ECLI:NL:RBAMS:2022:7059

• Datum uitspraak: 30 november 2022
• Publicatiedatum: 30 november 2022
• Zaaknummer: C/13/714773 / HA ZA 22-200
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst woning wegens wanprestatie en boetebeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 23 november 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verkoper en een koper van een woning. De verkoper, vertegenwoordigd door advocaat mr. M.J.S. van der Vorst, vorderde de ontbinding van de koopovereenkomst die op 8 december 2021 was gesloten, omdat de koper, die aanvankelijk werd bijgestaan door mr. P.M. Hoogstand, zijn verplichtingen niet was nagekomen. De koper had nagelaten een waarborgsom van 10% van de koopprijs te voldoen of een bankgarantie te stellen binnen de overeengekomen termijn. De verkoper heeft de koopovereenkomst op 14 januari 2022 ontbonden, na een ingebrekestelling. De rechtbank oordeelde dat de koper toerekenbaar tekortgeschoten was in de nakoming van zijn verplichtingen, en dat de ontbinding van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. De rechtbank wees de vordering van de verkoper tot betaling van een boete van € 152.000,- toe, alsook de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.295,-. De rechtbank verwierp het verweer van de koper, die zich op overmacht en de vernietigbaarheid van het boetebeding beriep. De rechtbank oordeelde dat de persoonlijke omstandigheden van de koper, waaronder gezondheidsproblemen, voor zijn rekening en risico kwamen. De boete werd niet gematigd, omdat deze gebruikelijk en redelijk was in het kader van de koopovereenkomst. De rechtbank veroordeelde de koper tot betaling van de boete, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/714773 / HA ZA 22-200

Vonnis van 23 november 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

advocaat: mr. M.J.S. van der Vorst te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

advocaat voorheen mr. P.M. Hoogstand te Breukelen,

nu zonder advocaat.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 februari 2022, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 1 juni 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 26 augustus 2022.

1.2.

Omdat de advocaat van [gedaagde] zich vóór de mondelinge behandeling heeft onttrokken, heeft de mondelinge behandeling niet plaatsgevonden. De akte houdende overlegging producties 7 tot en met 10, die op voorhand door [eiser] met het oog op de mondelinge behandeling was toegezonden, is dus niet op de mondelinge behandeling genomen en is niet tot de processtukken gaan behoren. De zaak is naar de rol verwezen voor advocaatstelling door [gedaagde] . Voor [gedaagde] heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. Vervolgens heeft [eiser] een conclusie van repliek, met producties, genomen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 8 december 2021 hebben [eiser] , als verkoper, en [gedaagde] , als koper, een schriftelijke koopovereenkomst gesloten voor de koop van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).

2.2.

De totale koopsom voor de woning bedroeg € 1.520.000,-, waarvan € 1.470.000,- voor de woning en € 50.000,- voor de inboedel. De overeengekomen datum voor de levering was 6 januari 2022. In de koopovereenkomst staat verder:

“(…)

Waarborg

Artikel 8

Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:

- een waarborgsom ten belope van tien procent (10%) van de Koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening (…); of

- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van de Koopprijs,

zulks uiterlijk
één (1) week na ondertekening van het onderhavige koopcontract door zowel Verkoper als Koper en voorts op de wijze als nader aangegeven in de algemene bepalingen. (…)

ALGEMENE BEPALINGEN

(…)

Tekortkoming (wanprestatie)

Artikel VI

2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.

3. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs verbeuren (…).

2.3.

[gedaagde] heeft niet binnen een week na ondertekening van de koopovereenkomst een waarborgsom van 10% van de koopprijs voldaan of een bankgarantie gesteld.

2.4.

Bij deurwaardersexploot van 22 december 2022 is [gedaagde] door [eiser] gesommeerd om binnen acht dagen voor nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zorg te dragen.

2.5.

Op 14 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] in een e-mail aan [gedaagde] , betekend via een deurwaardersexploot, de koopovereenkomst ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] .

2.6.

De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] in een brief van 20 januari 2022 gesommeerd tot betaling van € 152.000,- (10% van de koopprijs), uiterlijk binnen 14 dagen na ontvangst van de brief. In de brief staat verder onder meer ‘
Bij gebreke van een tijdige en volledige betaling maakt cliënt tevens aanspraak op vergoeding van de geleden schade, buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 6 BW ten bedrage van € 2.295,00 (…) ’.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – om uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst op 8 december 2021 tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper gesloten buitengerechtelijk is ontbonden;

Subsidiair

2. de koopovereenkomst van 8 december 2021 tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde] als verkoper te ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] ;

Primair en subsidiair

3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de boete van € 152.000,-, te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente vanaf 30 december 2021 dan wel 23 februari 2022 tot aan de dag van voldoening;

4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.295,-, te vermeerderen met wettelijke rente en

5. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] heeft nagelaten de waarborgsom te voldoen dan wel een bankgarantie te stellen binnen de overeengekomen termijn, ook niet na ingebrekestelling door [eiser] , en verder heeft nagelaten om de koopsom voor de woning te betalen. [eiser] heeft de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde] is wegens de toerekenbare tekortkoming een boete van 10% van de hoofdsom verschuldigd, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en rente.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten. [gedaagde] doet een beroep op overmacht en op de vernietigbaarheid van het boetebeding. Voor zover de gevorderde boete toewijsbaar is, dient de hoogte van de boete te worden gematigd, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ontbinding

4.1.

[gedaagde] betwist niet dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet binnen een week na de ondertekening van de koopovereenkomst de waarborgsom van 10% van de koopsom te voldoen of daarvoor een bankgarantie te stellen en om de volledige koopsom voor de leveringsdatum te voldoen. Waar het om gaat is of [gedaagde] een geslaagd beroep kan doen op overmacht (artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

4.2.

Op grond van artikel 6:75 BW kan een tekortkoming de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens de wet, rechtshandeling of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. [gedaagde] voert aan dat tijdige nakoming onmogelijk was door zijn gezondheidsklachten. In het najaar van 2020 is [gedaagde] opgenomen in het ziekenhuis met ernstige Covid-klachten en een longembolie. In december 2021 heeft hij een terugval gehad, met terugkerende Covid-klachten en een trombose in zijn rechterbeen. Vervolgens heeft hij de waarborgsom niet kunnen voldoen en ook niet een bankgarantie kunnen stellen. Dit komt mede doordat [gedaagde] om dit te kunnen bekostigen de levering en de ontvangst van de koopsom van een aan hem toebehorende onroerende zaak aan de [adres 2] moest afwachten.

4.3.

Het beroep op overmacht slaagt niet. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen. Volgens [gedaagde] hebben de klachten aan zijn been geleid tot pijn en concentratieproblemen. [gedaagde] heeft niet toegelicht dat de klachten dusdanig waren dat het voor hem onmogelijk was om zijn financiële verplichtingen op grond van de koopovereenkomst na te komen. Dat de levering van een andere onroerende zaak nodig was om de aankoop van de woning te betalen, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] moet blijven. De beslissing om een woning te kopen en verplichtingen aan te gaan (op een moment dat daarvoor blijkbaar onvoldoende financiële middelen waren) is een eigen beslissing van [gedaagde] die enkel aan hem is toe te rekenen. Dat de notaris de leveringsakte voor de andere onroerende zaak niet kon passeren zonder de fysieke aanwezigheid van [gedaagde] , is niet nader toegelicht. [gedaagde] heeft ook niet laten zien waarom een derde daartoe niet kon worden gemachtigd.

4.4.

Nu [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, was [eiser] bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden, zo volgt uit artikel VI lid 2 van de Algemene Bepalingen die deel uitmaken van de koopovereenkomst (2.2). Als niet betwist staat vast dat [eiser] de formaliteiten uit artikel VI lid 2 uit de Algemene Bepalingen in acht heeft genomen. [gedaagde] is nadat hij aan zijn verplichtingen uit artikel 8 van de koopovereenkomst niet had voldaan eerst bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld (2.4) en de overeenkomst is ontbonden door middel van een schriftelijke verklaring aan [gedaagde] (2.5). [eiser] heeft de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. De primaire vordering (onder 1) wordt toegewezen.

4.5.

Gelet op de overwegingen uit r.o. 4.3 brengen de omstandigheden dat [gedaagde] gezondheidsklachten heeft gehad en eerst de levering van een andere onroerende zaak moest afwachten niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de koopovereenkomst is ontbonden.

Boete

4.6.

[gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. In het derde lid van artikel VI in de Algemene Bepalingen staat dat bij ontbinding van de koop op grond van toerekenbare tekortkoming de tekortschietende partij terstond een opeisbare boete van 10% van de koopprijs zal verbeuren. [eiser] vordert betaling van een boete en [gedaagde] bestrijdt dat hij de boete is verschuldigd. Het boetebeding is volgens [gedaagde] vernietigbaar en voor zover [gedaagde] een boete moet betalen, dient het bedrag te worden gematigd.

4.7.

Volgens [gedaagde] is de boeteclausule een algemene voorwaarde die onredelijk bezwarend voor hem is en daarom moet worden vernietigd. In de literatuur bestaat verschil van mening over het antwoord op de vraag of een (op een model gebaseerde) boeteclausule die is opgenomen in een koopovereenkomst tussen particulieren kan worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 sub a BW. De rechtbank kan die vraag onbeantwoord laten. Immers, zelfs als het boetebeding aangemerkt kan worden als een algemene voorwaarde, is deze niet onredelijk bezwarend. Een contractuele boete van 10% van de koopsom is ook tussen particuliere partijen een gebruikelijke en algemeen aanvaarde sanctie op het niet meewerken aan de levering van de woning. Het boetebeding staat bovendien in heldere bewoordingen opgenomen in de Algemene Bepalingen en was dus kenbaar voor [gedaagde] . Tot slot heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [gedaagde] professioneel handelaar in onroerende zaken is. Alhoewel [gedaagde] als particulier heeft gehandeld bij de koop van de woning, staat die omstandigheid er te meer aan in de weg te kunnen veronderstellen dat het beding voor [gedaagde] onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW is. Het beroep op de vernietigbaarheid van het boetebeding slaagt dus niet.

4.8.

Uitgangspunt is dat een verbeurde boete volledig moet worden betaald. Op grond van artikel 6:94 BW kan een rechter onder omstandigheden de bedongen boete matigen, indien een partij dat vordert. De matigingsbevoegdheid moet terughoudend worden toegepast. De rechter mag van die bevoegdheid pas gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

4.9.

[gedaagde] stelt dat de billijkheid gebiedt dat de boete wordt gematigd. Het boetebeding is een standaardbepaling in een modelovereenkomst waarover niet is onderhandeld en het betreft een eenheidsboete. [gedaagde] handelde in hoedanigheid van particulier, zonder professionele bijstand, en hij kampte met gezondheidsproblemen. De boete is gebaseerd op de niet-nakoming van artikel 8 van de koopovereenkomst waarvoor [eiser] respijt heeft gegeven en [gedaagde] heeft herhaaldelijk aangeboden de woning alsnog af te nemen en te kennen gegeven dat daarvan afhankelijk was de verkoop van een andere woning. [eiser] heeft daarnaast de woning op 3 februari 2022 verkocht aan een derde tegen een bedrag van € 1.462.500,-. De boete is buitensporig hoog in verhouding tot de werkelijk geleden schade van € 7.500,-. [gedaagde] is er niet toe in staat de boete te betalen en een veroordeling daartoe zal tot problemen voor hem leiden.

4.10.

De boete zal niet worden gematigd. Dat niet afzonderlijk is onderhandeld over het boetebeding, kan daarvoor geen grond zijn. Bovendien wordt [gedaagde] geacht bekend te zijn met het beding (zie r.o. 4.7). Uit hetgeen al is overwogen in dit vonnis, blijkt dat de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , zoals ten aanzien van zijn gezondheid en de verkoop van een andere woning, voor rekening en risico van [gedaagde] moeten blijven. De weinig rooskleurige financiële situatie die [gedaagde] beschrijft, was verder kennelijk al aanwezig op het moment dat [gedaagde] met [eiser] de koopovereenkomst sloot. Niet gesteld en ook niet gebleken is dat [gedaagde] juist door deze boete in een onvoorziene en uitzonderlijke positie zal geraken, die niet van hem gevergd hoeft te worden. In hoeverre de omstandigheid dat [eiser] respijt heeft gegeven maakt dat de toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat zou moeten leiden, is verder niet toegelicht. Tot slot is het boetebeding bedoeld om discussie tussen koper en verkoper over de omvang van de werkelijke schade te voorkomen. In beginsel is het dus niet relevant dat de schade van de verkopende partij uiteindelijk lager is dan het boetebedrag dat moet worden betaald. Onder omstandigheden is dat anders, maar van dergelijke omstandigheden is in dit geval niet gebleken. [eiser] heeft in zijn conclusie van repliek gemotiveerd het door [gedaagde] gestelde schadebedrag betwist en [gedaagde] heeft geen aanknopingspunten gegeven - met betrekking tot de schade - die aanleiding kunnen zijn om de boete te matigen.

4.11.

[gedaagde] doet tevens een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Nu hij aan dat beroep dezelfde omstandigheden ten grondslag heeft gelegd als aan het beroep op matiging van de boete, slaagt dat beroep niet.

4.12.

[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van een boete van € 152.000,-. Bij deurwaardersexploot van 22 december 2022 is [gedaagde] door [eiser] gesommeerd om binnen acht dagen voor nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zorg te dragen (2.3). [gedaagde] heeft niet binnen die termijn aan zijn verplichtingen voldaan en daarmee is het verzuim ingetreden op 30 december 2021. Dat [eiser] [gedaagde] vervolgens nog de gelegenheid heeft gegeven na te komen, heft het eenmaal ingetreden verzuim niet op. De vanaf 30 december 2021 gevorderde rente over het boetebedrag zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing nu het verzuim is ingetreden na 1 juli 2012. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (2.6). Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De wettelijke rente is niet betwist en wordt als volgt toegewezen.

Slotsom, proceskosten en nakosten

4.14.

De primair gevorderde verklaring voor recht, de gevorderde boete van € 152.000,- en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 2.295,- worden toegewezen.

4.15.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,74

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

3.540,00

(2,00 punten × € 1.770,00)

Totaal

€

5.946,74

4.16.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De over de proces- en nakosten gevorderde wettelijke rente wordt als volgt toegewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de op 8 december 2021 tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 152.000,00 (eenhonderd en tweeënvijftig duizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 30 december 2021 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.295,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.946,74, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 163,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad en

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, rechter, bijgestaan door mr. C.E.P. Honing, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.