Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9269382 CV EXPL 21-8456
vonnis van: 25 januari 2022
fno.: 560
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. S.M. Faber
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.J. Kikkert
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 2 juni 2021, met producties;
- antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
Voorafgaand aan de mondeling behandeling heeft Eigen Haard een conclusie van antwoord in reconventie genomen. Partijen hebben daarnaast op voorhand nog stukken in het geding gebracht.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 december 2021. Voor Eigen Haard zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door haar dochter en de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, waarbij gebruik is gemaakt van pleitnota’s, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] , die twee dochters heeft, is sinds 8 januari 2003 huurster van de woning aan de [adres 1] . Het is een sociale huurwoning, die eigendom is van Eigen Haard en door haar wordt verhuurd aan [gedaagde] . Het is een tweekamerwoning van 36 m2. De huurprijs bedraagt € 478,71 per maand.
1.2.
Op de vierde verdieping van het pand waarin het gehuurde is gevestigd, bevindt zich een drietal ruimtes, elk behorend bij een van de etages. Die ruimtes zijn bereikbaar via het trappenhuis.
1.3.
Naar aanleiding van klachten over geluidsoverlast, heeft Eigen Haard op 19 juni 2020 een huisbezoek gebracht. [gedaagde] werd niet thuis aangetroffen, maar een dochter wel. Eigen Haard heeft bij die gelegenheid aan de dochter medegedeeld dat de ruimte op de vierde verdieping (hierna ook: de zolderruimte) niet als slaapkamer mag worden gebruikt.
1.4.
Bij brief van 23 juni 2020 heeft Eigen Haard aan [gedaagde] schriftelijk bevestigd dat de zolderruimte niet als slaapkamer mag worden gebruikt en dat [gedaagde] de ruimte weer moet inrichten als opslagruimte.
1.5.
Naar aanleiding van een melding van stankoverlast heeft de wijkagent op 2 juli 2020 een bezoek aan de woning gebracht. Tijdens dat bezoek is in de woning alsook in de dakgoot hennep aangetroffen. In totaal betrof het 11 planten.
1.6.
Op 27 juli 2020 heeft Eigen Haard wederom een huisbezoek afgelegd. Er is toen geconstateerd dat in de ruimte op de vierde verdieping veel spullen stonden opgeslagen.
1.7.
Op 7 augustus 2020 hebben Eigen Haard en de wijkagent gezamenlijk een huisbezoek afgelegd. Zij hebben geconstateerd dat de spullen die eerst in de ruimte op de vierde verdieping stonden, nu in de algemene ruimte waren gestald en dat de zolderruimte weer als slaapkamer werd gebruikt.
1.8.
Bij brief van 12 augustus 2020 heeft Eigen Haard [gedaagde] een “gele kaart” gegeven omdat is geconstateerd dat er hennepplanten in/bij de woning aanwezig waren.
1.9.
Op 2 december 2020 heeft Eigen Haard (opnieuw) overlastklachten ontvangen over [gedaagde] . Het betrof een anonieme klacht over geluidsoverlast, vuiloverlast en drugsverkoop voor de woning.
1.10.
Op 24 december 2020 heeft Eigen Haard een melding van geluidsoverlast over [gedaagde] ontvangen.
1.11.
Tijdens een huisbezoek op 21 februari 2021 heeft Eigen Haard luide muziek waargenomen vanuit de zolderruimte en geconstateerd dat deze ruimte nog als slaapkamer in gebruik was. Vervolgens heeft Eigen Haard per brief van 26 februari 2021 [gedaagde] nogmaals verzocht die ruimte weer als bergruimte te gebruiken.
1.12.
Nadien is tussen partijen gecorrespondeerd over geluidsoverlast en het gebruik van de zolderverdieping als slaapkamer. [gedaagde] heeft daarin het standpunt ingenomen dat het op grond van de huurovereenkomst is toegestaan om de zolderruimte als slaapkamer te gebruiken.
Vordering in conventie
2. Eigen Haard vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
de huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen met alwie en alwat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt en om de woning onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Eigen Haard te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;
subsidiair
subsidiair
voor recht te verklaren dat de berging op de zolderverdieping, behorende bij de woning aan het adres [adres 1] , geen verblijfsruimte voor personen is;
[gedaagde] te veroordelen zich te houden aan de volgende gedragsaanwijzingen:
[gedaagde] dient zich te onthouden van het gebruik van de berging als verblijfsruimte voor personen;
[gedaagde] dient te voorkomen dat zij (geluids)overlast veroorzaakt door het draaien van harde muziek, schreeuwen, luid telefoneren en andere onnodig harde leefgeluiden veroorzaakt vanuit de woning en zolderruimte;
[gedaagde] plaatst geen spullen in de gemeenschappelijke ruimtes;
[gedaagde] houdt geen kippen in haar woning/op haar balkon.
een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft of de aanwijzing overtreedt, met een maximum van € 50.000,00, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;
primair en subsidiair
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3. Eigen Haard stelt hiertoe, kort samengevat, dat [gedaagde] in strijd handelt met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij zich niet gedraagt als goed huurder door de zolderruimte te gebruiken als verblijfsruimte. Die is daarvoor niet bedoeld en daar ook niet op ingericht. Daarnaast veroorzaakt [gedaagde] (geluids)overlast en zijn er hennepplanten in de (dakgoot van de) woning aangetroffen. Eigen Haard stelt dat dit voldoende is om tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst over te gaan.
4. Mocht de huurovereenkomst niet worden ontbonden, dan wil Eigen Haard dat aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd.
Verweer
5. [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat de zolderkamer in gebruik is als kinderkamer voor de vijftienjarige dochter van [gedaagde] . Het woongedeelte werd steeds krapper voor het gezin en voor de ontwikkeling van de dochter leek het [gedaagde] goed als de dochter een eigen kamer zou hebben. [gedaagde] is zich er niet van bewust dat dit niet zou mogen. Nadat er meldingen van geluidsoverlast zijn gedaan heeft zij met haar dochter gesproken en vervolgens zijn geen klachten meer ontvangen. Het is tegenwoordig zeer gebruikelijk om zolderruimtes als woonruimte te gebruiken.
6. Nadat de wijkagent [gedaagde] erop had gewezen dat zij maar vijf hennepplanten thuis mocht houden, heeft zij twee hennepplanten laten staan en de rest verwijderd. Toen zij door Eigen Haard erop werd gewezen dat er helemaal geen hennepplanten in de woning aanwezig mochten zijn, heeft zij alle planten verwijderd.
7. [gedaagde] voert verder aan dat de klachten over vuiloverlast en drugsverkoop niet worden onderbouwd en zij betwist dat daarvan sprake is. De spullen die in de algemene ruimte stonden zijn op 3 januari 2021 verwijderd.
8. [gedaagde] erkent dat zij gesprekken heeft gehad met haar onderbuurman, maar betwist dat daarbij sprake was van intimidatie. Ook haar ex-partner heeft zich niet intimiderend en bedreigend uitgelaten tegenover de onderbuurman. [gedaagde] begrijpt niet hoe dat contact met hem zo ten negatieve is veranderd.
Vordering in reconventie
9. [gedaagde] vordert voor recht te verklaren dat het haar is toegestaan de zolderruimte, gelegen aan de [adres 5] , toebehorend aan de woning gelegen aan de [adres 1] , mede te gebruiken als verblijfsruimte, onder veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten.
Verweer in reconventie
10. Eigen Haard voert verweer tegen deze vordering. Dit komt bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
In conventie
11. De kantonrechter moet in de eerste plaats beoordelen of [gedaagde] in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld of dat zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen en zo ja, of daardoor de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
Het gebruik van de ruimte op de vierde verdieping (zolderruimte)
12. Eigen Haard heeft in de eerste plaats betoogd dat [gedaagde] de zolderruimte niet gebruikt in overeenstemming met de huurovereenkomst. Volgens Eigen Haard is niet overeengekomen dat de zolderruimte als slaapvertrek of verblijfsruimte mag worden gebruikt. In de puntentelling voor het vaststellen van de huurprijs via het woningwaarderingsstelsel is de ruimte ook niet als verblijfsruimte gekwalificeerd. De ruimte is daarvoor ook niet bedoeld en is daarop ook niet ingericht. De ruimte is niet verwarmd en de elektravoorziening is enkel uitgerust voor gebruik van een lamp (een “peertje”) om de ruimte te verlichten. Voor ander gebruik is de voorziening niet toereikend, wat tot brandgevaarlijke situaties kan leiden, aldus Eigen Haard.
13. [gedaagde] betwist het standpunt van Eigen Haard. Zij heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst niet is bepaald dat de zolderruimte niet als woon- of slaapruimte mag worden gebruikt. Volgens [gedaagde] is het ook zeer gebruikelijk dat de zolderruimtes als kamers worden gebruikt. In de buurt waar [gedaagde] woont is dat ook veelal het geval, zodat [gedaagde] er ook niet op bedacht was dat dit niet zou mogen. [gedaagde] heeft in 2019 een CV-voorziening laten aanleggen in de ruimte en een controle laten uitvoeren door de gemeente. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een onveilige situatie.
14. Hierover oordeelt de kantonrechter het volgende. In de huurovereenkomst is vermeld dat gehuurd wordt de woning aan de [adres 1] , met aan- en toebehoren. Over de zolderruimte zelf is niet iets specifieks opgenomen. De zolderruimte op de vierde verdieping valt dan ook onder aan- en toebehoren. In de huurovereenkomst is die ruimte dus specifiek onderscheiden van het begrip “woning”, waarin zich over het algemeen de verblijf- en slaapvertrekken bevinden. De zolderruimte was bij aanvang van de huur niet verwarmd. Tot 2019 is die ruimte door [gedaagde] ook niet als slaapkamer gebruikt, maar als berging. Op grond van voorgaande omstandigheden staat vast dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet is bedoeld om de zolderruimte als slaapkamer te laten dienen en dat deze daarvoor (als onverwarmde ruimte) ook niet geschikt was.
15. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat het gebruik van de zolderruimte als verblijfsruimte door [gedaagde] is ingegeven door het gebrek aan ruimte in de woning en de wens om de oudste dochter van [gedaagde] een eigen slaapvertrek te gunnen, mocht [gedaagde] deze niet zonder toestemming van Eigen Haard gaan gebruiken als verblijfsruimte. De ruimte was daar immers niet voor bestemd. [gedaagde] mocht ook niet zonder toestemming van Eigen Haard een CV-voorziening aanleggen in die ruimte. In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat voor wijzigingen aan het gehuurde toestemming van Eigen Haard nodig is. Het artikel is, mede gelet op de daarin gegeven voorbeelden wanneer van een wijziging sprake is, ruim geformuleerd. Het aanleggen van een dergelijke voorziening valt daaronder en daarvoor was toestemming van de verhuurder nodig. Bovendien heeft Eigen Haard ter zitting duidelijk gemaakt dat de elektravoorziening enkel is ingericht op de verlichting van de ruimte middels “een peertje” en dat ander gebruik een gevaarlijke situatie kan opleveren en bovendien het verbruik van elektra van de zolderverdiepingen wordt verdeeld over alle bewoners, zodat die meebetalen aan het gebruik van de elektra in de ruimte van [gedaagde] . Gebruik van de zolderruimte als slaapvertrek in plaats van berging zal in de regel meer elektraverbruik opleveren. Eigen Haard heeft ter zitting ook afdoende toegelicht waarom zij niet wil dat zolderruimtes als verblijfruimte worden gebruikt en dat het gebruik daarvan heeft geleid tot geluidsoverlast.
16. Het voorgaande betekent dat de zolderruimte zonder toestemming van Eigen Haard niet als slaapkamer mag worden gebruikt en dat de CV-voorziening in strijd met de huurovereenkomst is aangelegd. [gedaagde] is daarom op deze punten tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Hennepplanten
17. [gedaagde] heeft daarnaast in strijd gehandeld met het bepaalde in de huurovereenkomst door in de woning en in de dakgoot van de woning in totaal 11 hennepplanten voorhanden te hebben gehad.
Overlast
18. Ten slotte heeft Eigen Haard gesteld dat [gedaagde] , haar ex-partner en haar kinderen (geluids)overlast veroorzaken. Eigen Haard heeft in dit verband gewezen op schriftelijke verklaringen van mevrouw [naam 3] (voorheen bewoner van de [adres 2] ), de heer en mevrouw [naam 4] (bewoners [adres 3] ) en de heer [naam 5] (bewoner [adres 4] ). In de verklaringen van [naam 5] en [naam 4] is uiteengezet waaruit de geluidsoverlast bestaat. Door Eigen Haard is tijdens een huisbezoek ook geluidsoverlast waargenomen (zie 1.11). Aangenomen wordt dat er daarom geluidsoverlast is veroorzaakt, ook vanuit de zolderkamer.
19. De andere vormen van overlast die door Eigen Haard zijn gesteld, waaronder drugs verkoop voor de woning en vuiloverlast, zijn door [gedaagde] gemotiveerd betwist en tegenover die betwisting heeft Eigen Haard die overlast niet voldoende onderbouwd. Dat neemt niet weg dat wel duidelijk is dat het niet botert tussen [gedaagde] en de onderbuurman (e-mail van [naam 5] van 8 oktober 2021, productie 18 Eigen Haard), dat ook het contact met de bewoners van de bovenverdieping niet goed is (e-mail van [naam 4] van 9 november 2021, productie 19 Eigen Haard) en dat [gedaagde] daar mede debet aan is. Weliswaar heeft [gedaagde] verklaringen overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat die informanten zich niet herkennen in hetgeen in die verklaringen over [gedaagde] wordt vermeld, maar die informanten zijn geen van allen bij de in de verklaringen genoemde voorvallen aanwezig geweest. Die verklaringen van [gedaagde] leggen daarom onvoldoende gewicht in de schaal.
20. Eigen Haard heeft voorts gesteld dat overlast is veroorzaakt door een kip. [gedaagde] heeft daarop aangevoerd dat zij één kip had, een mini sierkip, die inmiddels is overleden. [gedaagde] heeft aangegeven niet van plan te zijn een nieuwe kip te nemen. De gestelde overlast door de kip is door Eigen Haard overigens niet voldoende onderbouwd, zodat die niet vast staat.
Stallen van spullen in de verkeersruimte
21. Eigen Haard heeft voorts voldoende duidelijk gemaakt dat [gedaagde] diverse spullen had opgeslagen in de algemene ruimte. Ook dit is niet toegestaan.
Waar moet het voorgaande toe leiden?
22. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] op verschillende punten tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is nu of de huurovereenkomst daarom moet worden ontbonden. Daarbij moet enerzijds worden gekeken naar de tekortkomingen en de ernst daarvan en anderzijds naar de gevolgen die een ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] heeft. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] minderjarige kinderen heeft en dat een beëindiging van de huur ook voor hen betekent dat zij hun woonruimte verliezen. Bij de afweging of tot ontbinding moet worden overgegaan, zijn de belangen van de kinderen een eerste overweging (artikel 3 Internationaal Pro Verdrag van de Rechten van het Kind).
22. De tekortkomingen rechtvaardigen, gelet op de gevolgen daarvan, in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Ter toelichting dient het volgende.
24. Het gebruik van de zolderruimte als slaapkamer is weliswaar in strijd met de huurovereenkomst, maar door [gedaagde] is wel duidelijk gemaakt dat dit gebruik is ingegeven door een gebrek aan ruimte in de woning van [gedaagde] . Dat van ruimtegebrek sprake is, is gelet op de gezinssituatie, de kleine oppervlakte van de woning en het aantal kamers duidelijk. In zoverre is sprake van een bijzondere situatie. Het is wel aan [gedaagde] om, indien de woning niet meer past bij haar gezinssituatie, een andere oplossing te zoeken, in de vorm van andere woonruimte.
25. Doordat de zolderruimte niet meer als slaapkamer kan worden gebruikt, zal de dochter weer in de woning moeten slapen en de ruimte in de woning is beperkt. [gedaagde] heeft echter te kennen gegeven open te staan voor andere woonruimte met een groter woonoppervlak. Eigen Haard heeft medegedeeld [gedaagde] daarbij behulpzaam te willen zijn. Die omstandigheid is bij de beoordeling betrokken. Bovendien zal er geen overlast meer zijn vanuit de zolderruimte, als die niet meer door de dochter als verblijfsruimte wordt gebruikt.
26. De situatie tussen [gedaagde] enerzijds en haar buren anderzijds is weliswaar gespannen, maar dat er sprake is van een uitzichtloze situatie is niet komen vast te staan. Ter zitting is in dit verband ter sprake gekomen dat bemiddeling door “Beter Buren” zou kunnen worden opgestart, als de huurovereenkomst niet zou worden ontbonden. Niet valt uit te sluiten dat daarmee positieve resultaten kunnen worden geboekt. Ten slotte heeft [gedaagde] de hennepplanten verwijderd en zij is op dat punt een gewaarschuwd mens. De hoeveelheid hennepplanten die voorhanden was, was beperkt.
27. Mede gelet op de hiervoor geschetste belangen van de kinderen en de overige omstandigheden zijn de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval te groot om daartoe over te gaan.
28. Wel ziet de kantonrechter in de omstandigheden aanleiding om de door Eigen Haard gevorderde gedragsaanwijzing op te leggen, zo lang [gedaagde] in de woning woont. Die gedragsaanwijzing zal onder de beslissing worden opgenomen. Daar zal tevens een dwangsom aan worden verbonden, maar die zal worden beperkt zoals in de beslissing is vermeld.
29. De gevorderde verklaring voor recht onder 2.c. is gelet op het voorgaande toewijsbaar.
30. [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.
In reconventie
31. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is de vordering van [gedaagde] niet toewijsbaar.
32. [gedaagde] dient in de proceskosten te worden veroordeeld, die gelet op de samenhang met de vordering in conventie aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
verklaart voor recht dat de betreffende ruimte op de zolderverdieping, geen verblijfsruimte voor personen is;
veroordeelt [gedaagde] om, zo lang zij huurder is van de woning, zich te houden aan de volgende gedragsaanwijzingen:
[gedaagde] dient zich te onthouden van het gebruik van de zolderruimte als verblijfsruimte voor personen;
[gedaagde] dient te voorkomen dat er geluidsoverlast wordt veroorzaakt door het draaien van harde muziek en/of schreeuwen vanuit de woning;
[gedaagde] plaatst geen spullen in de gemeenschappelijke ruimtes,
een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per overtreding per dag, voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van in totaal € 25.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
exploot € 106,01
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00
-----------------
totaal € 606,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 106,01
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00
-----------------
totaal € 606,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.