Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10016808 / CV EXPL 22-9800
uitspraak: 2 maart 2023
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marwijmo Vastgoed B.V.
gevestigd te Velp,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. B. van den Ouden, advocaat te Oude Tonge (gemeente Goeree-Overflakkee),
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Y. Benjamins, advocaat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Marwijmo en [gedaagde] worden genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het procesverloop blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 12 juli 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord van 6 oktober 2022 met producties;
- het tussenvonnis van 20 oktober 2022 waarin is bepaald dat de zaak zich leent voor een mondelinge behandeling;
- de brief van 19 januari 2023 waarmee [gedaagde] twee aanvullende producties heeft ingebracht;
- de brief van 23 januari 2023 waarmee Marwijmo een aanvullende productie heeft ingebracht.
Op 30 januari 2023 is de zaak mondeling behandeld. Partijen hebben op die zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die zich in het dossier bevinden. Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Feiten en omstandigheden
1.1.
Met ingang van 1 december 2012 huurt [gedaagde] van – nu – Marwijmo de woning aan de [adres] . [gedaagde] is aan die woning gekomen via [naam vriend] , een vriend van hem die destijds werkte bij Hoen Vastgoedbeheer B.V., de toenmalige beheerder van de woning. In een e-mail van [naam vriend] van 18 september staat hierover onder meer het volgende:
“De woning kwam vrij voor verhuur en omdat ik werkzaam was bij Hoen Makelaardij heb ik kunnen verzorgen dat de huurwoning aan hen werd verhuurd. Omdat zowel [gedaagde] , ktr.) als mijn broer [naam broer 1] een huis zochten, en zij bekenden zijn via mij, besloten zij het appartement samen te huren. Mijn broer zat reeds in een relatie en had niet de wens langdurig in de woning te blijven wonen. Dus werd besloten het contract op naam van [gedaagde] te zetten in overleg met de verhuur afdeling van Hoen Vastgoedbeheer. Ik onderschrijf nogmaals dat verhuur aan 2 personen duidelijk is afgesproken. (…) Na het vertrek van [naam broer 1] (…) is [gedaagde] daar altijd met een huisgenoot blijven wonen, hetgeen bekend was. (…) Daarnaast is bekend dat er mocht worden gewoond door 2 personen die de woning delen. (…)”
1.2.
Het plan was dat [gedaagde] en [naam broer 1] de woning, die behoorlijk uitgewoond was, zouden opknappen tegen een huurkorting.
1.3.
In een e-mail van 21 november 2012 heeft [naam 1] (Hoen) aan [naam vriend] geschreven:
“Zojuist heb ik de eigenaar van de [adres] gesproken en deze is akkoord met ingang huurbetaling per 1 januari. Er dient wel op voorhand een plan van aanpak overlegt te worden, zodat er beoordeeld kan worden of hetgeen gerenoveerd zal worden in verhouding staat tot de maand en 10 dagen huurvrij. (…)
Graag vernemen wij of dit akkoord is en ontvangen dan graag zo spoedig mogelijk legitimatie, loonstrookje en contactgegevens van je broer. (…)”
1.4.
De concept huurovereenkomst is door [naam 1] (Hoen) aan [gedaagde] en [naam broer 1] gemaild, maar de huurovereenkomst is alleen op naam van [gedaagde] gezet. In artikel 12 van Pro de huurovereenkomst is vastgelegd dat onderhuur op geen enkele wijze is toegestaan. In artikel 1.5. van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst staat:
“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onder huur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
1.5.
Ongeveer zes jaar geleden is het beheer van de woning overgenomen door [naam vastgoedbeheer] .
1.6.
Enige tijd geleden heeft [gedaagde] klapdeuren aangebracht in de deuropening tussen de (en suite) voor en achterkamer. Zie de foto hieronder.
1.7.
Bij brief van 28 april 2022 heeft Marwijmo aan [gedaagde] geschreven dat hij volgens [naam vastgoedbeheer] de woning heeft gesplitst en de helft aan een derde heeft verhuurd of ter beschikking gesteld. Dat zou [naam vastgoedbeheer] hebben geconstateerd toen rookmelders in de woning werden geïnstalleerd. [gedaagde] is in deze brief gesommeerd een eind te maken aan die situatie.
1.8.
In een brief van 2 mei 2022 heeft [gedaagde] geantwoord. In die brief bestrijdt hij dat hij de woning in strijd met de huurovereenkomst gebruikt, onder verwijzing naar een meegestuurde e-mail van [naam vriend] .
1.9.
Marwijmo heeft bij Hoen nagevraagd of [gedaagde] toestemming van Hoen had voor het splitsen van de woning en verhuur of ter beschikking stelling aan een derde. Bij e-mail van 3 juni 2022 heeft [naam 2] (Hoen) geantwoord dat hij in het dossier zoals hij dat via een snelle blik kan bekijken, daarover geen afspraken ziet.
1.10.
Bij een toevallige ontmoeting in café Panache op 2 april 2022 heeft [gedaagde] gesproken met [naam 3] (een medewerker van Marwijmo wiens broer boven [gedaagde] woont). Partijen verschillen van mening over het verloop van dat gesprek. Volgens [naam 3] is het als volgt gegaan:
“Ik (…) ben toen vriendelijk op hem ( [gedaagde] , ktr.) afgestapt en heb hem verteld dat hij moet ophouden met het onderverhuren van onze woning. Hij schrok van de directe vraag en vroeg aan mij “hoe kom je hierbij?”. Ik vertelde dat mijn broer [naam broer 2] boven hem op nummer [nummer] woont, ik zag meneer [gedaagde] verbaast opkijken. Ik vervolg, [naam broer 2] heeft mij verteld dat hij jou nooit in de woning ziet, maar altijd andere mensen. Toen heb ik hem gezegd, “aangezien je de woning onderverhuurd wij genoodzaakt zijn een juridische procedure te starten…” Hierna volgde een verklaring dat hij altijd met zijn vriendin op de [adres] heeft samengewoond en dat deze relatie is beëindigd, en dat hij de woning inderdaad onderverhuurd aan mensen, en dat hij dit toegezegd heeft gekregen van de oude huurbaas de firma Hoen. Heel toevallig was de bekende vriend van meneer [gedaagde] (de medewerker van Hoen) een biertje in de kroeg met hem aan het drinken. Deze meneer vertelt vrolijk dat meneer [gedaagde] een goede jongen is met een leuke vriendin. Hier viel meneer dus met betrekking wat hij vlak daarvoor vertelde, namelijk dat het uit was met zijn vriendin, door de man. Meneer [gedaagde] ’s gezicht vertrok toen zijn vriend dit zei en corrigerende hem op een dwingende toon “ex-vriendin, je bedoelt ex-vriendin”. Duidelijk een leugen. Er zijn nog twee getuigen, die erbij stonden en dit gesprek kunnen bevestigen.”
2.Vordering en verweer
2.1.
Kort gezegd vordert Marwijmo bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2.
Aan haar vordering legt Marwijmo ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde zonder haar toestemming geheel of gedeeltelijk in gebruik, in onderhuur of in huur aan een derde heeft gegeven en dat hij niet genegen is om aan die onrechtmatige situatie een einde te maken. Marwijmo heeft er belang bij te weten wie gebruik maakt van haar eigendom en de handelwijze van [gedaagde] maakt het haar onmogelijk om daar goed zicht op te hebben.
2.3.
[gedaagde] voert als verweer dat hij van meet af aan huisgenoten heeft gehad, met toestemming van de verhuurder. Daar heeft hij nooit een geheim van gemaakt en zijn huisgenoten schrijven zich ook altijd in de BRP in. Mocht wel sprake zijn van een onrechtmatige situatie, dan is het gebrek in de nakoming van zijn verplichtingen van onvoldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling ingegaan.
3.Beoordeling
3.1.
Ter beoordeling staat of [gedaagde] in strijd handelt met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, meer concreet of hij artikel 1.3 van de algemene bepalingen (kort gezegd: het verbod op onderverhuur) heeft overtreden.
3.2.
[gedaagde] erkent dat hij sinds aanvang van de huurovereenkomst heeft samengewoond met verschillende huisgenoten, die bijdroegen in de huur tot maximaal de helft van de huursom. Hij stelt dat zijn laatste huisgenoot de woning heeft verlaten in verband met de sommatie van Marwijmo, zodat dat hij er nu alleen woont. Volgens [gedaagde] hadden hij en zijn huisgenoten elk het gebruik van een eigen (slaap)kamer en deelden zij de keuken en badkamer. Hij bestrijdt dat hij de woning heeft gesplitst. Wel heeft hij klapdeuren aangebracht in de woonkamer, uit privacy behoefte en om niet onnodig veel te hoeven stoken. De hiervoor afgebeelde foto toont inderdaad de aanwezigheid van klapdeuren. Van een splitsing van de woning als door Marwijmo bedoeld, althans geïmpliceerd, is daarmee echter geen sprake.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat hij op grond van het bepaalde in artikel 7:244 BW Pro bevoegd is een deel van de woning aan een ander in gebruik te geven, zolang hij zijn hoofdverblijf daar maar heeft. Die bepaling is echter van regelend recht, wat betekent dat daarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. Dat is in de algemene bepalingen gebeurd. Ook het verhuren van kamers of het verlenen van pension is de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.
3.4.
De vraag is echter of deze bepaling in deze zaak onverkort geldt, gelet op de gang van zaken rond de totstandkoming van de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde] dat hij toestemming van de verhuurder had voor samenwoning met (opvolgende) huisgenoten, vindt steun in de verklaring van [naam vriend] (zie 1.1) en de e-mails van [naam 1] (zie 1.3 en 1.4). De aan [naam 2] (Hoen) voorgelegde vraag of [gedaagde] toestemming had voor het splitsen van de woning en verhuur of ter beschikking stelling aan een derde, sluit niet aan bij de werkelijke situatie en het antwoord daarop sluit ook niet uit dat [gedaagde] wél toestemming had voor samenwoning met een huisgenoot. Het beschikbare feitenmateriaal toont genoegzaam aan dat [gedaagde] die toestemming inderdaad had. De toestemming is door de verhuurder niet beperkt tot alleen [naam broer 1] . Als dat de bedoeling was geweest, had het op de weg van de verhuurder gelegen om dat expliciet vast te leggen, omdat werd afgeweken van artikel 12 van Pro de huurovereenkomst en artikel 1.5 van de algemene voorwaarden. Bij deze gang van zaken kan de verhuurder zich niet beroepen op de bepaling dat een verleende toestemming eenmalig is en niet geldt voor andere of opvolgende gevallen. Nu [gedaagde] niet in strijd handelt met het verbod op onderverhuur, is er geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.5.
Marwijmo zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 484,00
3.6.
Daarnaast zal Marwijmo in de nakosten worden veroordeeld, op de wijze als hierna onder de beslissing is vermeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering af,
4.2.
veroordeelt Marwijmo in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 484,00,
4.3
veroordeelt Marwijmo in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00,
4.4
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2023.