Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/2822
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit Stevensbeek, eiser
(gemachtigde: mr. J.F. Bil),
en
college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. N. Verkerk).
Inleiding
1.1.
Eiser heeft op 9 maart 2020 een aanvraag gedaan om een zelfstandige woonruimte om te zetten naar vijf onzelfstandige woonruimten op de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning).
1.2.
Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 28 april 2020 toegewezen. Met het bestreden besluit van 12 april 2021 op het bezwaar van eiser heeft verweerder beslist dat de vergunning in stand kan blijven, maar dat de voorschriften uit de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (Hvv) er aan worden moeten verbonden.
1.3.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen het bestreden besluit.
1.4.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder. Ook was [naam] , de vorige eigenaar van de woning, aanwezig,
De totstandkoming van het besluit
2.1.
De rechtbank stelt vast dat eiser op 9 maart 2020 een aanvraag heeft ingediend voor een omzettingsvergunning, met de daarbij behorende gegevens en bouwtekeningen van de woning.
2.2.
Op 25 maart 2020 heeft verweerder eiser gevraagd om aanvullende gegevens en om de bouwtekening van de gezamenlijke verblijfsruimte aan te passen.
2.3.
Op 24 april 2020 heeft eiser een nieuwe bouwtekening bij verweerder ingediend, waarop een muur in de aangewezen gezamenlijke verblijfsruimte is verwijderd. Op die manier wordt voldaan aan de voorwaarde dat die ruimte een oppervlakte heeft van 11 vierkante meter en een minimale breedte van 3 meter, zoals bedoeld in artikel 3.3.13, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hvv.
2.4.
Op basis van de gewijzigde bouwtekening heeft verweerder met het primaire besluit de omzettingsvergunning verleend onder de volgende voorschriften en voorwaarden:
De om te zetten woning moet beschikken over een gezamenlijke verblijfsruimte van
tenminste elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter;
De woonruimte moet voldoen aan de in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en in de Nadere regels Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 gestelde geluidseisen;
U dient binnen zes maanden na vergunningverlening een melding te doen van feitelijke ingebruikname.
2.5.
Eiser heeft op 8 juni 2020 een bezwaarschrift ingediend met als doel om verweerder te bewegen het primaire besluit aan te passen. Het voorschrift dat “
De om te zetten woning moet beschikken over een gezamenlijke verblijfsruimte van tenminste elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter”dient volgens eiser komen te vervallen.
De om te zetten woning moet beschikken over een gezamenlijke verblijfsruimte van tenminste elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter”dient volgens eiser komen te vervallen.
2.6.
Verweerder heeft in het bestreden besluit van 12 april 2021 het advies van de bezwaarschriftencommissie overgenomen. Artikel 3.3.13, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hvv stelt een harde eis dat de gezamenlijke verblijfsruimte overal minimaal 3 meter breed moet zijn, waarvan niet kan worden afgeweken door middel van compensatie of om een andere reden. Eiser dient daarom uitvoering te geven aan de tekening op basis waarvan de vergunning is verleend. Indien eiser hiermee in gebreke blijft, kan er aanleiding zijn om de vergunning in te trekken op grond van artikel 3.3.2, eerste lid, aanhef en onder c van de Hvv, omdat niet wordt voldaan aan een bij de vergunning gestelde voorwaarde. Er is geen aanleiding om de hardheidsclausule toe te passen, aldus verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of verweerder in redelijkheid de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.3.13, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hvv aan de verleende omzettingsvergunning heeft mogen verbinden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3.2.
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Juridisch kader
4.1.
Uit artikel 3.3.1 eerste lid, aanhef en onder b, van de Hvv volgt dat een vergunning – zoals een omzettingsvergunning – wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan de voorwaarden die de Hvv bij de vergunning stelt.
4.2.
Uit artikel 3.3.13 eerste lid, aanhef en onder a, van de Hvv volgt dat voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten onder meer geldt dat de om te zetten zelfstandige woonruimte een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter heeft.
4.3.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is ook te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Huisvestingsverordening
5.1.
Eiser heeft aangevoerd dat de Hvv onverbindend is omdat deze gemeentelijke verordening strijdig is met het landelijk vastgestelde Bouwbesluit 2012. In het Bouwbesluit 2012 wordt namelijk een onderscheid gemaakt tussen de oppervlakten van de gezamenlijke verblijfsruimte bij bestaande bouw en die bij nieuwbouw, terwijl de Hvv dat ten onrechte niet doet. Om die reden dienen de voorwaarden die aan de omzettingsvergunning worden verbonden op basis van de Hvv komen te vervallen.
5.2.
Uit antwoorden van het college op vragen van de gemeenteraad [1] volgt dat dit criterium in de Hvv is gebaseerd op het Bouwbesluit 2012, zoals door eiser opgemerkt. Hieruit volgt evenwel niet dat bij het vaststellen van de Hvv ook is beoogd om aan te sluiten bij de differentiatie tussen bestaande bouw en nieuwbouw die in het Bouwbesluit 2012 wordt gemaakt. De Hvv hanteert een eigen criterium voor de gezamenlijke verblijfsruimte in alle woonruimten, dat kennelijk is afgeleid uit het Bouwbesluit 2012. De Hvv bepaalt echter niet dat het Bouwbesluit 2012 van toepassing is op de grootte van de verblijfsruimte. De rechtbank is daarom van oordeel dat de Hvv daarmee niet strijdig is met het Bouwbesluit 2012.
5.3.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat het niet onredelijk is dat verweerder de afmetingseisen uit de Hvv als voorwaarde heeft verbonden aan de verleende omzettingsvergunning. Artikel 3.3.1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Hvv is immers dwingend geformuleerd. Uit de schriftelijke antwoorden van het college volgt ook dat het uitgangspunt is dat er geen marge is bij de toepassing van de oppervlakte-eisen [2] . Bovendien is de vergunning ook verleend zoals deze door eiser zelf is aangevraagd, met de ingediende aangepaste bouwtekening waarbij een muur zou worden verwijderd om daarmee te voldoen aan de afmetingseisen. Dat deze aanpassing om diverse redenen volgens eiser bij nader inzien onhaalbaar of onwenselijk is, maakt niet dat verweerder niet de voorwaarden kan stellen die voortvloeien uit de Hvv. De beroepsgrond slaagt niet.
Hardheidsclausule
6.1.
Eiser heeft verder aangevoerd dat met toepassing van de hardheidsclausule had moeten worden afgeweken van de strikte eis dat de gezamenlijke verblijfsruimte overal drie meter breed moet zijn. De voorzieningen die getroffen moeten worden om aan die eis te voldoen zijn volstrekt onevenredig en werken onbedoeld en onvoorzien onbillijk uit. Daarbij komt ook dat met de huidige oppervlakte van 16 vierkante meter ruim wordt voldaan aan het doel van het bestaan van een gezamenlijke verblijfsruimte. Ook is de verblijfsruimte, die is gebouwd in een L-vorm, wel drie meter breed, maar niet over een lengte van drie meter. Ook wordt de verblijfsruimte nu gebruikt waarvoor hij bedoeld is: als gemeenschappelijke keuken/eetruimte, waarin een tafel met zes stoelen staat.
6.2.
Uit artikel 4.3.2 van de Hvv volgt dat het college in individuele gevallen kan besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening indien strikte toepassing daarvan onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerkt. Ook in voornoemde schriftelijke antwoorden wordt hier door het college op gewezen. Uit de toelichting van de Hvv blijkt dat de aard en strekking van deze hardheidsclausule zodanig is dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast.
6.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in redelijkheid geen toepassing heeft gegeven aan de hardheidsclausule. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de strikte toepassing van de voorwaarde onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk
uitpakt. De aanwezigheid van alternatieven, zoals het verbouwen van de aangewezen gezamenlijke verblijfsruimte of het aanwijzen van een andere gezamenlijke verblijfsruimte heeft verweerder betrokken in de besluitvorming. De rechtbank beschikt over te weinig informatie over de eventueel noodzakelijke bouwkundige aanpassingen, de kosten en de mogelijkheden en onmogelijkheden daarvan. Of de Monumentenwet hieraan in de weg staat is de rechtbank eveneens onduidelijk gebleven. Daartoe dient eiser een aanvraag in te dienen voor een omgevingsvergunning. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft nog naar voren gebracht dat de huidige situatie al sinds 2013 bestaat en dat met medeweten en goedkeuring van de gemeente de woning gereed is gemaakt voor kamerverhuur. De daarop gebaseerde grond dat verweerder de historie van de woning niet heeft betrokken bij het besluit en dat het besluit daarmee onzorgvuldig tot stand is gekomen en onjuist is gemotiveerd, laat de rechtbank voor de goede procesorde onbesproken. Eiser heeft dit voor het eerst op de zitting aangevoerd, waardoor verweerder hier niet goed voorbereid op heeft kunnen reageren. Dit geldt ook voor zijn stelling dat de toen geldende regelgeving op deze situatie van toepassing is.
8. Eiser kan dit argument naar voren brengen wanneer verweerder besluit om te handhaven op naleving van de Hvv. Op grond van artikel 3.3.2, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvv kan verweerder immers de vergunning intrekken indien niet wordt voldaan aan de gestelde voorwaarde ten aanzien van de verblijfsruimte. De gemachtigde van verweerder heeft op de zitting gezegd dat handhaving pas aan de orde is wanneer een derde daarom verzoekt. Ook heeft verweerder te kennen gegeven dat de woning momenteel niet in het vizier is bij handhaving.
Conclusie en gevolgen
9.1.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder in redelijkheid de voorwaarde in
artikel 3.3.13, eerste lid, aanhef en onder a van de Hvv aan de verleende omzettingsvergunning mogen verbinden.
artikel 3.3.13, eerste lid, aanhef en onder a van de Hvv aan de verleende omzettingsvergunning mogen verbinden.
9.2.
Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
9.3.
Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht bestaat bij die uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.D. Arnold, rechter, in aanwezigheid van mr. P. Tanis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Huisvestingsverordening Amsterdam 2020
Artikel 1 Definities Pro
(…)
gg. Verblijfsruimte: in een verblijfsgebied gelegen ruimte voor het verblijven van personen als bedoeld in het Bouwbesluit 2012;
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, wordt geweigerd indien:
a. sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van Pro de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur;
b. niet wordt voldaan aan de in ingevolgde dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden; en/of,
c. het gaat om een aanvraag tot legalisatie van een bestaande situatie waar een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte is opgetreden als bedoeld in artikel 3.3.7, tweede lid, onderdeel e en 3.3.13, tweede lid, onderdeel c.
2. In aanvulling op het eerste lid, kunnen vergunningen als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, niet zijnde vergunningen waarvoor een quotum is vastgesteld, worden geweigerd in het geval:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de beoogde handeling gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning;
b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de beoogde handeling een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning.
3. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het tweede lid. 4. Ingevolge het eerste lid, onderdeel b, worden vergunningen als bedoeld in artikel 3.3.5 en 3.3.11 geweigerd indien:
Artikel 3.3.13 Voorwaarden en voorschriften omzettingsvergunning
1. Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden in aanvulling op artikel 3.3.11 de volgende voorwaarden:
a. de om te zetten zelfstandige woonruimte een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter;
b. voor het omzetten in vier onzelfstandige woonruimten moet vanaf 1 juli 2022 worden voldaan aan de geluidseisen;
c. voor het omzetten naar vijf onzelfstandige woonruimten of meer moet er vanaf ingebruikname worden voldaan aan de geluidseisen;
d. er wordt binnen zes maanden na vergunningverlening een melding gedaan van feitelijke ingebruikname op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze;
e. er is geen sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meer dan zes onzelfstandige woonruimten, tenzij de aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende kan motiveren dat sprake is van een uitzonderingssituatie waarin een dergelijke omzetting geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid; en,
f. het betreft geen zelfstandige woonruimte die vanaf 1 januari 2020 is gevormd als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel d.
2. Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden in aanvulling op artikel 3.3.11 de volgende voorschriften:
a. elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond en in geval van huur op basis van een individueel schriftelijk huurcontract tussen eigenaar, of degene namens deze, en huurder;
b. er is vanaf ingebruikname van de vergunning geen sprake van een aaneengesloten periode van drie maanden waarin twee of minder bewoners in de Basisregistratie personen staan ingeschreven op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven. De termijn van drie maanden vangt aan op het moment dat de verhuurder door burgemeester en wethouders op de hoogte is gesteld van het te lage aantal inschrijvingen in de Basisregistratie personen; en,
c. er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de eerste volzin indien:
I. er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en,
II. de overlastveroorzaker en eigenaar vooraf door de klagers en door burgemeester en wethouders op de overlast is gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.
3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de geluidseisen als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b.
4. In afwijking van het tweede lid, onderdeel a, kan een onzelfstandige woonruimte in het geval van wettelijk dwingend bepaald medehuurderschap mede bewoond worden door een tweede volwassene, zijnde de echtgenoot of geregistreerde partner.
Artikel 4.3.2 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening
Bouwbesluit 2012
Art. 4.3. afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte
3.
Een verblijfsruimte heeft een breedte van ten minste 1,8 m.
4.
In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 11 m² bij een breedte van ten minste 3 m.