ECLI:NL:RBAMS:2023:2186

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10039521 CV EXPL 22-10432

vonnis van: 17 maart 2023

fno.: 534

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden woonachtig te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. I.S. Paans, DAS

t e g e n

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. M.E. Zwaan

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

de dagvaarding van 4 augustus 2022, met producties
de conclusie van antwoord, met producties;
instructievonnis waarin een comparitie is gelast.

De comparitie is op 14 februari 2023 gehouden. Aanwezig waren [eiser 1] en zijn gemachtigde, alsmede namens Eigen Haard mw. [naam] met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht, Eigen Haard mede aan de hand van ter zitting overgelegde pleitaantekeningen, en na verder debat, waarvan aantekening is gehouden, is vonnis bepaald op heden.

Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen nog nadere producties ontvangen.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

1.1.

[eisers] huren sinds 20 juli 2017 van Eigen Haard de woning aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde).

1.2.

In juli 2021 zijn op nr. [adres 2] nieuwe huurders (eveneens van Eigen Haard) komen wonen. Het betreft een gezin met vier kinderen.

1.3.

Sindsdien ervaren [eisers] geluidsoverlast (in eerste instantie ook door werkzaamheden aan de woning van de buren), waarvan zij bij Eigen Haard op 2 augustus 2021 de eerste melding hebben gedaan, waarna er nog vele zijn gevolgd.

1.4.

Eigen Haard heeft [eisers] op 4 augustus 2021 laten weten dat zij eerst moeten proberen er met de buren onderling uit te komen en dat als dat niet lukt zij contact dienen op te nemen met Beter Buren, een instantie die buurtbemiddeling organiseert. Daarop hebben [eisers] zich aangemeld bij Beter Buren.

1.5.

Beter Buren heeft op 2 september 2021 bericht dat de buren van [eisers] niet bereid zijn om een gesprek met hen aan te gaan, waarna [eisers] dit hebben gemeld bij Eigen Haard.

1.6.

Op 27 september 2021 is een medewerker van Eigen Haard bij de buren langs geweest, waarna Eigen Haard [eisers] op 4 oktober 2021 heeft bericht dat de buurvrouw wel open staat voor bemiddeling via Beter Buren en dat dat traject dient te worden afgewacht alvorens Eigen Haard zelf zal gaan bemiddelen.

1.7.

Nadat Beter Buren heeft aangegeven niet te kunnen bemiddelen omdat [eisers] hieraan alleen willen meewerken voor dossieropbouw, heeft, na interventie door Eigen Haard, op 19 november 2021 alsnog een gesprek tussen Beter Buren, [eisers] en de buren plaatsgevonden. De bemiddeling is hierna stopgezet.

1.8.

Op 22 november 2021 heeft Eigen Haard aan [eisers] onder meer bericht dat zij van de wijkagent heeft vernomen dat die ter plaatste is geweest en alleen leefgeluiden heeft waargenomen en dat zij inmiddels ook bejegeningsklachten over [eisers] van de buren heeft ontvangen. Ook heeft Eigen Haard aangeboden zelf als bemiddelaar te willen optreden en een geluidsmeter te willen plaatsen in de woning van [eisers] .

1.9.

Op 9 december 2021 heeft Eigen Haard de buren aangeschreven om hun woning goed aan te kleden.

1.10.

Van 14 januari 2022 tot en met 21 januari 2022 hebben [eisers] met een daartoe door Eigen Haard in de woning geplaatste Matron geluidsopnames gemaakt.

1.11.

Het rapport van de geluidsmeting vermeldt dat er meerdere keren per dag pieken in het geluid tot boven de 40 dB en gemiddelden van net boven de 20 dB zijn gemeten en dat het geluid lijkt te komen uit de woning van de buren. Het betreft bonken en tikken en een blaffende hond.

1.12.

Op 24 februari 2022 heeft Eigen Haard de buren naar aanleiding van de resultaten van de geluidsmeting aangeschreven. De brief vermeldt dat de vele overlastmeldingen van [eisers] gegrond zijn. Eigen Haard heeft de buren gesommeerd de overlast te staken.

1.13.

Op verzoek van [eisers] is het rapport op 5 april 2022 aan hen doorgestuurd. In de begeleidende e-mail bericht Eigen Haard dat de geluiden boven 40dB als overlast kwalificeren en dat zij de buren daarvoor een waarschuwing heeft geven. Daarnaast lijkt vooral sprake van contact- en bonkgeluiden. Eigen Haard wil kijken of dit te maken heeft met de inrichting van de woning.

1.14.

Op 28 april 2022 heeft een gesprek plaatsgehad tussen Eigen Haard en de buren.

1.15.

De buren hebben bij eigen Haard ook meermaals geklaagd over het gedrag van [eisers] omdat zij de politie steeds bellen en blijven klagen over gezinsgeluiden, waardoor zij veel stress ervaren.

1.16.

De buren hebben via het Ouder Kind Centrum twee middagen per week naschoolse opvang geregeld voor hun twee jongste kinderen. Ook hebben zij begeleiding van het Buurtteam.

1.17.

In een mutatieoverzicht van de politie zijn in de periode van 1 oktober 2021 tot en met 25 juni 2022 12 meldingen door [eisers] opgenomen van geluidsoverlast van de buren.

Vordering en verweer

2. [eisers] vorderen, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis om:
- Eigen Haard te veroordelen om op straffe van een dwangsom een gedragsaanwijzing procedure te starten tegen de buren om de ervaren overlast te doen stoppen;
- de huurprijs per 2 augustus 2021 met 50% te verlagen totdat de overlast zal zijn verholpen;
- Eigen Haard te veroordelen tot betaling van € 4.606,45 aan huurverlaging over de periode 2 augustus 2021 tot 1 juli 2022, € 420,- per maand vanaf 1 juli 2022 tot het te wijzen vonnis, € 708,43 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot slot de proceskosten.

3. Volgens [eisers] doet Eigen Haard veel te weinig aan de voortdurende overlast die zij ervaren van de buren op nr. [adres 2] . Zij treedt niet handhavend op zodat de overlast, in de vorm van geluidsoverlast, stankoverlast en intimidatie, voortduurt. Daarom achten zij ook een huurverlaging op zijn plaats ex artikel 7:204 lid 2 jo. lid 3 BW omdat hun huurgenot is geschaad. Voorts eisen [eisers] dat Eigen Haard de buren een gedragsaanwijzing geeft met daarin een boete of dwangsom en dat als de buren daaraan geen gevolg geven, een ontbindingsprocedure zal worden gestart.

4. Eigen Haard weerspreekt de vorderingen. Volgens haar heeft zij voldoende inspanningen verricht om de situatie te verbeteren. Zij heeft alle overlastmeldingen in behandeling genomen, [eisers] en de buren gewezen op buurtbemiddeling, een geluidsmeter geplaatst in de woning van [eisers] , de buren aangeschreven en gesprekken gevoerd. Zij is nog altijd bereid te bemiddelen, maar daar staan [eisers] niet voor open. Van onrechtmatige overlast is in haar visie geen sprake nu die structureel en ernstig dient te zijn en moet afwijken van wat maatschappelijk gezien als aanvaardbaar wordt beschouwd. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Het betreft vooral leefgeluiden. Hoewel de Matron op momenten wel overlast heeft geregistreerd, hebben de buren daarna hun woning verder aangekleed, een hondentraining gevolgd en kinderopvang geregeld. Daarna is geen objectiveerbare overlast meer geconstateerd, ook niet door de politie. Bovendien zijn [eisers] de enigen die klagen over de bewoners op nr. [adres 2] . Tot slot wijst zij erop dat de woningen uit 1984 stammen en dat destijds minder hoge eisen golden ten aanzien van isolatie.

Beoordeling

5. In deze zaak moet de vraag worden beantwoord of Eigen Haard, als verhuurder van zowel [eisers] als de volgens [eisers] overlast veroorzakende buren, is tekortgeschoten en nog steeds tekortschiet in het aanwenden van haar bevoegdheden om tegen de feitelijke stoornis van het huurgenot van [eisers] op te treden. Is dat het geval dan is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW, waarvan in beginsel mag worden verwacht dat het verholpen wordt en dat eventueel ook tot een huurprijsvermindering aanleiding kan geven.

6. Voordat hier aan wordt toegekomen, moet eerst worden vastgesteld dat sprake is van zodanig ernstige overlast dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Daarbij moet voldoende aannemelijk zijn dat de buren zich niet als goed huurder gedragen door deze overlast te veroorzaken. Daarvan is alleen sprake als het geluid van de buren zodanig is dat hierdoor naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van [eisers] ) gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van [eisers] structureel ernstig wordt verminderd. Vaststaat weliswaar dat [eisers] ernstige geluidsoverlast ervaren, maar deze dient ook objectief te kunnen worden vastgesteld. Het daartoe ingediende rapport van de Matron geluidsmeting acht de kantonrechter op dit punt onvoldoende. Weliswaar overschreden de geregistreerde piekgeluiden op het moment van meten kennelijk (gesteld noch gebleken is welke grenswaarden hiervoor van belang zijn) het nog aanvaardbare geluidsniveau, maar gemiddeld genomen was dat niet het geval. Bovendien is de meting gedaan in een periode dat de woning van de buren nog onvoldoende was aangekleed, hetgeen, zo heeft [eisers] niet betwist, inmiddels wel het geval is. Voorts zijn de geluiden voornamelijk overdag en in veel mindere mate in de avond geregistreerd en kwalificeren deze steeds als woon- en leefgeluiden. Ook de door [eisers] zelf gemaakte opnames, die Eigen Haard overigens per afzonderlijke opname van een betwisting heeft voorzien, leveren onvoldoende objectief bewijs voor onrechtmatige overlast op. Nog daargelaten dat onduidelijk is wanneer en op welke tijdstippen deze opnames zijn gemaakt, zijn ook de omstandigheden waaronder niet bekend en lijken deze in ieder geval deels ook buiten dan wel met geopende deuren of ramen te zijn gemaakt nu in één van de opnames zeer prominent vliegtuiggeluid te horen is.

7. Uit voorgaande leidt de kantonrechter af dat weliswaar sprake is van hinder door burenlawaai, maar niet dat dit (nu nog) zodanig is dat van onrechtmatige hinder kan worden gesproken. Daarbij speelt ook een rol dat [eisers] de enige omwonenden zijn die overlast ervaren, alsmede dat van een gezin met vier kinderen (waarvan twee jonger dan 10 jaar) niet kan worden verwacht dat deze net zo stil leeft als [eisers] zelf of hun buren. De waargenomen geluiden lijken in ieder geval niet te duiden op een extreme levensstijl van de buren, zodat ook niet aannemelijk is dat in een aanhangig te maken procedure tegen de buren zal komen vast te staan dat deze zich niet als goed huurder gedragen. Dit geldt te meer nu onweersproken is dat de buren reeds inspanningen hebben gedaan, waaronder het organiseren van twee middagen extra kinderopvang, om de overlast voor [eisers] te verminderen. Bovendien is sprake van een woongebouw uit 1984 waarbij burengeluid eerder hoorbaar is dan bij een vrijstaande woning of nieuwbouwcomplex. Het is dan ook niet realistisch te veronderstellen dat een gedragsveranderingsprocedure tot het door [eisers] gewenste resultaat zou leiden.

8. Tot slot worden [eisers] ook niet gevolgd in hun verwijt dat Eigen Haard zich onvoldoende heeft ingespannen om de kwestie tussen Vos c.s. en hun buren te verhelpen. Eigen Haard heeft de kwestie weldegelijk opgepakt. Zij heeft gesprekken gevoerd en huisbezoeken gebracht aan de buren, deze gesommeerd tot het verminderen van de overlast en ook een geluidsmeting gedaan. Voorts heeft Eigen Haard aangeboden te bemiddelen in een inmiddels moeizame burenrelatie. Daarvoor stonden en staan [eisers] niet open, terwijl het verbeteren van de onderlinge verhoudingen en het maken van afspraken de meest realistische stap is om de door [eisers] ervaren overlast tot een voor hen wel aanvaardbaar niveau terug te brengen.

9. Een en ander leidt tot de conclusie dat Eigen Haard heeft gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kan worden gevergd. Van een gebrek als bedoeld in artikel 7: 204 BW is derhalve geen sprake, noch van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] . De vorderingen worden dan ook afgewezen.

10. Bij deze uitkomst van de procedure worden [eisers] in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 660,- aan salaris van de gemachtigde;

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,- aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de procesveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

De kantonrechter