ECLI:NL:RBAMS:2022:7676

• Datum uitspraak: 28 december 2022
• Publicatiedatum: 20 december 2022
• Zaaknummer: C/13/716998 / HA ZA 22-352
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.R. Jöbsis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg en uitvoering van een depotovereenkomst met betrekking tot gebreken in de kelderbak van een woning

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 28 december 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen twee partijen over een depotovereenkomst die was gesloten in verband met de aankoop van een woning. De eisers, die de woning hebben gekocht, vorderden dat het depotbedrag van € 100.000,- dat bij de notaris was gehouden, aan hen zou worden uitgekeerd voor herstel van gebreken in de kelderbak van de woning. De gedaagde, de verkoper van de woning, voerde verweer en stelde dat het depotbedrag aan hem moest worden uitgekeerd omdat er geen gebreken aan de kelderbak waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen op 26 november 2021 een koopovereenkomst hebben gesloten en dat er tijdens een bouwkundige keuring verhoogde vochtwaarden in de kelder zijn aangetroffen. Partijen hebben vervolgens een depotovereenkomst gesloten waarin is afgesproken dat het depotbedrag zou worden uitgekeerd afhankelijk van de oorzaak van de vochtproblematiek. De rechtbank heeft de uitleg van de depotovereenkomst beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf, waarbij niet alleen de letterlijke tekst van belang is, maar ook de redelijke verwachtingen van partijen.

De rechtbank concludeerde dat er sprake was van gebreken in de kelderbak, zoals bedoeld in de depotovereenkomst, en dat het depotbedrag moest worden vrijgegeven voor de kosten van herstel van deze gebreken. De gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten, terwijl de vorderingen in reconventie werden afgewezen. De rechtbank verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de gedaagde onmiddellijk aan de uitspraak moest voldoen, ongeacht eventuele hoger beroep procedures.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/716998 / HA ZA 22-352

Vonnis van 28 december 2022

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.C. Heuving te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 1 april 2022,
• de akte overlegging producties van de zijde van [eisers] ,
• de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
• het tussenvonnis van 7 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 november 2022 met de daarin genoemde stukken.

1.2.

[eisers] heeft één dag voor de zitting een akte eiswijziging ingediend waartegen [gedaagde] ter zitting bezwaar heeft gemaakt. De rechtbank laat deze eiswijziging buiten beschouwing. Ter zitting is geoordeeld dat deze in strijd is met de goede procesorde (zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling).

1.3.

Aan het einde van de zitting is bepaald dat de rechtbank vonnis zal wijzen.

2. De feiten

2.1.

Op 26 november 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het woonhuis aan de [adres] (hierna: de Woning) voor een koopprijs van € 3.000.000,-. [eisers] is de koper en [gedaagde] de verkoper.

2.2.

Daarvoor al, namelijk op 10 november 2021, heeft [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door EP Bouwadvies waarbij verhoogde vochtwaarden zijn aangetroffen in de kelderput en het souterrain. Hierover is het volgende in de koopovereenkomst opgenomen:

(…) Uitslag bouwkundige keuring

Tijdens de bouwkundige keuring door Koper op 10 november 2021 van het Verkochte zijn verhoogde vochtwaarden aangetroffen in de kelderput en het souterrain. Koper vermoedt mogelijk een gebrek aan de kelderbak.

Verkoper vermoedt dat de verhoogde waarden worden veroorzaakt doordat enige tijd geleden in de straat een waterleiding is gesprongen, waardoor het gehele souterrain en de kelder zijn ondergelopen met water. Bij de tweede inspectie van het souterrain door de bouwkundige d.d. 24 november zijn het souterrain en de kelder aanzienlijk droger.

Daar op dit moment niet is vast te stellen of de hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door een gebrek in de kelderbak of door de gesprongen waterleiding zijn partijen overeengekomen op datum levering € 100.000,- in depot te houden bij de notaris.

Voor de levering op 30 december 2021 en tevens in de maand februari 2022 zullen door de bouwkundige voor rekening van Koper opnieuw metingen van de vochtpercentages worden uitgevoerd.

De metingen zullen onafhankelijk en deskundig worden uitgevoerd, waarna op basis van de resultaten uiterlijk 1 maart 2022 door koper en verkoper gezamenlijk objectief kan worden vastgesteld of er sprake is van een gebrek aan de kelderbak.

Indien inderdaad sprake is van een gebrek aan de kelderbak staat verkoper voor maximaal het depotbedrag, aldus € 100.000, garant voor eventueel herstel van de kelderbak dat door en voor rekening en risico van Koper dient te worden uitgevoerd.

Alsdan zal het depotbedrag (of een gedeelte daarvan als de herstelkosten het depotbedrag niet overschrijden) uitgekeerd worden aan koper tegen finale kwijting over en weer. Indien geen sprake is van een gebrek aan de kelderbak, zal het depotbedrag aan Verkoper toekomen. (…)

2.3.

In januari 2022 hebben partijen met elkaar een overeenkomst gesloten met betrekking tot het bij de notaris in depot gehouden bedrag van € 100.000,- (hierna: de Depotovereenkomst). Hierin staat onder andere het volgende vermeld:

(…)

- dat op 10 november 2021 tijdens de bouwkundige keuring van het Verkochte door Koper verhoogde vochtwaarden zijn aangetroffen in de kelderput en het souterrain; (…)

- dat Partijen op dit moment nog niet kunnen vaststellen of de hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door een gebrek in de kelderbak of door de gesprongen waterleiding;

- dat Partijen zijn overeengekomen dat ter gelegenheid van de ondertekening van de leveringsakte een bedrag ad éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) van de koopprijs ten laste van Verkoper in depot zal worden gehouden;

- dat in de maand februari van 2022 opnieuw metingen van de vochtpercentages zullen worden uitgevoerd door de door Koper ingeschakelde bouwkundige, zulks voor rekening van Koper; Koper draagt er zorg voor dat er door de bouwkundige een deugdelijke en controleerbare verslaglegging plaats vindt, die direct met Verkoper wordt gedeeld; bij de meting dient Koper (of een vertegenwoordiger) aanwezig te zijn;

- dat Partijen uiterlijk op 1 maart 2022 gezamenlijk zullen vaststellen of er al dan niet sprake is van een gebrek in de kelderbak;

- dat indien er sprake is van een gebrek in de kelderbak Verkoper voor maximaal éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) (het depotbedrag) garantstaat voor herstel van de kelderbak en verdere sloop- en terugplaatsingskosten van de huidige inrichting, welk herstel in opdracht van Koper uitgevoerd zal worden; alsdan zal het depotbedrag (voorzover nodig om bedoelde kosten te voldoen) uitgekeerd worden aan Koper tegen finale kwijting over en weer, waarbij een eventueel restant aan Verkoper uitgekeerd kan worden;

- dat indien er geen sprake is van een gebrek aan de kelderbak, het depotbedrag aan Verkoper zal worden uitgekeerd;

(…)

1.2

De Notaris is bevoegd (een deel van) het Depotbedrag uit te keren in de navolgende gevallen:

a) aan Verkoper , indien uiterlijk op 1 maart 2022 door eerder gemelde bouwkundige is vastgesteld dat er géén sprake is van vorenbedoeld gebrek in de kelderbak en dat blijkt uit een aan de Notaris verstrekte conclusie van de bouwkundige (blijkend uit afnemende vochtwaarden uit de door de bouwkundige afgenomen metingen), danwel uit een schriftelijke bevestiging van Koper (e-mail daaronder mede begrepen) aan de Notaris, welke bevestiging Koper niet op onredelijke gronden mag onthouden; of

b) aan Koper , indien uiterlijk op 1 maart 2022 door eerder gemelde bouwkundige is vastgesteld dat er wél sprake is van vorenbedoeld gebrek in de kelderbak en dat blijkt uit een aan de Notaris verstrekte conclusie van de bouwkundige, danwel uit een schriftelijke bevestiging van Verkoper (e-mail daaronder mede begrepen) aan de Notaris, welke bevestiging Koper niet op onredelijke gronden mag onthouden. Partijen zullen alsdan in overleg met de bouwkundige een kostenbegroting opstellen, aan de hand waarvan tot uitkering zal worden overgegaan. Indien de begrote kosten het Depotbedrag niet overschrijden, zal een eventueel restant aan Verkoper worden uitgekeerd;

(…)

d) aan de desbetreffende Partij(en): na een in kracht van gewijsde gegaan danwel uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, in welk geval het Depotbedrag, of het betreffende gedeelte daarvan, door de Notaris wordt uitgekeerd overeenkomstig dat vonnis, zulks met inachtneming van het hierna onder 1.3 bepaalde. (…)

2.4.

Op 22 februari 2022 heeft er een thermografisch onderzoek plaatsgevonden. In het rapport van De Goede Toezicht van 28 februari 2022 dat is opgemaakt over het onderzoek is het volgende opgenomen:

(…) De conclusie is dat de verschillende lekkages worden veroorzaakt door verschillende oorzaken. Deze zaken worden puntsgewijs behandeld:

1.
Lekkage in de kelder bij de pompput;

(…) De vloertegel in de patio sluit niet goed aan op de afvoer waardoor hier water in de aansluiting terecht komt. Er vanuit gaande dat de betonnen constructievloer door loopt in de patio, komt het water op de betonnen vloer en vindt het zijn weg onder de zandcement laag naar het trapgat van de pompput. Een ander probleem is de aansluiting van het raamkozijn in de noordoostgevel van het souterrain. De beide stijlen sluiten niet goed aan op de omringende constructie waardoor water direct in de bouwmuur terecht komt en ook hier weer op de betonnen vloer naar de opening van het trapgat.

(…)

2.
Lekkage bij de voorgevel ter plaatse van de trap en toegang souterrain;

Ter plaatse van de rand van het bordes is het stucwerk geheel gescheurd waardoor er water in de constructie terecht komt. Verder sluiten de treden van de buitentrap naar het souterrain niet waterdicht aan op de omringende constructie waardoor er water in de constructie terecht komt. De aansluiting van het hardstenen bordes en de voorgevel heeft op verschillende plaatsen geen waterdichte aansluiting met de voorgevel.

(…)

3.
Onderzoek lekkage in de douche/ badkamer in het souterrain aan de noordwestzijde;

Aan de buitenzijde op de 1e etage en beletage is in de noordwestelijke gevel een verticale scheur in het stucwerk aanwezig die geheel van boven naar loopt. Verder is de loodaansluiting van de gevel en het dak van de buren in een zeer slechte staat en staat deze op een aantal plaatsen open waardoor er water in de constructie terecht komt. Verder is er een scheur boven het keuken kozijn en een opening in de gevel aanwezig. Omdat in de keuken een voorzetwand is geplaatst is deze lekkage niet visueel waarneembaar en zakt het water ongezien naar de onderliggende souterrain en loopt vast bij de aansluiting van de gevel en de kelderbak. Verder geeft de warm waterleiding van de douche een vraagteken, deze moet worden afgeperst door een loodgieter om dit te elimineren.

(…)

4.
Onderzoek lekkage in de badkamer op de 1e etage achterhuis;

De kit voeg aansluitingen bij de draingoot hecht niet en veroorzaakt lekkage. Tevens is het voegwerk bij de tegelvloer en wanden in een slechte staat waardoor deze niet meer waterdicht zijn.

(…)

5.
Lekkage bij aansluiting dak trappenhuis op de 2e etage aan de noordoostzijde;

Et stucwerk is gescheurd waardoor hier water in de constructie terecht komt. De loodslabbe is niet diep genoeg aangebracht waardoor er water in de constructie terecht komt. (…)

2.5.

Op 28 februari 2022 heeft [gedaagde] via zijn gemachtigde het volgende geschreven aan [eisers] :

(…) Het depot is enkel en alleen relevant voor een defect aan de kelderbak zelf of anders gezegd: dat de kelderbak zelf grondwater van onder- of zijkant doorlaat. (…)

2.6.

Op 9 maart 2022 heeft De Onderhoudscentrale een rapport uitgebracht over de vochtproblematiek in de kelder van de Woning. Hierin hebben zij onder andere het volgende geschreven:

(…) Vanwege de vochtproblematiek in de kelder, geen directe lekkages na de druktesten, evenals via kleurstofdetectie, zijn er geen constatering en/of directe oorzaken kunnen herleiden wat de bron van het wateroverlast is. Hiervoor hebben wij ervoor gekozen om meerdere malen een regen-intensiteitstest uit te voeren op droge dagen op de gevels/kozijnen van de patio d.m.v. een sproeier. Hier bleek wel degelijk wateroverlast vandaan te komen.

Tot twee keer aan toe is de lekkage in de kelder vele malen erger geworden tijdens deze testen. Wij hebben de houten betimmeringen van toegang naar de kelder verwijderd om beter inzicht te krijgen en hebben toen geconstateerd dat er water over de betonvloer de kelder inloopt.

De lekkages komen uiteindelijk tot uiting via de uitsparing in de kelderbak en loopt over de betonnen plaat. Ten tijde van onze onderzoeken hebben wij altijd water aangetroffen in de kelderbak.

(…)

De gehele uitbouw geeft meerdere vochtproblemen en hier dienen dan ook diverse werkzaamheden en reparaties te worden uitgevoerd. Waaronder de loodslabben, deze komen momenteel te kort en deze zijn gewoon simpelweg niet deugdelijk aangebracht. Dit komt vrijwel overal voor.

(…)

Status:

Bij regenval dringt vocht onder de afwerkvloer en boven de betonnen plaat de kelderruimte binnen en via de wanden in de achteruitbouw, zowel optrekkend vocht als doordringend vocht, dit gaat gepaard met schimmelvorming en wateroverlast in de kelder. (…)

2.7.

Op 11 maart 2022 heeft [gedaagde] aan de notaris verzocht het depotbedrag aan hem over te maken. Op 18 maart 2022 heeft [eisers] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de notaris op het depotbedrag.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers] vordert – samengevat en na toelichting op zitting – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

voor recht verklaart dat er sprake is van een “gebrek in de kelderbak” zoals bedoeld in de Depotovereenkomst,

voor recht verklaart dat het voor het herstel van de gebreken in de kelderbak benodigde gedeelte van het depotbedrag door de notaris aan [eisers] moet worden uitgekeerd (en een eventueel restant aan [gedaagde] ) conform artikel 1.2 onder d van de Depotovereenkomst met verwijzing naar de schadestaat voor het opmaken van de herstelkosten, dan wel dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking hieraan conform artikel 1.2 onder b van de Depotovereenkomst, op straffe van een dwangsom,

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 265,64 aan beslagkosten,

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

primair [gedaagde] op grond van artikel 3:299 BW machtigt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan de notaris namens [eisers] schriftelijk (waaronder ook begrepen e-mail) te bevestigen dat het depotbedrag van € 100.000,- moet worden overgemaakt naar [gedaagde] ,

subsidiair de Depotovereenkomst ontbindt, dan wel partieel ontbindt (te weten het deel op pagina 17 van de Koopovereenkomst onder het kopje “Uitslag bouwkundige keuring”) en daarbij [eisers] hoofdelijk veroordeelt om opdracht te geven aan de notaris om het depotbedrag van € 100.000,- over te maken naar [gedaagde] , op straffe van een dwangsom,

het conservatoir beslag onder de notaris opheft,

[eisers] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.5.

[eisers] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

De kernvraag in deze procedure is wie het depotbedrag van € 100.000,- moet krijgen: [eisers] of [gedaagde] . Aangezien dit zowel voor de vorderingen in conventie als in reconventie de kernvraag is, zal de rechtbank alle vorderingen gezamenlijk beoordelen.

Uitleg overeenkomst

4.2.

Bij de beantwoording van de kernvraag gaat het om de uitleg van artikel 1.2. van de Depotovereenkomst aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dit betekent dat voor de bepaling van de inhoud van de Depotovereenkomst niet slechts de letterlijke tekst van belang is, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de inhoud van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mochten verwachten. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de wijze waarop partijen zich voor en na het aangaan van de overeenkomst hebben gedragen.

4.3.

[eisers] heeft voor de koop van de Woning een bouwkundige keuring laten uitvoeren door EP Bouwadvies. Daaruit kwamen verschillende gebreken naar voren, waaronder verhoogde vochtwaarden in de onderste verdieping van de Woning. Met de onderste verdieping wordt bedoeld het souterrain, de kelder, de patio en de achterliggende logeerkamer. [eisers] heeft bij [gedaagde] navraag gedaan. [gedaagde] heeft gezegd dat er niets mis was met de kelderbak zelf; de kelderbak is in 2001 of 2002 gebouwd volgens de toen geldende eisen en volgens de verleende vergunning. De verhoogde vochtwaarden kwamen volgens [gedaagde] door een recent gesprongen waterleiding in de straat. Daardoor is er water in de kelder terecht gekomen. Voor partijen was echter niet duidelijk of dat inderdaad de oorzaak was van de verhoogde vochtwaarden. Voor die onzekerheid zijn partijen met elkaar de Depotovereenkomst aangegaan. Het is op dit moment nog steeds niet duidelijk wat de oorzaken en oplossingen zijn voor het vochtprobleem op de onderste verdieping.

4.4.

[eisers] heeft betoogd dat het depotbedrag aan haar moet worden uitbetaald om de volgende redenen. Partijen zijn overeengekomen dat als de vochtproblematiek werd veroorzaakt door de gesprongen waterleiding, het depotbedrag aan [gedaagde] zou toekomen. Het feit dat de vochtwaarden niet of in ieder geval onvoldoende zijn gedaald maakt dat de gesprongen waterleiding kennelijk niet de oorzaak is van het vochtprobleem. De hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door diverse gebreken in de kelderbak, wat blijkt uit drie verschillende rapporten.

4.5.

[gedaagde] heeft betoogd dat het depotbedrag aan hem moet worden uitbetaald en legt dat als volgt uit. Partijen zijn overeengekomen dat als er een gebrek aanwezig is in de constructie van de kelderbak het depotbedrag aan [eisers] toekomt. Met “kelderbak” wordt bedoeld het betonnen, casco omhulsel van het souterrain. Dat is dus niet hetzelfde als de gehele kelderverdieping, het souterrain en/of de patio. De kelderbak zelf is niet lek, er komt namelijk geen water door de wanden of vloer. Er zijn andere gebreken waardoor de hoge vochtwaarden ontstaan maar die vallen niet onder de reikwijdte van de Depotovereenkomst.

4.6.

Partijen wilden met de Depotovereenkomst een oplossing treffen om de levering van de Woning door te laten gaan, terwijl er op dat moment onzekerheid was over de oorzaak van het vochtprobleem. Daarbij hadden zij twee situaties voor ogen. Dat staat ook met zoveel woorden in de Depotoverenkomst: ‘partijen kunnen op dit moment nog niet vaststellen of de hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door een gebrek in de kelderbak of door de gesprongen waterleiding’. Vervolgens is in de Depotovereenkomst opgenomen dat de notaris het depotbedrag uitkeert (1) aan [gedaagde] als géén of (2) aan [eisers] als juist wél sprake is van vorenbedoeld gebrek. De rechtbank is van oordeel dat de lezing van [gedaagde] dat het depot in situatie (2) alleen bedoeld is als er grondwater de kelderbak binnendringt door de muren en vloer van het betonnen casco omhulsel, zoals hij heeft beschreven in zijn e-mail van 28 februari 2022 (zie 2.5), te beperkt is. [eisers] had dat niet zo hoeven begrijpen, gelet op de gang van zaken voor het sluiten van de Depotovereenkomst en het opnemen van de betreffende bepaling.

Bij de bouwkundige keuring was naar voren gekomen dat er vochtproblemen waren op de onderste verdieping. EP Bouwadvies heeft verschillende mogelijke oorzaken genoemd, die allemaal verband hielden met gebreken aan de constructie. [gedaagde] heeft toen geopperd dat de vochtproblemen zijn veroorzaakt door een enige tijd daarvoor gesprongen waterleiding. Hiermee suggereerde [gedaagde] dat het ging om een incidentele, van buiten komende oorzaak en dat de onderste verdieping dus na verloop van tijd weer droog zou zijn. Met de mededeling over de gesprongen waterleiding en het uitgesproken vermoeden dat dat de oorzaak van het vochtprobleem was, heeft hij een alternatief geschetst voor de door EP Bouwadvies genoemde mogelijke oorzaken. [eisers] mocht de uitlatingen van [gedaagde] dan ook zo begrijpen dat het vocht volgens [gedaagde] níet door gebreken aan de constructie van de onderste verdieping kwam, maar door de gesprongen waterleiding. De bewoording van de Depotovereenkomst sluit hier ook op aan, en [eisers] mocht dan ook ervan uitgaan dat het depotbedrag haar zou toekomen als de vochtproblemen verband houden met de constructie van de onderste verdieping van de Woning.

4.7.

De rechtbank concludeert dat het herstel van alle gebreken op de onderste verdieping die voor doorlating van vocht zorgen valt onder de Depotovereenkomst. In de praktijk betekent dat, gekeken naar het rapport van De Goede Toezicht (zie 2.4), dat lekkage op de eerste etage in een badkamer of problemen met het dak die – uiteindelijk – zorgen voor vocht in de kelder, niet vallen onder de reikwijdte van de Depotovereenkomst. Lekkage bij de toegang naar het souterrain en bij de pompput vallen weer wel onder de reikwijdte van de Depotovereenkomst. Concluderend gaat het er dus om dat de oorzaken van de vochtproblemen zich bevinden op de onderste verdieping van de Woning, dus ergens in, op of aan de patio, het souterrain, de kelder en de achterliggende logeerkamer. Dit is niet beperkt tot gebreken die reeds door de deskundigen zijn geconstateerd. Nu het waarschijnlijk om verschillende gebreken gaat, zal de rechtbank de gevraagde verklaring voor recht zo toewijzen dat het duidelijk is dat er verschillende gebreken onder kunnen vallen.

Aanwezig bij metingen

4.8.

[gedaagde] heeft daarnaast nog aangevoerd dat aan de verdere vereisten voor uitbetaling van het depotbedrag niet is voldaan. Allereerst heeft hij gesteld dat hij aanwezig had moeten zijn bij de metingen en onderzoeken van De Goede Toezicht en de Onderhoudscentrale. Dat zou blijken uit het feit dat er een verschrijving zit in de Depotovereenkomst. Waar staat dat de
koper bij de metingen aanwezig moet zijn, moet juist staan dat
verkoper aanwezig moet zijn, aldus [gedaagde] . Dit verweer slaagt niet. Ter zitting hebben partijen bevestigd dat er niet is gesproken of onderhandeld over deze specifieke bewoording en feit is dat partijen hebben getekend voor de bepaling dat de
koper aanwezig moest zijn. Het is dus begrijpelijk dat [eisers] ervan uitging dat zij [gedaagde] niet hoefde in te lichten. Daarbij komt nog dat [gedaagde] de wijze van onderzoek of de resultaten van de metingen niet betwist, waardoor niet is gebleken dat hij in zijn belangen is geschaad doordat hij er niet bij was.

Verstrijken termijn

4.9.

Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat de termijn van 1 maart 2022 zoals genoemd in de Depotovereenkomst niet is gehaald. Op zich klopt dat, maar partijen hebben niets afgesproken over de gevolgen daarvan. Volgens [gedaagde] levert het verstrijken van de termijn een tekortkoming aan de zijde van [eisers] op en moet dat ertoe leiden dat het depotbedrag niet aan [eisers] kan worden toegekend, maar aan hem. Ook is het de grondslag voor zijn subsidiaire vordering tot ontbinding van de Depotovereenkomst. De uitleg dat het niet halen van de datum 1 maart 2022 ertoe leidt dat het depotbedrag dús aan [gedaagde] moet worden uitgekeerd volgt echter niet uit de Depotovereenkomst en hetgeen partijen voorafgaand hierover hebben besproken. De depotovereenkomst is gesloten om de levering van de Woning toch door te laten gaan en daarin is een datum opgenomen om het vervolg te bespoedigen. [eisers] heeft voor het verstrijken van die datum een rapport laten opstellen en dat aan [gedaagde] gestuurd. [eisers] heeft zich dan ook gericht op de datum van 1 maart 2022 en voldoende voortvarend gehandeld. Het feit dat het partijen en de notaris niet is gelukt om vervolgens al op 1 maart 2022 tot een vaststelling te komen aan wie het depotbedrag toekomt, levert geen tekortkoming aan de kant van [eisers] op. De rechtbank zal de Depotovereenkomst dan ook niet ontbinden.

4.10.

Daarbij komt nog dat partijen wel hebben geregeld wat er moet gebeuren als zij het niet eens worden over de beantwoording van de vraag aan wie het depotbedrag moet worden uitgekeerd. Artikel 1.2 onder d van de Depotovereenkomst biedt de optie om bij vonnis te bepalen aan wie de notaris het depotbedrag moet uitkeren en dat is nu precies de inzet van deze procedure. De termijn van 1 maart 2022 heeft op die bepaling geen effect.

Conclusie in conventie

4.11.

Gelet op het voorgaande verklaart de rechtbank voor recht dat er sprake is van (een) gebrek(en) in de kelderbak als bedoeld in de Depotovereenkomst, met verwijzing naar de schadestaat voor het opmaken van de herstelkosten. Conform artikel 1.2. onder d bepaalt de rechtbank dat de notaris het depotbedrag moet vrijgeven voor de kosten van herstel van alle gebreken op de onderste verdieping van de Woning die zorgen voor vochtdoorlating. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, daaronder begrepen de beslag- en nakosten.

Conclusie in reconventie

4.12.

Bij deze stand van zaken worden de vorderingen in reconventie afgewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten (ook de nakosten).

Proceskosten in conventie 4.13. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- explootkosten € 127,43
- griffierecht € 314,00
- beslagkosten € 265,64
- salaris advocaat
€ 1.126,00 (2 punten × tarief II € 563,00)
Totaal € 1.833,07

Proceskosten in reconventie 4.14. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op: € 563,00 aan salaris advocaat (2,0 punt × 0,5 × tarief II € 563,00).
Proceskosten in conventie en in reconventie 4.15. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld. De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover [eisers] dat heeft gevorderd.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat er sprake is van (een) gebrek(en) in de kelderbak als bedoeld in de Depotovereenkomst en dat de notaris het depotbedrag moet vrijgeven voor de kosten van herstel van alle gebreken op de onderste verdieping van de Woning die zorgen voor vochtdoorlating, met verwijzing naar de schadestaat voor het opmaken van de herstelkosten,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de beslag- en proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.833,07, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen af,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 563,00,

in conventie en in reconventie

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening,

5.6.

verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. L. Schwalb, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022. Mr. L. Schwalb is verhinderd dit vonnis te ondertekenen.