Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10052415 CV EXPL 22-10677
vonnis van: 22 november 2022
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de vennootschap naar buitenlands recht Pec Persimmon S.A.R.L.
gevestigd te Luxemburg
eiseres
nader te noemen: Pec Persimmon
gemachtigde: S. Azouagh (gerechtsdeurwaarders Lawpoint)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. T.A. Postma (Nova Legal)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 12 augustus 2022, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2022. Namens Pec Persimmon is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen producties in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van Pec Persimmon aan het [adres] . De huurovereenkomst is (met de rechtsvoorgangster van Pec Persimmon) ingegaan op 1 februari 2017. Het gehuurde maakt deel uit van een wooncomplex dat volgens de formule van Change= wordt geëxploiteerd. De formule houdt onder meer in dat niet alleen woonruimte wordt gehuurd, maar dat de huurder ook gebruik kan maken van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een bemande receptie, werkplekken in gemeenschappelijke ruimten, een gemeenschappelijke tuin, een filmruimte, een poolruimte, een huiskamer/café en een sportschool.
1.2.
Het complex bevat ongeveer 498 appartementen. De woning van [gedaagde] is, net als de andere woningen in het complex, ongeveer 30 m2 groot.
1.3.
Volgens artikel 23.3 sub a van de huurovereenkomst is het houden van honden en katten “vanwege de bevolkingsdichtheid van het complex en het geringe gebruikersoppervlak van de woning” verboden, zowel om deze te bezitten of in het complex te huisvesten, dan wel in het complex toe te laten, inclusief de gemeenschappelijke ruimten. In het huishoudelijk reglement, waarnaar de huurovereenkomst verwijst, is eveneens een verbod tot het houden van honden en katten opgenomen. Daarin staat vermeld dat vissen en vogels wel mogen worden gehouden onder voorwaarde dat medebewoners hier geen last van hebben en er geen schade aan de woning of algemene ruimten ontstaat.
1.4.
In artikel 20.6 van de huurovereenkomst is een boetebeding opgenomen. De huurder is een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd bij, kort gezegd, niet nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
1.5.
[gedaagde] heeft in november 2021 een (klein) hondje (“ [naam hondje] ”) aangeschaft en houdt deze hond in het gehuurde.
1.6.
Aan aanmaningen van Pec Persimmon om het houden van de hond in het gehuurde te staken heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
Vordering en verweer
2. Pec Persimmon vordert, kort samengevat, dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden om binnen 24 uur na betekening van het vonnis de door hem gehouden hond te verwijderen uit het gehuurde en deze verwijderd te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 10.000,00. Pec Persimmon vordert verder, eveneens onder verbeurte van een dwangsom, een verbod tot het houden van huisdieren voor de toekomst. Pec Persimmon vordert betaling van een bedrag van € 3.000,00 in verband met een openstaand bedrag aan boete en een bedrag van € 514,25 in verband met buitengerechtelijke kosten. Verder wordt een proceskostenveroordeling gevorderd, de nakosten daaronder begrepen.
3. Pec Persimmon baseert haar vorderingen, kort samengevat, op nakoming van de huurovereenkomst.
4. [gedaagde] voert verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
Beoordeling
Gevorderde verbod tot het houden van een hond
5. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich bewust is van het contractuele verbod van het houden van een hond, maar meent niettemin dat hij [naam hondje] in het gehuurde kan blijven houden. Hij wijst erop dat [naam hondje] geen overlast bezorgt aan mede-bewoners, dat een groot aantal van deze mede-bewoners blijkens hun antwoorden op een digitale enquête van [gedaagde] dat ook heeft bevestigd. Verder acht hij het verbod in strijd met de bescherming van zijn gezinsleven (artikel 8 EVRM). Hij is zeer gehecht aan [naam hondje] en is tot aanschaf overgegaan nadat hij door Corona in psychische problemen was geraakt, mede in samenhang met de neergang van zijn zakelijke activiteiten als ondernemer. Hij ervaart [naam hondje] als een belangrijke steun in zijn leven.
6. De kantonrechter overweegt dat volgens artikel 8 EVRM een ieder recht heeft op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. Volgens lid 2 van dit artikel is geen inmenging van enig openbaar gezag toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.
7. Met Pec Persimmon is de kantonrechter van oordeel dat het beroep dat [gedaagde] doet op artikel 8 EVRM hem niet kan baten. Immers, artikel 8 EVRM is niet rechtstreeks van toepassing in privaatrechtelijke verhoudingen, zoals in dit geval een huurrechtelijke verhouding tussen partijen. Zou dat anders zijn, dan zou inbreuk worden gemaakt op de contractuele rechten en verplichtingen die partijen vrijelijk zijn aangegaan.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat het huurcontract (en huishoudelijk reglement) het houden van honden verbiedt. De stellingname van [gedaagde] komt erop neer dat hij op grond van een aantal persoonlijke omstandigheden recht kan doen gelden op het buiten toepassing laten van de gemaakte afspraak. Daarmee doet [gedaagde] een beroep op de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW en is de vraag of de opstelling van Pec Persimmon om [gedaagde] aan het huurcontract te houden in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
9. De kantonrechter stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad terughoudendheid past bij de toepassing van voormeld lid 2 van artikel 6:248 BW. In dit geval heeft Pec Persimmon zich erop beroepen dat het gehuurde alleen al qua oppervlakte niet geschikt is voor het houden van een hond. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat uit oogpunt van het voorkomen van precedenten, een strikte handhaving van het verbod van groot belang is. Zeker wanneer meerdere huurders honden en katten zouden gaan houden is de kans groot dat de hygiëne in verkeersruimten, liften en gemeenschappelijke ruimten in het gedrang komt. Ten aanzien van [naam hondje] heeft zij verwezen naar overgelegd beeldmateriaal, waaruit is op te maken dat [naam hondje] niet alleen (ook) van de lift gebruik maakt, maar ook in gemeenschappelijke ruimten komt. Op een filmpje is daarnaast te zien dat hij tegen de pooltafel opspringt, terwijl daar bewoners aan het poolen zijn. Desgevraagd heeft Pec Persimmon ter zitting meegedeeld geen alternatieven te kunnen bieden. Ook in haar andere wooncomplex in Amsterdam geldt een huisdierenverbod.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen voormelde algemene belangen van Pec Persimmon als verhuurder van een wooncomplex van rond de 498 wooneenheden zwaarder te wegen dan de in ro. 5 genoemde persoonlijke belangen van [gedaagde] , hoezeer ook invoelbaar is dat [gedaagde] inmiddels zeer gehecht is aan [naam hondje] . Maar dat laatste ligt in de risicosfeer van [gedaagde] , nu hij in november 2021, toen hij [naam hondje] aanschafte, zich ervan had kunnen vergewissen of zijn verhuurder bezwaar had tegen het houden van een hond. [gedaagde] heeft wel aangevoerd dat hij destijds een vraag hierover heeft gesteld bij de receptie, maar Pec Persimmon heeft dat betwist en verder aangevoerd dat [gedaagde] kon weten dat iemand van de receptie hierover geen beslissingsbevoegdheid toekwam.
11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevraagde verbod als na te melden zal worden toegewezen, waarbij [gedaagde] een langere termijn dan 24 uur zal worden vergund om voor [naam hondje] (en mogelijk zichzelf) een oplossing te vinden.
Gevorderde boete
12. Ten aanzien van de gevorderde boete overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] is in de huurrelatie met Pec Persimmon een consument. Hij heeft een beroep gedaan op artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit beroep slaagt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] over het boetebeding heeft onderhandeld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het boetebeding legt een boete van € 25,00 per kalenderdag op zonder enige (nadere) limitering. De huurovereenkomst verhindert dus niet dat de boete bij een voortdurende tekortkoming onbeperkt kan oplopen. Dit brengt met zich dat Pec Persimmon voor de overtreding van het huisdierenverbod een buitenproportioneel bedrag zou kunnen vorderen, dat niet meer in verhouding staat tot haar belang bij het geven van een prikkel tot nakoming. Daarmee is het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Dat Pec Persimmon het gevorderde bedrag achteraf alsnog heeft gelimiteerd, doet aan de oneerlijkheid niet af. Hetgeen Pec Persimmon verder ter rechtvaardiging van het boetebeding heeft aangevoerd kan bij deze stand van zaken verder buiten beschouwing blijven. Nu sprake is van een oneerlijk en derhalve vernietigbaar beding, zal de hierop gebaseerde vordering tot het betalen van een boete worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
13. De vordering van buitengerechtelijke kosten is gelet op de aanmaning van 12 juli 2022 van de gemachtigde van Pec Persimmon direct gekoppeld aan de vordering van het boetebedrag van € 3.000,00. Nu deze vordering zoals hiervoor is overwogen zal worden afgewezen, komt de vordering van de buitengerechtelijke kosten evenmin voor toewijzing in aanmerking.
14. Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om de door hem gehouden hond (“ [naam hondje] ”) uiterlijk 15 december 2022 te verwijderen uit het gehuurde en uit het complex van Pec Persimmon waarin het gehuurde is gelegen en veroordeelt hem tevens de hond daaruit verwijderd te houden, met bepaling dat wanneer [gedaagde] niet of niet volledig aan dit bevel voldoet hij een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag aan Pec Persimmon is verschuldigd, met een maximum van € 7.500,00;
verbiedt [gedaagde] om zich verder, in welke vorm dan ook, al dan niet door derden, in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst ten aanzien van huisdieren te handelen, met bepaling dat wanneer [gedaagde] zich niet of niet volledig aan dit verbod houdt hij een dwangsom van € 1.000,00 ineens en 250,00 per dag of gedeelte van een dag aan Pec Persimmon is verschuldigd, met een maximum van
€ 7.500,00;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022 in tegenwoordigheid van mr. M. Hillebrink, griffier.