Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/724907 / KG ZA 22-934 MDvH/EB
Vonnis in kort geding van 6 december 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 10 november 2022,
advocaat mr. E.H. van Maaren te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. F. Kolkman te Almelo.
Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
Op de zitting van 22 november 2022 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd.
Beide partijen hebben stukken en een pleitnota ingediend.
Op de zitting was [eiseres] aanwezig met mr. Van Maaren en mr. J. van Lochem. Aan de zijde van gedaagden waren aanwezig [gedaagde 1] (directeur-eigenaar van [gedaagde 2] ) met mr. Kolkman.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Omdat zij wilde uitproberen hoe een verhuizing naar Italië haar zou bevallen, heeft zij besloten de woning voor de duur van een jaar te verhuren, en wel aan [gedaagde 1] . Op 30 april 2021 hebben zij daartoe een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW gesloten, voor de periode van 20 mei 2021 tot 19 mei 2022. Deze huurovereenkomst kan door de huurder worden opgezegd met inachtneming van een termijn van één kalendermaand.
2.2.
[gedaagde 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 2] . Via [gedaagde 2] (een vennootschap zonder personeel) houdt [gedaagde 1] zich bezig met “het verlenen van adviezen, diensten en/of leveringen met betrekking tot de exploitatie van een onderneming gericht op de concept- en projectontwikkeling en realisatie van vastgoed, innovaties en circulaire toepassingen”.
2.3.
Op enig moment na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde 1] [eiseres] gevraagd of zij de woning aan haar wilde verkopen. [eiseres] heeft geantwoord dat zij dat wel wilde voor een koopsom van € 850.000,00. In januari 2022 is [gedaagde 1] met die prijs akkoord gegaan. In de periode daarna hield zij [eiseres] op de hoogte over haar activiteiten om een financiering te verkrijgen. Haar plan was om de woning via [gedaagde 2] aan te kopen.
2.4.
Op 1 april 2022 heeft [eiseres] een koopovereenkomst met [gedaagde 2] gesloten. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“13.1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (…)
13.2.
Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
13.3.
Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs. (…)
15.1.
Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het volgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
(…)
15.1.2.
als koper niet voor 25 april 2022 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 850.000,- onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - Nationale Hypotheek Garantie terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen. (…)
15.3.
Op vervulling van een sub 15.1. gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde sub 15.1. genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn.”
2.5.
De koopovereenkomst bevat als bijlage een koopovereenkomst die ziet op overname van een deel van de inboedel in de woning voor € 19.175,00 (hierna ook: inboedelovereenkomst). Dat bedrag is later bijgesteld naar € 34.475,00. Van dit bedrag heeft [gedaagde 1] al een aanbetaling van € 6.000,00 gedaan. Tot de over te nemen zaken behoren onder meer opbouwspots, gordijnen, buitenverlichting, en een “wall mounted cabinet” in de badkamer.
2.6.
Partijen hebben de afspraak voor de levering bij de notaris ingepland op 11 mei 2022.
2.7.
In een e-mail van [gedaagde 1] aan [eiseres] van 24 april 2022, over de nieuwe lijst van over te nemen zaken, staat onder meer het volgende:
“(…) Ik moet heel even kijken wat nu de definitieve deal wordt met de hypotheek want dat bepaald hoeveel eigen inbreng ik moet geven (ligt op moment rond de 35% en dat is best hoog, maar oké). Als dat lager wordt is er meer ruimte om een deal te maken. Geef me nog een week of zo om na te plannen? Ik neem aan dat de verhuiswagen de boekenkast mee terugneemt uit Italië? (…)”.
2.8.
Op 26 april 2022 heeft de notaris de ontvangst van de waarborgsom van € 85.000,00 bevestigd.
2.9.
Bij e-mail van 10 mei 2022 aan de notaris heeft [gedaagde 1] verzocht “de overdracht aan te houden”, omdat de financiering van de aankoop “nog op enige problemen stuit”. Zij schrijft verder dat zij direct bij het ontvangen van het tegenvallende taxatierapport contact heeft gezocht met [eiseres] , en dat zij eerst “met elkaar in conclaaf” moeten om te kijken hoeveel ruimte [eiseres] haar nog wil geven. Als P.S. bij dat bericht heeft [gedaagde 1] in deze e-mail geschreven dat partijen de inboedelovereenkomst willen loskoppelen van de koopovereenkomst van de woning.
2.10.
Op 25 mei 2022 heeft [eiseres] een e-mail aan [gedaagde 1] gestuurd met daarin het volgende:
“Afgelopen zaterdag hebben wij het volgende afgesproken:
- de definitieve overdracht van het appartement is met drie maanden uitgesteld ivm taxatie en financiering bij de bank.
- het geld dat nu bij de notaris staat € 100.000,- [de oorspronkelijke waarborgsom en een additionele betaling van € 15.000,00 die [gedaagde 2] zou doen, vzr.] wordt zo spoedig mogelijk op mijn bankrekening gestort, in ieder geval op 31 mei 2022, de datum van de overdracht.
- de nieuwe datum van de definitieve overdracht stellen we op maandag 22 augustus 2022 of zoveel eerder zodra jij de financiering rond hebt. Jij zorgt dat er dan een afspraak staat voor die datum bij de notaris.”
2.11.
Later diezelfde dag heeft [eiseres] daaraan toegevoegd:
“(…) Nu de overdracht van mijn appartement in principe voor drie maanden is uitgesteld, moet er over de periode 19 mei tot en met 19 augustus huur worden betaald. De kale huur bedraagt € 1900,- per maand. Hier komt nog € 18,32 watergeld bij. Zou jij zo vriendelijk willen zijn om per maand € 1918,32 op mijn rekening over te maken.
(….)”.
2.12.
Omdat [eiseres] in augustus 2022 niet in Nederland zou zijn, heeft zij een notariële volmacht voor de levering verstrekt.
2.13.
Op 27 en 30 mei 2022 heeft [eiseres] er bij [gedaagde 1] op aangedrongen om de notaris opdracht te geven het bedrag van € 100.000,00 aan haar te laten uitkeren. Dat heeft [gedaagde 1] niet gedaan. In plaats daarvan heeft zij [eiseres] in een e-mail van 30 mei 2022 onder meer het volgende geschreven:
“Juliette, het is heel vervelend, daar waar wij dachten met elkaar een deal te konden maken (…) is het afstorten van de waarborgsom op dit moment problematisch. Waarom? Wat doen wij als de deal alsnog niet doorgaan?”
In de e-mail heeft zij twee verschillende scenario’s geschetst en laten weten dat het haar voorkeur heeft te wachten is op een hogere taxatie, met als doeldatum levering midden juni 2022. In die e-mail heeft [gedaagde 1] over de huur het volgende geschreven:
“Dat betekent ook dat jij je in deze scenario je moet beraden op het voortzetting van de huurcontract wat nu per maand opzegbaar is.”
2.14.
In een e-mail van 13 juni 2022 aan [eiseres] heeft [gedaagde 1] het volgende geschreven:
“Beste Juliette
Wij zijn er nog niet vrees ik.
(…)
2. Het volgende probleem waar we nu op stuiten is de vraagprijs. (…) dat de vraagprijs eerder maximaal rond 760k moet liggen vs. De gevraagde 850k (…).
(…)
6. Ik kan dit niet betalen, dit is veel te duur. (…)
Dit is heel vervelend. Wij moeten nu een aantal zaken concluderen.
1. Ik denk dat wij moeten vaststellen dat de koop ontbonden moet worden vanwege het onvermogen een financiering te verkrijgen die haalbaar is.
2. Als jij een andere koper wilt zoeken moeten wij dit appartement toonbaar krijgen. Dat betekent het lijst van spullen ter overname opnieuw bekijken, ik denk wel de boekenkast laten uitpakken, mocht een nieuwe koper het niet willen overnemen, zorg ik wel voor een verhuizing. (ik neem het dan over conform oude afspraak). (…)
3. (…)
4. Als jij wilt doorhuren kunnen wij gewoon op de oude voet verder gaan en in principe is er een maand opzegtermijn [daarbij verwijzend naar de in-gekopieerde bepalingen over de mogelijkheid van opzegging uit de huurovereenkomst, vzr.]
(… )”.
2.15.
[eiseres] heeft [gedaagde 2] in gebreke gesteld, voor het eerst bij brief van 15 juni 2022 en later nog twee keer via haar advocaat, bij brieven van 12 en 27 juli 2022. Daarbij is [gedaagde 2] gesommeerd de waarborgsom te verhogen tot € 100.000,00, de notaris te instrueren dat bedrag uit te keren aan [eiseres] en te bevestigen dat [gedaagde 2] zal zorgen voor een afspraak voor levering bij de notaris uiterlijk op 22 augustus 2022.
2.16.
Bij bief van 8 augustus 2022 van haar advocaat heeft [gedaagde 2] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de brief staat dat een afschrift daarvan ook aan de notaris is gestuurd. Als bijlagen bij deze brief zijn twee e-mails meegestuurd. De eerste daarvan is op 5 augustus 2022 gestuurd aan [gedaagde 1] door Finance Finder, en bevat een bericht dat het niet mogelijk is een hypotheek te verstrekken voor de aankoop van de woning, omdat een winstgevende exploitatie niet realistisch is door de fors opgelopen hypotheekrentes. De tweede bijlage is een e-mail van 8 augustus 2022 aan [gedaagde 1] van vastgoedfinancier Mogelijk, waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen om moverende redenen.
2.17.
De notaris heeft op 15 augustus 2022 schriftelijk aan [eiseres] laten weten de waarborgsom niet aan haar te kunnen overmaken, omdat ook [gedaagde 2] heeft gevraagd om uitkering van de waarborgsom aan haar. De notaris heeft daaraan toegevoegd dat hij de waarborgsom onder zich zal houden tot hij een eensluidend betalingsverzoek van beide partijen heeft ontvangen, dan wel door een rechter is veroordeeld tot het betalen van de waarborgsom aan (één van) partijen.
2.18.
Bij brief van 16 augustus 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde 2] de koopovereenkomst ontbonden en betaling van de boete, het additionele bedrag van € 15.000,00 en de resterende koopsom voor de overgenomen roerende zaken van € 19.175,00 gevorderd.
2.19.
Bij brief van 24 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [gedaagde 2] geschreven dat [eiseres] geen beroep op het boetebeding toekomt omdat de koopovereenkomst al door [gedaagde 2] was ontbonden en dat de koop van de roerende zaken gelijktijdig met de koop van de woning is ontbonden, omdat die deel uitmaakt van de koopovereenkomst. [gedaagde 2] heeft verzocht om terugbetaling van de € 6.000,00 die zij al had voldaan voor de overname van de roerende zaken. Tenslotte heeft [gedaagde 2] in deze brief verzocht mee te werken aan terugstorting van de waarborgsom aan haar.
2.20.
Bij brief van 26 augustus 2022 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2022.
2.21.
In reactie daarop heeft [gedaagde 1] bij brief van haar advocaat van 5 september 2022 een beroep gedaan op huurbescherming.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, kort gezegd:
- i) [gedaagde 1] te veroordelen de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
- ii) [gedaagde 2] te veroordelen de notaris te instrueren de waarborgsom aan [eiseres] uit te betalen, en haar te machtigen die instructie zelf te geven als [gedaagde 2] niet aan de veroordeling voldoet;
- iii) [gedaagde 2] te veroordelen de inboedelovereenkomst na te komen en de koopsom van € 28.475,00, te vermeerderen met rente, aan haar te betalen;
- iv) [gedaagde 2] te veroordelen € 15.000,00 aan [eiseres] te betalen, te vermeerderen met rente;
- v) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.209,75;
- vi) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
[eiseres] vordert hiermee nakoming van het boetebeding in de koopovereenkomst (omdat [gedaagde 2] niet bereid en/of in staat is de woning af te nemen) en nakoming van de andere afspraken die partijen hebben gemaakt. De roerende zaken moeten worden betaald en afgenomen (op grond van de inboedelovereenkomst) en [gedaagde 1] moet de woning verlaten, nu [eiseres] de (tijdelijke) huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 2] doet een beroep op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst (en meent dat zij daarmee ook niet gehouden is de roerende zaken af te nemen) en [gedaagde 1] stelt dat zij met [eiseres] inmiddels een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten en beroept zich op huurbescherming.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
Nakoming van het boetebeding
4.1.
Eerst zal de vordering tot nakoming van het boetebeding worden beoordeeld. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eisende partij zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
Partijen zijn overeengekomen dat het financieringsvoorbehoud uiterlijk op 25 april 2022 mag worden ingeroepen. Die afspraak is neergelegd in de koopovereenkomst. Het verweer van [gedaagde 2] dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verlengd wordt verworpen. In de e-mail van e-mail van [gedaagde 1] aan [eiseres] van 24 april 2022 wordt niet gesproken over verlenging van het financieringsvoorbehoud (terwijl [gedaagde 1] in die e-mail wel schrijft dat de financiering nog niet rond is. Uit de e-mail blijkt voorts dat ook [gedaagde 1] ervan uitgaat dat de koop gewoon door zal gaan; zij schrijft immers: “Ik neem aan dat de verhuiswagen de boekenkast mee terugneemt uit Italië?” Op 26 april 2022 heeft [gedaagde 2] ook gewoon – ter uitvoering van de koopovereenkomst – de waarborgsom bij de notaris gestort. Daarmee staat eigenlijk al vast dat van verlenging van het financieringsvoorbehoud geen sprake kan zijn. De formaliteiten die aan het financieringsvoorbehoud zijn gesteld, zijn nu juist bedoeld om discussie te voorkomen over de vraag of een koper binnen de termijn een beroep op dat voorbehoud heeft gedaan en oprekking van die die termijn zonder duidelijke afspraak zou strijd opleveren met het belang van de verkoper (en overigens ook de koper) bij duidelijkheid.
4.3.
De stelling van [gedaagde 2] dat partijen naderhand de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud alsnog in onderling overleg tegelijk met de leveringstermijn hebben verlengd tot 22 augustus 2022, wordt ook niet gevolgd. Anders dan [gedaagde 2] stelt, is dat niet te lezen in de e-mail van [eiseres] van 25 mei 2022. Daarin staat dat de definitieve overdracht van de woning met drie maanden wordt uitgesteld. Weliswaar staat daarbij vermeld dat dit verband houdt met de taxatie en financiering bij de bank, maar dat is iets anders dan een verlenging van een (niet langer bestaand) financieringsvoorbehoud. Ook daarna heeft [gedaagde 1] bovendien zelf in eerste instantie vooral gerept over uitstel van de levering, zie bijvoorbeeld haar e-mail van 30 mei 2022. In die e-mail noemt zij weliswaar voor het eerst de mogelijkheid dat de deal niet doorgaat, maar zij noemt ook nog steeds als doeldatum voor levering midden juni 2022. Aangezien de termijn voor het financieringsvoorbehoud inmiddels was verlopen, mag – in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen – slechts worden aangenomen dat partijen een nadere afspraak zoals gesteld door [gedaagde 2] hebben gemaakt, als dat klip en klaar is en daarvan is geen sprake.
4.4.
Tot slot is voorshands niet aannemelijk dat voldaan is aan de formaliteiten voor een beroep op het financieringsvoorbehoud. Uit de koopovereenkomst blijkt dat een beroep daarop moet worden gedaan bij de notaris. Of een kopie van de brief van 8 augustus 2022 inderdaad aan de notaris is gestuurd, zoals daarin is aangekondigd, is niet gebleken. Ook zijn de e-mails die met de brief van 8 augustus 2022 zijn meegestuurd geen afwijzingen van geldverstrekkende instellingen (zoals vereist), maar van tussenpersonen.
4.5.
Al met al is het voldoende aannemelijk dat (de bodemrechter zal oordelen dat) [gedaagde 2] zich niet tijdig en met inachtneming van de voorgeschreven formaliteiten heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud. Door de woning ook na de ingebrekestelling niet af te nemen, is zij in verzuim geraakt. Ingevolge artikel 13.3 van de koopovereenkomst heeft zij de contractuele boete van 10% van de totale koopprijs verbeurd. Dat is het bedrag van € 85.000,00 dat bij de notaris staat.
4.6.
[gedaagde 2] heeft een beroep op matiging van de boete gedaan, maar voorshands is niet aannemelijk dat de bodemrechter daarvoor aanleiding zal zien. Van de matigingsbevoegdheid mag de rechter alleen gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262, rov. 5.3). Het boetebeding is gebruikelijk, [gedaagde 2] wordt geacht zich bewust te zijn geweest van de risico’s als zij de koopovereenkomst niet zou nakomen. Dit geldt te meer nu vanwege de aard van haar activiteiten bij [gedaagde 2] (en dus [gedaagde 1] ) wel enige deskundigheid mag worden verondersteld op het gebied van financiering van de aankoop van vastgoed. [gedaagde 1] heeft ter zitting ook bevestigd dat zij bekend is met de vastgoedmarkt en voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst al advies had ingewonnen bij Rabobank, omdat ze geen bedrieglijke bankbreuk wilde plegen. Het wordt er dan ook voor gehouden dat zij wist van de risico’s als zij de datum van 25 april 2022 zou laten passeren. Ten slotte is voorshands aannemelijk dat [eiseres] door de wanprestatie schade heeft geleden, onder meer bestaande uit de kosten voor de notariële volmacht, de kosten voor verwijdering en opslag van meubels en juridische kosten voor dit kort geding.
4.7.
Gelet op de mate van waarschijnlijk dat [gedaagde 2] in een bodemprocedure zal worden veroordeeld tot betaling van de boete, is het spoedeisend belang van [eiseres] voldoende om daarop in kort geding vooruit te kunnen lopen. Niet in geschil is dat [eiseres] geld nodig heeft om de verbouwing van haar woning in Italië af te kunnen maken.
4.8.
Een restitutierisico staat niet aan toewijzing van de vordering in de weg. Het vermogen van [eiseres] , in ieder geval bestaand uit de overwaarde van de woning, gaat het bedrag van het boetebeding ver te boven, zeker als juist is – wat de voorzieningenrechter aanneemt – dat daarop nog slechts een hypotheek rust van € 20.000,00, zoals zijdens [eiseres] ter zitting is verklaard.
4.9.
De slotsom is dat [gedaagde 2] zal worden veroordeeld de notaris opdracht te geven het bedrag van € 85.000,00 aan [eiseres] uit te keren. Zij zal daartoe worden veroordeeld, en [eiseres] zal worden gemachtigd om die opdracht zo nodig zelf namens [gedaagde 2] te verstrekken.
De ontruiming
4.10.
Gevorderd wordt verder de ontruiming van [gedaagde 1] uit de woning. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.11.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde 1] een beroep toekomt op
huurbescherming. [eiseres] stelt van niet, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. [gedaagde 1] bestrijdt dat en beroept zich op huurbescherming. Zij stelt dat de huurovereenkomst die partijen op 30 april 2021 hebben gesloten, op grond van artikel 7:271 lid 1 BW, na 1 mei 2022 voor onbepaalde tijd is verlengd, doordat [eiseres] [gedaagde 1] niet uiterlijk één maand voor het verstrijken van oorspronkelijk overeengekomen einddatum schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. De woning is naar zijn aard geschikt voor permanente bewoning en zij betaalt een marktconforme huur, aldus [gedaagde 1] .
4.12.
[gedaagde 1] wordt hierin niet gevolgd. De dwingendrechtelijke bepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW – waaronder de huurbescherming – zijn niet van toepassing op huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is (7:232 BW). Die regel moet restrictief worden toegepast en worden beperkt tot gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Van zo’n geval is hier sprake.
4.13.
Niet in geschil is dat [eiseres] een huurder zocht voor een beperkte periode omdat zij wilde uitproberen hoe het haar zou bevallen om in het buitenland te wonen. Aanvankelijk was zij van plan in de woning terug te keren. [gedaagde 1] wist van die achtergrond. De overeenkomst is aanvankelijk ook voor de duur van een jaar gesloten, tot 19 mei 2022. Vervolgens zijn partijen – toen [gedaagde 1] al in de woning verbleef – gaan praten over de mogelijkheid dat [gedaagde 1] (uiteindelijk via haar vennootschap [gedaagde 2] ) de woning zou kopen en is de koopovereenkomst ook tot stand gekomen. Als [gedaagde 2] de financiering rond zou hebben gekregen, zou de woning nog voor het verstrijken van de aanvankelijk overeengekomen termijn van een jaar in eigendom aan [gedaagde 2] zijn overgedragen. Opzegging van de huurovereenkomst was dan helemaal niet nodig geweest. In verband met de afspraak van partijen, op verzoek van [gedaagde 2] , om de levering uit te stellen met drie maanden, heeft [eiseres] ingestemd met een aanvullende huurperiode tot en met 19 augustus 2022, in de verwachting dat de levering vóór die datum een feit zou zijn. Evident is dat [eiseres] alleen heeft bedoeld de periode tot aan de levering van de woning te overbruggen. Uit de correspondentie blijkt ook dat [gedaagde 1] zelf erop was ingesteld dat zij de woning op korte termijn zou moeten verlaten, als [eiseres] dat wilde (zie bijvoorbeeld de e-mail van 13 juni 2022). Kortom, voor alle betrokkenen was duidelijk dat de huur naar zijn aard van korte duur zou zijn, te weten tot het moment van levering van de woning aan [gedaagde 2] . Over iets anders hebben partijen nooit gesproken. Voorshands is dan ook aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde 1] geen beroep op huurbescherming toekomt.
4.14.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij het vertrek van [gedaagde 1] uit de woning. Zij kan de woning dan vrij van huur verkopen, wat een hogere verkoopopbrengst zal genereren, die zij goed kan gebruiken om de verbouwing van haar woning in Italië af te maken. Ook heeft zij behoefte aan een (kleinere) woning in Nederland, waar zij nog regelmatig is voor familiebezoek. Zolang de woning nog niet is verkocht, kan ze die als pied-à-terre gebruiken. .
4.15.
Dit betekent dat ook de ontruimingsvordering zal worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot de bedragen genoemd in de beslissing. Het belang bij de dwangsomvordering vloeit voort uit het feit dat het enige tijd kan duren voordat een woning mee kan worden genomen in een gerechtelijke ontruimingsronde.
De inboedelovereenkomst
4.16.
[eiseres] vordert ook nakoming van de inboedelovereenkomst, meer specifiek betaling van het restant van de koopsom. Weliswaar heeft [gedaagde 1] in haar e-mail van 10 mei 2022 aan de notaris geschreven dat de inboedelovereenkomst moet worden losgekoppeld van de koopovereenkomst voor de woning, maar voorshands is aannemelijk dat de reden daarvoor was dat [gedaagde 1] [eiseres] zo min mogelijk wilde belasten met de vertraging in het financieringstraject, en alvast wilde doen wat ze wél kon. Ze wist namelijk dat [eiseres] geld nodig had voor de verbouwing van haar woning in Italië. Nu de aankoop van de woning is afgeketst, heeft [gedaagde 1] geen belang bij afname van een groot deel van de inboedelgoederen, die voor een deel ook gemonteerd zijn in de woning of daarop zijn toegemeten, zoals de gordijnen, een muurkast, spots en dergelijke. Dat geldt te meer nu zij nog geen andere woning heeft, zodat zij de spullen voorlopig zal moeten opslaan. Bovendien is aannemelijk dat de luxe inrichting zoals die nu is bevorderlijk zal zijn voor het verkooptraject. Ter zitting is ook gebleken dat [eiseres] er eigenlijk alleen aan hecht dat [gedaagde 1] de boekenkast zal afnemen, omdat die speciaal voor haar is terugverhuisd naar Nederland, wat nogal kostbaar was. Of [gedaagde 1] onder deze omstandigheden door de bodemrechter zal worden veroordeeld tot nakoming van de inboedelovereenkomst, is op grond van deze omstandigheden en belangen te ongewis om daarop in kort geding vooruit te kunnen lopen. Deze vordering zal dus worden afgewezen.
De aanvulling op de waarborgsom van € 15.000,00
4.17.
[eiseres] vordert verder nog betaling van € 15.000,00. Hier geldt weer dat voor toewijzing van een geldvordering in kort geding slechts plaats is, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.18.
Gelijktijdig met de afspraak over het uitstel van de leveringsdatum, zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] een aanvullende betaling op de waarborgsom zou ontvangen van € 15.000,00. Volgens [eiseres] was die betaling een opschortende voorwaarde voor het uitstel. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat. Wat daar ook van zij, de betaling is in ieder geval niet gedaan. Uitgaand van de interpretatie van [eiseres] – uitstel mits betaald is – heeft het uitblijven van die betaling alleen tot gevolg dat de leveringsdatum niet is opgeschoven. Voorshands is niet aannemelijk dat [eiseres] dan nog wel aanspraak kan maken op de € 15.000,00. Hierop strandt deze vordering.
De buitengerechtelijke kosten
4.19.
Nu zowel de vordering tot nakoming van de inboedelovereenkomst als de vordering tot betaling van € 15.000,00 worden afgewezen, is de grond komen te ontvallen aan de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten.
De proceskosten
4.20.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 133,57
- griffierecht 1.301,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 2.450,57.
4.21.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] de woning aan de [adres] binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag dat zij niet aan de ontruimingsveroordeling voldoet, tot een maximum van € 3.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de notaris te instrueren de gehele waarborgsom van € 85.000,00 aan [eiseres] uit te keren,
5.4.
machtigt [eiseres] om, als [gedaagde 2] niet voldoet aan de veroordeling onder 5.3, de notaris zelf namens [gedaagde 2] te instrueren de waarborgsom van € 85.000,00 aan [eiseres] uit te keren, welke instructie dan heeft te gelden als instructie van [gedaagde 2] ,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.450,57, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na vonnisdatum tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na vonnisdatum tot de dag van volledige betaling,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022. [1]