Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/722855 / KG ZA 22-818 IHJK/MvG
Vonnis in kort geding van 24 oktober 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 26 september 2022,
advocaat mr. H.M.A. Nobel te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 7 oktober 2022 heeft [eiser] zijn vordering toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. [eiser] heeft producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben hun standpunten aan de hand van een pleitnota toegelicht. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiser] : mr. Nobel en mr. M.M. Vink;
- [gedaagde] met mr. Hehenkamp.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is directeur en enig aandeelhouder van [naam bedrijf 1] B.V., een bedrijf dat zalen verhuurt voor feesten en partijen.
2.2.
Van eind 2013 tot begin 2015 huurde [naam bedrijf 1] het bedrijfspand aan de [adres 1] (hierna: het pand). [naam] was tot begin 2015 eigenaar van het pand, en [naam bedrijf 2] B.V. was de verhuurder/beheerder.
2.3.
[gedaagde] / [naam bedrijf 1] heeft met [naam] onderhandeld over aankoop van het pand door [gedaagde] . Zij zijn op 7 maart 2014 overeengekomen – kort gezegd – dat [gedaagde] het pand zou kopen voor € 1,2 miljoen, voor zich in privé en/of een nader te noemen meester.
2.4.
Omdat [gedaagde] de financiering voor het pand niet rond kreeg, heeft hij [eiser] als meester aangewezen. [eiser] en [gedaagde] waren in die tijd bevriend.
2.5.
Op 1 december 2014 hebben [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten betreffende het pand, ingaande op 1 januari 2015, met een huurprijs van € 15.000,- per maand.
2.6.
[eiser] en [gedaagde] hebben op 17 december 2014 een vaststellingsovereenkomst getekend. Daarin heeft [eiser] aan [gedaagde] het eerste recht van koop van het pand verleend tegen een koopprijs van € 1,2 miljoen. In de vaststellingsovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
2. De koopsom zal door [eiser] aan [gedaagde] te leen worden verstrekt tegen een rente van 3,25%, ingaande de dag waarop deze overeenkomst is ondertekend.
3. [gedaagde] verplicht zich genoemd bedrag met rente binnen tien (10) jaar aan [eiser] te voldoen in door [gedaagde] te bepalen variabele termijnen.
4. (…)
5. [eiser] verplicht zich om het bedrijfspand aan [gedaagde] te leveren binnen drie maanden nadat [gedaagde] het volledige bedrag van de lening met rente heeft voldaan en nadat [gedaagde] aan [eiser] per aangetekende brief om levering heeft verzocht (…)
6. (…)
7. Partijen verklaren hierbij dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor het bedrijfspand ingaande 01 januari 2015 is uitsluitend opgemaakt voor vergunningen, financiële, administratieve en fiscale doeleinden zodat partijen over en weer aan deze huurovereenkomst geen rechten kunnen ontlenen.
8. Alle vanaf 01 januari 2015 door [gedaagde] aan [eiser] te betalen huurbedragen worden door partijen aangemerkt als aflossing inclusief rente op voormelde lening.
9. (…)
10. (…)
11. Deze vaststellingsovereenkomst is naar waarheid opgemaakt tussen [gedaagde] en [eiser] op 17 december 2014. Partijen verplichten zich hierbij onherroepelijk en onvoorwaardelijk strikte geheimhouding te zullen betrachten omtrent de inhoud van deze vaststellingsovereenkomst en alle informatie en afspraken die partijen in het kader van deze totstandkoming van deze vaststellingsovereenkomst aan elkaar hebben verstrekt.
12. De partij die de in artikel 11 bedoelde Pro geheimhouding schendt dan wel enige andere verplichting uit deze vaststellingsovereenkomst niet nakomt verbeurt aan de wederpartij een, te vermeerderen met direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van € 150.000,00 (…), te vermeerderen met 2% van dit bedrag voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende, volledige schadevergoeding.
(…)”.
2.7.
[eiser] heeft het pand van [naam] gekocht en geleverd gekregen op 16 februari 2015.
2.8.
In een brief van 25 oktober 2019 heeft [eiser] [naam bedrijf 1] gesommeerd tot betaling van € 668.296,39, zijnde de openstaande huursom per oktober 2019.
2.9.
Bij dagvaarding van 28 november 2019 is [eiser] tegen [naam bedrijf 1] een kortgedingprocedure gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde [eiser] om [naam bedrijf 1] te veroordelen het pand te ontruimen en tot betaling van een huurachterstand van € 683.792,33. Bij vonnis van 19 december 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van [eiser] toegewezen. Bij vonnis van 26 maart 2020 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank is de executie van dat vonnis geschorst. Bij arrest van 30 maart 2021 van het gerechtshof Amsterdam is het vonnis van 19 december 2019 vernietigd.
2.10.
Tussen [eiser] en [gedaagde] is de echtheid van de onder 2.6 genoemde vaststellingsovereenkomst in geschil. In een (bodem)vonnis van 8 augustus 2022 heeft de kantonrechter van deze rechtbank voor recht verklaard dat die vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig is en dat [eiser] de daarin vervatte afspraken dient na te komen. [eiser] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
2.11.
Bij verzoekschrift van 30 augustus 2022 heeft [gedaagde] de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht om ten laste van [eiser] conservatoir beslag te mogen leggen op het pand aan de [adres 2] , waarvan [eiser] eigenaar is. [gedaagde] heeft zijn vordering op [eiser] inclusief rente en kosten begroot op € 3.915.000,00. Aan zijn vordering heeft [gedaagde] schending van artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst door [eiser] ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft in het beslagrekest vermeld dat de boete van artikel 12 uit Pro de vaststellingsovereenkomst is verbeurd. Bij beschikking van 31 augustus 2022 heeft de voorzieningenrechter het verlof verleend, met begroting van de vordering inclusief rente en kosten op € 2.000.000,00.
2.12.
[gedaagde] heeft vervolgens beslag gelegd op het pand aan de Zamenhofstraat 150 en is tijdig een bodemprocedure gestart.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert het beslag op het pand aan de [adres 2] op te heffen en [gedaagde] in de proces- en nakosten te veroordelen.
3.2.
[eiser] stelt dat het conservatoir beslag is gestoeld op een ondeugdelijke vordering. Hij heeft geen verplichting uit de vaststellingsovereenkomst geschonden, zodat hij ook geen boetes heeft verbeurd. In artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst is geen verplichting voor partijen opgenomen, zodat het feitelijk onmogelijk is een verplichting uit die bepaling te schenden.
3.3.
[gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat in artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst helder is geformuleerd dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan de huurovereenkomst. [eiser] heeft in de procedure bij de kantonrechter in kort geding getracht wel rechten aan de huurovereenkomst te ontlenen en daarmee in strijd gehandeld met artikel 7. [eiser] heeft daarmee de boete zoals opgenomen in artikel 12 van Pro de vaststellingsovereenkomst verbeurd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.2.
Tussen partijen is in geschil welke overeenkomst tussen hen van kracht is, wat weer van belang is voor de rechtsgrond van door [gedaagde] / [naam bedrijf 1] aan [eiser] verrichtte betalingen. Volgens [eiser] zijn die betalingen verricht op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst (zie 2.5). Volgens [gedaagde] was tussen partijen geen huurovereenkomst van kracht, maar hebben partijen een financieringsconstructie bedacht om [gedaagde] / [naam bedrijf 1] alsnog het pand te laten verwerven. De door [gedaagde] te verrichten betalingen aan [eiser] strekten in mindering op een door [eiser] aan [gedaagde] geleend geldbedrag. Partijen hebben dit zo afgesproken in artikel 8 van Pro de vaststellingsovereenkomst (zie 2.6), aldus [gedaagde] . [eiser] is in 2019 een procedure gestart bij de kantonrechter (zie 2.9) waarin hij een beroep heeft gedaan op de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] levert dit schending op van artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst, omdat partijen daarin hebben afgesproken dat zij geen rechten kunnen ontlenen aan de huurovereenkomst.
4.3.
In artikel 12 van Pro de vaststellingsovereenkomst is een boete gesteld op schending van het geheimhoudingsbeding en op het niet nakomen van enige verplichting uit de vaststellingsovereenkomst. In dit kort geding gaat het dus om de vraag of in artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst een op (een van de) partijen rustende verplichting kan worden gelezen, die [eiser] niet is nagekomen.
4.4.
In genoemd artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst verklaren partijen wat het doel is van de tussen hen gesloten huurovereenkomst en dat zij aan die huurovereenkomst geen rechten kunnen ontlenen. De wijze waarop partijen artikel 7 hebben Pro geformuleerd schept voor hen geen duidelijke verplichting om iets te doen of niet te doen, anders dan bijvoorbeeld de verplichtingen opgenomen in artikelen 3 en 5 van de vaststellingsovereenkomst. De afspraak dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan de huurovereenkomst, is geen verplichting die met zich brengt dat zij een eventueel geschil daarover niet aan de rechter zouden mogen voorleggen zonder het risico te lopen aanzienlijke boetes te zijn verbeurd. Dat [eiser] een procedure is gestart bij de kantonrechter ter incassering van de beweerde huurachterstand, wordt voorshands daarom niet als een overtreding van artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst beschouwd.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat in hoge mate onzeker is dat [gedaagde] een vordering heeft op [eiser] uit hoofde van artikel 7 en Pro 12 van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst, voor welke vordering het onderhavige beslag is gelegd. Daarmee is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor het onderhavige beslag is gelegd en is in beginsel een grond voor opheffing van het beslag gegeven.
4.6.
Beoordeling van de ondeugdelijkheid kan niet los van een afweging van de wederzijdse belangen plaatsvinden. In dit geval wegen de belangen van [eiser] bij opheffing van het beslag zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij handhaving daarvan. [gedaagde] kan niet aan zijn betalingsverplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst voldoen, zo heeft zijn raadsman ter zitting naar voren gebracht. [eiser] heeft – door [gedaagde] niet betwist – erop gewezen dat [gedaagde] ook niet heeft voldaan aan een vonnis van 9 juni 2021, waarin hij is veroordeeld tot betaling aan [eiser] van ruim € 500.000,-. Dat maakt dat het risico dat geen verhaal bij [gedaagde] mogelijk zal zijn voor door een onterecht beslag ontstane schade aanzienlijk is. Anderzijds heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het risico groot is dat hij geen verhaal heeft op [eiser] - die meerdere onroerende zaken in bezit heeft - indien hij toch over een deugdelijke vordering blijkt te beschikken.
4.7.
Bovenstaande betekent dat de vordering van [eiser] zal worden toegewezen.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 127,43 aan kosten dagvaarding, € 314,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.
4.9.
De gevorderde nakosten worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het door [gedaagde] gelegde beslag op het pand gelegen aan de [adres 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.457,43,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2022. [1]