ECLI:NL:RBAMS:2023:2398

• Datum uitspraak: 20 april 2023
• Publicatiedatum: 18 april 2023
• Zaaknummer: 10275744 CV EXPL 23-518
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.H.J. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder moet huurders te veel betaalde huur en incassokosten terugbetalen

Huurders hebben een huurovereenkomst gesloten voor onzelfstandige woonruimte in Amsterdam en betaalden een huurprijs die door de Huurcommissie als onredelijk is beoordeeld. De Huurcommissie stelde lagere redelijke huurprijzen vast voor de huurders en bepaalde dat het om onzelfstandige woonruimte ging. De verhuurder heeft deze uitspraken niet binnen de wettelijke termijn van acht weken aan de rechter voorgelegd.

De huurders vorderden terugbetaling van de te veel betaalde huur en incassokosten, terwijl de verhuurder stelde dat de Huurcommissie onterecht de huurprijs per kamer had vastgesteld en dat er geen sprake was van kamerhuur. Tevens vorderde de verhuurder betaling van leges van de huurders wegens te late indiening van verzoeken bij de Huurcommissie.

De rechtbank oordeelde dat de uitspraken van de Huurcommissie onherroepelijk zijn omdat geen van partijen binnen de termijn een rechterlijke beslissing heeft gevraagd. De vastgestelde redelijke huurprijzen en de kwalificatie van de woonruimte als onzelfstandig zijn daarmee bindend. De verhuurder werd veroordeeld tot betaling van de te veel betaalde huur, incassokosten en proceskosten. De vordering van de verhuurder tot betaling van leges werd afgewezen.

Uitkomst: De verhuurder is veroordeeld tot terugbetaling van ruim €16.100 aan te veel betaalde huur en €1.100 aan incassokosten aan de huurders.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10275744 CV EXPL 23-518

vonnis van: 20 april 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiseres 1]

wonende te [woonplaats]

2. [eiseres 2]

wonende te [woonplaats]

3. [eiseres 3]

wonende te [woonplaats]

eiseressen in conventie, verweerders in reconventie

nader te noemen: [eiseres 1] c.s.

gemachtigde: N.F. Hijlkema

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 4 januari 2023 met producties;
- antwoord met producties, tevens eis in reconventie;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 maart 2023. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eiseres 1] c.s. een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. [eiseres 1] c.s. zijn verschenen bij de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres 1] c.s. hebben een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] . Op grond van deze huurovereenkomst huurden zij van 1 december 2020 tot en met 28 februari 2022 de woonruimte aan de [adres] tegen een huurprijs van € 2.310,00.

1.2.

[eiseres 1] c.s. hebben de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. Nadat de voorzitter heeft geoordeeld dat de verzoeken niet redelijk waren, hebben [eiseres 1] c.s. verzetschriften ingediend.

1.3.

De Huurcommissie heeft in de uitspraken die zijn verzonden op 2 mei 2022 bepaald dat de kale huurprijs niet redelijk is en dat een bedrag van € 230,17 per maand voor [eiseres 1] , een bedrag van € 249,70 per maand voor [eiseres 2] en een bedrag van € 128,14 per maand voor [eiseres 3] wel redelijk is.

1.4.

De Huurcommissie heeft beslist dat het om onzelfstandige huur gaat. [gedaagde] heeft hiertegen bij de Huurcommissie verweer gevoerd en gesteld dat het een (mede)huurovereenkomst voor de gehele woning betreft waarvoor de gehele huur eens per maand wordt betaald.

1.5.

De beslissing van de Huurcommissie is niet binnen de termijn van acht weken voorgelegd aan de rechter.

1.6.

Bij brieven van 8 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres 1] c.s. [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om in totaal € 16.197,49 te betalen.

1.7.

Bij brieven van 26 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres 1] c.s. [gedaagde] verzocht in totaal € 16.197,49 te voldoen binnen vijftien dagen na ontvangst van de brieven, bij gebreke waarvan hij de incassokosten van in totaal € 2.339,27 verschuldigd wordt.

Vordering en verweer in conventie en in reconventie

2. [eiseres 1] c.s. vorderen dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 16.197,49 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2023 tot de dag van voldoening;
b. € 1.133,73 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. de proceskosten.

3. [eiseres 1] c.s. stellen hiertoe dat de uitspraken van de Huurcommissie onherroepelijk zijn en de vastgestelde huurprijzen tussen partijen daarmee vaststaan. Op basis van de vastgestelde huurprijzen en de betaalde huurprijzen is een onverschuldigde betaling ontstaan van in totaal € 16.197,49, aldus [eiseres 1] c.s.

4. [gedaagde] voert aan dat de Huurcommissie onterecht de aanvangshuur per kamer heeft vastgesteld. Er is geen sprake van kamerhuur en huurders woonden op basis van een eerdere huurovereenkomst al langer in de woning, zodat er geen sprake is van een aanvangshuur. Daarnaast is [gedaagde] van mening dat de Huurcommissie niet de juiste puntentelling heeft toegepast.

5. In reconventie vordert [gedaagde] van [eiseres 1] c.s. een bedrag van € 900,00. Volgens [gedaagde] zijn [eiseres 1] c.s. aansprakelijk voor betaling van de leges omdat zij hun verzoeken aan de Huurcommissie te laat hebben ingediend.

6. [eiseres 1] c.s. voeren verweer tegen de vordering in reconventie. De beslissing van de huurcommissie in onherroepelijk, en daarmee ook de beslissing met betrekking tot de leges.

7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Beoordeling in conventie en in reconventie

8. Op grond van artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen huurders aan de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Artikel 10 lid 1 en 11 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) bepalen het kader voor de Huurcommissie. De door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijs wordt op grond van artikel 7:262 BW geacht te zijn de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd.

9. [gedaagde] heeft geen beslissing van de rechter gevorderd binnen genoemde termijn van acht weken, [eiseres 1] c.s. overigens evenmin. De door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijzen liggen daarmee vast, als ware zij tussen partijen overeengekomen.

10. Bij de beoordeling op grond van artikel 7:249 BW geldt het kader van artikel 10 lid 1 UHW en dient de Huurcommissie te bepalen of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is. Daarmee is die beslissing een beslissing als bedoeld in artikel 7:262 BW en wordt deze derhalve geacht onderdeel te zijn van wat partijen zijn overeengekomen als die beslissing niet binnen acht weken is voorgelegd aan de rechter. Dit is niet gebeurd, waardoor de beslissing, waarbij is bepaald dat het onzelfstandige woonruimte betreft en de Huurcommissie een redelijke huurprijs heeft bepaald, vast staat.

11. Dit betekent dat het de kantonrechter niet vrij staat alsnog te beoordelen of er sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. De beslissing van de Huurcommissie staat vast en de vordering van [eiseres 1] c.s. om door hen de teveel betaalde huur terug te betalen door [gedaagde] wordt dan ook toegewezen.

12. Door niet tijdig aan zijn betalingsverplichting te voldoen, heeft [gedaagde] [eiseres 1] c.s. genoodzaakt tot het treffen van incassomaatregelen. [gedaagde] zal dan ook veroordeeld worden tot betaling van de buitengerechtelijke kosten.

13. De gevorderde wettelijke rente is als niet (voldoende) betwist toewijsbaar.

14. De beslissing van de Huurcommissie dat [gedaagde] de leges dient te voldoen staat daarmee ook vast.

15. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie. Gezien de samenhang tussen de vorderingen zullen de proceskosten in reconventie op nihil worden gesteld.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres 1] c.s. van:

- € 16.197,49 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2022 tot aan de voldoening;

- € 1.133,73 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiseres 1] c.s. tot heden begroot op:

-griffierecht: € 693,00

-salaris gemachtigde: € 792,00

-kosten dagvaarding: € 129,74

--------------

Totaal: € 1.614,74

inclusief eventueel verschuldigde btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

In reconventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiseres 1] c.s. gevallen, tot heden begroot op nihil;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hillebrink.