Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/728969 / KG ZA 23-72 MDvH/MAH
Vonnis in kort geding van 28 februari 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 2 februari 2023,
advocaat mr. M. Krabben-Tmim te Rhenen,
tegen
de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. van den Berg.
Partijen zullen hierna [eiseres] en De Key worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting van 14 februari 2023 was [eiseres] aanwezig met mr. Krabben-Tmim, De Key werd vertegenwoordigd door [naam ] (all-round senior vakman), bijgestaan door mr. Van den Berg (bedrijfsjurist).
1.2.
Op de zitting heeft [eiseres] de dagvaarding toegelicht. De Key heeft verweer gevoerd. [eiseres] heeft producties in het geding gebracht en De Key een pleitnota. De Key wilde ter zitting zes producties overleggen. [eiseres] heeft daartegen bezwaar gemaakt op de grond dat zij niet binnen 24 uur voor de zitting waren ingediend. Omdat [eiseres] door de late indiening mogelijk in haar verdediging zou worden geschaad zijn deze producties niet toegelaten.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 2017 van De Key een sociale huurwoning (vier- kamerwoning) aan de [adres] . Zij woont daar met haar kinderen van 1, 3 en 16 jaar.
2.2.
In 2018 is in de badkamer lekkage ontstaan doordat [eiseres] vanuit de berging een schroef door de waterleiding in de muur heeft geboord. De Key heeft de schade gerepareerd en de kosten bij [eiseres] in rekening gebracht. Later was er een lekkage in een CV-leiding die door de betonnen badkamervloer liep. Omdat De Key niet wist waar de lekkage zich bevond, heeft zij de leidingen die door de betonnen badkamervloer liepen afgesloten en er opbouwleidingen (boven de vloer) van gemaakt. In 2019 is de badkamer gerenoveerd, waarbij een douchescherm is geplaatst.
2.3.
[eiseres] heeft haar geschillen met De Key over onder meer vochtproblemen in de woning in 2021 voorgelegd aan de geschillencommissie van De Key. Na de hoorzitting heeft de commissie op 17 augustus 2021 een bindend advies uitgebracht, waarin voor zover relevant het volgende is opgenomen:
“Lekkage, vocht en schimmel
De GC volgt het advies van de Key over de wijze van onderzoek naar mogelijke vochtproblemen (openbreken vloer, onderzoek en bouwdrogers) inclusief het aanbieden van een wisselwoning aan verzoeker. De kosten van het onderzoek en de reparatie, inclusief de kosten van het waar nodig verwijderen en vernieuwen van (delen van) de laminaatvloer, zijn voor rekening van de Key. Mochten de problemen zich op een andere plek in de woning bevinden dan in de gang dan zal het onderzoek worden uitgebreid naar andere delen van de woning. Ook daarvan zijn de kosten voor rekening van de Key.
De GC adviseert de Key om tijdens de werkzaamheden ook de mechanische ventilatie en de ramen die open kunnen nog eens te controleren.
Gezien de urgentie, die ook bij monde van de heer [naam ] door de Key wordt aangegeven, adviseren wij partijen om snel in gesprek te gaan over een pragmatisch oplossing voor tijdelijke huisvesting zodat de werkzaamheden op zeer korte termijn kunnen worden uitgevoerd.
(…)
Kosten nota
De nota die verzoeker heeft voldaan betreft een reparatie die lijkt te zijn veroorzaakt door handelen van verzoeker zelf. In dat geval zijn de kosten in de regel voor rekening van verzoeker. Niet is gebleken dat deze kosten voor de Key zijn. Wellicht kan verzoeker deze kosten op haar aansprakelijkheidsverzekering claimen.
Nieuwe woning
De GC is van mening, dat de Key de vochtproblemen afdoende wil aanpakken. De Key biedt verzoeker ook een wisselwoning aan voor de tijdsduur van de reparaties. De GC wijst de wens van verzoeker af om met voorrang in aanmerking te komen voor een andere woning vanwege de huidige vochtproblemen en het verminderd woongenot. Zij kan via de reguliere weg reageren op vrijgekomen woningen.”
2.4.
De Key is op 9 september 2021 voor onderzoek naar de vochtklachten naar de woning gegaan met de [firma 1] (vochtwering en kelderafdichting), die met speciale apparatuur in de gang en de berging onder het laminaat heeft gemeten. Bij e-mail van dezelfde dag heeft De Key ( [naam ] ) daarover aan [eiseres] voor zover relevant het volgende gemeld:
“Vandaag heb ik bij u op de woning onderzocht of er nog een lekkage is en of er nog vocht onder het laminaat zit.
Samen met een vakman van de Key en [firma 1] hebben wij diversen metingen verricht om een lekkage uit te sluiten.
Onze bevindingen:
- Geen vocht onder het laminaat
- Geen vocht in de wanden
- Luchtvochtigheid in de woning tussen de 45-60%
Door de [firma 1] word nog een rapport opgesteld waarin alle bevindingen worden omschreven en uitgelegd.
(…)”.
2.5.
In maart 2022 heeft [eiseres] zelf door een ander bedrijf het laminaat in de gang laten vervangen.
2.6.
Bij e-mails van 24 juni en 9 oktober 2022 heeft [eiseres] aan De Key gemeld, onder bijvoeging van foto’s, dat er op dezelfde plek nieuwe vochtplekken zaten en gesteld dat De Key zich niet aan het bindend advies heeft gehouden. Zij vraagt om een nieuwe woning en vergoeding van haar verhuiskosten.
2.7.
In december 2022 heeft De Key de [firma 1] nogmaals opgedragen het vocht te meten in de woning, maar [eiseres] heeft daar niet mee ingestemd.Zij wil dat de [firma 2] het doet.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert:
I. De Key te bevelen om conform de uitspraak van de geschillencommissie binnen 30 dagen:
o de vloer open te breken;
o onderzoek te verrichten naar de oorzaak van het vochtprobleem onder de vloer;
o nadien bouwdrogers te plaatsen;
o tijdens de werkzaamheden een wisselwoning aan te bieden aan [eiseres] ;
o hulp bij het verhuizen van en naar de wisselwoning;
II. De Key te veroordelen om alle schade die [eiseres] lijdt te vergoeden zoals:
(delen van) laminaatvloer (zowel het verwijderen als het opnieuw laten leggen), onderzoek aan andere delen van de woning waar de vochtproblemen zich ook manifesteren en uiteraard ook de kosten voor het opknappen (opnieuw verven danwel behangen) van muren waar nu schimmelplekken op zijn ontstaan en bij wijze van voorschot € 5.000,00 te betalen, althans een in goede justitie te
bepalen bedrag;
III. te oordelen dat indien De Key niet aan het onder I genoemde voldoet zij een dwangsom aan [eiseres] dient te betalen van € 50,00 per dag of dagdeel, met een maximum van € 50.000,00;
IV. de huurprijs te verminderen tot 40% van de kale huurprijs tot het moment dat het gebrek onder de vloer is verholpen en tot het moment dat de woning weer geheel bewoonbaar is zonder vocht en schimmelplekken;
V. De Keyte veroordelen in de proces- en nakosten .
3.2.
De Key voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens [eiseres] is het bindend advies niet opgevolgd, aangezien De Key de vloer er niet uit heeft gehaald en de leidingen onder de vloer niet heeft aangepakt.
De vochtplekken kwamen terug, de luchtvochtigheid in de woning is nog altijd te hoog (80%). Kennelijk is de lekkage in de badkamer niet verholpen of er zit elders nog een lekkage. Het gebrek is door De Key nog steeds niet hersteld. Doordat haar woning te vochtig is hebben [eiseres] en haar drie kinderen gezondheidsproblemen, aldus steeds [eiseres] . Daarmee is, anders dan De Key betoogt, het spoedeisend belang gegeven.
4.2.
[eiseres] vordert in de eerste plaats nakoming van het bindend advies. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser(es) zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser(es) niet kan worden gevergd dat hij (zij) de uitslag van de bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling is verder van belang dat de verhuurder in beginsel verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW Pro).
bindend advies
4.3.
Vooropgesteld wordt dat het bindend advies moet worden opgevolgd. Dat is tussen partijen ook niet in geschil. [eiseres] meent dat De Key het bindend advies niet (goed) heeft opgevolgd, aangezien De Key de vloer er niet uit heeft gehaald en de leidingen onder de vloer niet heeft aangepakt.
4.4.
De Key voert hiertegen aan dat [eiseres] ten onrechte in het bindend advies leest dat de betonnen badkamervloer moet worden opengebroken. Het bindend advies doelt volgens De Key op het openbreken van de laminaatvloer in de berging en de gang om te zien of er nog vocht zit onder het laminaat naast de badkamer als gevolg van de eerdere lekkage in de badkamer. Als daar nog vocht zou zitten, is De Key bereid dat te verhelpen.
4.5.
Dit verweer vindt steun in de tekst van het bindend advies. Daarin staat op pagina 9 onder meer (onderstreping vzr.):
“De kosten van het onderzoek en de reparatie, inclusief de kosten van het waar nodig
verwijderen en vernieuwen van (delen van) de laminaatvloer, zijn voor rekening van de Key.”
verwijderen en vernieuwen van (delen van) de laminaatvloer, zijn voor rekening van de Key.”
Ook staat er dat de Geschillencommissie het advies van de Key volgt over de wijze van onderzoek naar mogelijke vochtproblemen. Dat advies van De Key houdt blijkens pagina 7 van het bindend advies in (onderstreping vzr.):
“Oorzaak vocht
De heer [naam ] heeft het vermoeden dat er door de lekkage nog vocht zit tussen het folie en het laminaat, met name in de gang direct naast de badkamer. Om daar zeker van te zijn zou je de vloer open moeten breken. De heer [naam ] acht de kans klein dat er nog sprake is van een lekkage in de woning.
De Key wil de woning dus nogmaals onderzoeken door de vloer eruit halen, om te beginnen in de berging en gang.
De bouwdroger heeft er 2 weken gestaan. Het zou met 2 weken zo droog moeten zijn dat er nergens meer vocht is.
Het zou kunnen dat het nog niet droog kon worden, omdat de
laminaat vloer er nog in lag. Door de vloer eruit te halenkunnen we onderzoek doen en alles loggen en meten. Als er geen lekkage wordt geconstateerd kunnen we daarna met een bouwdroger al het eventueel aanwezige vocht uit de vloer halen.
laminaat vloer er nog in lag. Door de vloer eruit te halenkunnen we onderzoek doen en alles loggen en meten. Als er geen lekkage wordt geconstateerd kunnen we daarna met een bouwdroger al het eventueel aanwezige vocht uit de vloer halen.
(…)”.
4.6.
Uiteindelijk heeft De Key de laminaatvloer er niet uit hoeven halen, maar heeft zij op 9 september 2021 met speciale apparatuur door het laminaat in de gang en de berging heen daaronder kunnen meten. Het vochtgehalte was 0%, ook in de muren. Dat is door [eiseres] niet weerlegd met bijvoorbeeld een meting van een onafhankelijke derde.
4.7.
De Key betoogt overigens dat het ook geen zin zou hebben de badkamervloer open te breken aangezien de leidingen in (onder) de vloer zijn afgesloten toen deze bovengronds gemaakt zijn. Daar loopt dus geen water meer door en onder de badkamervloer kan dus ook geen lekkage meer ontstaan. Dat klinkt aannemelijk.
4.8.
[eiseres] erkent dat na het bindend advies in opdracht van De Key werkzaamheden in de woning zijn verricht: de badkamer is gekit, er zijn muren gesausd en het plafond is met schimmelverf geschilderd. Daarnaast heeft [eiseres] een schadevergoeding van € 500,00 ontvangen van De Key.
4.9.
Al met al heeft [eiseres] niet aannemelijk gemaakt dat een bodemrechter zou oordelen dat De Key niet aan (de strekking van) het bindend advies heeft voldaan.
nieuwe lekkage of blijvend vochtprobleem?
4.10.
Tegen de stelling van [eiseres] dat er een nieuwe lekkage of blijvend vochtprobleem is dat door De Key verholpen moet worden, verweert De Key zich als volgt. De Key is de afgelopen jaren (naar aanleiding van de klachten van [eiseres] ) veelvuldig in de woning geweest en heeft nooit een te hoog of te laag vochtgehalte gemeten. De vochtplek waar [eiseres] nu over klaagt is een kleine oude lekkageplek in de muur in de hal, die is teruggekomen. De Key begrijpt dat [eiseres] dit aanziet voor een sinds 2019 voortdurende lekkage, maar dat is het niet. [firma 1] heeft verklaard dat zij de oude vochtplek (die nu droog was, wat er ook op wijst dat er geen actieve of recente lekkage is) onvoldoende heeft voorbehandeld, waardoor er nog zoutresten in de muur zaten. De nieuwe spaclaag die toen is aangebracht is een chemische reactie aangegaan met die zoutresten waardoor die laag niet kon hechten aan de gipsen wand en opbolt op de muur. De Key heeft herhaaldelijk aangeboden deze plek te herstellen (hoewel [eiseres] dit eigenlijk zelf zou moeten doen omdat dit gevolgschade is van de door haar veroorzaakte lekkage in de waterleiding in de muur tussen berging en badkamer), maar [eiseres] weigert de [firma 1] toe te laten. Zij eist dat de [firma 2] komt. [eiseres] kan echter niet bepalen welk bedrijf de door De Key uit te voeren metingen en reparaties zal verrichten; dat is aan De Key, die kiest voor [firma 1] vanwege haar deskundigheid met betrekking tot vochtproblemen, aldus steeds De Key.
4.11.
Tegenover dit verweer heeft [eiseres] niet voldoende onderbouwd dat de vochtproblemen die zij ervaart door De Key verholpen moeten (en kunnen) worden. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woning (nog altijd) onaanvaardbaar vochtig is. De door haar overgelegde – niet officieel gedateerde – foto’s van vochtmeters en beslagen ramen zijn allereerst geen objectieve onafhankelijke metingen. Daarbij komt dat het aannemelijker is dat de ramen beslagen zijn, doordat [eiseres] haar huis niet of onvoldoende ventileert, zoals De Key stelt te hebben geconstateerd, of doordat er net is gedoucht of de condens aan de buitenkant van het raam zit bij koud weer, zoals De Key heeft gesuggereerd. De Key heeft immers zelf nooit een te hoog vochtgehalte gemeten. Ook heeft [eiseres] , in al de jaren dat zij over de vochtproblemen klaagt en ook nu, geen stukken overgelegd die haar stelling staven dat zij en haar kinderen gezondheidsklachten hebben en dat deze het gevolg zijn van de door haar gesignaleerde vochtproblemen in de woning. Dat alles betekent dat het verweer van De Key wordt gevolgd en dat er geen reden is om aan te nemen dat De Key met betrekking tot de vochtklachten tekort schiet in haar verplichtingen als verhuurder. [eiseres] heeft eenvoudigweg niet aannemelijk gemaakt dat de vochtproblemen die zij zegt te ervaren veroorzaakt worden door een gebrek aan het gehuurde.
4.12.
De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Key worden begroot op € 2.837,00 aan griffierecht en € 539,50 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van De Key tot op heden begroot op € 3.376,50,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023. [1]