ECLI:NL:RBAMS:2022:7912

• Datum uitspraak: 22 december 2022
• Publicatiedatum: 2 januari 2023
• Zaaknummer: 9885456 CV22-6696
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Sissing
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot voortzetting huurovereenkomst na overlijden van de huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 22 december 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en de besloten vennootschappen Beheerder Parzijde B.V. en Stilleven B.V. [eiseres] vorderde de voortzetting van de huurovereenkomst die haar ouders hadden met Stilleven, na het overlijden van haar moeder op 14 januari 2022. De zaak draait om de vraag of [eiseres] voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 BW, dat de voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk maakt bij een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De feiten van de zaak zijn als volgt: Stilleven verhuurde sinds 1970 een woning aan de ouders van [eiseres]. Na het overlijden van haar ouders heeft [eiseres] verzocht om de huurovereenkomst voort te zetten. Stilleven heeft dit verzoek afgewezen, wat leidde tot de rechtszaak. Tijdens de mondelinge behandeling op 22 november 2022 zijn beide partijen gehoord, waarbij [eiseres] werd bijgestaan door haar gemachtigde en haar oom. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [eiseres] haar hele leven bij haar ouders heeft gewoond en dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De kantonrechter oordeelde dat [eiseres] aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 BW voldeed, omdat zij nooit de intentie had om uit te vliegen en er voldoende bewijs was van een gezamenlijke huishouding. De vordering van [eiseres] om de huurovereenkomst voort te zetten werd toegewezen, terwijl de vorderingen in reconventie van Stilleven werden afgewezen. Stilleven werd veroordeeld in de proceskosten van [eiseres].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9885456 CV EXPL 22-6696

vonnis van: 22 december 2022

fno.: 94

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres in conventie

verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. J.P. Alspeer

t e g e n

1. de besloten vennootschap Beheerder Parzijde B.V.

2. de besloten vennootschap Stilleven B.V.

3. [gedaagde 3]

4. [gedaagde 4]

allen gevestigd, althans wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie

eisers in reconventie

gedaagde sub 1 nader te noemen: Parzijde
gedaagde sub 2 t/m 4 gezamenlijk te noemen: Stilleven

gemachtigde: mr. J. Bol

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich de volgende processtukken:

- de dagvaardingen van 13 april 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord/eis in reconventie met producties van Parzijde en Stilleven;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de akte aanvullende producties van [eiseres] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2022. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar oom [naam 1] en bijgestaan door haar gemachtigde. Parzijde en Stilleven zijn verschenen bij [naam 2] en [naam 3] en bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen zijn, [eiseres] mede aan de hand van een pleitnota, gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

In conventie en in reconventie

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Stilleven heeft rond 1970 aan de ouders van [eiseres] , die geboren is op [geboortedatum] 1976, de woning verhuurd aan de [adres 1] (hierna: de woning). De woning is 75 m2 groot en bestaat uit 2 slaapkamers, 1 woonkamer en 1 badkamer. De huurprijs bedraagt thans € 379,90 per maand.

1.2.

De vader van [eiseres] is op 9 januari 2021 en haar moeder is op 14 januari 2022 overleden.

1.3.

[eiseres] heeft bij brief van de huurdersorganisatie Stichting !Woon op 21 januari 2022 aan Stilleven verzocht de huurovereenkomst voort te zetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW.

1.4.

Bij brief van 27 januari 2022 heeft Stilleven aangegeven niet met het verzoek van [eiseres] in te kunnen stemmen.

De stellingen van partijen

In conventie

2. [eiseres] vordert te bepalen dat zij de huurovereenkomst die tussen haar ouders en Stilleven heeft bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres 1] als huurster voortzet met ingang van datum van overlijden van haar moeder, met veroordeling van Parzijde en Stilleven in de kosten van het geding.

3. Volgens [eiseres] is voldaan aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW. Zij heeft haar hele leven bij haar ouders gewoond en haar hoofdverblijf in de woning gehad. Zij heeft hiertoe een uittreksel uit de basisregistratie personen overgelegd. Zij heeft nooit de bedoeling gehad om uit te vliegen. Zij voerde een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar ouders. Zij aten altijd samen en gingen soms weekendjes weg in Nederland of gingen samen naar voetbalwedstrijden. Verder ontvingen zij heel af en toe bezoek en leidden zij een teruggetrokken leven. Vanaf het moment dat zij inkomen verwierf betaalde zij maandelijks een bijdrage voor kost en inwoning aan haar moeder. Zij deed ook af en toe boodschappen en betaalde deze dan. Zij deed daarnaast de administratie van het gezin.

4. [eiseres] voert verder aan dat zij, door haar werk bij Albert Heijn, voldoende financiële waarborg biedt voor het betalen van de huur en dat zij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.

5. Tenslotte wijst [eiseres] erop dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Zij heeft een klein sociaal netwerk en leidt een eenvoudig leven. Het is daarbij van groot belang dat haar woonsituatie niet verandert.

6. Stilleven heeft er allereerst op gewezen dat Parzijde geen eigenaresse maar beheerder van de woning is. Aangezien Parzijde geen enkele zeggenschap over de woning heeft, dient de vordering ten opzichte van haar niet ontvankelijk te worden verklaard.

7. Stilleven betwist dat [eiseres] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar ouders heeft gevoerd. In 2007 is tussen de toenmalige eigenaar van de woning en de gemeente Amsterdam discussie geweest over wie als bewoners van de woning moesten worden aangemerkt. De gemeente heeft daarop bij brief van 27 juni 2007 gemeld dat zij de ouders van [eiseres] als bewoners in de administratie hebben opgenomen. Uit het feit dat [eiseres] daarbij niet is genoemd, kan worden geconcludeerd dat [eiseres] niet haar hele leven in de woning heeft gewoond. Bovendien heeft [eiseres] zelf verklaard dat zij eerder op een ander adres aan de [locatie] heeft gewoond.

8. Stilleven wijst er verder op dat volgens vaste rechtspraak slechts onder bijzondere omstandigheden een samenleven tussen ouder en kind kan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daartoe heeft [eiseres] volgens haar onvoldoende gesteld. Uit de door [eiseres] overgelegde bankafschriften kan niet worden afgeleid dat [eiseres] boodschappen voor het hele gezin deed en dat zij maandelijks kostgeld betaalde.

9. Stilleven betwist tenslotte dat [eiseres] voldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en dat [eiseres] over een huisvestingsvergunning beschikt.

In reconventie

10. Stilleven vordert in reconventie [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen. Voor zover [eiseres] daaraan niet zou voldoen, vordert zij veroordeling van [eiseres] om aan Stilleven een gebruikersvergoeding te betalen voor iedere maand tot aan de datum van de ontruiming, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

10. Zij stelt hiertoe dat [eiseres] gelet op hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd geen recht op artikel 7:268 lid 2 BW toekomt. [eiseres] woont derhalve zonder recht of titel in de woning en dient deze te ontruimen.

10. [eiseres] heeft dat betwist en verwezen naar hetgeen zij in conventie heeft gesteld.

Beoordeling

In conventie

Ten aanzien van Parzijde

13. Nu [eiseres] niet heeft weersproken dat Parzijde de beheerder en geen eigenaar van de woning is, zal de vordering ten aanzien van Parzijde niet ontvankelijk worden verklaard.

13. [eiseres] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding die aan de zijde van Parzijde zullen worden begroot op nihil.

Ten aanzien van Stilleven

15. In dit geding dient te worden beoordeeld of [eiseres] op grond van art. 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst met Stilleven kan voortzetten. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [eiseres] met haar ouders (en na het overlijden van haar vader met haar moeder) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.

15. Uit het door [eiseres] overgelegde uittreksel uit het BRP blijkt dat [eiseres] sinds 28 april 1978 staat ingeschreven op het adres van de woning. [eiseres] was toen 1 jaar. Stilleven heeft niet weersproken dat zij daarvoor samen met haar ouders in de woning aan de [adres 2] heeft gewoond. Het feit dat de gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, [eiseres] in 2007 niet als bewoner van de woning heeft opgenomen, maakt niet dat [eiseres] toen feitelijk niet in de woning woonde. Niet is immers duidelijk in het kader van welk onderzoek deze afdeling deze melding heeft gedaan en wat de waarde daarvan is. Nu Stilleven haar betwisting dat [eiseres] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad niet verder heeft onderbouwd, moet ervan uit worden gegaan dat [eiseres] haar hele leven bij haar ouders heeft gewoond en vanaf 28 april 1978 samen met haar ouders haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.

15. Bij de beantwoording van de vraag of [eiseres] en haar ouders in de woning samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd in de zin van art. 7:268 lid 2 BW, geldt dat daaronder niet is begrepen het geval van samenleven van ouder en kind zoals dit bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt indien zich na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan die ouder en kind ertoe hebben doen besluiten om wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken. Naar vaste rechtspraak gaat het bij de bepaling van de duurzaamheid niet alleen om factoren die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar ook om subjectieve factoren.

15. In de onderhavige situatie is van belang dat [eiseres] de woning nimmer heeft verlaten en dat er in deze zaak dus geen sprake is van een inwonend kind dat is ‘uitgevlogen’ om op zichzelf te gaan wonen. Gelet op de tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting door de oom van [eiseres] op de gezinssituatie van [eiseres] en haar ouders is voldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] , mede gelet op haar beperkte verstandelijke vermogens, nimmer de bedoeling heeft gehad om uit te vliegen. De samenwoning van [eiseres] met haar ouders was blijvend en op de toekomst gericht en is aldus als duurzaam aan te merken.

15. Voldoende is komen vast te staan dat er tijdens de samenwoning een gemeenschappelijke huishouding bestond, die ook wederkerig was. Als niet weersproken staat immers vast dat de moeder de huur betaalde, [eiseres] regelmatig boodschappen deed en ook contant kostgeld betaalde. Zoals door [eiseres] verder onweersproken naar voren is gebracht en door haar oom tijdens de mondelinge behandeling ook is bevestigd, leidden zij samen een teruggetrokken leven, aten zij altijd samen, ontvingen zij samen sporadisch bezoek en gingen zij er samen sporadisch op uit.

15. Gelet op de werkgeversverklaring van Albert Heijn heeft [eiseres] voldoende aangetoond dat zij voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huidige huurprijs.

15. Tenslotte heeft [eiseres] voldoende toegelicht dat zij in aanmerking zal komen voor een huisvestingsvergunning voor deze woning.

15. Gelet op het bovenstaande is voldoende komen vast te staan dat [eiseres] aan de voorwaarden van art. 7:268 lid 2 BW voldoet en er geen sprake is van de afwijzingsgronden als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 BW, zodat zij daarmee in aanmerking komt voor voortzetting van de huur. De vordering zal daarom worden toegewezen met ingang van de datum waarop de moeder is overleden.

15. Stilleven zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie.

In reconventie

24. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist worden de vorderingen in reconventie afgewezen.

24. Stilleven zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en in reconventie worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijst de vordering tegen Parzijde af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding aan de zijde van Parzijde begroot op nihil;

bepaalt dat [eiseres] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 1] , die tussen de moeder en Stilleven heeft bestaan, met ingang van 14 januari 2022 voortzet;

veroordeelt Stilleven in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploten € 259,64
salaris € 374,00
griffierecht € 86,00
--------------------
totaal € 719,64
voor zover van toepassing, inclusief btw, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt Stilleven tot betaling van een bedrag van € 62,00 aan nasalaris, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Stilleven in de kosten van het geding aan de zijde van [eiseres] tot aan deze uitspraak begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.