050,-, de buitengerechtelijke incassokosten van € 253,19 en de wettelijke rente over beide bedragen;
c. indien de vordering onder b. niet kan worden toegewezen, de huurprijs wordt aangepast ingaande door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en zo nodig daartoe een onafhankelijke deskundige te benoemen die een aangepaste huurprijs kan taxeren;
d. wordt bepaald dat de huurprijs jaarlijks, met ingang van 1 januari 2024, zal worden geïndexeerd;
e. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
2.2.
Aan deze vordering leggen [eisers] – kort weergegeven – ten grondslag dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst van de Parkeerplaats en de uitweg van rechtswege eindigt als [gedaagde] overlijdt of de woonark verlaat. Verder acht [eisers] het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid gerechtvaardigd dat de huurprijs wordt aangepast naar een bedrag van € 225,- per maand. Tevens is het gebruikelijk dat de huurrijs vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd.
2.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
in reconventie
2.5.
[gedaagde] vordert in reconventie, samengevat, dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht wordt verklaard dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de Parkeerplaats en dat deze huurovereenkomst pas kan worden opgezegd indien [gedaagde] niet langer haar hoofdverblijf in de woonark heeft;
b. [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten.
2.6.
[gedaagde] stelt – kort weergeven – dat partijen een mondelinge huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. Op grond van artikel 7:228 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) eindigt deze huurovereenkomst door middel van opzegging.
2.7.
[eisers] voeren verweer tegen deze vordering.
2.8.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
3.Beoordeling
in conventie en reconventie
Huurovereenkomst
3.1.
De vordering in conventie onder a. hangt zodanig nauw samen met de vordering in reconventie onder a. dat die gezamenlijk zullen worden behandeld.
3.2.
Partijen zijn het erover eens dat tussen partijen met betrekking tot de Parkeerplaats een huurovereenkomst bestaat. Zij verschillen echter van mening of deze huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan. De huurovereenkomst betreft een mondelinge overeenkomst, waardoor de afspraken tussen partijen bij het aangaan daarvan niet op schrift zijn gesteld. Dit betekent dat de kantonrechter uit de door partijen overgelegde stukken en uit wat zij over en weer hebben verklaard, moet afleiden wat zij met elkaar hebben afgesproken en wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar ten aanzien daarvan mochten verwachten.
3.3.
[eisers] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd een viertal brieven overgelegd (zie hiervoor onder 1.6. tot en met 1.9.). Uit de inhoud van deze brieven blijkt dat [eisers] (en hun vader) [gedaagde] er meermalen op hebben gewezen dat de Parkeerplaats voor [gedaagde] beschikbaar blijft zolang zij in de woonark woont, maar dat de huurovereenkomst eindigt als zij de woonark verlaat. De heer [eisers] heeft in de brieven ook terugverwezen naar de afspraak die hij met de ouders van [gedaagde] heeft gemaakt dat [gedaagde] na hen gebruik kon blijven maken van de Parkeerplaats zolang zij daar zelf zou blijven wonen. Uit deze duidelijke bewoordingen heeft [gedaagde] redelijkerwijs kunnen afleiden dat de huurovereenkomst van de Parkeerplaats van rechtswege zou eindigen als zij de woonark zou verlaten. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij deze brieven heeft ontvangen. Evenmin heeft zij gesteld noch is gebleken dat zij zich uitdrukkelijk tegen het uitgangspunt dat de huur met haar vertrek (van rechtswege) zou eindigen heeft verzet. Hieruit hebben de heer [eisers] en in vervolg daarop [eisers] in redelijkheid de conclusie mogen trekken dat [gedaagde] vanaf haar terugkeer in de woonark heeft ingestemd met deze voorwaarden van eerste de heer [eisers] en vervolgens [eisers] . Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, namelijk voor zo lang [gedaagde] leeft en de woonark bewoont. Deze overeenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden of het vertrek van [gedaagde] .
3.4.
[gedaagde] heeft nog gewezen op de brief van de advocaat van [eisers] van 30 april 2022 waarin hij heeft geschreven dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter gaat hier echter aan voorbij. De inhoud van de hiervoor genoemde brieven van de heer [eisers] aan [gedaagde] met de daarin opgenomen voorwaarden, onder verwijzing naar wat hij met de ouders van [gedaagde] daarvoor al had afgesproken, is immers zo duidelijk dat de enkele brief van de advocaat van [eisers] in april 2022 daaraan geen afbreuk doet en [eisers] niet kan worden tegengeworpen.
3.5.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering in conventie onder a. zal worden toegewezen en de vordering in reconventie onder a. zal worden afgewezen.
in conventie
Huurprijs
3.6.
Met betrekking tot de vorderingen van [eisers] dat de huurprijs dient te worden verhoogd, doen [eisers] een beroep op de maatstaf van redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt is dat bij toepassing van deze maatstaf door de kantonrechter grote terughoudendheid dient te worden betracht en daarbij rekening dient te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
3.7.
In deze zaak wordt in dat kader overwogen dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat zij vanwege haar lage inkomen niet in staat is om de gevorderde huurverhoging te betalen. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat [gedaagde] haar woonark zou moeten verlaten, wat – mede gezien haar hoge leeftijd – onwenselijk zou zijn. Verder weegt mee dat, zoals hiervoor is geoordeeld, sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, welke eindigt als [gedaagde] zal overlijden of de woonark verlaat. Dit betekent dat de huidige huurovereenkomst met de daarbij vastgestelde huurprijs niet eindeloos zal voortduren. In het licht van al deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] onvoldoende omstandigheden naar voren hebben gebracht waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gerechtvaardigd zou zijn de huurprijs te verhogen. Weliswaar hebben [eisers] een taxatierapport overgelegd, maar de inhoud van dit in opdracht van één partij opgestelde rapport – waarvan [gedaagde] de conclusies betwist – acht de kantonrechter gezien de hiervoor genoemde omstandigheden onvoldoende om een huurverhoging te rechtvaardigen. Evenmin leidt de omstandigheid dat [gedaagde] eerder met een huurverhoging akkoord is gegaan tot een ander oordeel. Het eenmalig instemmen met een huurverhoging betekent immers niet dat van [gedaagde] in redelijkheid kan worden verwacht opnieuw met een huurverhoging in te stemmen.
3.8.
Dit betekent dat de vorderingen in conventie onder b, c en d zullen worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
Proceskosten
3.9.
Partijen zijn elk op enig punt in het ongelijk gesteld. Gelet daarop zullen de proceskosten in zowel conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
I. verklaart voor recht dat tussen partijen ten aanzien van het gebruik door [gedaagde] van de Parkeerplaats, onderdeel uitmakend van het perceel, kadastraal [nummer kadaster] , een huurovereenkomst geldt en dat deze huurovereenkomst eindigt bij overlijden van [gedaagde] dan wel vanaf de datum van vertrek van [gedaagde] van de woonark,
II. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
III. wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
IV. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 23 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.