Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/711693 / HA ZA 21-1103
Vonnis van 28 december 2022
in de zaak van
WOLF VERHUUR B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Wolf,
advocaat: mr. R.W. Nederveen te Amsterdam,
tegen
de rechtspersoon naar buitenlands recht
RAIFFEISEN IMMOBILIEN KAPITALANLAGE-GESELLSCHAFT,
te Wenen (Oostenrijk),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Raiffeisen,
advocaat: mr. E. Goemans te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 november 2021, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 16 maart 2022 waarbij is bepaald dat in deze zaak schriftelijk wordt voortgeprocedeerd,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 november 2022, met de daarin genoemde stukken.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 november 2022, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is, na een aanhouding voor schikkingsonderhandelingen, vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wolf drijft een onderneming die zich bezighoudt met het verhuren van woningportefeuilles en het bijhouden van bijbehorende administratie.
2.2.
Raiffeisen is per 17 mei 2018 eigenaar geworden van het pand aan het [adres] genaamd [naam pand] (hierna: het pand of [naam pand] ). In het pand bevindt zich een wooncomplex met daarin 218 zelfstandige studentenwoningen. Deze woningen worden verhuurd aan eerstejaars studenten van het Erasmus University College (hierna: EUC). EUC is een onderdeel van Erasmus Universiteit Rotterdam (hierna: EUR) Raiffeisen heeft het pand gekocht van projectontwikkelaar en investeringsmaatschappij Egeria. Wolf heeft gedurende de periode dat Egeria eigenaar was van [naam pand] beheerwerkzaamheden voor het pand verricht.
2.3.
Raiffeisen heeft een samenwerkingsovereenkomst tussen Egeria en EUR voortgezet op grond waarvan bij aanvang van elk academisch jaar de eerstejaars studenten van EUC de woningen in [naam pand] kunnen huren voor de duur van maximaal twaalf maanden per student. EUR heeft gedurende de looptijd van de overeenkomst een leegstandsgarantie afgegeven op grond waarvan zij de misgelopen huurinkomsten voor eventuele leegstaande studentenwoningen zal compenseren.
2.4.
Partijen hebben een ‘
Leasing support and property management agreement’ (hierna: de overeenkomst) gesloten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 17 mei 2018. In de overeenkomst is – voor zover ven belang – het volgende opgenomen:
Leasing support and property management agreement’ (hierna: de overeenkomst) gesloten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 17 mei 2018. In de overeenkomst is – voor zover ven belang – het volgende opgenomen:
‘1 SERVICES
1.1
The Contractor[Wolf, rb]
hereby expressly accepts the engagement awarded it by the Client[Raiffeisen, rb]
to provide leasing support and property management services with regard to the Residence (the Services)[ [naam pand] , rb]
. The Services consist of the activities included in Appendix 2. (…)
hereby expressly accepts the engagement awarded it by the Client[Raiffeisen, rb]
to provide leasing support and property management services with regard to the Residence (the Services)[ [naam pand] , rb]
. The Services consist of the activities included in Appendix 2. (…)
3.TERMINATION
3.1
The Client may terminate this Agreement in any one or more of the following cases without being obliged to compensate the Contractor:
(…)
(ii) immediately upon notice at any time in the event of a breach by the Contractor of any of its obligations under this Agreement which, if the breach can be remedied, the Contractor has failed to remedy within 15 days after receipt of notice requiring the Contractor to do so;
(iii) immediately upon notice at any time in the event of a breach by the Contractor of any of it’s obligations under the agreement between EUC and the Client (Appendix 1) that are attributable to Wolf which, if the breach can be remedied, the Contractor has failed to remedy within 15 days after receipt of notice requiring the Contractor to do so;
(…)
Appendix 2: Scope of Work
The Services referred to in Clause 1 of this Agreement include: (…)
(o) Contact with the EUC
• The Contractor will maintain good and proper relations with the EUC.’
2.5.
Bij brief van 19 december 2019 heeft EUC – voor zover van belang – het volgende aan Raiffeisen geschreven:
‘We can safely summarize our experiences with Wolf Huisvestingsgroep since
August 2017 as highly unsatisfying and inadequate, which is also regularly voiced by our students – most clearly reflected in the recent survey results of 28 May 2019. (…)
EUC experiences Wolf common attitude as arrogant, denying problems, not service-minded or customer-friendly. Things that should be of primary concern to any caretaker in a building. (…)
1 therefore hope you will consider this letter as our plea to find a new caretaking party in [naam pand] .’
2.6.
Bij brief van 7 december 2020 heeft EUC – voor zover van belang – het volgende aan Raiffeisen bericht:
‘And I again have to complain that Wolf Huisvestingsgroep was not brightening up the situation in [naam pand] in this special year (…)
It has been quite frustrating to see how abominably bad their way of (non!)communicating is, both with us, with our students, and even with you (…)
As indicated before, we therefore strongly prefer that the next cohort of
students in 2021-2022, that will be offered a spot at EUC plus housing as
early as February 2021, will only deal with a new caretaker and no longer
with Wolf. We are more than willing to assist in any way we can to make this
happen.’
2.7.
Bij brief van 19 februari 2021 heeft Raiffeisen een beroep gedaan op het beëindigingsbeding zoals opgenomen in artikel 3.1 onder (ii) en (iii) van de overeenkomst.
In de brief heeft Raiffeisen – voor zover van belang – geschreven dat
‘The most severe omission - and this has caused and causes many troubles to Raiffeisen - and therefore main reason for this letter is that Wolf has not been able to build up a proper and trustfull relationship to our very important client EUC (Erasmus University College) over the last
‘The most severe omission - and this has caused and causes many troubles to Raiffeisen - and therefore main reason for this letter is that Wolf has not been able to build up a proper and trustfull relationship to our very important client EUC (Erasmus University College) over the last
30 months’. Daarbij heeft Raiffeisen verwezen naar de brieven van EUC van 19 december 2019 en 7 december 2020.
2.8.
Bij e-mail van 26 februari 2021 heeft Wolf aan Raiffeisen bericht dat zij onbevoegd en onterecht een beroep op het beëindigingsbeding heeft gedaan en dat dat beroep geen rechtsgevolg heeft gehad omdat Wolf al haar verplichtingen is nagekomen.
2.9.
Tot en met april 2021 heeft Wolf beheerwerkzaamheden voor [naam pand] verricht en Raiffeisen heeft daarvoor de vergoeding zoals opgenomen in de overeenkomst aan Wolf voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Wolf vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
I. Raiffeisen veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis aan Wolf te betalen een bedrag van € 376.433,39, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 19 februari 2021;
II. Raiffeisen veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis aan Wolf te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 3.657,17, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 17 november 2021;
III. Raiffeisen veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Wolf legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Raiffeisen heeft onbevoegd en onterecht de overeenkomst voortijdig beëindigd, omdat Wolf alle verplichtingen uit de overeenkomst is nagekomen, dan wel omdat Raiffeisen haar nooit een ingebrekestelling heeft gestuurd. Bovendien is het beroep van Raiffeisen op het beëindigingsbeding in de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Wolf heeft Raiffeisen nog meermaals in de gelegenheid gesteld om tot nakoming van de overeenkomst over te gaan, maar dat heeft zij nagelaten. Raiffeisen is daarmee in verzuim komen te verkeren en daarom heeft Wolf recht op vergoeding van de door haar geleden schade, waaronder het positief contractsbelang. De schade bestaat uit de bedragen die Raiffeisen tot het einde van de looptijd van de overeenkomst aan Wolf verschuldigd zou zijn, minus de besparingen, aldus Wolf.
3.3.
Raiffeisen voert verweer. Raiffeisen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wolf, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wolf in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft.
4.2.
Wolf en Raiffeisen zijn het erover eens dat zij een overeenkomst hebben gesloten voor de duur van vijf jaar, te weten van 17 mei 2018 tot 16 mei 2023, voor het uitvoeren van beheerdiensten door Wolf in [naam pand] . De vraag die centraal staat is of Raiffeisen bij brief van 19 februari 2021 de overeenkomst ten onrechte voortijdig heeft beëindigd. Wolf stelt dat de beëindiging van de overeenkomst onterecht is, omdat zij al haar verplichtingen is nagekomen en zelfs meer heeft gedaan dan partijen zijn overeengekomen.
4.3.
Van belang is dat Raiffeisen de overeenkomst niet vroegtijdig heeft beëindigd op grond van een (vermeende) wettelijke bevoegdheid, maar op grond van een contractuele bevoegdheid, te weten artikel 3.1 van de overeenkomst. De rechtbank zal zich bij de beoordeling dan ook beperken tot de vraag of Raiffeisen deze contractuele bevoegdheid terecht heeft uitgeoefend.
beëindiging
4.4.
In artikel 3 van de overeenkomst is de mogelijkheid voor Raiffeisen opgenomen om de overeenkomst te beëindigen zonder een schadevergoeding aan Wolf te zijn verschuldigd, zie 2.4. Dit is zoals onder (ii) vermeld onder meer mogelijk nadat Wolf een van de verplichtingen uit de overeenkomst heeft geschonden. Verder bepaalt artikel 3.1 onder (ii) dat Raiffeisen – als de schending van de verplichting uit de overeenkomst verholpen kan worden – verplicht is daarvoor een termijn van vijftien dagen te bieden aan Wolf. In de overeenkomst in Appendix 2 onder O is de verplichting voor Wolf opgenomen om een goede relatie met EUC op te bouwen.
4.5.
Partijen zijn allebei professionele partijen die bij het onderhandelen over en het sluiten van de overeenkomst zijn bijgestaan door advocaten. Dat betekent dat bij de uitleg van de overeenkomst de nadruk ligt op de tekstuele uitleg van deze bepalingen.
4.6.
Raiffeisen heeft als voornaamste reden voor haar beroep op het beëindigingsbeding aangevoerd dat Wolf niet in staat is gebleken om een goede en correcte relatie met EUC te onderhouden, terwijl Wolf wist dat dit van cruciaal belang was voor Raiffeisen. Daarbij heeft Raiffeisen verwezen naar twee brieven van 19 december 2019 en 7 december 2020 van Kitty Yang, managing director van EUC (hierna: Yang). In deze brieven heeft Yang uitgebreid de klachten van EUC en haar studenten over de dienstverlening van Wolf geuit, zie 2.5 en 2.6. Uit deze brieven volgt onmiskenbaar dat EUC niet tevreden is over de dienstverlening van Wolf. Yang heeft in haar brief van 19 december 2019 immers de ervaringen van EUC met Wolf omschreven als ‘
highly unsatisfying and inadequate’en zij heeft geschreven dat EUC een sterke voorkeur heeft voor een andere beheerder voor [naam pand] . De brieven zijn weliswaar niet met Wolf gedeeld, maar Wolf was wel op de hoogte van de ontevredenheid van Yang. Wolf heeft dat tijdens de mondelinge behandeling bevestigd en niet in geschil is dat Yang tijdens een meeting op 4 juli 2019 naar eigen zeggen ‘bijna is ontploft’, omdat Wolf de klachten van de studenten bagatelliseerde. De conclusie is dat Wolf geen
‘good and proper relation with the EUC’heeft opgebouwd en daarmee niet aan de verplichting heeft gedaan zoals opgenomen in Appendix 2 onder O.
highly unsatisfying and inadequate’en zij heeft geschreven dat EUC een sterke voorkeur heeft voor een andere beheerder voor [naam pand] . De brieven zijn weliswaar niet met Wolf gedeeld, maar Wolf was wel op de hoogte van de ontevredenheid van Yang. Wolf heeft dat tijdens de mondelinge behandeling bevestigd en niet in geschil is dat Yang tijdens een meeting op 4 juli 2019 naar eigen zeggen ‘bijna is ontploft’, omdat Wolf de klachten van de studenten bagatelliseerde. De conclusie is dat Wolf geen
‘good and proper relation with the EUC’heeft opgebouwd en daarmee niet aan de verplichting heeft gedaan zoals opgenomen in Appendix 2 onder O.
4.7.
Nu uit hoofde van de overeenkomst op Wolf de verplichting rust om een goede relatie met EUC op te bouwen en Wolf daaraan niet heeft voldaan, is daarmee reeds sprake van een tekortkoming aan de zijde van Wolf. Dat leidt ertoe dat Raiffeisen in beginsel een beroep kan doen op het beëindigingsbeding.
redelijkheid en billijkheid
4.8.
Voor zover Wolf zich op het standpunt heeft gesteld dat het beroep van Raiffeisen op artikel 3.1 van de overeenkomst naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat niet elke tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst er volgens haar toe kan leiden dat Raiffeisen een beroep kon doen op artikel 3.1 uit de overeenkomst, kan zij daarin niet worden gevolgd. In artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst staat dat aan Raiffeisen in het geval van
iederetekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de bevoegdheid toekomt om de overeenkomst te ontbinden. Uit de tekst van de overeenkomst blijkt niet dat een (grove) tekortkoming aan de zijde van Wolf geleid moet hebben tot de slechte relatie met EUC. De vraag of EUC terecht ontevreden was over de (dienstverlening van) Wolf is dus niet heel relevant. Overigens blijkt uit de stukken bepaald niet dat Wolf geen enkel verwijt valt te maken ten aanzien van de slechte relatie met EUC.
iederetekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de bevoegdheid toekomt om de overeenkomst te ontbinden. Uit de tekst van de overeenkomst blijkt niet dat een (grove) tekortkoming aan de zijde van Wolf geleid moet hebben tot de slechte relatie met EUC. De vraag of EUC terecht ontevreden was over de (dienstverlening van) Wolf is dus niet heel relevant. Overigens blijkt uit de stukken bepaald niet dat Wolf geen enkel verwijt valt te maken ten aanzien van de slechte relatie met EUC.
4.9.
Voor zover dat vereist zou zijn, geldt dat de slechte relatie met EUC een voldoende zwaarwegende reden is voor Raiffeisen om de overeenkomst te beëindigen. Voor Raiffeisen was het van groot belang om haar relatie met EUC goed te houden, aangezien EUC voor huurders zorgde en een leegstandsgarantie had verstrekt, zodat Raiffeisen voor haar inkomsten uit dit gebouw in grote mate, zo niet volledig, afhankelijk was van EUC. Voor Wolf moet dit, ook als dit niet met zoveel woorden met haar is besproken, duidelijk zijn geweest.
4.10.
De conclusie is dat Raiffeisen terecht een beroep heeft gedaan op artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst.
termijn van vijftien dagen
4.11.
De volgende vraag die beantwoord moet worden, is of Raiffeisen aan Wolf ten onrechte geen termijn heeft geboden om de tekortkoming te herstellen. Wolf heeft zich op het standpunt gesteld dat Raiffeisen op grond van artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst voor iedere tekortkoming een ‘ingebrekestelling’ moet sturen en haar een termijn moet bieden van vijftien dagen om de betreffende verplichting alsnog na te komen.
4.12.
In de tekst van artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst staat dat Raiffeisen enkel in geval van een tekortkoming die kan worden hersteld aan Wolf een termijn moet bieden van vijftien dagen om de tekortkoming te herstellen. Wolf heeft haar standpunt – dat Raiffeisen in geval van
iederetekortkoming Wolf een ‘ingebrekestelling’ had moeten sturen – niet onderbouwd. Zij kan er dan ook niet in worden gevolgd dat op Raiffeisen een algemene waarschuwingsplicht rustte. Overigens geldt dat Wolf in de periode voor 19 februari 2021 al was geïnformeerd over de ontevredenheid van EUC. Wolf heeft immers niet weersproken dat Raiffeisen de klachten van EUC doorlopend per e-mail aan haar heeft gecommuniceerd. Ook heeft Raiffeisen op 13 november 2019 aan Wolf bericht dat zij geen aanspraak maakte op de jaarlijkse bonus vanwege de negatieve enquêteresultaten van de bewoners van [naam pand] . En Wolf was erbij toen Yang, zoals hiervoor gememoreerd, ‘bijna ontplofte’. Dat er volgens EUC geen goede relatie met Wolf was, was dan ook bij Wolf bekend.
iederetekortkoming Wolf een ‘ingebrekestelling’ had moeten sturen – niet onderbouwd. Zij kan er dan ook niet in worden gevolgd dat op Raiffeisen een algemene waarschuwingsplicht rustte. Overigens geldt dat Wolf in de periode voor 19 februari 2021 al was geïnformeerd over de ontevredenheid van EUC. Wolf heeft immers niet weersproken dat Raiffeisen de klachten van EUC doorlopend per e-mail aan haar heeft gecommuniceerd. Ook heeft Raiffeisen op 13 november 2019 aan Wolf bericht dat zij geen aanspraak maakte op de jaarlijkse bonus vanwege de negatieve enquêteresultaten van de bewoners van [naam pand] . En Wolf was erbij toen Yang, zoals hiervoor gememoreerd, ‘bijna ontplofte’. Dat er volgens EUC geen goede relatie met Wolf was, was dan ook bij Wolf bekend.
4.13.
De slechte relatie met EUC is geen tekortkoming die (binnen vijftien dagen) kan worden hersteld. EUC was immers al dertig maanden uitermate ontevreden over (de dienstverlening) van Wolf. Uit de houding van Wolf – dat de problemen niet aan haar te wijten waren, maar aan anderen zoals Raiffeisen en/of EUC, of aan externe factoren buiten haar macht – kon bovendien worden opgemaakt dat zij de problemen niet zag en deze dus niet zou herstellen. Het bieden van een termijn van vijftien dagen om de relatie met EUC nog ‘good and proper’ te krijgen, zou dus geen nut hebben gehad. Het feit dat Raiffeisen geen ingebrekestelling als bedoeld in artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst heeft verstuurd, maakt de opzegging dan ook niet ongeldig.
slotsom
4.14.
De conclusie is dat Raiffeisen bevoegd een beroep op het beëindigingsbeding zoals opgenomen onder artikel 3.1 onder (ii) van de overeenkomst heeft gedaan en ingevolge dat artikel geen schadevergoeding aan Wolf is verschuldigd. De vraag of andere mogelijke tekortkomingen zoals genoemd in de brief van Raiffeisen van 19 februari 2021 eveneens gronden kunnen vormen voor beëindiging van de overeenkomst op grond van artikel 3.1 onder (i) en/of (ii), behoeft geen verdere behandeling. De vorderingen van Wolf worden afgewezen.
4.15.
Wolf is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Raiffeisen als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
4.200,00
- salaris advocaat
€
7.473,00
(3 punten × € 2.491,00)
Totaal
€
11.673,00
4.16.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal ook worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Wolf af,
5.2.
veroordeelt Wolf in de proceskosten, aan de zijde van Raiffeisen tot dit vonnis vastgesteld op € 11.673,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Wolf in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de veertiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Wolf niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de veertiende dag na betekening tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022.