ECLI:NL:RBAMS:2023:2481

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/725377 / HA ZA 22-952

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

allen wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ,

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 oktober 2022 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 1 februari 2023,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;

- het B-formulier van 27 maart 2023 van [eiser] , met een opmerking naar aanleiding van het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] (hierna ook: het [echtpaar] ) zijn met elkaar getrouwd en wonen op de [adres 1] . Van deze woning (hierna: de [adres 1] ) zijn zij op 24 maart 2021 eigenaar geworden. Daarnaast was het [echtpaar] (tot 8 april 2022) eigenaar van een woning aan de [adres 2] (hierna: de [adres 2] ).

2.2.

[gedaagde 3] is de broer van [gedaagde 1] .

2.3.

[eiser] is de voormalig boekhouder van [gedaagden]

2.4.

Op 12 oktober 2021 hebben [gedaagden] en [eiser] een overeenkomst van geldlening ondertekend. Uit deze overeenkomst volgt dat [eiser] aan [gedaagden] een bedrag van € 330.000 heeft uitgeleend. [gedaagden] heeft daarbij verklaard dat hij deze hoofdsom aan [eiser] schuldig is. Het hoofddoel van de lening was, zo staat in artikel 2 daarvan, om het voor het [echtpaar] mogelijk te maken hun hypothecaire lening op de [adres 1] af te lossen en een nieuwe hypothecaire lening bij een andere hypotheekverstrekker af te sluiten. Artikel 3 van de overeenkomst bepaalt dat over de hoofdsom van de lening een jaarlijkse rente van 8% is verschuldigd en dat de maandelijkse rente € 2.200 bedraagt. Volgens artikel 4.3 van de overeenkomst zullen partijen, na toestemming van de eerste hypotheekgever, het bedrag van de lening laten inschrijven als hypothecaire lening op de [adres 1] ; voor het geval die toestemming niet wordt gegeven, bepaalt artikel 4.4 dat [gedaagden] zijn medewerking zal verlenen aan [eiser] om als mede-eigenaar van de [adres 1] op te treden.
Aan het bepaalde in artikel 4.3 is geen uitvoering gegeven.

2.5.

Bij e-mailbericht van 30 maart 2022 heeft de hypotheekbemiddelaar van het [echtpaar] , de heer [naam] (hierna: [naam] ), aan [gedaagde 2] een termsheet doen toekomen. De termsheet bevat de uitgangspunten voor een hypothecaire lening van
€ 550.000 op de [adres 2] die door een private financier aan [eiser] zou worden verstrekt. De e-mail, die cc aan [eiser] is verzonden, luidt als volgt:

Zojuist met koper van u woning[de rb begrijpt: [eiser] ]
besproken. Aangezien de koper van uw woning spoedig moet afnemen vanwege uw financiering bij NIBC, is tussen u en koper overeengekomen om de kosten van de hypotheekrente van de privaat financierder geheel voor u rekening komen zolang de financiering van de heer [eiser] bij een reguliere bank is geregeld.Door terug te mailen van deze mail naar de heer [eiser] en mij worden de afspraken bevestigd.

[gedaagde 2] heeft dezelfde dag hierop geantwoord:

Hier ben ik akkoord met de inhoud van de termsheet (…).

Daarna heeft [eiser] als volgt aan [gedaagde 2] en [naam] bericht:

(…) Ik hoop van harte dat met deze constructie het probleem voor de nieuwe woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgelost is. (…) is mijn rol in deze kwestie jullie uit de brand te helpen. Als [adres 2] binnen 6 maanden voor een miljoen euro een koper heeft ( het geldt ook uiteraard voor het geval minder dan € 800.000 verkocht moet worden) zijn alle winsten en verliezen voor jullie rekening. (…)

2.6.

Een document met de aanhef ‘Vaststellingsovereenkomst’ (hierna: de vaststellingsovereenkomst), gedateerd op 5 april 2022 luidt als volgt:

2.8.

Op 30 juni 2022 heeft [eiser] aan [naam] en [gedaagden] het volgende gemaild:

Gisteren heb ik met [gedaagde 1 en gedaagde 3] een evaluatiegesprek gehad over de gang van zaken omtrent die vaststellingsovereenkomst van 5 april 2022.(…) Er is afgesproken dat op basis van die vaststellingsovereenkomst (…) een notariële vaststellingsovereenkomst wordt opgesteld. Derhalve hieronder een paar zakken die voor mij van belang zijn die in zo’n notariële vaststellingsovereenkomst dienen te komen staan. (…)Het bedrag van de lening bedraagt € 455.831,92 (…), € 255.831,92 overgerankt naar de rekening van de notaris en € 200.000 van de lening van € 330.000.De totale inbreng van mij bedraagt dan € 1.005.831,92. Dit is inclusief die hypothecaire lening van € 550.000. (…) De maagdelijke rente bedraagt € 3.208,33. Voor het resterende bedrag van € 455.831,92 dienen de overwaarde van de woningen van [gedaagde 1 en gedaagde 3] en [gedaagde 2] als garantstelling te worden aangeboden. (…)

Voor het geval dat [gedaagde 1 en gedaagde 3] en [gedaagde 2] willen langer dan 6 maanden wachten in de hoop dat ze een koper met een hoger bod voor de woning [adres 2] vinden heb ik daar geen moeite mee zolang ze de alle maandelijkse kosten naar mijn rekening kunnen overboeken vanaf oktober 2022, waardoor ik de kosten kan betalen.(…)Wat die koste die tot nu toe door mijn zijn betaald\gemaakt heb ik daar geen moeite mee, want soortgelijke dingen lossen wij op basis van een volledig wederzijds vertrouwen met elkaar op. (…)

2.9.

Vanaf (in elk geval) 8 juli 2022 heeft de heer mr. A.S. Touserkani (hierna: Touserkani) als juridisch adviseur de belangen van [gedaagden] behartigd.

2.10.

Een op 15 juli 2022 gedateerde overeenkomst, opgesteld door Touserkani en ondertekend door [gedaagden] als ‘schuldenaar’ en [eiser] als ‘schuldeiser’, luidt – voor zover van belang – als volgt:

(…)Artikel 1. Hoofdsom

Schuldeiser heeft per 1 oktober 2021 te leen verstrekt aan schuldenaar, die van schuldeiser te leen heeft ontvangen en aan deze schuldig heeft erkend de som van groot € 200.000,- (…), hierna genoemd: ”de hoofdsom”.

Artikel 2. Rente en aflossing bedrag

2.1

Schuldenaar zal aan schuldeiser over de hoofdsom casu quo het pro resto bedrag een rente verschuldigd zijn gelijk aan 2% (…) per jaar.2.2 De rente en aflossing moet maandelijks worden voldaan, voor het eerst op 1 oktober 2022. De rente plus aflossing per maand is € 3.504,- (…)(…)

Artikel 3. Aflossing

Aflossing van de hoofdsom vindt plaats uiterlijk op 1 oktober 2027.

(…)Artikel 6. ZekerheidSchuldenaar verbindt zich om, zolang hij de uit deze overeenkomst voortvloeiende schuld, ter zake van de hoofdsom, rente en kosten, niet volledig aan schuldeiser heeft afgelost en betaald, op eerste verzoek van schuldeiser na zes maanden aflossing achterstand zekerheid te verlenen van een zo hoog mogelijke rang voor de zijn uit hoofde van de geldlening en/of het in deze overeenkomst bepaalde ten opzichte van schuldeiser voortvloeiende verplichtingen.(…)

2.11.

Op 16 juli 2022 heeft Touserkani de op 15 juli 2022 gemaakte afspraken bevestigd en daarnaast het volgende aan [eiser] en [gedaagden] bericht:

(…)

Betreft de woning aan de [adres 2] 120;Familie [gedaagde 1] is de eigenaar van het object, vanaf maandag wordt naar een goedkope hypotheekverstrekker verzocht voor het bedrag van € 550.000,00.Heer [eiser] zou alle medewerking verlenen bij de aanvraag. Bij het verkopen van het object krijgt de heer [eiser] € 250.000 eigen inbreng terug.Er wordt een akte gemaakt dat wanneer het object wordt verkocht het overwaarde van het object is voor familie [gedaagde 1] . (…)

2.12.

Bij e-mailbericht van 29 augustus 2022 heeft [eiser] aan Touserkani en [gedaagden] een overzicht gestuurd van zijn kosten per 1 september 2022 voor de [adres 2] en verzocht eraan mee te werken dat het (na een tweetal betalingen) resterende bedrag van
€ 21.630,74 aan hem ( [eiser] ) zou worden betaald.

2.13.

Enkele uren later heeft [eiser] aan Touserkani en [gedaagden] bericht dat de overeenkomst van 15 juli 2022 is komen te vervallen, omdat [gedaagden] niet bereid is om mee te werken aan het opstellen van een notariële akte met zekerheidsstelling. Daarbij heeft [eiser] nog een voorstel gedaan om op een minnelijke wijze tot een voor hem aanvaardbare overeenkomst te komen. Als een dergelijke overeenkomst niet tot stand zou komen heeft [eiser] aangekondigd de hele vordering uit handen te geven aan de deurwaarder.

2.14.

Op 20 september 2022 heeft [eiser] [gedaagden] gesommeerd over te gaan tot betaling van in totaal € 354.919,43, te vermeerderen met het verlies bij verkoop van de [adres 2] .

2.15.

Op 11 oktober 2022 heeft [eiser] , na daartoe verkregen verlof, ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag doen leggen op de [adres 1] en de woning van [gedaagde 3] , alsmede onder een aantal banken. De vordering van [gedaagden] is daarbij begroot op maximaal € 390.000, inclusief rente en kosten.

2.16.

[eiser] heeft de [adres 2] voor € 630.000 verkocht aan een derde. De levering heeft plaatsgevonden op 29 november 2022.

Tekst

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, naar de rechtbank begrijpt, samengevat en na wijziging van eis, om [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
1. € 480.657,65, bestaande uit de volgende posten:
a. € 324.850, subsidiair € 194.850, meer subsidiair € 178.976, op grond van de geldlening van 12 oktober 2021;
b. € 125.831,92 op grond van de vaststellingsovereenkomst;

c. € 2.200 aan rentevergoeding over de maand september 2022;

d. € 21.630,04 aan kosten in verband met de [adres 2] tot en met 31 augustus 2022;

e. € 1.089,39 aan rente over € 125.831,92 tot en met 9 september 2022;

f. € 5.056,30 aan buitengerechtelijke kosten;

2. een bedrag van € 3.208,33 per maand vanaf 1 september 2022 tot 29 november 2022, als overeengekomen maandelijkse rentevergoeding voor de lening van € 550.000 voor de [adres 2] ;

3. een bedrag van € 453,63 per maand vanaf 1 september 2022 tot 29 november 2022 aan servicekosten een vve-bijdrage voor de [adres 2] ;

4. de verdere kosten voor de [adres 2] , waaronder, maar niet beperkt tot kosten gemeente Amsterdam, aanslag WOZ, onderhoudskosten, verzekeringen etc. tot 29 november 2022;

5. het uiteindelijk geleden verlies bij verkoop van de [adres 2] , te weten een bedrag van € 170.500, vermeerderd met alle vanaf 1 september 2022 voor de [adres 2] gemaakte kosten die niet zijn opgenomen in het overzicht van € 21.630,04 van 1 september 2022;

6. een bedrag van € 2.200 per maand vanaf 1 oktober 2022 als overeengekomen maandelijks verschuldigde rentevergoeding voor de lening van € 330.000;

7. de wettelijke rente over € 125.831,92 vanaf 9 september 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

8. de beslagkosten van € 4.405,43;

9. de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Inleiding

4.1.

[eiser] heeft geld aan [gedaagden] uitgeleend. Achtergrond van deze lening was voornamelijk om het voor het [echtpaar] mogelijk te maken een voor hen ongunstige hypothecaire lening op de [adres 1] af te lossen en een nieuwe hypothecaire lening aan te gaan. Zij hebben hun afspraken daarover in de overeenkomst van 12 oktober 2021 (zie onder 2.4) op papier gezet. [eiser] wil nu het door hem uitgeleende bedrag terug.

Daarnaast wil [eiser] vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt in verband met zijn aankoop van de [adres 2] van het [echtpaar] . Deze aankoop was volgens hem slechts tijdelijk en louter bedoeld om het [echtpaar] uit de brand te helpen. De afspraken hierover zijn volgens [eiser] in de vaststellingsovereenkomst (zie onder 2.6) op papier zijn gezet.

4.2.

Partijen zijn het erover eens dat zij in de overeenkomsten van 12 oktober 2021 en 15 juli 2022 afspraken schriftelijk hebben vastgelegd en daarvoor hebben getekend, zij het dat volgens [eiser] [gedaagden] geen rechten aan de overeenkomst van 15 juli 2022 kan ontlenen. Dat ligt anders wat betreft de vaststellingsovereenkomst, waarin ook afspraken over de (tijdelijke) verkoop van de [adres 2] zijn vastgelegd. [gedaagden] betwist dat deze overeenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 3] is ondertekend en dat de daarin vastgelegde afspraken zijn gemaakt. Daarbij ontbreekt de handtekening van [gedaagde 2] onder de overeenkomst.

4.3.

Hierna zal op de verschillende overeenkomsten en hun betekenis voor de vorderingen worden ingegaan.

De overeenkomsten van 12 oktober 2021 en van 15 juli 2022

4.4.

[eiser] baseert zijn vorderingen genoemd in 3.1 onder 1a, 1c en 6 op de overeenkomst van 12 oktober 2021. Daartoe stelt hij dat [gedaagden] zich hoofdelijk verbonden heeft ter zake van deze lening en dat het geleende bedrag direct na ontvangst daarvan opeisbaar was. In hoofdsom is volgens hem uiteindelijk een bedrag van € 324.850 (
vordering 1a) uitgeleend. Daarnaast heeft [gedaagden] de rente uit hoofde van die lening betaald tot en met augustus 2022 en dient de rente over september 2022 (
vordering 1c) nog betaald te worden. Tot slot is [gedaagden] gehouden de overeengekomen rente vanaf 1 oktober 2022 te blijven voldoen (
vordering 6).

4.5.

Volgens [gedaagden] hebben partijen op 15 juli 2022 een nieuwe afspraak gemaakt waarmee de overeenkomst van 12 oktober 2021 is komen te vervallen. Door betalingen van het [echtpaar] na 12 oktober 2021 (€ 170.000 in totaal) is het in hoofdsom verschuldigde bedrag geslonken tot € 200.000. Partijen waren het er op die datum over eens dat dit het bedrag was dat [gedaagden] nog aan [eiser] moest betalen. Dit is ook zo in artikel 1 van de overeenkomst van 15 juli 2022 vastgelegd. Naderhand hebben partijen vastgesteld dat het geleende bedrag niet € 200.000 moest zijn, maar € 194.850. In de overeenkomst van 15 juli 2022 is een lagere rente (2%) overeengekomen. In navolging van deze overeenkomst heeft [gedaagden] vanaf oktober 2022 het afgesproken bedrag van

€ 3.504 per maand aan rente en aflossing betaald. Op dit moment staat in hoofdsom nog een bedrag van € 178.976 open. Dit bedrag is niet opeisbaar omdat de rente en aflossing keurig worden betaald, aldus steeds [gedaagden]

Is de overeenkomst van 12 oktober 2021 achterhaald door de overeenkomst van 15 juli 2022?

4.6.

Ter beoordeling staat of partijen met de overeenkomst van 15 juli 2022 nieuwe afspraken hebben gemaakt over de in 2021 aan [gedaagden] verstrekte lening, waardoor [eiser] zich niet meer op de nakoming van de overeenkomst van 12 oktober 2021 kan beroepen. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.

4.6.1.

Vooropgesteld wordt dat niet is gesteld of gebleken dat de overeenkomst van 15 juli 2022 betrekking heeft op een nieuwe of andere lening van [eiser] aan [gedaagden] dan die van 12 oktober 2021. [eiser] zelf heeft het in de dagvaarding over een ‘nadere’ overeenkomst en betwist niet dat de overeenkomst op dezelfde lening betrekking had. Vast staat verder dat [gedaagden] ook aanzienlijke bedragen op de aan hem in 2021 verstrekte lening heeft terugbetaald; volgens [eiser] een bedrag van € 150.000, volgens [gedaagden]
€ 170.000.

4.6.2.

Partijen zijn kennelijk medio 2022 in verband met de verkoop van de [adres 2] in gesprek gegaan over het maken van aanvullende afspraken, waarbij ook de lening werd betrokken. Uit de onder 2.8 aangehaalde brief van [eiser] blijkt dat hij zich toen op het standpunt stelde dat € 200.000 van de lening van € 330.000 open stond. Uiteindelijk is 15 juli 2022 de (nieuwe) overeenkomst getekend door partijen, waarin dit openstaande bedrag is opgenomen.

4.6.3.

Anders dan [eiser] bij dagvaarding heeft gesteld is de overeenkomst van 15 juli 2022 niet ‘opgezegd’ of anderszins beëindigd. [eiser] heeft zich in zijn bericht van 29 augustus 2022 (zie onder 2.13) weliswaar op het standpunt gesteld dat de overeenkomst van 15 juli 2022 is ‘vervallen’, maar heeft deze niet ontbonden of vernietigd. Dat daar gronden voor zouden bestaan is ook onvoldoende gesteld of gebleken. Het enkele feit dat [gedaagden] geen zekerheid wilde stellen, betekent nog niet dat [eiser] niet langer aan deze overeenkomst gebonden is. Uit artikel 6 van de overeenkomst van 15 juli 2022 volgt dat een dergelijke verplichting pas op eerste verzoek van [eiser] na zes maanden ‘aflossing achterstand’ zou kunnen ontstaan.

4.6.4.

[eiser] heeft daarnaast op de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat de overeenkomst op 15 juli 2022 niet volledig tot stand is gekomen. Volgens [eiser] heeft hij in de onder 2.8 aangehaalde e-mail zijn voorwaarden voor de nieuwe overeenkomst aan Touserkani toegestuurd en zijn vervolgens de besproken punten in de overeenkomst vastgelegd. Uiteindelijk zijn ‘de essentiële punten’ in de overeenkomst niet nagekomen. [eiser] had namelijk als eis gesteld om de overeenkomst als notariële akte op te maken. Bovendien was afgesproken dat de overwaarde van de [adres 1] als onderpand zou dienen. [gedaagden] heeft hier echter geen medewerking aan willen verlenen, zodat geen wilsovereenstemming is bereikt over de punten die in de overeenkomst zijn opgenomen, aldus steeds [eiser] .

4.6.5.

De rechtbank kan dit betoog niet volgen. Partijen hebben in de overeenkomst van 15 juli 2022 hun afspraken verwoord en daar hun handtekening onder geplaatst. Niet valt in te zien dat daarover geen wilsovereenstemming is bereikt. Als [eiser] andere wensen had over wat in de overeenkomst had moeten worden opgenomen, had hij de overeenkomst niet moeten ondertekenen. Nu hij dit wel heeft gedaan, moet worden aangenomen dat hij met de inhoud daarvan akkoord was.

4.6.6.

Dit alles betekent dat op 15 juli 2022 een nieuwe overeenkomst met betrekking tot de in 2021 verstrekte lening tot stand is gekomen, tegen een lagere rente en met 1 oktober 2027 als uiterste datum voor aflossing. De
vorderingen onder 1a en 6, die op de overeenkomst van 12 oktober 2021 zijn gebaseerd, zullen daarom worden afgewezen. Dat laat onverlet dat [gedaagden] erkent op basis van de overeenkomst van 15 juli 2022 maandelijks een bedrag van € 3.504 aan rente en aflossing aan [eiser] verschuldigd te zijn. Ook laat dit onverlet dat uit de vaststellingsovereenkomst (waarover hierna meer) nog andere verplichtingen kunnen voortvloeien.

4.6.7.

Wat betreft de
vordering onder 1cgeldt dat [gedaagden] heeft gesteld dat hij over de maand september 2022 wel rente heeft betaald, zij het op basis van 2% rente zoals afgesproken in de overeenkomst van 15 juli 2022. Op grond van de overeenkomst van 15 juli 2022 was de (nieuwe) rente en aflossing pas verschuldigd per 1 oktober 2022. [gedaagden] was dan ook nog gehouden over de maand september 2022 nog € 2.200 aan rente te voldoen. Omdat [eiser] stelt dat hij over de maand september 2022 geen enkele rente heeft ontvangen zal [gedaagden] dienen aan te tonen dat hij over de maand september 2022 € 2.200 aan rente heeft betaald.

Wat betekent de geldigheid van de overeenkomst van 15 juli 2022?

4.7.

Juist is dat op grond van de overeenkomst van 15 juli 2022 nog een bedrag aan lening openstaat, maar niet is gesteld of gebleken dat dit bedrag nu al opeisbaar is. Volgens deze overeenkomst dient aflossing van de hoofdsom uiterlijk plaats te vinden op 1 oktober 2027. [eiser] heeft ook niet weersproken dat [gedaagden] vanaf 1 oktober 2022 maandelijks een bedrag van € 3.504 betaalt aan rente en aflossing op de lening.

4.8.

Dat [gedaagden] in rechte heeft erkend dat hij het op de lening openstaande bedrag nu moet betalen volgt de rechtbank niet. Bij conclusie van antwoord heeft hij weliswaar erkend een bedrag van € 194.850, vermeerderd met contractuele rente van 2% per jaar, verschuldigd te zijn, maar daaruit kan nog niet worden afgeleid dat hij erkent dat dit bedrag nu ook opeisbaar is. De opmerking van de raadsman van [gedaagden] onder 12 van zijn spreekaantekeningen maakt dit niet anders. Daar heeft hij vermeld dat nog een bedrag van
€ 178.976 aan [eiser] moet worden betaald en dat dat bedrag naar zijn mening kan worden toegewezen. Tegelijkertijd heeft hij tijdens de mondelinge behandeling evenwel bepleit dat de vordering uit hoofde van de lening nog niet opeisbaar is, aangezien [gedaagden] de overeenkomst van 15 juli 2022 keurig nakomt. Bij die stand van zaken kan niet worden gesproken van een gerechtelijke erkentenis als bedoeld in artikel 154 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

De vaststellingsovereenkomst

4.9.

De vorderingen van [eiser] genoemd in 3.1 onder 1b, 1d, 1e, 2, 3, 4, 5 en 7 strekken tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst. Deze is volgens hem door
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] ondertekend en ook [gedaagde 2] heeft daarmee ingestemd. In dat verband verwijst [eiser] naar de onder 2.5 aangehaalde e-mail, waarin [gedaagde 2] zich akkoord heeft verklaard met de term sheet. Ook heeft [naam] tegenover hem verklaard dat [gedaagde 2] de vaststellingsovereenkomst schriftelijk had bevestigd en dat ondertekening door [gedaagde 2] niet nodig was, omdat het [echtpaar] in gemeenschap van goederen was getrouwd.
[gedaagden] ontkent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hun handtekening onder deze overeenkomst hebben gezet en wijst erop dat de handtekening van [gedaagde 2] ontbreekt.

4.10.

Ter beoordeling staat allereerst of [gedaagden] aan de vaststellingsovereenkomst is gebonden.

4.10.1.

Vooropgesteld wordt dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat de verkoop van de [adres 2] was bedoeld als een tijdelijke constructie om het [echtpaar] uit de brand te helpen, kennelijk met de veronderstelling dat de [adres 2] op korte termijn (binnen zes maanden) zou kunnen worden verkocht. De onder 2.5, 2.8 en 2.11 aangehaalde e-mails spreken in dit verband voor zich. [gedaagden] voert weliswaar aan dat de verkoop een ‘normale’ verkoop betrof, waarbij het de bedoeling was dat [eiser] en [gedaagde 3] in de [adres 2] zouden gaan samenwonen, maar geeft geen verklaring voor de e-mails waaruit het tegendeel blijkt. Dat het de bedoeling van partijen was dat het [echtpaar] ‘feitelijk’ eigenaar bleef van de [adres 2] wordt ook expliciet bevestigd door Touserkani in zijn e-mail van 16 juli 2022 (zie onder 2.11). In deze e-mail vermeldt Touserkani verder dat bij de verkoop van het object [de rb begrijpt: de [adres 2] ] [eiser] € 250.000 aan eigen inbreng terugkrijgt. Dat laatste zou een bevestiging kunnen vormen van een lening zoals in de vaststellingsovereenkomst is vermeld. Daarmee zou [eiser] immers recht hebben op terugbetaling van in totaal € 450.000: € 200.000 in verband met de geldlening en € 250.000 bij verkoop van de [adres 2] .

4.10.2.

Bij dit alles past in beginsel goed dat partijen een afspraak zouden hebben gemaakt dat de kosten van de [adres 2] , tot het moment dat de woning zou worden verkocht, voor rekening van [gedaagden] zouden blijven en dat de winst, dan wel het verlies, van de verkoop voor rekening van [gedaagden] zou komen. Of die afspraak zo concreet is gemaakt en welke kosten dan voor rekening van [gedaagden] zouden komen kan de rechtbank op basis van de overgelegde stukken nog niet vaststellen. Of de vaststellingsovereenkomst, waarop [eiser] zijn vorderingen baseert, daadwerkelijk tot stand is gekomen is nog maar de vraag.

4.10.3.

De vaststellingsovereenkomst is een onderhands stuk. Om dit stuk aan te merken als een onderhandse akte in de zin van artikel 156 lid 3 Rv en daaraan bewijskracht toe te kennen, is nodig dat het stuk is ondertekend door de partij tegen wie het wordt gebruikt. Een onderhandse akte levert dwingend bewijs op van de waarheid van een verklaring van een partij, over datgene waarvoor de akte bedoeld is ten behoeve van de andere partij te bewijzen (artikel 157 lid 2 Rv). Artikel 159 lid 2 Rv brengt mee dat, als degene aan wie een stuk als onderhandse akte wordt tegengeworpen, stellig ontkent dat de onder het stuk aanwezige handtekening van hem afkomstig is, aan het stuk geen enkele bewijskracht toekomt, zolang niet bewezen is van wie de handtekening afkomstig is. De bewijslast van de echtheid van de handtekening rust op degene die zich op het stuk beroept.

4.10.4.

Omdat [gedaagden] stellig ontkent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de vaststellingsovereenkomst hebben ondertekend, levert de vaststellingsovereenkomst (nog) geen bewijs op van dat wat daarin is verklaard. Eerst moet worden bewezen van wie de ondertekening afkomstig is (artikel 159 lid 2 Rv). De bewijslast van de echtheid van de handtekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] rust op [eiser] .

4.10.5.

Als komt vast te staan dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen, strekt tot uitgangspunt dat ook [gedaagde 2] daaraan is gebonden. Zij wordt in de aanhef van de vaststellingsovereenkomst ook bij ‘partij B’ genoemd en [eiser] heeft voldoende toegelicht dat hij – mede op grond van de uitlatingen van [naam] – ervan uit mocht gaan dat ook zij (als partij B) aan de vaststellingsovereenkomst was gebonden.

De vorderingen die op de vaststellingsovereenkomst zijn gebaseerd

4.11.

Wat betreft de vorderingen die op de vaststellingsovereenkomst zijn gebaseerd wordt verder het volgende overwogen.

4.11.1.

[eiser] vordert (
vordering 1b) een bedrag van € 125.831,92. Daartoe stelt hij dat hij dit bedrag uit eigen middelen in de [adres 2] heeft geïnvesteerd. Daarmee is de totale lening volgens hem op een bedrag van € 455.831,92 gekomen (€ 330.000 +
€ 125.831,92). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] erkend dat op basis van de vaststellingsovereenkomst, waarin een totale lening van € 450.000 is vermeld, niet meer dan een bedrag van € 120.000 kan worden toegewezen. Als komt vast te staan dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen zal deze vordering tot het bedrag van
€ 120.000 jegens [gedaagden] worden toegewezen. Een concrete onderbouwing voor de verschuldigdheid van het meerdere is immers niet gegeven.

4.11.2.

[eiser] vordert (
vordering 1d) € 21.630,04 aan kosten in verband met de [adres 2] tot en met 31 augustus 2022. Een overzicht van deze kosten heeft hij op 29 augustus 2022 (zie onder 2.12) aan [gedaagden] doen toekomen. Volgens [eiser] vloeit uit de vaststellingsovereenkomst voort dat [gedaagden] deze kosten voor zijn rekening moet nemen.

4.11.3.

Dit standpunt kan de rechtbank niet geheel volgen. De vaststellingsovereenkomst bepaalt slechts dat ‘alle kosten van de hypotheek alsmede rentelasten gedurende zes maanden’ voor rekening van ‘partij B’ (lees: het [echtpaar] , rb) zijn. Waarom ook

[gedaagde 3] tot vergoeding van deze kosten gehouden zou zijn heeft [eiser] niet toegelicht. Duidelijk is dat de rentevergoeding (waarover hierna onder 4.11.7 meer) die op het overzicht is vermeld ter zake van de hypothecaire lening voor de [adres 2] over de maanden april tot en met augustus 2022 (€ 2.459,72 over de maand april en vier keer
€ 3.208,33 voor de maanden mei tot en met augustus 2022) daaronder valt. Ook de eerste vier posten van het overzicht kunnen als ‘hypotheekkosten’ onder deze bepaling worden geschaard.

4.11.4.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan echter niet worden aangenomen dat uit de vaststellingsovereenkomst ook voortvloeit dat het [echtpaar] gehouden is de vve-lasten en gemeentelijke kosten, die ook op dit overzicht zijn opgenomen, te vergoeden. Voor zover de vordering op deze kosten betrekking heeft zal deze worden afgewezen. Dat betekent dat ook de vordering tot vergoeding van de servicekosten en vve-bijdrage voor de [adres 2] vanaf 1 september 2022 tot 29 november 2022 (
vordering 3) zal worden afgewezen. Dat geldt ook voor de vordering tot vergoeding van ‘de verdere kosten’ voor de [adres 2] over genoemde periode (
vordering 4).

4.11.5.

Dit betekent dat ter zake van
vordering 1dmaximaal een bedrag van € 15.293,04 (rentevergoeding) en een bedrag van € 4.925,40 (kosten in verband met de hypotheek) toewijsbaar is.

4.11.6.

[eiser] vordert (
vordering 1e) € 1.089,39 aan wettelijke rente over € 125.831,92 tot en met 9 september 2022. [eiser] heeft niet kunnen uitleggen op grond waarvan [gedaagden] de wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd zouden zijn. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. Dat betekent dat ook de vordering tot vergoeding van de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 september 2022 (
vordering 7) zal worden afgewezen.

4.11.7.

[eiser] vordert (
vordering 2) ook doorbetaling van de maandelijkse hypotheekrente van € 3.208,33 voor de [adres 2] vanaf 1 september 2022 tot 29 november 2022. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] erkend dat hij met [eiser] heeft afgesproken deze rente voor zijn rekening te nemen (en niet betwist dat ook [gedaagde 3] zich hiertoe heeft verplicht). Dit volgt ook uit de bevestiging van [gedaagde 2] in haar onder 2.5 aangehaalde e-mail. Dat deze afspraak in tijd beperkt zou zijn is door [gedaagden] verder onvoldoende concreet toegelicht; uit de e-mail van [gedaagde 2] blijkt in elk geval niet van een dergelijke beperking. Dit betekent dat deze vordering hoe dan ook, los van het bestaan van de vaststellingsovereenkomst, jegens [gedaagden] toewijsbaar is. Daarmee ligt wat betreft
vordering 2een bedrag van € 9.518,05 (2 x € 3.208,33 = € 6.416,66 + 29/30 x
€ 3.208,33 = € 3.101,39) voor toewijzing gereed. Ook wat betreft
vordering 1dligt de rentevergoeding van € 15.293,04 nu al voor toewijzing gereed.

4.12.

[eiser] vordert (
vordering 5) betaling van € 170.500 in verband met het door hem geleden verlies bij verkoop van de [adres 2] , vermeerderd met alle vanaf 1 september 2022 voor de [adres 2] gemaakte kosten die niet zijn opgenomen in het overzicht van € 21.630,04. Wat betreft deze laatste kosten geldt dat de vordering zal worden afgewezen. [eiser] heeft onvoldoende concreet onderbouwd dat andere kosten dan de door hem in deze procedure gevorderde hypotheek- en rentekosten op basis van de vaststellingsovereenkomst voor vergoeding in aanmerking komen.

4.12.1.

Als komt vast te staan dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen zal
vordering 5wat betreft het door [eiser] geleden verlies van € 170.500 worden toegewezen jegens het [echtpaar] . Uit de vaststellingsovereenkomst volgt immers dat ‘alle baten en lasten’ in verband met de verkoop van de [adres 2] voor rekening van partij B zullen komen. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat ook [gedaagde 3] dit verlies zou moeten vergoeden.

Wat is – samengevat – nu al beslist?

4.13.

Dit alles leidt tot de volgende (tussen)conclusies.

De vorderingen 1a, 1e, 3, 4, 6 en 7 zullen worden afgewezen. Vordering 1d zal in elk geval worden toegewezen jegens [gedaagden] tot een bedrag van € 15.293,04. Vordering 2 zal jegens [gedaagden] worden toegewezen tot een bedrag van € 9.518,05. Als komt vast te staan dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen zal:
- vordering 1b jegens [gedaagden] worden toegewezen tot een bedrag van € 120.000;

- vordering 1d ook nog voor een bedrag van € 4.925,40 worden toegewezen jegens het [echtpaar] ;

- vordering 5 jegens het [echtpaar] worden toegewezen voor een bedrag van
€ 170.500.

Als [eiser] er niet in slaagt te bewijzen dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen zullen deze laatste drie vorderingen worden afgewezen.

[gedaagden] zal tot slot dienen aan te tonen dat hij over de maand september 2022 een bedrag van € 2.200 aan rentevergoeding aan [eiser] heeft betaald. Als hij daar niet in slaagt dit te bewijzen zal ook vordering 1c worden toegewezen.

Bewijslevering

4.14.

Gelet op hetgeen onder 4.10.4 is overwogen zal [eiser] moeten bewijzen dat de handtekeningen onder de vaststellingsovereenkomst van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] afkomstig zijn. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag hoe hij dit bewijs wil leveren. Indien hij dat wil doen door het overleggen van bewijsstukken, moet [eiser] die stukken direct bij akte in het geding brengen. Indien hij bewijs wil leveren door het horen van getuigen moet [eiser] de getuigen en de verhinderdagen van partijen en hun advocaten (voor de maanden juni tot en met september 2023) direct bij akte opgeven.

4.15.

Als [eiser] het gevraagde bewijs wil leveren door een (handschrift)deskundige geldt het volgende. [eiser] en [gedaagden] kunnen zich dan twee weken later bij akte (bij voorkeur eensluidend) uitlaten over de te benoemen (handschrift)deskundige en over de vragen die aan de deskundige moeten worden gesteld. [eiser] zal daarbij – zo mogelijk – het origineel van de vaststellingsovereenkomst aan de deskundige ter hand dienen te stellen. Ook het A-4 waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 3] tijdens de mondelinge behandelingen hun handtekeningen hebben gezet kan in de beoordeling van de deskundige worden betrokken.

4.16.

De rechtbank is in dat geval voornemens aan de deskundige in ieder geval de volgende twee vragen voor te leggen:

1) Kunt u vaststellen of en zo ja met welke mate van waarschijnlijkheid de handtekeningen boven de naam van ‘ [gedaagde 1] (partij B)’ en ‘ [gedaagde 3] ’ op de vaststellingsovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn geplaatst? Kunt u uiteenzetten hoe u tot uw antwoord bent gekomen?
2) Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

4.17.

Het eventuele voorschot op de kosten van het deskundigenbericht zal door [eiser] moeten worden betaald.

4.18.

De zaak zal nu eerst worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door [eiser] als bedoeld onder 4.14. [gedaagden] zal te zijner tijd in de gelegenheid worden gesteld het bewijs van de onder 4.6.7 bedoelde betaling te leveren.

4.19.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiser] op te bewijzen dat de handtekeningen onder de vaststellingsovereenkomst afkomstig zijn van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] ;

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van
3 mei 2023voor het nemen van een akte uitlating bewijslevering door [eiser] als bedoeld onder 4.14;

5.3.

bepaalt dat, indien [eiser] het bewijs (ook) wil leveren door een deskundige, beide partijen twee weken na de hiervoor genoemde uitlating zich bij akte kunnen uitlaten als bedoeld in onder 4.15;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe, bijgestaan door mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.