Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/3727
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam
(mr. N.M. Kell).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ [1] -waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (de woning) voor het belastingjaar 2022.
2. In een beschikking van 31 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 852.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 bekendgemaakt (vorderingsnummer [vorderingsnummer] ). In de uitspraak op bezwaar van 18 juli 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 835.000,- en de aanslag onroerendezaakbelasting in verband met die verlaging verminderd.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2023 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door [de persoon] , [functie] van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
6. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een portiekflat. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde in de bestreden uitspraak gebaseerd op een gebruiksoppervlakte van 120 m², een dakterras van 5 m² en een parkeerplaats.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in beroep onderbouwd met een taxatierapport van 4 november 2022. In het taxatierapport is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald op € 835.000,-. Daarbij is gebruik gemaakt van verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Niet in geschil is dat deze vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn om de waardering van de woning op te baseren. Ook is niet in geschil de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde per m² gebruiksoppervlakte van de woning.
8. Eiser voert als enige beroepsgrond aan dat de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een verkeerde gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte is volgens eiser 117 m² en dat leidt bij de door de heffingsambtenaar gehanteerde m²-prijs tot een lagere waarde voor de woning. Eiser baseert zich op correspondentie waaruit blijkt dat de gemeente Amsterdam in 2019 voor de berekening van de erfpacht is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 117 m².
9. De heffingsambtenaar heeft de gebruiksoppervlakte conform NEN 2580 berekend met gebruikmaking van de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de aldus door de heffingsambtenaar berekende gebruiksoppervlakte van 120 m² te twijfelen. Eiser heeft geen documenten of argumenten aangedragen waaruit een andere gebruiksoppervlakte volgt. Het enkele gegeven dat de erfpachtambtenaar in 2019 in een ander kader is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 117 m² is daarvoor onvoldoende, omdat onbekend is hoe dat aantal is berekend. Een berekening op basis van de bouwtekeningen conform NEN 2580 maakt daarentegen een oppervlakte van 120 m² controleerbaar en aannemelijk. De beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Rodriguez Galvis, rechter, in aanwezigheid van A. Duijf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2023.
griffier
rechter
de griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Let op: U kunt geen hoger beroep instellen per e-mail.
U kunt wel digitaal hoger beroep instellen via de website www.rechtspraak.nl. U heeft in dat geval uw DigiD nodig om het formulier voor het hoger beroep digitaal te kunnen verzenden.