Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9741963 CV EXPL 22-3696
vonnis van: 10 januari 2023
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
wonende te [woonplaats 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats 2]
eisers in conventie, verweerders in reconventie
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: [gemachtigde]
t e g e n
Cityden B.V.
gevestigd te Amstelveen
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Cityden
gemachtigde: mr. N.E. Parrello
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 8 maart 2022, met producties;
- antwoord conventie, eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord conventie, eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2022. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eisers] een conclusie van antwoord in reconventie genomen en een productie overgelegd. Van de zijde van Cityden zijn ook producties overgelegd. Ter zitting is gedaagde sub 2 namens [eisers] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Cityden zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de mondelinge behandeling hebben beide partijen, zoals afgesproken, een akte genomen en [eisers] nog een nadere akte. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Cityden huurt op basis van een huurovereenkomst in de zin van 7: 230a BW sinds 1 december 2013 de woonruimten aan de [adres 1] en [adres 2] , hierna het gehuurde. Het betreft woonruimte bestemd om te worden gebruikt voor kortstondige wederverhuur. De huurovereenkomst is voor vijf jaar aangegaan en loopt, na de eerste verlenging, tot en met 30 november 2023. De huur bedraagt laatstelijk € 4.877,39 per maand. Blijkens artikel 6 van het huurcontract wordt het gehuurde geleverd inclusief shortstay-vergunning per gehuurd appartement.
1.2.
Cityden exploiteert short stay en hotel appartementen in Amsterdam. Zij doet dat op 11 locaties in Amsterdam, met in totaal 43 appartementen, waaronder het gehuurde.
1.3.
In verband met het begin van de coronapandemie in maart 2020 heeft Cityden de betaling van een deel van de huur opgeschort. Blijkens de dagvaarding bestaat het niet betaalde deel van de huur in de periode tot eind 2021 ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding uit € 18.724,23.
1.4.
Met verwijzing naar artikel 18.2 van de algemene voorwaarden maken [eisers] daarnaast aanspraak op de contractuele boete van 2% per maand met een minimum van € 300,00, in totaal een bedrag van € 1.971,60. Ook maken [eisers] , met verwijzing naar de gestuurde aanmaningen, aanspraak op buitengerechtelijke kosten ter grootte van € 962,24.
1.5.
Voorafgaand aan deze procedure hebben partijen een uitvoerige correspondentie gevoerd over eventuele huurkorting in verband met de coronapandemie. [eisers] stellen zich op het standpunt dat Cityden daarvoor om verschillende redenen niet in aanmerking komt. Cityden voert aan dat dat wel het geval is en stelt in verband daarmee een vordering in reconventie ter grootte van – uiteindelijk - € 24.286,59 in (over periode maart 2020 tot en met maart 2022), te vermeerderen met een vordering van huurkorting vanaf april 2022 tot zolang de coronabeperkingen gelden.
Vordering
In conventie
2. [eisers] vorderen dat Cityden bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
- € 18.724,23, vermeerderd met een boete van 2% per maand (of een gedeelte van een maand) met een minimum van € 300,00 per kalendermaand vanaf 01/01/2022;
- € 18.724,23, vermeerderd met een boete van 2% per maand (of een gedeelte van een maand) met een minimum van € 300,00 per kalendermaand vanaf 01/01/2022;
- € 1971,60 aan boete;
- € 962,24 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
- met veroordeling van Cityden in de kosten van het geding en de nakosten.
3. [eisers] baseren hun vorderingen op, kort samengevat, nakoming van de huurovereenkomst.
4. Cityden voert verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
in reconventie
5. Cityden vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis:
Primair
1. de verplichting van Cityden tot betaling van huur voor de periode tot en met maart 2022 met € 24.286,59 te verminderen overeenkomstig de berekening in productie 33;
ii. de verplichting van Cityden tot betaling van huur voor de periode vanaf april 2022 te
verminderen overeenkomstig de berekeningswijze die is opgenomen in productie 3., zolang de gevolgen van de coronacrisis gelden;
althans voor een in goede justitie te bepalen percentage en voor de duur van een in goede justitie te bepalen periode;
iii. te bepalen dat de huurprijs vermindering verrekend wordt met de huurachterstand en dat teveel betaalde huur door [eisers] aan Cityden moet worden terug betaald of kan worden verrekend met toekomstige huurverplichtingen;
Subsidiair
1. de verplichting van Cityden tot betaling van huur voor de periode tot en met maart 2022 met € 21.951,05 te verminderen overeenkomstig de berekening in productie 29;
ii. de verplichting van Cityden tot betaling van huur voor de periode vanaf april 2022 te
verminderen overeenkomstig de berekeningswijze die is opgenomen in productie 29, zolang de gevolgen van de coronacrisis gelden;
althans voor een in goede Justitie te bepalen percentage en voor de duur van een in goede Justitie te bepalen periode;
iii. te bepalen dat de huurprijs vermindering verrekend wordt met de huurachterstand en dat teveel betaalde huur door [eisers] aan Cityden moet worden terug betaald of kan worden verrekend met toekomstige huurverplichtingen;
in conventie en reconventie:
alles, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding en de nakosten, in conventie en reconventie.
6. Cityden baseert haar vordering ten aanzien van de huurkorting op, kort samengevat, onvoorziene omstandigheden, een en ander zoals aan de orde was in het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ecli:nl:2021:1974).
7. [eisers] voeren verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
Beoordeling (in conventie en reconventie)
8. Vanwege de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden besproken.
9. Tegen haar gehoudenheid tot betaling van de huur voert Cityden geen ander verweer dan dat zij recht heeft op huurkorting. Daarop is ook de vordering in reconventie gebaseerd. De kantonrechter overweegt als volgt.
10. Cityden bepleit dat het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad ook van toepassing is op artikel 7:230 a BW huurovereenkomsten, zoals bij het gehuurde het geval is.
11. De kantonrechter overweegt dat de uitspraak van de Hoge Raad specifiek ziet op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Bij dergelijke bedrijfsruimte is de huurder voor zijn omzet in de regel afhankelijk van de komst van publiek. Dat publiek kan als gevolg van coronamaatregelen wegblijven, waardoor het gehuurde slechts beperkt kan worden gebruikt voor het doel waarvoor het werd gehuurd. Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook bij huurovereenkomsten ex artikel 7:230 a BW sprake zijn van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in voormeld arrest. Het gaat om de vraag of de coronacrisis, dat wil zeggen de coronapandemie met haar gevolgen, als ‘onvoorziene omstandigheid’ inwerkt op het contractuele evenwicht en dit uit balans brengt, terwijl partijen dit niet hadden voorzien en hier ook tevoren geen afspraken over hebben gemaakt. Er moet daarbij onder andere worden gekeken naar belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder, het omzetverlies en overige omstandigheden. Het omzetverlies moet voldoende ernstig zijn. De enkele omstandigheid dat een bedrijf nadeel heeft ondervonden van de coronamaatregelen is niet voldoende.
12. [eisers] hebben aangevoerd dat onvoldoende is komen vast te staan dat de hoofdactiviteiten van Cityden zijn geraakt door de coronacrisis.
De kantonrechter overweegt dat het gehuurde was bestemd te worden verhuurd als shortstay (minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden) met name gericht op expats en internationals. Cityden verhuurt meer appartementen en daarnaast hotel appartementen. Die kunnen hier verder buiten beschouwing blijven, nu de huurovereenkomst van partijen daar geen betrekking op heeft. Door de overheidsmaatregelen, waaronder reisbeperkingen en het advies om thuis te werken, is naar het oordeel van de kantonrechter wel aannemelijk dat er in de coronaperiode veel minder expats en internationals tijdelijk naar Nederland zijn gekomen c.q. zijn vertrokken naar hun thuisbasis en dat daardoor de omzet die met het gehuurde gemaakt kon worden is teruggelopen.
13. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst is gesloten vóór 15 maart 2020. Hierin is geen rekening gehouden met de coronacrisis. [eisers] verwijzen wel naar artikel 7 van de huurovereenkomst, maar dat verweer kan niet slagen omdat daar alleen rekening wordt gehouden met toekomstige wijzigingen ten aanzien van regelgeving of beleid ten aanzien van shortstay. Dat is hier niet aan de orde.
14. Ook de stelling van [eisers] dat Cityden haar schade had kunnen beperken door op te zeggen wordt verworpen. Cityden wil niet van de huurovereenkomst af maar wenst dat binnen de bestaande contractuele relatie rekening wordt gehouden met onvoorziene omstandigheden.
15. [eisers] voeren verder als verweer dat Cityden de appartementen aan toeristen hebben verhuurd en dat deze handelwijze in strijd is met de bestemming van het gehuurde, te weten shortstay. De kantonrechter overweegt dat [eisers] dit verweer eerst bij aktes van 19 september en 18 oktober 2022 hebben aangevoerd, op welke aktes Cityden niet meer heeft kunnen reageren. Voor zover dit verweer om deze reden al niet tardief is, is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd. In de akte van 18 oktober 2022 verwijzen [eisers] naar productie 16 en 17 van Cityden. Daarin leest de kantonrechter echter geen erkenning van het feit dat in het gehuurde verhuur aan toeristen plaatsvindt. Hoogstens dat Cityden binnen andere entiteiten, bijvoorbeeld waar de appartementenhotels onder vallen, ook aan toeristen verhuurt. Voor een verrekening van de huurkorting in verband met verhuur aan toeristen, zoals [eisers] in hun akte van 18 oktober 2022 bepleiten, ziet de kantonrechter dan ook geen aanleiding.
16. [eisers] voeren verder als verweer dat Cityden niet voldoende haar best heeft gedaan bij het beperken van de schade. Zij had het gehuurde ook aan andere segmenten van de huurmarkt kunnen aanbieden en zo haar “verlies” kunnen beperken. Cityden heeft deze stellingen betwist en heeft uitgelegd dat wel degelijk ook stappen zijn gezet om het gehuurde ook aan andere huurders dan expats en internationals aan te bieden. In dat verband verwijst Cityden naar het feit dat zij in april 2020 een pakket (ViaDaan.nl, Pararius, Funda, Huurwoningen.nl, Jaap.nl) bij makelaar ViaDaan heeft afgesloten en het gehuurde op diverse digitale platforms is aangeboden maar dat dat weinig heeft opgeleverd. Zij heeft verder een factuur m.b.t. Funda in het geding gebracht. [eisers] voeren weliswaar aan dat Cityden daarmee in april 2020 te laat was, maar laat na deze stelling toe te lichten. Dat was wel op zijn plaats geweest nu de coronacrisis in maart 2020 uitbrak, dus kort voor april 2020. [eisers] lijken er verder aan voorbij te gaan dat een shortstay vergunning een verhuurder aanzienlijk beperkt in zijn mogelijkheden voor reguliere verhuur. Ook deze verweren van [eisers] worden daarom verworpen.
17. Bij akte van 20 september 2022 heeft Cityden een nadere berekening (productie 33) overgelegd van de huurkorting en haar eis vermeerderd. De berekening is uitgevoerd volgens de zogenaamde vaste lasten methode, dus inclusief met verdiscontering van een gedeelte van de TVL. De berekening beslaat de periode maart 2020 tot en met maart 2022. Per maand heeft Cityden de door haar gepretendeerde huurkorting in beeld gebracht, hetgeen in totaal resulteert in een bedrag van € 24.286,59. [eisers] hebben de berekening daarna niet anders bestreden dan te wijzen op het deel dat aan toeristen moet worden toegerekend, welk standpunt hierboven reeds is verworpen.
18. [eisers] hebben eerder het verweer gevoerd dat het missen van de eerste TVL in de maanden juni tot en met september 2020, dus vier maanden, aan Cityden zelf is te wijten. Er was kennelijk geen sprake van een juiste SBI code, welk euvel daarna is hersteld waarna wel uitkeringen op grond van de TVL zijn toegekend. Dit verweer slaagt. De “schade” die Cityden als gevolg van het mislopen van de TVL I heeft geleden, kan niet worden afgewenteld op [eisers] . De kantonrechter berekent het hiermee gemoeide bedrag als volgt. Cityden heeft in haar berekening (productie 33) vanaf oktober 2020 met een voor huurkorting in aanmerking komend bedrag van
€ 3.560,67 gerekend. Dat bedrag heeft de kantonrechter als uitgangspunt genomen in plaats van de € 4.342,23 waarmee Cityden over de maanden juni tot en met september 2020 heeft gerekend. De huurkorting over de maanden juni tot en met september 2020 komt dan uit op € 4.828,27, in plaats van de door Cityden berekende € 5.884,50. Het verschil is € 1.056,23 en met dat bedrag dient de door Cityden berekende huurkorting van € 24. 286,59 te worden verminderd, hetgeen resulteert in een bedrag van
€ 23.230,36
19. Nu [eisers] de verdere inhoud en onderbouwing van de nadere berekening van de huurkorting niet bestrijdt en ook de kantonrechter geen aanleiding ziet de berekening voor onjuist te houden, zal overigens van de door Cityden gepresenteerde berekening worden uitgegaan. Dat betekent dat de over de periode maart 2020 tot en met maart 2022 gevorderde huurkorting van € 23.230,36 voor toewijzing gereed ligt.
20. Cityden heeft tevens gevraagd ook een huurkorting vanaf april 2022 toe te wijzen, tot zolang de gevolgen van de coronacrisis gelden. Deze vordering zal worden afgewezen, nu deze vordering op dit moment onvoldoende bepaalbaar is en daarnaast onzeker is welke gevolgen vanaf april 2022 aan de coronacrisis zijn toe te schrijven. Hetzelfde geldt voor eventuele compenserende overheidsmaatregelen.
21. Het recht op huurkorting wordt eerst bij gelegenheid van het onderhavige vonnis vastgesteld. Daarmee komt de tegenvordering van Cityden vast te staan. Daarom is als na te melden toewijsbaar de vordering van Cityden om hetgeen zij verschuldigd is aan [eisers] te verrekenen met wat haar toekomt aan huurkorting.
22. Nu Cityden zich, gelet op het voorgaande, op goede gronden haar huurverplichtingen heeft opgeschort en haar vordering in reconventie die in conventie overtreft, zullen de in conventie gevorderde bedragen aan boetes en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
23. De proceskosten in conventie en reconventie zullen worden gecompenseerd. [eisers] zijn in conventie grotendeels in het gelijk is gesteld en de vorderingen van Cityden zijn in reconventie grotendeels toegewezen. Materieel heeft Cityden uiteindelijk grotendeels het gelijk aan haar zijde gekregen, maar het recht op huurkorting kon eerst worden vastgesteld, nadat zij bij nadere akte een op het gehuurde toegespitste berekening in het geding heeft gebracht. [eisers] hebben daarom – in ieder geval: tot dan toe - niet zonder reden geprocedeerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt Cityden tot betaling aan [eisers] van:
€ 18.724,23 aan hoofdsom;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
veroordeelt [eisers] tot betaling aan Cityden van:
€ 23.230,36 aan hoofdsom;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In conventie en reconventie
V. bepaalt dat de huurprijsvermindering kan worden verrekend met de huurachterstand en dat teveel betaalde huur door [eisers] aan Cityden moet worden terug betaald of kan worden verrekend met toekomstige huurverplichtingen
VI. bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
VII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.