Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/717142 / HA ZA 22-367
Vonnis van 18 januari 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart te Alphen aan den Rijn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
advocaat: mr. R.J.B. Baarspul te Amsterdam.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
In het dossier van de rechtbank zitten de volgende stukken:
- de dagvaarding van 14 april 2022 met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 34,
- het tussenvonnis van 20 juli 2022, waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2022 met de daarin vermelde stukken,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2022 met de daarin vermelde stukken,
- het bericht van 29 november 2022 van [gedaagde] waarbij is meegedeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en is verzocht om toestemming voor het nemen van een akte,
- de rolbeslissing van de rechtbank 7 december 2022 waarbij het verzoek van [gedaagde] is afgewezen.
1.2.
De rechtbank heeft bepaald dat vandaag het vonnis wordt gegeven.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenares van de onroerende zaak aan het [adres] , kadastraal bekend als [woonplaats 1] [kadasternr.] , (hierna:
het appartement). Zij heeft het appartement in 2007 samen met haar echtgenoot, [naam 1] , gekocht. [naam 1] is overleden in 2021.
het appartement). Zij heeft het appartement in 2007 samen met haar echtgenoot, [naam 1] , gekocht. [naam 1] is overleden in 2021.
2.2.
[eiser] , [gedaagde] en [naam 1] zijn in april 2015 overeengekomen dat het appartement door [gedaagde] en [naam 1] aan [eiser] wordt verkocht tegen betaling van € 315.000,-. [eiser] was op dat moment bezig met de financiële afwikkeling van zijn echtscheiding en de verkoop van de woning waarin hij samen met zijn ex-echtgenoot had gewoond (hierna:
de voormalig echtelijke woning). Het was voor [eiser] op dat moment nog niet mogelijk om een financiering te krijgen voor het appartement. [eiser] , [gedaagde] en [naam 1] zijn daarom overeengekomen dat de levering uiterlijk in 2016 plaatsvindt. Ook zijn zij overeengekomen dat [eiser] een aanbetaling doet van € 15.000,- en dat hij een huur betaalt van € 1.000,- per maand. [eiser] , [gedaagde] en [naam 1] hebben een en ander vastgelegd in de koopovereenkomst van 29 april 2015 (hierna:
de koopovereenkomst), de sleutelovereenkomst van 29 april 2015 (hierna:
de sleutelovereenkomst) en in een handgeschreven overeenkomst gedateerd april 2015.
de voormalig echtelijke woning). Het was voor [eiser] op dat moment nog niet mogelijk om een financiering te krijgen voor het appartement. [eiser] , [gedaagde] en [naam 1] zijn daarom overeengekomen dat de levering uiterlijk in 2016 plaatsvindt. Ook zijn zij overeengekomen dat [eiser] een aanbetaling doet van € 15.000,- en dat hij een huur betaalt van € 1.000,- per maand. [eiser] , [gedaagde] en [naam 1] hebben een en ander vastgelegd in de koopovereenkomst van 29 april 2015 (hierna:
de koopovereenkomst), de sleutelovereenkomst van 29 april 2015 (hierna:
de sleutelovereenkomst) en in een handgeschreven overeenkomst gedateerd april 2015.
In de koopovereenkomst staat onder andere:
“(…)
De koopprijs is € 300.000,00 (driehonderdduizend euro). (…)
Levering
Artikel 8
1. De akte van levering (juridische levering) wordt verleden op ultimo 2016 ten
overstaan van de notaris of zoveel eerder als partijen overeenkomen.
(…)”
In de sleutelovereenkomst staat onder andere:
“(…)
Verkoper en koper zijn nader overeengekomen dat verkoper het gekochte op heden/na afloop van de bedenktijd aan koper ter beschikking stelt om in verband met het voorgenomen gebruik vóór voormelde datum van juridische en feitelijke levering in het gekochte al enige werkzaamheden uit te (laten) voeren. (…)
Lasten gekochte
5. De lasten verbonden aan het gekochte blijven tot aan de juridische levering voor rekening van verkoper. Onder lasten zijn met name begrepen de premie opstalverzekeringen en de onroerendezaakbelasting. Hiervan zijn uitgezonderd de kosten van verbruik van gas, water, elektriciteit en telefoon en de bijdragen aan de vereniging van eigenaars, die vanaf de ondertekening van deze overeenkomst voor rekening van koper zijn.
Garanties koper
6. Koper garandeert ten aanzien van verkoper:
a. (…)
b. (…)
Daarentegen zal een eventuele waardevermeerdering bij ontbinding van de koopovereenkomst verkoper ten goede komen zonder dat koper enig recht heeft op vergoeding voor de door hem of in zijn opdracht aangebrachte veranderingen.
(…)
In de handgeschreven overeenkomst staat onder andere:
“(…)
Aanbetaald op huis Regthuyspl. 5f
aankoopbedrag 315.000
aanbetaald
15
15
300
Huurprijs 1000,- per mnd. ex serv.kosten, zolang het ander huis niet is verkocht +/- eind 2016.
(…)”
2.3.
Op 14 april 2016 hebben [eiser] , [gedaagde] en [naam 1] de koopovereenkomst gewijzigd en de partner van [eiser] , [naam 2] , als tweede koper toegevoegd:
“(…)
Bij deze akte komen verkoper
[ [gedaagde] en [naam 1] ], koper 1
[ [eiser] ]en koper 2
[ [naam 2] ]overeen dat koper 2 als koper wordt toegevoegd aan de koopovereenkomst.
[ [gedaagde] en [naam 1] ], koper 1
[ [eiser] ]en koper 2
[ [naam 2] ]overeen dat koper 2 als koper wordt toegevoegd aan de koopovereenkomst.
(…)”
2.4.
[gedaagde] en [naam 1] hebben op 4 september 2016 een brief gestuurd aan [eiser] . [eiser] heeft daarop niet gereageerd. In de brief staat onder andere:
“(…)
In de koop/ sleutelovereenkomst van het appartement [adres] zijn wij overeengekomen dat de levering en betaling uiterlijk ultimo 2016 zal plaatsvinden. Daar het einde van het jaar snel nadert willen wij dit graag nog even onder uw aandacht brengen. Wij willen graag de levering en betaling voor 31 december 2016 afronden.
(…)”
2.5.
Daarna heeft de door [gedaagde] en [naam 1] ingeschakelde notaris, mr. J.K. Schmitz, op 21 december 2016 een brief gestuurd aan [eiser] . Daarop heeft [eiser] ook niet gereageerd. In de brief staat:
“(…)
Op 29 april 2015 is door u van de heer en mevrouw [naam 1] gekocht het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres] . Levering en betaling dienen volgens het koopcontract uiterlijk ultimo 2016 plaats te vinden.
Tot nu toe is niet gebleken dat u op gesteld tijdstip aan uw afname- en betalingsverplichting zult voldoen.
Daarom sommeer ik u namens verkopers uiterlijk 31 december 2016 aan uw contractuele verplichtingen, waaronder het afnemen van gemeld registergoed en betaling van de overeengekomen koopsom, te voldoen.
Voor het geval u niet aan uw verplichtingen zult voldoen stel ik u reeds nu, namens verkopers, in gebreke en deel ik u mede dat zij aanspraak zullen maken op de contractueel overeengekomen boete en schadevergoeding. Overigens behouden verkopers zich alle rechten voor.
(…)”
2.6.
[gedaagde] en [eiser] hebben elkaar begin 2017 gesproken. [gedaagde] , [naam 1] en [eiser] hebben vervolgens afspraken gemaakt. In de brief van [naam 1] aan [eiser] van 23 april 2017 staat daarover:
“(…)
Geachte heer [eiser] ,
Hierbij een korte samenvatting in tweevoud van de afspraken die wij onderling gemaakt hebben betreffende appartement gelegen aan het Reghthuisplein te [woonplaats 1] .
De koopovereenkomst tussen [naam 1] en [eiser] is inmiddels per 31-12-2016 verlopen. De heer [eiser] is niet in staat is geweest om zijn huidige woning te verkopen is daardoor in gebreke gebleven. Hij is niet in staat geweest om aan zijn verplichtingen te voldoen.
Overeengekomen is dat de 10% boete over de verkoopprijs die de heer [eiser] zou moeten betalen is komen te vervallen.
Ter compensatie is overeengekomen dat per 1 januari 2017 de verkoopprijs ieder kalenderjaar met 3 procent zal worden verhoogd.
De huidige huur van EUR 1000,- per maand exclusief service kosten blijft voor 2017 van toepassing. Vanaf 1 januari 2018 zal ook de huur met 3 procent per kalenderjaar verhoogd worden.
De 10% boete over de verkoopprijs blijft van toepassing zodra er niet voldaan wordt aan
bovengenoemde compensaties.
(…)”
2.7.
De voormalig echtelijke woning is op 19 oktober 2017 verkocht. [gedaagde] en [naam 1] hebben dit een half jaar later vernomen. De notaris heeft op 7 mei 2018 aan [eiser] een brief gestuurd. Daarin staat onder andere:
“(…)
Op uitdrukkelijk verzoek van de heer en mevrouw [naam 1] bericht ik u bij deze
dat zij de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbinden. (…)
Zij zijn bereid de huur met u te continueren. Wel zal er door een andere makelaar een huurovereenkomst opgesteld worden. Hierover zult u nog nader een bericht ontvangen.
2.8.
[gedaagde] , [eiser] en [naam 2] hebben op 19 juli 2018 in het bijzijn van R. den Uyl, makelaar, een bespreking gehad.
2.9.
Daarna hebben [gedaagde] , [naam 2] en [eiser] in het najaar van 2018 een huurovereenkomst gesloten. Daarin staat onder andere:
“(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
- de huurprijs
- de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten). De servicekosten zijn voor rekening van huurder. Huurder moet dit bedrag zelf overmaken aan de VVE.
(…)”
2.10.
In de brief van 26 februari 2022 van [eiser] en [naam 2] aan [gedaagde] hebben zij verzocht om nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft hierop afwijzend gereageerd.
2.11.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag heeft op 4 april 2022 verlof gegeven aan [eiser] om conservatoir beslag te leggen onder het appartement. [eiser] heeft op 5 april 2022 beslag laten leggen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert primair dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van het appartement, op grond waarvan [eiser] in 2022 aan [gedaagde] een koopsom verschuldigd is van € 347.782,-,
2. [gedaagde] veroordeelt haar medewerking te verlenen aan de levering van het appartement, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde] dit niet doet,
3. bepaalt dat het vonnis zo nodig in de plaats treedt van alle voor de levering noodzakelijke akten,
Nadat [eiser] zijn eis heeft gewijzigd vordert hij subsidiair dat de rechtbank:
4. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] € 105.116,70 te betalen voor investeringen in de woning,
5. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] € 13.568,69 te betalen voor de kosten van de VvE,
6. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] € 15.000,- te betalen.
Primair en subsidiair vordert [eiser] dat de rechtbank:
7. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de rente over de proceskosten.
[eiser] vordert dat de rechtbank daarbij bepaalt dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard).
3.2.
[eiser] stelt samengevat het volgende. De overeenkomst die [gedaagde] , [naam 1] en [eiser] in 2015 hebben gesloten, met de aanvulling daarop van 23 april 2017, geldt nog steeds. Dit betekent dat [gedaagde] verplicht is het appartement tegen betaling van de afgesproken koopsom aan [eiser] te leveren. [gedaagde] weigert echter mee te werken aan de levering van het appartement. Zij dient dat alsnog te doen.
[eiser] heeft het appartement verbouwd. De kosten van de verbouwing moeten worden gezien als investeringen. Als hij niet eigenaar wordt van het appartement dan heeft hij de investeringen zonder rechtsgrond gedaan en is [gedaagde] ongerechtvaardigd verrijkt, dan wel heeft hij de kosten van de verbouwingen onverschuldigd voor [gedaagde] betaald. Dat geldt ook voor de VVE kosten die [eiser] heeft betaald voor [gedaagde] . De kosten van de verbouwing en de VVE kosten moet [gedaagde] daarom vergoeden. Ten slotte stelt [eiser] dat [gedaagde] € 15.000,- aan hem moet terugbetalen als komt vast te staan dat de koop is ontbonden. Dit bedrag heeft hij immers als aanbetaling op de koop aan [gedaagde] voldaan.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. De conclusie van [gedaagde] is dat de vorderingen van [eiser] niet-ontvankelijk zijn, dan wel moeten worden afgewezen. Verder dient [eiser] de kosten van deze procedure te betalen vermeerderd met rente over de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Er is geen geldige koopovereenkomst
4.1.
[eiser] en [gedaagde] verschillen van mening over de vraag of zij nog gebonden zijn aan een koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat dit niet zo is. De redenen daarvoor zijn de volgende.
4.2.
In de wet staat dat verplichtingen die partijen aangaan, bepaalbaar moeten zijn. [1] Dit betekent dat voor het tot stand komen van een overeenkomst vereist is dat vast komt te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van een overeenkomst (de essentialia). Als dat niet het geval is, kan geen sprake zijn van een overeenkomst. Verder staat in de wet dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan. [2] In deze akte moeten dus alle hoofdzaken van de koopovereenkomst van de woning staan.
4.3.
De hoofdzaken van de koopovereenkomst van het appartement zijn in ieder geval het object (het appartement) en de koopprijs. In dit geval moet ook de leveringsdatum worden gerekend tot de hoofdzaken van de koopovereenkomst omdat partijen hierover uitdrukkelijk hebben onderhandeld. Uit de overeenkomst blijkt dat partijen in 2015 hebben afgesproken dat het appartement in 2016 zou worden geleverd. Zij hebben daarover in de koopovereenkomst opgenomen dat
“de akte van levering (…) wordt verleden op ultimo 2016”(zie 2.2). Dit is een fatale termijn. Omdat de levering niet heeft plaatsgevonden in 2016 is die termijn dus niet gehaald en is [eiser] tekortgeschoten in zijn verplichting om het appartement af te nemen.
“de akte van levering (…) wordt verleden op ultimo 2016”(zie 2.2). Dit is een fatale termijn. Omdat de levering niet heeft plaatsgevonden in 2016 is die termijn dus niet gehaald en is [eiser] tekortgeschoten in zijn verplichting om het appartement af te nemen.
4.4.
[eiser] stelt dat de koopovereenkomst nog geldt omdat partijen die hebben voortgezet. Hij verwijst daarbij naar de afspraken die zijn opgenomen in de brief van 23 april 2017 (zie 2.6). De brief moet dus worden gezien als aanvulling op de koopovereenkomst, aldus [eiser] .
[gedaagde] betwist dit gemotiveerd.
4.5.
Uit de brief van 23 april 2017 blijkt dat partijen nieuwe afspraken met elkaar hebben gemaakt. In deze brief staat immers dat de koopovereenkomst uit 2016 is verlopen en dat geen aanspraak wordt gemaakt op de boete uit die overeenkomst, terwijl tegelijkertijd een nieuwe prijsafspraak wordt gemaakt. Het staat echter vast dat de brief van 23 april 2017 geen nieuwe leveringsdatum vermeldt. Uit de brief kan dus niet worden opgemaakt of partijen overeenstemming hadden over de datum waartegen het appartement alsnog moest worden geleverd. Terecht voert [gedaagde] aan dat een van de hoofdzaken van de koopovereenkomst van het appartement dus ontbreekt. Dit betekent dat de brief, ook als deze kan worden gezien als een aanvulling op de overeenkomst van 2015, niet voldoet aan het bepaalbaarheidsvereiste.
4.6.
De rechtbank oordeelt verder dat als in 2017 nog wel een koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] zou gelden, [eiser] daarop geen aanspraak meer kan maken in 2022. Partijen hebben namelijk na de brief van 23 april 2017 opnieuw afspraken gemaakt in de zomer van 2018, althans [gedaagde] mocht er gerechtvaardigd van uitgaan dat [eiser] zijn aanspraak niet meer geldend zou maken. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden van belang:
- [eiser] heeft de voormalige echtelijke woning verkocht in 2017 maar was toen niet in staat een financiering te krijgen voor de koop van het appartement. Er was dus geen concreet aanknopingspunt meer voor een nieuw moment waarop de levering door kon gaan.
- [gedaagde] heeft de koopovereenkomst bij brief van 7 mei 2018 ontbonden en [eiser] heeft hiertegen destijds niet geprotesteerd.
- [eiser] en [gedaagde] hebben elkaar daarna in juli 2018 gesproken over hoe zij verder zouden gaan. Zij hebben toen afgesproken dat een huurovereenkomst zou worden opgesteld. Vervolgens hebben [gedaagde] , [eiser] en [naam 2] in augustus 2018 ook daadwerkelijk een huurovereenkomst gesloten. Dit duidt er op dat zij van mening zijn dat de afspraken zoals zijn weergegeven in de brief van 23 april 2017 (of de koopovereenkomst) niet meer gelden.
- Tijdens de bespreking in juli 2018 heeft [eiser] gezegd dat hij nog steeds het appartement wil kopen. [gedaagde] zou daarop tegen [eiser] hebben gezegd dat hij ‘recht van eerste koop’ heeft (volgens [eiser] ) of dat zij het hem als eerste zou laten weten als de woning in de verkoop zou gaan (volgens [gedaagde] ). Dat partijen op deze manier hebben gepraat over toekomstige koop van het appartement door [eiser] , ongeacht de precieze bewoording, duidt erop dat zij ervan uitgingen dat de koopovereenkomst toen niet meer gold. Een ‘recht van eerste koop’ is immers alleen nodig als geen sprake meer is van een koopovereenkomst en dat geldt ook voor het weer te koop zetten van het appartement.
- Na de zomer van 2018 heeft [gedaagde] geen contact meer gezocht met [eiser] (niet per brief en ook niet door bij hem langs te gaan) zoals zij daarvoor regelmatig heeft gedaan.
- [eiser] heeft van zijn kant ook geen contact gezocht met [gedaagde] in de periode tussen de zomer van 2018 en februari 2022.
4.7.
Onder deze omstandigheden kon [gedaagde] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat sprake is van een nieuwe situatie, namelijk dat partijen niet langer uitgingen van de eerder gemaakte afspraken en dat [eiser] definitief huurder is geworden. Bij die stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat [eiser] nog aanspraak op de koopovereenkomst kan maken. De rechtbank wijst daarom de primaire vorderingen van [eiser] af. Dat betekent dat de overige argumenten over deze vorderingen niet meer aan de orde komen.
De investeringen van [eiser] in het appartement hoeven niet te worden vergoed
4.8.
[eiser] stelt dat als hij geen eigenaar wordt van het appartement, hij heeft geïnvesteerd in het appartement zonder dat daarvoor een grondslag is. Volgens [eiser] is [gedaagde] ten laste van hem verrijkt. [gedaagde] betwist dit gemotiveerd. Zij voert terecht aan dat zij volgens artikel 6 onder b van de sleutelovereenkomst geen vergoeding is verschuldigd voor door [eiser] aangebrachte veranderingen (zie 2.2). Daaronder vallen de door hem verrichte verbouwingen. De rechtbank wijst daarom deze vordering af.
De VvE kosten hoeven ook niet te worden vergoed
4.9.
[eiser] stelt dat hij met het oog op de koopovereenkomst, als (toekomstig) eigenaar, de VvE kosten heeft betaald. Als huurder is hij daartoe niet verplicht. Dit zijn eigenaarslasten die volgens [eiser] dus voor rekening van [gedaagde] komen. [gedaagde] betwist deze stelling van [eiser] ook.
4.10.
Op grond van artikel 5 van de sleutelovereenkomst en artikel 4.1 van de huurovereenkomst van 27 augustus 2018 is [eiser] verplicht de kosten van de VvE te betalen (zie 2.9). Dat is de grondslag voor de betalingen die [eiser] heeft gedaan. Deze zijn dus niet onverschuldigd voldaan en komen niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank wijst daarom deze vordering ook af.
[gedaagde] dient de aanbetaling op de koopsom van € 15.000,- terug te betalen
4.11.
[eiser] stelt dat [gedaagde] verplicht is de aanbetaling van de koopsom terug te betalen omdat de koop niet doorgaat. [gedaagde] betwist dit op zichzelf niet maar zij stelt dat dit bedrag moet worden verrekend met de boete die [eiser] aan haar is verschuldigd op grond van de koopovereenkomst.
4.12.
Het staat vast dat de betaling van € 15.000,- een aanbetaling is op het appartement. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de koopovereenkomst niet meer geldt. De koop gaat daarom niet door en de verplichting van [eiser] om de koopsom te betalen is daarmee vervallen. Partijen hebben in 2018 nieuwe afspraken gemaakt en een huurovereenkomst gesloten. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld dat partijen daarbij zijn overeengekomen dat [eiser] nog € 15.000,- verschuldigd is. Er is dus geen grondslag meer voor de aanbetaling. Dit betekent dat [gedaagde] € 15.000,- aan [eiser] moet terugbetalen. Of [gedaagde] aanspraak kan maken op een boete omdat de koop niet is doorgegaan, is niet eenvoudig vast te stellen omdat in de brief van 23 april 2017 staat dat de overeengekomen boete is komen te vervallen. Dit verweer slaagt dus niet. De rechtbank wijst daarom deze vordering van [eiser] toe.
De proceskosten
4.13.
In de uitkomst van de procedure ziet de rechtbank aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 15.000,- (vijftienduizend euro),
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bakker, rechter, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.
De griffier is niet in staat
het vonnis te ondertekenen