Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/731599 / KG ZA 23-261 HH/EB
Vonnis in kort geding van 9 mei 2023
in de zaak van
de vereniging
[eiseres],
gevestigd te [plaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 31 maart 2023,
advocaten mr. M.N. van Dam en mr. I.H. Top te Amsterdam,
tegen
A.A.M.A. [gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. S.A. van Doren te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Op de zitting van 17 april 2023 heeft de VvE de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend.
Ter zitting waren aan de kant van de VvE aanwezig [naam 1] (voorzitter), [naam 2] (haar vader, hierna: [naam 2] ), [naam 3] (van [bedrijf] , de beheerder van het pand), mr. Van Dam en mr. Top. [gedaagde] was aanwezig met mr. Van Doren.
Er is door een uitlating van [gedaagde] even onduidelijkheid geweest over de vraag of [gedaagde] , die de pleitnota voordroeg, in persoon was verschenen of werd vertegenwoordigd door mr. Van Doren, die voor deze zaak als advocaat van [gedaagde] geregistreerd staat. Mr. Van Doren heeft ook (kort) het woord gevoerd. Veel maakte het [gedaagde] niet uit, en het is bij dat laatste gebleven.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1.
Op 19 oktober 1993 is het woon-/bedrijfspand met ondergrond en tuin aan de [adres] gesplitst in tien appartementen, nu genummerd [nr. 1] tot en met [nr. 5] en [nr. 6] tot en met [nr. 10] . Daarbij is de VvE opgericht. Hieronder is het pand afgebeeld.
nr [nrs. 6 t/m 10] nr [nrs. 1 t/m 5]
2.2.
In 1998 hebben [naam 2] , [gedaagde] en drie anderen ieder voor 1/5 onverdeeld aandeel de eigendom van het woon-bedrijfspand verworven. In 1999 heeft [naam 2] zijn onverdeeld aandeel overgedragen op zijn twee dochters. In de contacten met de deelgenoten bleef hij wel het aanspreekpunt en de handelende partij. Later zijn [naam 2] en [gedaagde] als enige eigenaren overgebleven, in de verhouding 49/100 ( [gedaagde] ) en 51/100 ( [naam 2] ). Zij waren van plan de appartementen op te knappen, voorzieningen aan te leggen zoals een lift, zwembad en sauna, en op die manier de huuropbrengst te verhogen. Zij hebben daartoe samengewerkt en de ontwikkelingskosten gedeeld. Vanaf juli 2004 gaf [gedaagde] feitelijk leiding aan het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden, [naam 2] bleef meer op afstand. In de loop van 2005 zijn tussen [gedaagde] en [naam 2] wrijvingen ontstaan, omdat [gedaagde] volgens [naam 2] aanzienlijk minder besteedde aan de appartementen van zijn dochters, dan aan zijn eigen appartementen. [naam 2] heeft de hypotheekbank op de hoogte gebracht van de ontstane situatie. Dat heeft ertoe geleid dat de bank het krediet heeft opgezegd en het uitstaande bedrag heeft opgeëist. [naam 2] was niet bereid daaraan mee te betalen. Uiteindelijk heeft [gedaagde] dat betaald. Hij is daarna gaan procederen om verhaal te zoeken voor het bedrag dat hij op [naam 2] en diens dochters te vorderen meende te hebben. Uiteindelijk zijn, kort gezegd, de dochters [naam 2] in hoger beroep bij arrest van 15 oktober 2013 veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van € 603.717,34, is [naam 2] veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van € 50.447,12 en is [gedaagde] veroordeeld om € 66.611,00 aan de dochters [naam 2] te betalen.
2.3.
Ondertussen had de gemeente in 2011 onderzoek gedaan naar de bouwtechnische kwaliteit van het pand, in het kader van haar handhavingsplicht. Daarbij is ook de fundering aan een onderzoek onderworpen. Daartoe is een inspectiepunt gegraven bij de scheidsmuur met nummer [nr. 11] , waarvan de volgende foto’s zijn overgelegd.
2.4.
Bij notariële akte van 31 oktober 2014 is de splitsingsakte gewijzigd. Aan de gewijzigde splitsingsakte is een nieuwe splitsingstekening aangehecht. De nieuwe tekening van het souterrain op nummer [nr. 6] (eigendom van [gedaagde] ) is hieronder links afgebeeld. De kruipruimte onder de entree, waar het in dit kort geding over gaat is (rood) gearceerd in de afbeelding hieronder rechts. Die kruipruimte is (in ieder geval ook) toegankelijk via een luik in de gemeenschappelijke fietsenstalling op de begane grond van nummer [nr. 1] .
2.5.
In de notulen van een vergadering van de VvE van 22 mei 2015 staat onder meer het volgende:
“(…) Besluit energie- en gas meters
(…) De heer [naam 3] geeft aan dat, net als de heer [gedaagde] , hij de meterkast liever kwijt dan rijk is. In het verleden zijn door de heer [naam 3] individuele meters aangevraagd, dit is echter geweigerd door Liander aangezien hiermee niet aan het bouwbesluit werd voldaan op basis van NEN 2768.
De heer [naam 3] geeft aan geen enkel bezwaar te hebben tegen het verplaatsen van de meterkast van de linkerkant naar de rechterkant mits de kosten voor het verplaatsen voor rekening va de heer [gedaagde] komen.
De heer [gedaagde] geeft aan dat alle aanpassingen zijn gedaan om alle aansluitingen onder de grond door te laten lopen en de schakelaar in de fietsberging uitkomt. De heer [naam 3] geeft aan dat indien zij nu opnieuw zouden moeten aanleggen, zij net als [gedaagde] zouden kiezen voor de oplossing onder de vloer door. Echter acht jaar geleden zijn de werkzaamheden reeds uitgevoerd en is deze investering reeds gedaan.
De heer [naam 3] benoemt dat hij mee wil werken maar dat eerst schriftelijk moet worden vastgesteld dat ieder appartement individueel bemeterd wordt in de meterkast voor zowel de elektra-aansluiting als de gasaansluiting.
De heer [naam 4] legt (namens de dochters [naam 2] , vzr.) het volgende voorstel op tafel; familie [naam 2] gaat akkoord mits het mogelijk is om alle leidingen onder vloer te leggen en de VvE de aansluitkosten voldoet. Eerdergenoemde is akkoord indien de heer [gedaagde] akkoord is met het plaatsen van een hydrofoor op kosten van de VvE.
De heer [gedaagde] is hiermee akkoord waarmee het volgende besluit is genomen tijdens de vergadering:
Onder strikte voorwaarde dat Liander schriftelijk heeft vastgelegd dat het mogelijk is om ieder appartement individueel te bemeteren in de meterkast (gas en elektra), dan kan het volgende worden uitgevoerd; alle leidingen worden onder de vloer gelegd (linkerzijde), de VvE voldoet de aansluitkosten die hierbij komen kijken en er wordt een hydrofoor geplaats op rekening van de VvE. (…)”
2.6.
In een e-mail die [gedaagde] op 10 juni 2016 aan de beheerder van de VvE heeft geschreven, staat onder meer het volgende:
“(…) De infrastructuur ten behoeve van de individuele bemetering is eveneens aangelegd: 5 doorvoerbuizen (electra 50, water 50, internet 50, telefoon 50, gas 60+) in de juiste maat lopen vanaf de straat tot de eerste meterkast bij de schacht aan de achterzijde van het voorhuis. (…)”
2.7.
In deze periode is ook gesproken over de plaatsing van de standleiding.
2.8.
In de notulen van een VvE vergadering, gehouden op 3 juli 2017, staat onder meer het volgende:
“(…) Aanschrijving Gemeente Amsterdam
De heer van [naam 5] (technisch adviseur van de VvE) geeft aan dat er een aantal bevindingen uit het onderzoek naar voren zijn gekomen. Urgent zijn de bodemafsluiter en het brandwerend maken van het plafond. De Gemeente Amsterdam legt tijdsdruk neer bij de VvE. Het is in het belang van de VvE om met name deze twee punten met spoed aan te pakken. (… )
Bouw- en Woningtoezicht tilt zwaar aan de punten A (bodemafsluiter) en (…). De heer van [naam 5] wijst op een mogelijke dwangsom welke de Gemeente kan opleggen indien de VvE geen actie onderneemt op deze punten. (…)
De heer [gedaagde] en de heer [naam 2] discussieren over het al dan niet voormalige aanwezigheid van een bodemafsluiter. De heer [gedaagde] geeft aan dat deze er nooit is geweest, echter deze moet er nu alsnog komen.
De heer [naam 2] heeft foto’s van de bodemafsluiter in het pand en geeft aan dat degene die deze heeft verwijderd, ook voor de kosten van herstel dient te betalen. (…)”
2.9.
Vervolgens is een geschil tussen [gedaagde] en [naam 2] ontstaan over de wijze waarop de bodemafsluiter moest worden uitgevoerd. In een e-mail van 15 augustus 2017 schrijft [naam 2] hierover:
“Allen,
Zoals [gedaagde] schrijft wens ik de oude toestand hersteld te zien. Dus eerst ophogen naar oorspronkelijke niveau en dan bodemafsluiter ook oorspronkelijk niveau. (…) Overigens zijn alle kosten, behalve de brandvertraging, ten laste van [gedaagde] die immers het casco gesloopt heeft en uitgegraven. (…)”
2.10.
In de reactie van [gedaagde] staat onder meer de volgende passage:
“(…) BWT (Bouw- en Woningtoezicht, vzr.) eist geen ophoging met zand en ik wens deze ook niet. [naam 2] verlangt deze ophoging, welke ook nog eens ca. € 11.000 extra kosten met zich meebrengt, uitsluitend om hiermede te bereiken dat het sousterrain voor mij onbruikbaar wordt (…)”
2.11.
De VvE was niet bereid opdracht te verlenen voor het aanbrengen van een bodemafsluiter voordat onderzoek had uitgewezen of door [gedaagde] uitgevoerd graafwerk de oorzaak was van het ontbreken van een bodemafsluiter.
2.12.
In de notulen van de vergadering van de VvE van 28 augustus 2018, staat dat [gedaagde] toen heeft meegedeeld dat de Gemeente de aanschrijving voor het herstel van de bodemafsluiter heeft verlegd van de VvE naar hem en dat de VvE dus niet meer verantwoordelijk is voor die aanschrijving.
2.13.
[gedaagde] heeft vervolgens een betonnen bodemafsluiter laten aanleggen in het souterrain en de kruipruimte. Van de kruipruimte is hieronder een foto afgebeeld.
2.14.
Op 4 november 2022 heeft [gedaagde] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het intern wijzigen van het souterrain en de beletage ten behoeve van de bedrijfs- en woonfuncties. Bij die aanvraag zat de volgende tekening van het souterrain.
In de ruimte rechts onderin zijn een hydrofoor en een waterpomp ingetekend. De vrije hoogte van die ruimte is volgens de tekening 1245 mm.
2.15.
In een brief van de VvE aan [gedaagde] van 4 november 2022 staat voor zover nu van belang het volgende:
“(…) Uit onderzoek van de VVE is gebleken dat door of in opdracht van u (…) wijzigingen zijn aangebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten, het gebouw en de constructie daarvan.
- In opdracht van u is een aan u toebehorend privégedeelte uitgegraven, waarbij een deel van de gemeenschappelijke gedeelten is uitgegraven en verbonden met uw privégedeelte. Feitelijk is daarmee sprake van ongeoorloofde toe-eigening van gemeenschappelijke gedeelten (…)
- Verder hebben loodgieter [naam 6] en [bedrijf] vastgesteld dat door of in opdracht van u (electra)leidingen zijn aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten. (…)”
[gedaagde] is in deze brief gesommeerd om binnen veertien dagen de oorspronkelijke situatie te herstellen.
2.16.
In een e-mail van [gedaagde] aan de VvE van 13 april 2023 staat het volgende:
“Binnenkort zal een vuilwaterpomp geplaatst moeten worden in de pompput in het sousterrain. Nu deze ten behoeve van twee appartementen en een algemene ruimte is alsmede onderdeel uitmaakt van het casco, dient dit gedaan te worden door de VvE.
Ik verzoek U dan ook om dit op korte termijn ter hand te nemen, en mij dit te bevestigen.”
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert, kort gezegd:
- a) [gedaagde] te verbieden nog verder inbreuk te maken op de gewijzigde splitsingsakte en het modelreglement 2006;
- b) hem te gebieden de oorspronkelijke situatie te herstellen;
- c) hem te gebieden om, na uitvoering van het voorgaande, de beheerder toegang tot het souterrain te geven zodat de beheerder kan controleren of aan het onder a. en b. genoemde is voldaan;
- d) te bepalen dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt als de beheerder constateert dat niet is voldaan aan het bepaalde onder a. en b., of als de beheerder geen toegang wordt verleend, en
- e) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van de VvE is in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering zal toewijzen en als van de VvE niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Aan haar vordering legt de VvE ten grondslag, samengevat weergegeven, dat [naam 3] op enig moment heeft geconstateerd dat er een nieuwe ruimte is gecreëerd door [gedaagde] ; wat voorheen een kruipruimte was onder de hal op de begane grond, is uitgegraven en bij het souterrain getrokken. Er zijn ook leidingen in aangelegd, die [naam 3] op foto heeft vastgelegd. De VvE stelt hierdoor onaangenaam verrast te zijn, omdat [gedaagde] daarvoor geen toestemming heeft gekregen of zelfs maar gevraagd. Het gedeelte “onder de entree, tot aan de gevel” is niet van [gedaagde] , maar gemeenschappelijk eigendom op grond van het bepaald in artikel 17, eerste lid, aanhef en onder a van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 2006. Uit de tekening bij de vergunningsaanvraag blijkt dat [gedaagde] van plan is die ruimte bij zijn appartement te trekken, aldus de VvE. Zij maakt dat op uit de stippellijn die is gezet rond de kruipruimte en de ruimte die erboven is ingetekend (de twee ruimtes rechtsonder in de tekening).
4.3.
[gedaagde] voert als verweer primair dat de zaak niet spoedeisend is. Het gaat volgens hem om een discussie die al meer dan vier jaar wordt gevoerd, sinds het gereedkomen in 2019 van de betonnen bodemafsluiter in het souterrain. [naam 2] vindt dat de kosten voor de aanleg van de bodemafsluiter uitsluitend voor rekening van [gedaagde] horen te blijven, omdat hij volgens [naam 2] de bodemafsluiter heeft verwijderd die er eerder lag. [naam 2] beroept zich daarbij op de foto’s onder 2.3, met name de zwart wit foto, waarop het lijkt dat de vloer zweeft. [gedaagde] betwist dat er eerder een bodemafsluiter heeft gelegen. Er was volgens hem geen zwevende vloer, maar een massieve ondergrond met een afwijkend gekleurde toplaag. Dat is volgens hem te zien op de foto’s, wanneer die goed worden beschouwd. Er is ook geen bewapening te zien op de foto’s, aldus [gedaagde] .
4.4.
Wat er ook zij van die discussie, de bodemafsluiter is al in 2019 gelegd. Denkbaar is verder dat de leidingen die door [naam 3] zijn gefotografeerd, de leidingen voor de nutsvoorzieningen zijn waarover in de VvE vergadering van 22 mei 2015 afspraken zijn gemaakt, en de gemeenschappelijke rioleringsbuis. De leidingen voor de nutsvoorzieningen zijn al in 2016 verplaatst. Dat [gedaagde] ‘as we speak’ bezig is zich gemeenschappelijke gedeelten toe te eigenen, zoals de VvE stelt, is voorshands in ieder geval niet aannemelijk geworden.
4.5.
[gedaagde] heeft verklaard niets met de kruipruimte te willen. Die is volgens hem alleen geschikt voor installaties als de pompput en hydrofoor, en leidingen. De stippellijn op de bouwtekening zegt volgens [gedaagde] niets over eigendomspretenties, maar over brandeenheden. Op bouwtekeningen van andere verdiepingen lopen vergelijkbare stippellijnen ook rond combinaties van gemeenschappelijke en privé-gedeelten. Ter zitting is besproken dat de kruipruimte (nog) fysiek in verbinding staat met het souterrain. Volgens [gedaagde] was dat altijd al het geval, maar in ieder geval is er nu nog een opening in de muur tussen het souterrain dat van hem is en de kruipruimte. Het was [gedaagde] ’ bedoeling om daar een deurtje in te zetten, omdat de kruipruimte langs die weg makkelijker toegankelijk is dan via het luik, maar hij heeft er geen bezwaar tegen dat die muur helemaal wordt dichtgemaakt, als de VvE dat liever wil.
4.6.
Bij het ontbreken van ieder (spoedeisend) belang bij de vordering, zal die worden afgewezen.
4.7.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.393,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.393,00,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023. [1]