ECLI:NL:RBAMS:2023:1077 - Rechtbank Amsterdam - Huurder krijgt terugbetaling teveel betaalde servicekoste...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9992935 CV EXPL 22-9228

vonnis van: 2 maart 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: [naam gemachtigde]

t e g e n

de besloten vennootschap Change= Amsterdam 2 B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Change=

gemachtigde: mrs. C. Box en T.A. Erades

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 8 juli 2022 met producties;
- het antwoord met eis in reconventie en producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de akte uitlating producties van [eiser] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 december 2022. [eiser] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling producties ingestuurd. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Change= is verschenen bij [naam] en bijgestaan door mrs. C. Box en T.A. Eradus namens haar gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] huurt sedert 1 april 2019 van Change= de woning aan de [adres] . Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 653,47 per maand.

1.2.

Volgens de huurovereenkomst bedragen de voorschotten van de servicekosten per maand:
Voorschot servicekosten € 46,30Voorschot nutslasten (centrale voorzieningen) € 27,62Voorschot nutslasten (individueel gebruik warmte) € 15,00Voorschot nutslasten (individueel gebruik elektriciteit) € 15,00

In totaal een bedrag van € 103,92 per maand.

1.3.

Naast deze overeenkomst hebben partijen een Dienstenovereenkomst gesloten op basis waarvan Change= rechtstreeks tegen betaling communitydiensten aan [eiser] leverde. Voor deze diensten betaalde [eiser] € 118,- per maand. Dat was voor algemene community kosten (€ 49,50), een interieur pakket (€ 23,50) en high speed internet (€ 45,-).

1.4.

Op 31 maart 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] namens [eiser] Change= verzocht een afrekening van de servicekosten over 2019 te verstrekken.

1.5.

Op 1 september 2020 heeft Change= de eindafrekening voor de servicekosten 1 april – 31 december 2019 toegezonden. Volgens deze afrekening bedroegen de werkelijke kosten € 457,77 en diende [eiser] nog een bedrag van € 41,07 aan Change= te voldoen.

1.6.

In een procedure tussen Change= en 99 huurders van het pand, waarvan de woning van [eiser] deel uitmaakt, heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 juni 2021 geoordeeld dat het beding in de Dienstenovereenkomst, dat de huurders verplichtte een maandelijkse vergoeding te voldoen voor de rechtstreekse levering van communitydiensten, onredelijk is in de zin van artikel 7:264 BW Pro en dit beding nietig verklaard. Change= is veroordeeld tot terugbetaling van de kosten die aan de huurders onder de dienstenovereenkomst in rekening is gebracht. [eiser] was geen partij in deze procedure.

1.7.

Change= heeft met terugwerkende kracht de communitykosten als de servicekosten in rekening gebracht en per e-mail van 26 januari 2022 aan de huurders, waaronder [eiser] , een “Herziene afrekening servicekosten 2019” gestuurd. [eiser] hoefde op basis van deze herziening niets extra’s bij te betalen ten opzichte van het door hem reeds betaalde voorschot servicekosten en de kosten op basis van de dienstenovereenkomst.

1.8.

Bij uitspraak van 22 maart 2022 heeft de Huurcommissie de servicekosten voor 2019 vastgesteld op € 347,19 in totaal.

1.9.

[eiser] heeft bij brief van haar gemachtigde van 29 april 2022 Change= aangemaand om binnen 14 dagen na ontvangst van de brief een bedrag van
€ 2.018,19 aan onverschuldigd betaalde servicekosten over 2019 aan hem te terug te betalen. Change= heeft hieraan niet voldaan.

1.10.

Change= heeft op 17 mei 2022 [eiser] en 98 andere huurders gedagvaard en de kantonrechter verzocht een uitspraak te doen over de servicekosten.

Vordering

2. [eiser] vordert dat Change= bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 2.018,19 aan hoofdsom;
b. € 366,30 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. € 9,40 aan rente, berekend tot de dagvaarding;
d. rente over € 2.018,19 vanaf 8 juli 2022 tot aan de dag van de voldoening;
e. de proceskosten.

3. [eiser] stelt dat hij over de periode 1 april tot en met 31 december 2019 een bedrag van € 262,82 aan voorschotservicekosten per maand heeft betaald, derhalve € 2.365,38 in totaal. Nu de Huurcommissie de servicekosten over deze periode heeft vastgesteld op € 347,19, heeft hij een bedrag van € 1.755,37 onverschuldigd betaald. Change= dient dit bedrag daarom aan hem terug te betalen.

Verweer

4. Change= voert aan dat zij het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie en daarom een procedure tegen alle 99 huurders, waaronder [eiser] , is gestart. Zij heeft de dagvaarding aan het adres van mr. Meijerink als gemachtigde van alle huurders laten betekenen. Bij de dagvaarding had zij een lijst van alle gedaagden inclusief [eiser] gevoegd. Nu Meijerink haar had bevestigd namens alle 99 gedaagden, waaronder [eiser] , op te treden en hij zich ook namens alle gedaagden had gesteld, kon zij erop vertrouwen dat Meijerink de gemachtigde van [eiser] was. Dat Meijerink zich opeens ten aanzien van [eiser] had onttrokken maakt dit niet anders. Nu door het aanhangig maken van de procedure de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen, dient [eiser] thans volgens haar niet ontvankelijk te worden verklaard.

5. Change= voert subsidiair aan dat zij de eindafrekening binnen een termijn van 30 maanden heeft herzien. Dit betekent dat de eerdere eindafrekening niet meer gold. Nu [eiser] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de herziene eindafrekening, geldt deze tussen partijen. Dit betekent dat [eiser] geen bedragen onverschuldigd aan haar heeft betaald.

6. Meer subsidiair voert Change= aan dat zij met terugwerkende kracht de communitykosten als servicekosten aan [eiser] heeft doorbelast. Dit komt neer op het bedrag dat zij aanvankelijk uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan [eiser] had geleverd.

7. Ten slotte betwist Change= dat [eiser] € 262,82 per maand aan voorschot heeft betaald. Volgens haar moet uitgegaan worden van een bedrag van € 221,92 per maand.

Beoordeling

8. Op grond van artikel 51 van Pro de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) dient na het verstrijken van de termijn als bedoeld in artikel 7:260 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek een ingestelde rechtsvordering ter zake van vergoedingen als bedoeld in artikel 7:260 lid Pro 1 (servicekosten) een uitspraak van de huurcommissie of kantonrechter worden overgelegd omtrent de betalingsverplichting van de huurder.

9. De termijn van artikel 7:260 lid 2 is Pro geëindigd op 30 juni 2022. [eiser] heeft Change= in rechte betrokken door haar te dagvaarden op 8 juli 2022. Dus na het verstrijken van genoemde termijn. Dit betekent dat [eiser] een uitspraak van de huurcommissie of kantonrechter ter zake dient te overleggen.

10. [eiser] heeft in deze procedure de beslissing van de Huurcommissie van 22 maart 2022 overgelegd waarbij de betalingsverplichting voor [eiser] is vastgesteld op € 347,19. Is deze beslissing een beslissing als bedoeld in artikel 7:260 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek? Voor de beantwoording van deze vraag is van belang of [eiser] door Change= op juiste wijze in rechte is betrokken en of de herziene afrekening van de servicekosten de vaststelling van de servicekosten voor 2019 door de Huurcommissie teniet doet.

11. Change= heeft [eiser] en 99 huurders, waaronder [eiser] , gedagvaard voor de kantonrechter teneinde een vaststelling te verkrijgen van de servicekosten. Zij heeft de dagvaarding voor [eiser] laten betekenen op het adres van mr. Meijerink, die 96 andere huurders heeft bijgestaan. Change= heeft hiervoor van [eiser] geen schriftelijke bevestiging verkregen overeenkomst artikel 1:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek. In artikel 1:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek staat dat er voor een gekozen woonplaats een schriftelijke overeenkomst moet zijn. Change= is afgegaan op de mededeling van mr. Meijerink dat op zijn kantooradres kon worden betekend. Nu [eiser] betwist dat Meijerink hem bevoegd heeft vertegenwoordigd, is er niet rechtsgeldig woonplaats gekozen op het adres van mr. Meijerink. Voor zover Change= een beroep doet op de schijn van vertegenwoordiging, artikel 3:61 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek, slaagt dit niet. [eiser] is vanaf het begin af aan in de procedure bij de Huurcommissie bijgestaan door mr. Hijlkema en hij heeft [eiser] in het geschil met Change= steeds bijgestaan. Change= had aan de mededeling van mr. Meijerink niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat [eiser] voor de procedure bij de kantonrechter woonplaats had gekozen op het kantooradres van mr. Meijerink. Overigens heeft Change= [eiser] niet alsnog in die of een andere procedure betrokken nadat bekend was geworden dat [eiser] geen woonplaats had gekozen op het adres van mr. Meijerink.

12. Bij vonnis van 2 maart 2023 is door de kantonrechter geoordeeld dat de dagvaarding van [eiser] nietig is. Changes= heeft derhalve ter zake [eiser] de servicekosten niet op juiste wijze ter beoordeling voorgelegd aan de kantonrechter. De beslissing van de Huurcommissie van 22 maart 2022 bepaalt derhalve de betalingsverplichting van [eiser] en die is € 347,19 voor de periode 1 april tot en met 31 december 2019.

13. De volgende vraag is of de beslissing van de Huurcommissie haar status verliest doordat Change= een herziene afrekening voor de servicekosten verstrekt aan [eiser] , die door geen van beide partijen wordt voorgelegd aan de Huurcommissie of aan de kantonrechter. Daarvoor is van belang of de Huurcommissie in haar beoordeling ook de kosten die voortvloeien uit de Dienstenovereenkomst inhoudelijk heeft beoordeeld aan de hand van de criteria voor servicekosten.

14. In haar beoordeling betrekt de Huurcommissie de kosten voor:

- gas, zowel individueel als voor de algemenen ruimten

- elektriciteit zowel individueel als voor de algemenen ruimten

- water zowel individueel als voor de algemene ruimten

- schoonmaak, vuilafvoer en huismeester

- onderhoud technische installaties

- signaallevering

- het home interieur pakket

- administratiekosten.

De beoordeling van de Huurcommissie omvat dus eveneens de kosten die aanvankelijk als communitykosten en later als servicekosten in rekening zijn gebracht. De Huurcommissie heeft deze kosten getoetst als ware zij servicekosten. Change= stelt dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad in die procedure om stukken te overleggen en haar standpunten te onderbouwen. Dat maakt het oordeel van de Huurcommissie niet anders. De herziene afrekening leidt er derhalve niet toe dat het oordeel van de Huurcommissie buiten beschouwing dient te blijven.

15. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter tot het oordeel komt dat [eiser] recht heeft op terugbetaling van het verschil tussen hetgeen hij betaald heeft aan service en community kosten en de door de Huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting.

16. [eiser] heeft maandelijks aan Change= voldaan;

€ 653,47 voor de huur,
€ 103,92 voor het voorschot servicekosten en
€ 118,- voor de kosten op grond van de Dienstenovereenkomst,

in totaal € 875,39.

Dit bedrag is lager dan het door [eiser] betaalde bedrag, maar dat kan worden verklaard door het huren van een magnetron of andere goederen van Change= waarvoor hij ook betaalt. De huurcommissie heeft bepaald dat de door [eiser] te betalen servicekosten € 347,19 bedragen. Hij heeft recht op teruggave van een bedrag van € 1.650,09. (9 x (€ 103,92 + € 118,-) -/- € 347,19)

17. Change= zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van 15% over € 1.650,09 is € 247,51.

18. Change= zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [eiser] .

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt Change= tot betaling aan [eiser] van:

a. € 1.650,09 aan hoofdsom, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 29 april 2022 tot de dag van de voldoening;

b. € 247,19 aan buitengerechtelijke kosten;

II. veroordeelt Change= in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:

exploot € 130,11

salaris € 374,00

griffierecht € 244,00

-----------------

totaal € 748,11

voor zover van toepassing, inclusief btw;

III. veroordeelt Change=in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

V. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.