ECLI:NL:RBAMS:2022:742

• Datum uitspraak: 22 februari 2022
• Publicatiedatum: 21 februari 2022
• Zaaknummer: 9296338
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M.B. Cramwinckel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst met voorwaardelijke ontruiming

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 22 februari 2022 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen een besloten vennootschap, aangeduid als eiseres, en een gedaagde huurder. De eiseres vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een huurachterstand van meer dan 15 maanden, die op dat moment was opgelopen tot € 24.245,63. De gedaagde erkende de huurachterstand, maar voerde aan dat haar persoonlijke omstandigheden, waaronder het overlijden van haar moeder en financiële problemen, de ontbinding niet rechtvaardigden. De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormde, en dat de gedaagde niet had aangetoond dat haar omstandigheden de ontbinding konden voorkomen. De rechter besloot tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, met een termijn van één maand voor de gedaagde om de achterstand in te lopen. Indien de gedaagde niet aan deze verplichting voldeed, zou de huurovereenkomst ontbonden worden en de ontruiming plaatsvinden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Daarnaast werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wees de vordering van de eiseres toe, met inachtneming van de wettelijke bepalingen omtrent huur en incassokosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9296338 CV EXPL 21-9089

vonnis van: 22 februari 2022

fno.: 52852

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap [eiseres] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S.N. de Jager

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier;

- de dagvaarding van 18 juni 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de brief van 17 januari 2022 van mr. Van de Wijngaard, met producties;

- de e-mail van 21 januari 2022 van mr. De Jager, met producties.
Op 1 december 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij is mr. De Jager voor [gedaagde] en mr. Van de Wijngaard voor [eiseres] verschenen. [gedaagde] is niet verschenen. In overleg met de gemachtigden is besloten de zaak aan te houden. Op 24 januari 2022 heeft de voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen de gemachtigde van [gedaagde] en [naam] als gemachtigde voor [eiseres] . [gedaagde] heeft aan deze mondelinge behandeling op haar verzoek digitaal deelgenomen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 16 mei 2019 van (de rechtsvoorgangster van) [eiseres] de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde).

1.2.

De huurprijs bedraagt momenteel € 1.455,09 per maand. De huurprijs dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.

1.3.

Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. Tot 1 februari 2022 bedraagt de totale huurachterstand € 24.245,63.

1.4.

[gedaagde] is bij brief van 26 mei 2021 door de gemachtigde van [eiseres] aangemaand om de op dat moment bestaande achterstand en rente te voldoen binnen veertien dagen vanaf de dag nadat de brief bij haar was bezorgd, bij gebreke waarvan ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zouden raken.

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en verder tot betaling van

( i) € 16.855,53 aan huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente tot en met juni 2021;

(ii) € 1.455,09 per maand voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2021 tot ontruiming;

(iii) de wettelijke rente over de openstaande maandbedragen vanaf datum dagvaarding; en

(iv) de proceskosten.

3. [eiseres] stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat betaling ook na herinneringen en aanmaningen uitbleef, heeft [eiseres] haar vordering ter incasso uit handen gegeven. Haar incassogemachtigde heeft buitengerechtelijke werkzaamheden verricht. [eiseres] maakt daarom op grond van art. 6:96 Burgerlijk Wetboek (BW) aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.

4. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is ontstaan. Zij stelt dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Zij voert daartoe aan dat ze een bijzonder zwaar jaar achter de rug heeft gehad, waaronder door het overlijden van haar moeder op Sint Maarten, een ziekenhuisopname van haar broertje met ernstige hartproblematiek, zorgen rondom haar eigen bedrijf en de zorg die zij heeft voor haar broertjes in Nederland. Vanwege die omstandigheden is zij de grip op haar financiële situatie kwijtgeraakt. Subsidiair verzoekt zij om in geval van ontbinding van de huurovereenkomst, haar op grond van art. 7:280 BW een aanvullende termijn te gunnen om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen.

Beoordeling

5. [gedaagde] heeft niet betwist dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding
€ 15.610,00 bedroeg, noch dat de verschuldigde wettelijke rente op dat moment
€ 168,67 bedroeg.

6. Voorafgaand aan de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Daaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met januari 2022 is opgelopen tot € 24.245,63 en de wettelijke rente tot € 400,80. Uit die specificatie blijkt voorts dat [gedaagde] sinds juli 2021 niets meer aan [eiseres] heeft betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist.

Betaling huurachterstand en wettelijke rente

7. De vorderingen tot betaling van € 15.610,00 aan huurachterstand tot en met juni 2021 en € 1.455,09 aan achterstallige huur per maand voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2021 tot en met 31 januari 2022 (in totaal € 24.245,63), zullen dan ook worden toegewezen.

8. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente zal als onbetwist en op de wet gegrond worden toegewezen, op de wijze zoals in het dictum vermeld.

Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming

9. Betaling van de huur is een essentiële verplichting van de huurder. Met genoemde betalingsachterstand is de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst gegeven. Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter van voldoende gewicht om toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen.

10. Daarbij weegt de kantonrechter niet alleen de hoogte van de huurachterstand mee (deze is inmiddels opgelopen tot meer dan zestien keer de overeengekomen maandhuur), maar ook dat [gedaagde] sinds 1 juli 2021 tot heden – zo blijkt uit de door [eiseres] overgelegde specificatie – helemaal niets meer aan [eiseres] heeft betaald.

11. De door [gedaagde] aangevoerde privé omstandigheden (zoals opgesomd onder 4 hierboven) doen aan het voorgaande niet af. Deze komen, hoe vervelend ook, voor haar rekening en risico en maken nog niet dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd.

12. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [eiseres] heeft verzuimd tijdig melding te maken bij de gemeente van de huurachterstand van [gedaagde] . Weliswaar zijn verhuurders per 1 januari 2021 op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in beginsel verplicht een dergelijke melding te doen (om door vroegsignalering huisuitzetting door schulden te voorkomen) en heeft [eiseres] dat niet gedaan, maar dat vormt in dit geval geen reden om de ontbinding en ontruiming af te wijzen. Naast de hierboven genoemde omstandigheden is daarbij van belang dat het niet aannemelijk is dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen. [gedaagde] beschikte immers lange tijd niet over (voldoende) inkomen om de huur te kunnen voldoen. Het contact dat [gedaagde] al in 2021 heeft gehad met een schuldhulpverlener, waarbij – zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht – ook is gesproken over de huurachterstand, heeft dan ook niet kunnen helpen om te voorkomen dat de huurachterstand sindsdien verder is opgelopen.

13. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zij de achterstand op korte termijn kan aanzuiveren, omdat zij binnen een maand verwacht een (in afwachting van de afwikkeling van een haar toekomende erfenis) aangevraagde lening te ontvangen, die voldoende zal zijn om de gehele huurachterstand mee te kunnen voldoen. Ter zitting heeft [eiseres] zich akkoord verklaard met een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming.

14. Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar onder de na te vermelden voorwaarden. De kantonrechter ziet aanleiding om de termijn waarop het gehuurde ontruimd dient te worden, op veertien dagen te stellen. De door [eiseres] gevorderde drie dagen is naar oordeel van de kantonrechter namelijk te kort, mede in het licht van de huidige coronapandemie en de huizencrisis.

Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

15. [eiseres] maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiseres] heeft aan de gedaagde partij een aanmaning (zie onder 1.4) gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

16. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De nakosten worden begroot en toegewezen als na te melden.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na heden aan [eiseres] te betalen
(i) € 24.245,63 aan huurachterstand over de maanden mei 2020 tot en met januari 2022, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de opeisbaarheid van elke huurtermijn tot de algehele voldoening, en (ii) € 1.076,66 incl. btw aan buitengerechtelijke kosten;

en voorts voor het geval [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet en/of zij niet binnen één maand na heden alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan :

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al wie en wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.455,09 per maand vanaf 1 februari 2022 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

en voorts in beide gevallen:

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 108,22
salaris € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00)
griffierecht € 1.013,00
-----------------
totaal € 1.867,22
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.