Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9205432 CV EXPL 21-6944
vonnis van: 7 november 2022
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser, nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: J. van Deurzen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. R.T. Mets
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het procesdossier bestaat uit het volgende:
- de dagvaarding van 30 april 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling is gehouden op 22 november 2021, voorafgaand waaraan beide partijen nog een akte met stukken hebben ingebracht. Voor [eiser] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en mr. L.E. van Leeuwen. Partijen hebben aan de hand van een pleitnota hun standpunten nader uiteengezet en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Daarna is de zaak aangehouden in afwachting van de uitspraak in hoger beroep in de zaken met kenmerk CV 20-90 en CV 20-491 tussen twee voormalige huurders en [gedaagde] . Bij akte van 20 mei 2022 heeft [gedaagde] de stand van zaken meegedeeld. Daarna hebben partijen bij akte van 12 september 2022 twee arresten overgelegd met hun reactie daarop. [gedaagde] heeft daarbij geprotesteerd tegen het overleggen van productie 2 bij de akte van [eiser] . Deze productie ontbreekt echter bij de op de rol ingediende akte, zodat daarmee alleen al daarom geen rekening wordt gehouden.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
De feiten
1.1.
[eiser] heeft zich begin augustus 2013 via de algemene contactgegevens op de website www.perfecthousing.com aangemeld en daar zijn woonwensen kenbaar gemaakt. Op de website waren geen gegevens van verhuurders vermeld.
1.2.
[eiser] heeft een bevestigingse-mail ontvangen over de service van Perfect Housing B.V. Daarin is onder meer uitgelegd dat Perfect Housing een fee van één maand huur plus 21% btw berekende wanneer zij met succes een appartement voor [eiser] zou vinden.
1.3.
Bij e-mails van 12 en 15 augustus 2013 heeft Perfect Housing aan [eiser] een overzicht met beschikbare woningen gestuurd. Daarop waren foto’s en gegevens van de woningen te zien, zonder de huisnummers.
1.4.
Nadat [eiser] heeft gereageerd op een woning aan de [adres] en verschillende documenten aan Perfect Housing heeft gezonden, kreeg hij een “Confirmation Form” toegestuurd. Daarin is onder meer vermeld: “
(…) you hereby instruct Perfect Housing to establish a rental agreement, within 10 days from the date of the signature, for the property detailed below. By signing this form you agree to (..) a brokerage fee (..) equivalent to the monthly periodic payment agreed (..) plus a 21% (..) (BTW).Lessee is aware that properties listed on the website of Perfect Housing are offered to facilitate the search process. (..). Perfect Housing represents the lessee, and not the landlord. Perfect Housing charges a fee only to the lessee and not to the landlord. (..)” Bovenaan de brief is het logo van Perfect Housing vermeld.
(…) you hereby instruct Perfect Housing to establish a rental agreement, within 10 days from the date of the signature, for the property detailed below. By signing this form you agree to (..) a brokerage fee (..) equivalent to the monthly periodic payment agreed (..) plus a 21% (..) (BTW).Lessee is aware that properties listed on the website of Perfect Housing are offered to facilitate the search process. (..). Perfect Housing represents the lessee, and not the landlord. Perfect Housing charges a fee only to the lessee and not to the landlord. (..)” Bovenaan de brief is het logo van Perfect Housing vermeld.
1.5.
[eiser] heeft rond 3 september 2013 de huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] . De kale huurprijs bedroeg € 1.795,- per maand en daarnaast was een bedrag van € 100,- servicekosten per maand verschuldigd.
1.6.
Perfect Housing heeft aan [eiser] onder meer een nota gestuurd voor bemiddelingskosten ter hoogte van één maand huur, vermeerderd met btw. Dit bedrag van € 2.292,95 heeft [eiser] aan Perfect Housing betaald.
1.7.
Op 18 april 2014 en 30 januari 2015 is Perfect Housing door de kantonrechter te Amsterdam in door derden tegen haar aangespannen zaken veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten.
1.8.
Perfect Housing is op 17 maart 2015 ontbonden en op 19 augustus 2015 uitgeschreven uit de Kamer van Koophandel.
1.9.
Perfect Housing werd bestuurd door Scope Group B.V. Die vennootschap werd bestuurd door Kastor Holding B.V, waarvan [gedaagde] bestuurder is.
1.10.
Na de ontbinding van Perfect Housing is Scope Group bestuurder geworden van Principle Vastgoed B.V. Die vennootschap heeft de websites van Perfect Housing gebruikt voor haar onderneming, die bestaat uit het namens of ten behoeve van verhuurders bemiddelen op de huurmarkt. [gedaagde] was gevolmachtigde van Principle Vastgoed.
1.11.
Bij brief van 20 juli 2015 heeft het Wijksteunpunt Wonen Perfect Housing gesommeerd het bedrag van € 2.292,95 aan [eiser] als onverschuldigd betaald terug te betalen. Kort samengevat beriep [eiser] zich op het dienen van twee heren en op oneerlijke handelspraktijken.
1.12.
Bij aangetekende brief van 14 juli 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld en gevraagd om terugbetaling van het eerdergenoemde bedrag.
1.13.
Het gerechtshof te Amsterdam heeft op 2 augustus 2022 in twee soortgelijke zaken geoordeeld dat sprake was van het dienen van twee heren en dat [gedaagde] als (middellijk) bestuurder persoonlijk aansprakelijk kon worden gehouden voor de schade van de huurders ten bedrage van de aan Perfect Housing betaalde bemiddelingskosten.
Het geschil
2. [eiser] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van:
a. € 2.292,95 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2013;
b. € 416,17 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. de proceskosten en de nakosten.
a. € 2.292,95 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2013;
b. € 416,17 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. de proceskosten en de nakosten.
3. [eiser] stelt daartoe, samengevat, dat Perfect Housing ook bemiddelde voor de verhuurder en daarom sprake is van het dienen van twee heren. Al eerder is in gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat Perfect Housing geen bemiddelingskosten had mogen claimen en dat geldt ook hier. In deze zaak heeft de verhuurder ook bevestigd dat hij op basis van een overeenkomst 7% van de jaarhuur als marketing fee heeft betaald aan Perfect Housing. Verder maken de ernstig te verwijten gedragingen van [gedaagde] , als ex-bestuurder van Perfect Housing, dat hij persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden, aldus [eiser] .
4. [gedaagde] voert ten eerste aan dat de vordering is verjaard maar ook als dat niet zo is, [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. Verder heeft Perfect Housing niet opgetreden voor twee lasthebbers zodat geen sprake is van het dienen van twee heren en [eiser] geen recht heeft op terugbetaling. Ten slotte is Perfect Housing volgens [gedaagde] niet voortgezet door Principle Vastgoed, treft [gedaagde] geen ernstig persoonlijk verwijt, zodat geen sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid en kan hij dan ook niet worden aangesproken voor de vordering.
Beoordeling
5. [gedaagde] heeft ten eerste een beroep op verjaring gedaan. [eiser] heeft in dat kader nader toegelicht dat hij na de brief van 20 juli 2015, beantwoord door Perfect Housing op 30 juli 2015, op 11 juli 2020 een aangetekende brief aan [gedaagde] heeft gestuurd, die hij op 14 juli 2020 heeft geweigerd. Daarmee is de verjaring volgens hem tijdig gestuit, waartegen [gedaagde] geen verweer meer heeft gevoerd. Gelet op de niet weersproken toelichting van [eiser] slaagt het beroep op verjaring niet.
6. Verder wordt geoordeeld, gelet op de eerdere vonnissen die zijn gewezen in zaken tussen (voormalige) huurders en Perfect Housing, dat voldoende vaststaat dat sprake is van het dienen van twee heren en dat in strijd met het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW aan [eiser] daarvoor loon in rekening is gebracht. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in de arresten van 2 augustus 2022 het oordeel van de kantonrechter in eerdere zaken onderschreven. De verweren die [gedaagde] in deze procedure opwerpt ten aanzien van het dienen van twee heren en de werkwijze van Perfect Housing zijn in die zaken reeds uitvoerig besproken en zijn, voor zover van belang, ongegrond verklaard.
7. Verder heeft het gerechtshof te Amsterdam overwogen dat het, gelet op de eerdere veroordelingen van Perfect Housing, ten tijde van de ontbinding van die vennootschap redelijkerwijs voorzienbaar was dat meer claims tot terugbetaling van bemiddelingskosten zouden volgen in gevallen waarin Perfect Housing een vergelijkbare werkwijze had gehanteerd. [gedaagde] had dat volgens het gerechtshof als bestuurder moeten hebben geweten of behoren te begrijpen.
8. Daarnaast moet volgens het gerechtshof worden aangenomen dat Perfect Housing bij of kort voor de ontbinding van de vennootschap beschikte over baten en dat [gedaagde] wist of moest begrijpen dat de ontbinding van Perfect Housing het verhaal van huurders op hun claim zou frustreren. Daarvan treft [gedaagde] dan ook persoonlijk een ernstig verwijt. Vervolgens oordeelt het gerechtshof dat is voldaan aan het vereiste van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagde] en de door huurder gevorderde schade, zodat de slotsom is dat [gedaagde] als bestuurder persoonlijk aansprakelijk is voor de schade van de huurder ten bedrag van de betaalde bemiddelingskosten. Aan de door [gedaagde] , net als in deze procedure, opgeworpen schending van de klachtplicht, gaat het gerechtshof voorbij. Bij deze overwegingen sluit de kantonrechter zich aan.
9. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij op het moment van sluiten van de huurovereenkomst met [eiser] in september 2013 geen bestuurder was van Perfect Housing. Niet valt echter in te zien dat [gedaagde] daarom in deze niet kan worden aangesproken. Hij was immers daarvoor en daarna (middellijk) bestuurder van Perfect Housing, wiens werkwijze in de tussentijd niet is veranderd, en derhalve ook ten tijde van de ontbinding van die vennootschap.
10. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] persoonlijk aansprakelijk is voor de terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten van € 2.292,95. De vordering is toewijsbaar.
11. Dat in redelijkheid buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt is voldoende uit de stukken naar voren gekomen. Ook in hoogte zijn de kosten redelijk, zodat ze worden toegewezen. De rente is toewijsbaar vanaf het moment dat [eiser] aanspraak heeft gemaakt op terugbetaling van de bemiddelingskosten. Dat is 14 dagen nadat de brief van Wijksteunpunt Wonen van 20 juli 2015 is verstuurd.
12. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
- € 2.292,95 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
3 augustus 2015 tot aan de voldoening;
3 augustus 2015 tot aan de voldoening;
- € 416,17 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 108,22
salaris € 436,00
griffierecht
€ 240,00totaal € 784,22
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 108,22
salaris € 436,00
griffierecht
€ 240,00totaal € 784,22
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover verschuldigd inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2022, in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.