ECLI:NL:RBAMS:2023:3213

• Datum uitspraak: 17 mei 2023
• Publicatiedatum: 22 mei 2023
• Zaaknummer: 10436032
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van gehuurde woning wegens huurachterstand en ongeoorloofde wijzigingen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 17 mei 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en [gedaagde] over huurachterstand en ontruiming van een woning. [eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard wegens een huurachterstand van € 19.000,- tot en met mei 2023, en vorderde ontruiming van de woning. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd van twee jaar, met een maandelijkse huurprijs van € 4.750,-. [gedaagde] heeft de huur over verschillende maanden te laat betaald en heeft zonder toestemming van [eiser] veranderingen aan de woning aangebracht.

Tijdens de zitting op 10 mei 2023 heeft [gedaagde] erkend dat de huur over de maanden februari tot en met april 2023 nog niet was betaald, maar stelde dat hij problemen had met zijn bank. De kantonrechter oordeelde dat, ongeacht de problemen van [gedaagde], hij verantwoordelijk blijft voor tijdige betaling van de huur. De rechter concludeerde dat de huurachterstand van € 12.700,- toewijsbaar was, en dat de ontruiming van de woning gerechtvaardigd was gezien de herhaalde betalingsproblemen van [gedaagde].

De kantonrechter heeft [gedaagde] veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten en heeft de vordering tot betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijke kosten toegewezen. De rechter heeft ook de proceskosten aan [eiser] toegewezen, en de vordering tot betaling van een voorschot op de boete afgewezen. Dit vonnis is openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10436032 KK EXPL 23-213

vonnis van: 17 mei 2023

func.: 364

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser, nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. S.M. Faber

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. V.J. Oranje

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 11 april 2023, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. Ter zitting van 10 mei 2023 is de zaak mondeling behandeld, voorafgaand waaraan partijen nog stukken hebben ingediend en [eiser] zijn eis heeft gewijzigd.
Partijen zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigden. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [gedaagde] aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is een datum voor vonnis bepaald.

[eiser] heeft daarna nog stukken ingediend, die buiten beschouwing worden gelaten nu reeds vonnis was bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiser] verhuurt aan [gedaagde] sinds 30 juni 2022 de woning aan het [adres] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar. De huurprijs bedraagt € 4.750,- per maand en moet uiterlijk zijn betaald op de eerste van elke maand.

1.2.

In artikel 11.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat veranderingen aan het gehuurde uitsluitend zijn toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder en dat bij overtreding boetes zijn verschuldigd. In artikel 6.1 sub c van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen is datzelfde verbod opgenomen. In artikel 6.5 van de Algemene Bepalingen is bepaald dat de huurder bij handelen in strijd daarmee een direct opeisbare boete verbeurt van € 40,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 8.000,-, onverminderd het recht van verhuurder om (onder andere) ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

1.3.

[gedaagde] heeft de huur over de maanden augustus, september en oktober 2022 te laat voldaan. Vervolgens heeft [gedaagde] de huur voor november 2022 op
10 januari 2023 en de huur voor december 2022 op 11 januari 2023 voldaan.

1.4.

Bij dagvaarding van 25 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 15 februari 2023 is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden januari en februari 2023. Achteraf kon worden geverifieerd dat [gedaagde] op 8 februari 2023, de dag van de mondelinge behandeling van het kort geding, de huur over januari 2023 had voldaan. De door [eiser] gevraagde ontruiming is door de kantonrechter afgewezen omdat de huurachterstand (hooguit) twee maanden bedroeg. Wel is [gedaagde] , in verband met door hem in het gehuurde uitgevoerde werkzaamheden, veroordeeld om [eiser] toegang te verlenen tot de woning voor een inspectie. Namens [eiser] hebben twee personen, waaronder een makelaar, de woning op 9 maart 2023 geïnspecteerd.

1.5.

Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in onderhavige procedure was de huur over de maanden februari, maart en april 2023, ondanks sommatie daartoe, niet betaald.

Het geschil

2. [eiser] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
a. [gedaagde] te veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, een en ander op straffe van een dwangsom;
b. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 19.000,- aan huurachterstand tot en met mei 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen;
c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.425,- aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 april 2023;
d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.100,- aan voorschot op de boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 maart 2023;
e. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en
f. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] de huur van begin af aan te laat betaalt. Na het vorige vonnis is opnieuw een huurachterstand ontstaan, die inmiddels zodanig is opgelopen dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarom thans ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Dat [gedaagde] , zoals hij aanvoert, tijdelijk niet over zijn inkomsten kan beschikken door problemen met de bank, ontslaat hem niet van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Daarbij heeft [gedaagde] steeds gezegd dat de problemen waren opgelost maar is zijn gedrag niet verbeterd. Los hiervan is tijdens de inspectie op 9 maart 2023 geconstateerd dat [gedaagde] zonder toestemming het gehuurde aanzienlijk heeft verbouwd. Ook daarin schiet [gedaagde] volgens [eiser] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Bovendien verbeurt [gedaagde] daarmee de boete als genoemd in de Algemene Bepalingen, waarop thans een voorschot wordt gevorderd.

4. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. De stellingen van partijen komen hierna, voor zover van belang, verder aan de orde.

Beoordeling

5. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. [gedaagde] heeft erkend dat begin mei 2023 de huur over de maanden februari tot en met april 2023 nog niet was betaald. Volgens [gedaagde] had en heeft hij wel de middelen om te betalen, maar zijn er nog steeds problemen met het storten van de contante inkomsten die hij genereert uit de organisatie van festivals. Door deze voortdurende problemen met de bank, waardoor zijn banktegoeden zijn geblokkeerd, was het niet mogelijk de huur eerder te voldoen.

7. Ook als [gedaagde] in betalingsonmacht zou verkeren vanwege problemen met de bank, hetgeen [eiser] betwist, komt dat voor zijn rekening en risico en doet het niet af aan zijn verplichting de huur tijdig te betalen. Zoals [eiser] stelt is [gedaagde] deze hoofdverplichting bij voortduring niet nagekomen. Zelfs nadat [gedaagde] bij vonnis van
15 februari 2023 was veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, heeft hij ondanks zijn toezegging zijn betalingsverplichting na te komen, de huur in de daaropvolgende maanden opnieuw onbetaald gelaten. Uit productie 1 van [gedaagde] volgt dat een dag vóór de zitting in deze procedure, op 9 mei 2023, een bedrag van € 6.300,- is voldaan. Dat daarna nog bedragen van € 2.600,- en € 10.000,- zijn overgemaakt, zoals [gedaagde] beweert, betwist [eiser] en is onvoldoende aannemelijk gemaakt, nu geen rekening kan worden gehouden met de bankafschriften die [gedaagde] tijdens de zitting nog in het geding wilde brengen. Bovendien heeft [eiser] , zo is niet bestreden, de ochtend voor de zitting zijn bankrekening gecontroleerd en daarop waren geen (andere) bedragen bijgeschreven dan het bedrag van € 6.300,-. Derhalve is een huurachterstand van (€ 19.000,- minus € 6.300,- =) € 12.700,- toewijsbaar, inclusief de gevorderde rente.

8. Naast het laten ontstaan van een nieuwe huurachterstand van bijna drie maanden, verwijt [eiser] dat [gedaagde] zonder zijn toestemming veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht. [gedaagde] heeft erkend dat hij de deuren heeft geverfd, een deur heeft vervangen voor een stalen exemplaar, een voorzetwand met een televisie heeft geplaatst, het keukenblok heeft beplakt, verlaagde plafonds heeft aangebracht en een openhaard aan de muur heeft bevestigd. Volgens [gedaagde] zijn dit echter veranderingen waartoe hij op grond van artikel 7:215 lid 1 BW bevoegd was, omdat het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.

9. Hoewel [gedaagde] terecht aanvoert dat artikel 11.2 van de huurovereenkomst te ruim is geformuleerd omdat het een huurder in beginsel is toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder bepaalde veranderingen in het gehuurde door te voeren, vallen de veranderingen die [gedaagde] heeft aangebracht in de woning daar niet onder. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de aard en omvang van de wijzigingen, zoals ook volgt uit de overgelegde foto’s, daarvoor te ingrijpend zijn en verder gaan dan de wijzigingen als bedoeld in het door [gedaagde] aangehaalde wetsartikel. Alleen al met het verwijderen van de voorzetwand en de verlaagde plafonds (met spotjes) zullen de nodige kosten zijn gemoeid. Voor zover [gedaagde] met zijn stelling dat de woning met de wijzigingen alleen maar mooier is geworden een beroep doet op het tweede lid van artikel 7:215 BW, had hij niettemin vóórdat hij overging tot deze wijzigingen, daarvoor toestemming moeten vragen aan [eiser] . Door de gedaante en inrichting van de badkamer, zitkamer en keuken aanzienlijk te wijzigen zonder toestemming van dan wel kennisgeving aan [eiser] , is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij merkt [eiser] terecht op dat het niet voor [gedaagde] spreekt dat hij kennelijk wel financieel in staat was werkzaamheden te laten uitvoeren maar niet om zijn huurtermijnen tijdig te voldoen.

10. Gezien het voorgaande is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter vanwege de tekortkomingen zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming toewijsbaar is. Dat [gedaagde] solvabel is, volgens eigen zeggen de problemen met de bank nu definitief zijn opgelost en dat hij een manier heeft gevonden om de huur tijdig over te maken, maken die conclusie niet anders, alleen al omdat eerdere toezeggingen van [gedaagde] loos bleken. Van [eiser] kan niet worden gevergd het slechte en grillige betalingsgedrag van [gedaagde] nog langer te dulden. De gevraagde ontruiming wordt daarom toegewezen, op een termijn van
14 dagen.

10. De ontruimingskosten zijn daarentegen niet toewijsbaar. De proceskostenveroordeling houdt weliswaar een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook van verschotten zoals ontruimingskosten, maar kosten in verband met ontruiming ontstaan eerst na het vonnis en verschuldigdheid en omvang van deze kosten staan dan ook niet vast.

12. Verder heeft [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. De omstandigheid dat vanwege logistieke omstandigheden een gedwongen ontruiming wellicht niet meteen kan worden uitgevoerd is onvoldoende om ook nog een dwangsom op te leggen. Evenmin is een dwangsom bedoeld om kosten van een ontruiming te voorkomen, zodat deze wordt afgewezen.

13. [eiser] heeft niet toegelicht dat hij een spoedeisend belang heeft bij betaling van een voorschot op de volgens hem verschuldigde boete van artikel 11.2 van de huurovereenkomst jo. artikel 6.1 sub c van de Algemene Bepalingen. Dit deel van de vordering is evenmin toewijsbaar.

13. De buitengerechtelijke kosten worden wel toegewezen. [gedaagde] heeft de hoogte ervan weliswaar betwist maar de kosten zijn, zo is niet betwist, berekend conform artikel 13.5 van de Algemene Bepalingen, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Ook de rente hierover is toewijsbaar.

13. Ten slotte wordt [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning aan het [adres] te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen, dat zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 12.700,- aan huurachterstand tot en met mei 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.425,- aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 april 2023 tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 129,85
salaris € 746,00
griffierecht
€ 693,00 totaal € 1.568,85
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023, in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.