ECLI:NL:RBAMS:2023:2725

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10381278 KK EXPL 23-141

vonnis van: 20 april 2023

func.: 436

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. L.F.M. Meles

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 13 maart 2023, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 6 april 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] producties overgelegd. Eigen Haard is verschenen bij [naam] (medewerker woonfraude), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door haar moeder, haar partner en de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, (de gemachtigde van) [gedaagde] mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Vanaf september 2014 huurt [gedaagde] van Eigen Haard krachtens een schriftelijke overeenkomst de woning aan de [adres 1] (hierna: “het gehuurde” of “de woning”). Het gehuurde maakt deel uit van een twee- onder-een-kapwoning. De andere woning heeft huisnummer 2 en wordt door Eigen Haard verhuurd aan de dochter van [gedaagde] . Op de huurovereenkomst zijn de zogenoemde Algemene voorwaarden Sociale Woonruimte van toepassing (hierna algemene voorwaarden).

1.2.

In de huurovereenkomst is het volgende vermeld, voor zover hier van belang:
Artikel 101. Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. Goed huurderschap houdt ook in dat huurder zich in de omgang met verhuurder en omwonenden op een correcte wijze gedraagt.(…)5. Huurder veroorzaakt, door zijn gedrag, geen overlast of gevaar aan omwonenden. Huurder is aansprakelijk voor alle gedrag van anderen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde of in de direct omgeving van het gehuurde bevinden.7. De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,-. Eigen Haard behoudt zich het recht voor de vervolgschade op huurder te verhalen. Per direct wordt een juridische procedure tot ontbinding van het huurcontract opgestart.

1.3.

In een proces-verbaal van politie van 20 december 2022 is het volgende opgetekend, voor zover hier van belang:
Op donderdag 15 december 2022 om 09:10 uur constateerde ik bij de woning op de locatie de [adres 1] het volgende: Na aanleiding van informatie over de mogelijke aanwezigheid van een hennepplantage in de woning [adres 1] is er op 15 december 2022 in de woning een onderzoek gedaan. De voordeur werd geopend door de enige bewoner van het pand.In de woning werd geen hennepplantage aangetroffen. Op 19-2-2022 is er een anonieme melding bij de politie binnen gekomen over het adres [adres 2] . In de melding word gesproken dat er gedeald word in drugs en dat deze liggen in de vriezer. Als dealer word de bewoner van [adres 1] genoemd.In de woning stond een koelkast met vriezer en een losse vriezer. (…).In de vriezer en in de vriezer van de koelkast werden meerdere pakketten aangetroffen met vermoedelijk amfetamine. In totaal werd er 1.6 kilo met vermoedelijk amfetamine uit de vriezer gehaald. Zie foto’s (…).Ook werd er verpakkingsmateriaal aangetroffen zie foto (…). De aangetroffen drugs is in beslag genomen en ter onderzoek aangeboden bij forensische opsporing.De woning deels niet als woning in gebruikIk zag dat er in de woning sprake was van een:- drugshandelIk zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was.(…)De volgende persoon was op het adres aanwezig:[kantonrechter: de personalia van [gedaagde] ]
In de telefoon van de bewoonster zijn meerdere berichten gevonden die duiden op een langere periode van handel in verdovende middelen. Er zijn berichten gevonden over bedragen en hoeveelheden goederen die duiden op drugs.De bewoonster gaf aan bang te zijn om haar woning te verliezen aangezien zij naast haar dochter woont die zorg nodig heeft (…)

1.4.

De politie heeft onderzoek gedaan naar de in beslag genomen mobiele telefoon. Van dat onderzoek is op 17 december 2022 proces-verbaal opgemaakt. In het proces-verbaal is het volgende opgetekend, voor zover hier van belang:
(…)Gebruiker telefoonIn de telefoon zijn meerdere berichten te lezen die vermoedelijk over handel in verdovende middelen gaan. De telefoon is handmatig onderzocht, door de vele berichten worden er maar enkele berichten hieronder weergegeven. In de berichten wordt de gebruiker van telefoonnummer (….) [gedaagde] , [gedaagde] genoemd. De verdachte heet [gedaagde] . (…) [gedaagde] is de gebruiker van de Nokia met telefoonnummer (…). Het proces-verbaal bestaat uit 9 bladen met een weergave van diverse inkomende en uitgaande sms berichten in de periode tussen 2018 en 2022.

1.5.

De politie heeft onderzoek gedaan naar de in de woning aangetroffen goederen. Van dat onderzoek is op 7 februari 2023 proces-verbaal opgemaakt. In het proces-verbaal is het volgende opgetekend, voor zover hier van belang:
(…)Het betrof de uitslag van de volgende items voorzien van goednummer:(…) 1 plastic pot, opdruk Dr Pepper met 96.8 gram wit poeder en brokjes.(…) 1 plastic bal waarin 5 stukken aluminiumfolie waarin 5 plastic zakjes met 496 gram.(…) 1 plastic zak met 883 gram witte pasta.(…) 1 plastic bakje waarin 4 plastic zakjes met 126 gram witte pasta.Bij alle goederen is geconstateerd dat het amfetamine betrof.

1.6.

Naar aanleiding van de bevindingen van de politie heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] bij besluit van 16 januari 2023 een last onder bestuursdwang opgelegd die er toe strekt dat de woning met ingang van 23 januari 2023 voor de duur van drie maanden wordt gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.

1.7.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de sluiting van de woning en om een voorlopige voorziening verzocht. Dit verzoek is door voorzieningenrechter van de Afdeling Publiekrecht, team bestuursrecht, van deze rechtbank bij uitspraak van 16 februari 2023 afgewezen.

1.8.

Bij brief van 17 februari 2023 heeft Eigen Haard [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst vóór 24 februari 2023 op te zeggen tegen 24 maart 2023 gezien de aanwezige hoeveelheid drugs in de woning en het feit dat er personen zonder haar aanwezigheid drugs uit de woning hebben gehaald, waarbij Eigen Haard met de burgemeester van mening is dat de aard en ernst van de overtreding dusdanig is dat de woning aan het criminele circuit moet worden onttrokken. Aan het slot schrijft Eigen Haard dat bij uitblijven van de opzegging een juridische procedure zal worden opgestart.

1.9.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding was de woning nog gesloten. De strafzaak tegen [gedaagde] loopt nog.

Vordering en verweer

2. Eigen Haard vordert bij dagvaarding om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, zulks met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de laatste geldende huurprijs van € 529,65 per maand totdat Eigen Haard weer de vrije beschikking heeft over het gehuurde en in de kosten van de procedure.

3. Eigen Haard stelt hiertoe - samengevat - dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet, zodat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op die grond zal worden ontbonden. De tekortkoming bestaat uit het feit dat de woning is gebruikt voor de opslag en/of verhandeling van een grote hoeveelheid drugs en dat [gedaagde] daarmee een zeer gevaarlijke situatie heeft laten ontstaan voor de gehele woonomgeving. Dat het daarbij om reële risico’s gaat blijkt ook uit het feit dat in het sluitingsbevel van de gemeente [woonplaats] wordt aangegeven dat binnen een straal van 600 meter in de wijk waarin de woning is gelegen meerdere overtredingen van de Opiumwet zijn geconstateerd. Hiermee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met diverse contractuele en wettelijke bepalingen, aldus Eigen Haard, en wel in zodanige mate dat in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd zal worden geacht. Ten slotte is het een feit van algemene bekendheid dat woningcorporaties, waaronder Eigen Haard, een duidelijk beleid van non-acceptatie hanteren op het gebied van drugs gerelateerde activiteiten. Het belang van Eigen Haard bij een effectief zero tolerance beleid voor wat betreft drugs gerelateerde activiteiten in haar woningen dient dan ook zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van haar woning.

4. [gedaagde] voert - samengevat - aan dat gevorderde ontruiming moet worden afgewezen nu in een eventuele bodemprocedure niet geoordeeld kan worden dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. [gedaagde] woont negen jaar zonder problemen in de woning. Zij is nooit in aanraking gekomen met politie en/of justitie en zij heeft nimmer klachten ontvangen van Eigen Haard of omwonenden over overlast. Sterker nog, uit overgelegde verklaringen van verschillende omwonenden blijkt zij altijd goed contact heeft met haar buren en daar waar nodig altijd behulpzaam is. Zij houdt zich niet bezig met illegale praktijken als drugshandel. Wel gebruikt zij in verband met ADHD al lange tijd amfetamine en zij is daaraan verslaafd geraakt. [gedaagde] betwist de gevonden hoeveelheid amfetamine en dat vanuit de woning in drugs is gehandeld. Zij vermoedt dat een deel van de aangetroffen zaken geen amfetamine betreft. De beschuldiging van drugshandel is gebaseerd op een enkele anonieme melding op 19 februari 2022, naar aanleiding waarvan de politie de woning slechts 1.5 uur in de avond van op 11 mei 2022 de woning heeft geobserveerd. De politie heeft toen flitsbezoeken gezien, die bij de politie over kwamen als handel in verdovende middelen vanuit de woning. [gedaagde] betwist echter dat de flitsbezoeken personen betreffen aan wie drugs is verhandeld. Ook de berichten op de in beslag genomen mobiele telefoon tonen niet aan dat zij heeft gehandeld in drugs. Daarnaast is er sprake van een bijzondere omstandigheid. Haar dochter (27 jaar oud) is gediagnostiseerd met PDD-Nos en ADHD en woont op [adres 2] naast [gedaagde] . [gedaagde] is haar mantelzorger en het is mede gelet op de gezondheidssituatie van haar dochter en haarzelf van het grootste belang dat [gedaagde] de woning behoudt. [gedaagde] zelf heeft geen vervangende woonruimte of netwerk om op terug te vallen. Als zij haar woning verliest wordt haar dochter op deze manier ook getroffen omdat [gedaagde] dan haar mantelzorgtaken niet langer kan uitvoeren. Haar dochter zal dan in een isolement geraken en zich zelf gaan verwaarlozen, met alle desastreuze gevolgen van dien. De sluiting van de woning, haar aanhouding en onderhavige procedure heeft een dermate grote impact op [gedaagde] gehad dat zij het roer wil omgooien en volledig wenst af te kicken van haar amfetamineverslaving. Het behandeltraject daarvoor is al gestart en vanzelfsprekend wil ze ook geen drugs meer in de woning. Gelet op dit alles verdient ze een tweede kans. Een eventuele belangenafweging dient daarom in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen.

5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling nader ingegaan.

Beoordeling

6. In kort geding kan een vordering tot ontruiming slechts worden toegewezen indien met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming wordt bevolen. De kantonrechter zal daarom moeten beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zal achten. Daarnaast geldt dat sprake moet zijn van een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming, in die zin dat van Eigen Haard niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.

7. Eigen Haard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dergelijk spoedeisend belang. Zij voert in dat kader onder meer aan dat de woning wordt gebruikt voor de handel in drugs en dat dit overlast en gevaar oplevert voor omwonenden, veelal ook huurders van Eigen Haard. Eigen Haard heeft als verhuurder de verantwoordelijkheid om daar tegen op te treden. Daarnaast heeft Eigen Haard in het kader van het door haar gevoerde zerotolerancebeleid er belang bij dat zij in dit soort situaties snel kan optreden omdat dit een afschrikwekkende werking heeft op andere huurders.

8. Vervolgens rijst de vraag of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Geoordeeld wordt dat dit het geval is. Eigen Haard heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde ernstige tekortkomingen verwezen naar de bevindingen van de politie (zie de onder 1.3, 1.4 en 1.5 bedoelde processen-verbaal) en het besluit van de gemeente [woonplaats] ex artikel 13b van de Opiumwet. [gedaagde] heeft betwist dat er sprake zou zijn geweest van 1.6 kg pure amfetamine(poeder), al was het maar omdat volgens het proces-verbaal van politie de amfetamine zou zijn verwerkt in een witte pasta. Wel heeft [gedaagde] erkend dat de aangetroffen hoeveelheid waarschijnlijk meer is dan de gedooghoeveelheid maar deze was voor eigen gebruik. De kantonrechter hecht geen of weinig geloof aan de verklaring van [gedaagde] dat de aangetroffen hoeveelheid Amfetamine alleen bestemd was voor eigen gebruik. Nog daargelaten dat op grond van de thans vigerende Richtlijn Strafvordering Opiumwet Harddrugs de aangetroffen hoeveelheid Amfetamine op zichzelf reeds een indicatie oplevert dat [gedaagde] deze voor handelsdoeleinden voorhanden heeft gehad (bezit van meer dan 0,5 gram wordt gezien als een handelshoeveelheid), valt niet in te zien dat haar betwisting van de hoeveelheid ook maar in de geringste mate afbreuk zou kunnen doen aan het feit dat er sprake is geweest van een zeer aanzienlijke handelshoeveelheid amfetamine. Ook de berichten op haar telefoon leveren een duidelijke aanwijzing dat die aangetroffen (handelshoeveelheid) amfetamine inderdaad bestemd was om te worden verhandeld. De verklaring ter zitting door [gedaagde] dat ze niet reageerde op de inkomende sms berichten van derden omdat ze daar niks mee te maken wilden hebben, valt niet te rijmen met de uitgaande sms berichten. De bewering van [gedaagde] dat de uitgaande berichten uit hun verband zijn getrokken, acht de kantonrechter weinig overtuigend. Voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] in de verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten.

9. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de kantonrechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De kantonrechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

10. [gedaagde] doet een beroep op de “tenzij-bepaling” door te wijzen op haar persoonlijke omstandigheden en die van haar dochter. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zelf niet dermate bijzonder dat moet worden aangenomen dat de ontruiming in dit geval zal leiden tot een noodsituatie. Dat [gedaagde] na bijna 9 jaar haar woonruimte zal kwijtraken is uiteraard voor haar ingrijpend, maar levert nog geen noodsituatie op. Ook het enkele feit dat [gedaagde] ADHD heeft en verslaafd aan amfetamine is, legt in dat kader onvoldoende gewicht in de schaal. [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ernst van die klachten met zich brengt dat de ontruiming zal leiden tot een psychische noodsituatie. De omstandigheid dat verlies van de woning ook gevolgen heeft voor haar dochter is evident. Het is natuurlijk fijn dat [gedaagde] mantelzorg verleent aan haar dochter. De kantonrechter wil best aannemen dat de situatie van haar dochter aanmerkelijk verslechtert als [gedaagde] deze mantelzorg niet of onvoldoende kan verlenen bij verlies van de woning. Maar dat is geen omstandigheid die maakt dat haar woonbelang zwaarder moet wegen dan het belang van Eigen Haard bij ontruiming, al was het maar omdat niet is gebleken, bijvoorbeeld aan de hand van een medische noodzaak, dat die (mantel)zorg uitsluitend en alleen kan worden verleend door [gedaagde] en daartoe noodzakelijk is dat zij direct naast of in elk geval zeer dicht de buurt van haar dochter dient te wonen.

11. De slotsom is dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder jegens Eigen Haard en dat naar grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De vordering van Eigen Haard om [gedaagde] vooruitlopend daarop in kort geding te veroordelen tot ontruiming, zal daarom worden toegewezen. Daarbij zal de kantonrechter de ontruimingstermijn bepalen op veertien dagen.

12. De overige stellingen van partijen kunnen buiten behandeling blijven nu die niet tot een andere beslissing leiden.

13. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het adres [adres 1] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de haren die zich daarin harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin harentwege bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de laatst geldende huurprijs van € 529,65 per maand totdat Eigen Haard weer de vrije beschikking over het gehuurde heeft;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 128,00

-kosten dagvaarding: € 129,14

-salaris gemachtigde: € 529,00

--------------

totaal: € 786,14

inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 april 2023 door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter