Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/724873 / KG ZA 22-930 IHJK/JT
Vonnis in kort geding van 16 november 2022
in de zaak van
1. de rechtspersoon naar buitenlands recht
PARASEVEN LIMITED,
gevestigd te Road Town, Tortola, Britse Maagdeneilanden,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 2] .,
gevestigd te [plaats] ,
eiseressen bij dagvaarding op verkorte termijn van 4 november 2022,
advocaat mr. J.M. Wolfs te Maastricht,
tegen
1.
[gedaagde 1]
[gedaagde 1]
gedaagden,
van wie zijn verschenen:
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H.M.A. over de Linden te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk Paraseven c.s. worden genoemd, alsmede afzonderlijk: Paraseven en [eiser 2] . Gedaagden zullen hierna gezamenlijk de krakers worden genoemd, alsmede afzonderlijk: gedaagden sub 1, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling op 9 november 2022 hebben Paraseven c.s. de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Paraseven c.s. hebben hun eis tijdens de mondelinge behandeling schriftelijk vermeerderd. Daartegen hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen bezwaar gemaakt, zodat die vermeerdering van eis is toegelaten. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben verweer gevoerd. Alle partijen hebben producties en een pleitnota ingediend. Paraseven c.s. hadden aanvankelijk bezwaar gemaakt tegen het toelaten van de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in het geding gebrachte productie 8, maar na het bestuderen van die productie hebben zij dat bezwaar ingetrokken. Vonnis is tenslotte bepaald op vandaag.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling waren voor zover van belang aanwezig:
- [naam 1] namens Paraseven (internationaal strategist) en [naam 2] namens [eiser 2] met mr. Wolfs;
- [gedaagde 2] met mr. Van Lunen;
- [gedaagde 3] met mr. Over de Linden, alsmede S. Mukancusi, tolk Frans.
- [gedaagde 3] met mr. Over de Linden, alsmede S. Mukancusi, tolk Frans.
2.De feiten
2.1.
Paraseven is eigenaar van het gehele pand aan de [adres] (hierna: het pand). In 2018 is Paraseven eigenaar geworden van het appartementsrecht [adres 1] , een benedenwoning bestaande uit een maisonnette, de begane grond en de eerste verdieping van het pand. In 2019 is Paraseven eigenaar geworden van het daarboven gelegen appartementsrecht [adres 2] , een bovenwoning bestaande uit de tweede en derde verdieping van het pand alsmede een zolder op de vierde verdieping van het pand.
2.2.
Op 20 juli 2019 is er bij de gemeente Amsterdam een aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot het pand ingediend.
2.3.
Op 24 maart 2020 is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend met betrekking tot het pand. In het daartoe genomen besluit staat dat de vergunning wordt verleend voor:
“het veranderen en vergroten van het souterrain en de begane grond door uitbouw aan de achterzijde, het realiseren van een dakterras ter hoogte van de eerste verdieping, het maken van doorbraken en constructieve wijzigingen, het herstellen van de fundering, het veranderen van de kozijnen/ramen in de voorgevel en het maken van een dakkapel op het adres [adres] met bestemming tot drie woningen”
2.4.
Op eveneens 24 maart 2020 is door het college van burgemeester en wethouders een nummerbesluit genomen met betrekking tot het pand. Het appartementsrecht met huisnummer [adres 1] heeft sindsdien huisnummer [huisnummer 1] . Het appartementsrecht met huisnummer [adres 2] heeft sindsdien huisnummer [huisnummer 2] (tweede verdieping) en huisnummer [huisnummer 3] (derde en vierde verdieping).
2.5. Op 25 september 2020 heeft de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ), de ultimate beneficial owner (UBO) van Paraseven, voor de verbouwing van het pand een aannemingsovereenkomst met [eiser 2] gesloten. In de schriftelijke aannemingsovereenkomst met titel
‘Building Contract’waarin [naam 3] is aangeduid als
‘Principal’en [eiser 2] als
‘Contractor’staat voor zover van belang het volgende:
2.5. Op 25 september 2020 heeft de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ), de ultimate beneficial owner (UBO) van Paraseven, voor de verbouwing van het pand een aannemingsovereenkomst met [eiser 2] gesloten. In de schriftelijke aannemingsovereenkomst met titel
‘Building Contract’waarin [naam 3] is aangeduid als
‘Principal’en [eiser 2] als
‘Contractor’staat voor zover van belang het volgende:
“(…)1.2 The Contractor will perform the Work within the agreed period, in accordance with the terms and conditions set out in this Contract, on payment by the Principal of the contract amount specified in this Contract.(…)5.2 The Principal will pay the Contractor the Contract Amount in bi-monthly installments based on the progress of the Work.The last installment of 2% of the Contract Amount will be payable on completion of the Work.(…)6.1 The Work has already started with demolition Work in August 2020.6.2 The Work will be completed in May 2023. (…)”
2.6.
Bij Uitvoeringsverordening (EU) 2022/878 van de Raad van 3 juni 2022 tot uitvoering van Verordening (EU) Nr. 269/2014 van de Raad van 17 maart 2014 betreffende beperkende maatregelen met betrekking tot acties die de territoriale integriteit, soevereiniteit en onafhankelijkheid van Oekraïne ondermijnen of bedreigen, is [naam 3] als oprichter en CEO van Yandex, het grootste internetbedrijf van Rusland, toegevoegd aan de in bijlage 1 bij Verordening (EU) Nr. 269/2014 opgenomen lijst van natuurlijke personen en rechtspersonen, entiteiten en lichamen die onderworpen zijn aan beperkende maatregelen.
2.7.
Op enig moment in oktober 2022 is het pand gekraakt.
2.8.
In een op 30 oktober 2022 opgemaakt kadastraal uittreksel van het appartementsrecht [huisnummer 1] staat de volgende toelichting van de bewaarder van het kadaster:
“Aantekening als bedoeld in artikel 2a Sanctieregeling territoriale integriteit Oekraïne 2014 e/of artikel 1aa Sanctieregeling Belarus 2006: op dit registergoed zijn mogelijk de Verordeningen (EG) 756/2006, (EU) 269/2014, (EU) 2022/330 en (EU) 2022/398 van toepassing.”
2.9.
Op 31 oktober 2022 heeft [naam 2] namens Paraseven bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk, kraken en vernieling. In het proces-verbaal van aangifte van 31 oktober 2022 is de volgende verklaring opgenomen:
“In de functie als aannemer ben ik namens eigenaar/benadeelde gerechtigd tot het doen van aangifte van huisvredebreuk c.q. kraken van het pand op de [adres] .Ik ben de eigenaar van aannemersbedrijf genaamd [eiser 2] mijn bedrijf voert op dit moment renovatie uit in het pand aan de [adres] . Het pand is eigendom van [naam 3] , een Russisch zakenman. Het pand bestaat uit zes etages en alle etages zijn eigendom van [naam 3] .Op maandag 31 oktober 2022 omstreeks 10.00 uur werd ik gebeld door mijn projectleider dat het pand gekraakt zou zijn. Op dat moment waren er twee personen die voor de voordeur van het pand stonden. De projectleider vertelde mij dat het slot niet meer werkte en dat deze vervangen moest zijn. (…)Op diezelfde dag (…) voelde ik dat het slot niet opende. Ik zag dat er weer twee personen voor de deur zaten. Op deze voordeur hebben wij als bedrijf een bord gehangen, waarop te lezen is: Verboden toegang voor onbevoegden. (…) Ik hoorde dat zij vertelden dat zij de nieuwe bewoners van het pand waren (…)Ik heb zeker vijf personen in het pand gezien en op het balkon. Ik zag dat er spandoeken werden uitgegooid. Op een stond een, voor mij onleesbare en vermoedelijk Russische tekst en op de ander stond ‘AGANST WAR AND CAPITALISM’. Toen ik wegging (…) stonden er zeker vijfentwintig (25) mensen, vermoedelijk krakers, voor het pand.Ik stel deze personen/krakers verantwoordelijk voor het vernielen van de voordeur en het plegen van huisvredebreuk op genoemde locatie. Tevens stel ik deze personen verantwoordelijk voor eventueel, overige gepleegde vernielingen in de woning, gepleegd na het moment van kraken.Wij zijn begonnen met renovatie in november 2019. We hebben het pand toen casco gesloopt. Vanaf dat moment tot en met nu hebben wij werkzaamheden verricht in het pand. We hebben de woning als het ware opnieuw opgebouwd en zitten op dit moment op ongeveer vijfentachtig (85) procent van de verbouwing, op dit moment waren wij bezig met het afmonteren van de badkamers, vloeren, de lift en elektra. Op dit moment ligt er in het pand een behoorlijke waarde aan materiaal.(…)Het pand heeft als eindbestemming een woonfunctie. Wij zijn vanaf november 2019 tot vandaag,31 oktober 2022, elke werkdag bezig geweest in het pand. De enige uitzondering hierop is afgelopen vrijdag 28 oktober 2022 geweest. Er zouden namelijk afgelopen donderdag 27 oktober en vrijdag28 oktober 2022 opruimwerkzaamheden uitgevoerd worden, maar deze liepen zo voorspoedig dat enkel de donderdag nodig was om alles op te ruimen wat betreft oud bouwmateriaal. Hierdoor werd er dus op de vrijdag niet gewerkt in het pand.Ik heb vanaf deze week allerlei afspraken met verschillende onderaannemers om werkzaamheden af te maken zoals de lift, de kozijnen, de sauna, de interieurbouw en het tegelwerk. Ook zou de elektricien langskomen.
Er is geen stromend water en het gas is niet aangesloten in het pand. Er is alleen elektra in de meterkast. De stopcontacten werken dus niet.(…) Er zit alleen nog een oude watermeter en CVZ-meter in de woning. De CVZ-meter is reeds geplaatst door Liander en vanaf daar kan stroom worden gepakt.
Op het moment dat het pand ontruimd wordt zal mijn aannemersbedrijf, [eiser 2] de werkzaamheden direct hervatten. Er moeten eerst nog werkzaamheden verricht worden voordat de woning bewoond kan worden door de rechtmatige eigenaar die ook eigenaar van het pand is. De opleverdatum zou zijn in februari 2023. (…)”2.10. Bij e-mail van 1 november 2022 hebben de krakers het volgende aan [eiser 2] geschreven:
“Op 31 oktober hebben de bewoners van het pand aan de [adres] middels gesprekken met de politie vernomen dat u als aannemersbedrijf graag bouwmaterialen in ontvangst neemt die in het pand aanwezig zouden zijn.Als er eigendom van uw aannemersbedrijf aanwezig is in het pand, en mits het eigendom aantoonbaar aan uw bedrijf toekomt omdat het niet reeds gefactureerd is aan de eigenaar van het pand, zijn de bewoners uiteraard bereid om een afspraak met u of een van uw medewerkers te maken om uw eigendom aan u beschikbaar te stellen.Vriendelijke groet,De bewoners van [adres] ”
2.11.
Bij e-mail van 1 november 2022 heeft de advocaat van Paraseven c.s. het volgende aan (een voormalig advocaat van) de krakers geschreven:
“(…) Tot mij wendden zich de eigenaar van het perceel [adres] alsmede de aannemer met het verzoek hen juridisch bij te staan. Vastgesteld is dat u onrechtmatig gebruik maakt van het betreffende pand. U bent immers geen eigenaar en u pleegt inbreuk op het eigendomsrecht. Daarmee handelt u bovendien onrechtmatig. Voorts betreft dit een pand dat op dit moment verbouwd wordt. Het gevolg van uw handelen is dat de aannemer zijn werkzaamheden niet, laat staan binnen de daarvoor geplande tijd, kan continueren. Ook jegens hem handelt u onrechtmatig.
(…)In het licht van de aannemingswerkzaamheden is er bovendien sprake van een gevaarlijke situatie voor een ieder die zich in het pand bevindt. De eigenaar en het aannemingsbedrijf kunnen daar evenmin verantwoordelijkheid voor nemen.
Gezien het bovenstaande verzoek - en voor zover nodig - sommeer ik u alszijnde alle aanwezigen in het pand [adres] omgaand, doch uiterlijk heden vóór 17.00 uur het pand [adres] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden. (…)”
2.12.
Bij e-mail van 2 november 2022 heeft de advocaat van Paraseven c.s. het volgende aan de advocaat van [gedaagde 2] geschreven:
“(…) Als u goed bent geïnformeerd door uw clienten dan weet u dat er thans al geruime tijd intensief (…) verbouwd wordt. (…) De bouw die vorige week en al een hele periode voordien eveneens actief plaatsvond is afgelopen maandag door de acties van uw clienten niet gecontinueerd kunnen worden. De aannemer kan zijn werk niet uitvoeren terwijl hij contractueel daartoe gehouden is. Jegens de aannemer wordt onrechtmatig gehandeld door hem te belemmeren zijn werkzaamheden te continueren. Voor de geleden en te lijden schade van de aannemer worden uw clienten hierbij aansprakelijk gehouden.
(…)Aangezien ook de veiligheid in gedrang is nu onder meer de liftschacht volledig open ligt, sommeer ik uw clienten hierbij andermaal voor 12 uur hedenmiddag het pand te verlaten. Voor alle geleden en te lijden schade naast die van de aannemer ook die van de eigenaar worden uw clienten hierbij andermaal aansprakelijk gehouden.(…)”2.13. Op 7 november 2022 heeft [naam 4] de volgende verklaring opgesteld:
“Verklaring omtrent veiligheidssituatie in het pand [adres](…)Op woensdag 2 november 2022 heb ik, op verzoek van de huidige gebruikers, een uitgebreide veiligheidsinspectie in het pand [adres] gedaan.Een inspectie naar de veiligheid in de breedste zin, dus niet alleen de brandveiligheid, maar ook de constructieve veiligheid, veiligheid van de elektrische installatie, de hygiene, valbeveiliging en meer.Van alle plekken en situaties die mijns inziens niet voldeden aan de veiligheidsvoorschriften zijn door de gebruikers foto’s gemaakt, waarbij ik heb aangegeven hoe het veilig gemaakt kan worden.Vandaag is mij gebleken dat de gebruikers alle ingrepen en aanpassingen die ik heb voorgesteld uitgevoerd hebben.Daarmee is het pand in mijn ogen veilig voor een verblijfsfunctie van een klein aantal mensen, maximaal 10 personen.Het ontbreken van verwarming en een keuken maken het verblijf zeer sober.Ik baseer dit oordeel op mijn kennis en ervaring als HTS-ingenieur, als voormalig interim hoofd Bouwen en Wonen van het Stadsdeel Noord van de gemeente Amsterdam in de jaren ’90 en als projectontwikkelaar van broedplaatsen bij de Stichting Urban Resort in de afgelopen 15 jaar.”
3.Het geschil
3.1.
Paraseven c.s. vorderen, na vermeerdering van eis, om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. gedaagden op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen twee dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, na het wijzen van dit vonnis de onroerende zaak aan de [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Paraseven c.s. te stellen en te laten;
II. Paraseven c.s. te machtigen de ontruiming, indien noodzakelijk, zelf te doen uitvoeren, op kosten van gedaagden, met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
III. te bepalen dat dit vonnis tot één jaar na de datum van dit vonnis ten uitvoer gelegd kan worden tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
II. Paraseven c.s. te machtigen de ontruiming, indien noodzakelijk, zelf te doen uitvoeren, op kosten van gedaagden, met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
III. te bepalen dat dit vonnis tot één jaar na de datum van dit vonnis ten uitvoer gelegd kan worden tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Paraseven c.s. stellen daartoe – samengevat – het volgende. De kraak vond plaats tijdens de renovatie en verbouwing van het pand. Dat hoeft Paraseven niet te dulden. Van ‘gewone’ leegstand is geen sprake. Voor de aanvang van de werkzaamheden kwam het gezin [naam 3] regelmatig in [woonplaats] en verbleef dan in het pand. Er wordt sinds november 2019 doorlopend actief verbouwd. De meest recente werkzaamheden hebben plaatsgevonden op 27 oktober 2022. Op 31 oktober 2022 werd aannemer [eiser 2] door de aanwezigheid van de krakers verhinderd haar werk regulier aan te vangen. De krakers verblijven zonder recht of titel in het pand en maken inbreuk op het eigendomsrecht van Paraseven. Huisvredebreuk en kraken is bovendien strafbaar. Het recht van Paraseven om vrij over haar eigendom te beschikken weegt zwaarder dan het belang van de krakers om in het pand te blijven. Een protestactie tegen woningnood en het steunen van anarchisten elders, rechtvaardigt niet het voortgezette verblijf in het pand. Paraseven c.s. hebben een groot belang bij ontruiming. De verbouwing bevindt zich in een eindstadium. Oplevering van het pand door [eiser 2] is volgens de planning voorzien in februari 2023, maar uiterlijk in mei 2023. Na oplevering zal het gehele pand weer bewoond worden door [naam 3] en/of leden van zijn gezin. Paraseven heeft het recht van gebruik en bewoning gegeven aan [naam 3] en zijn gezin. Het gezin heeft een band met Nederland, verblijft thans buiten Europa en bestaat naast [naam 3] en zijn vrouw uit zes kinderen en twee kleinkinderen. Uit de bouwstukken en planning blijkt dat er wordt verbouwd met als doel bewoning door een gezin. Ontruiming zal dus niet leiden tot leegstand. [eiser 2] kan haar werkzaamheden niet voltooien, waardoor zij niet kan voldoen aan haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. Werknemers moesten naar huis worden gestuurd, leveranciers moesten worden afgebeld en de planning ligt volledig stil. [eiser 2] lijdt daardoor schade en verdere schade dient te worden voorkomen. Verder hebben de krakers onder meer de sloten en de voordeur beschadigd en houden zij bouwmaterialen onder zich. Ten slotte is het pand momenteel niet veilig genoeg om te bewonen. Er is alleen elektriciteit in de meterkast en met name de liftschacht is zeer onveilig. De door de krakers gedane aanpassingen zijn van het niveau ‘houtje touwtje’. Aan de verklaring van [naam 4] kan geen waarde worden gehecht, nu zijn bevindingen onjuist zijn en hij zelf niet gekwalificeerd is en ook kraker was. De krakers hebben geen derde toegelaten om de veiligheidssituatie te beoordelen. Paraseven c.s. hebben gelet op het voorgaande een spoedeisend belang bij ontruiming en kunnen een bodemzaak niet afwachten, aldus Paraseven c.s.
3.3.
Ten aanzien van de Europese sancties hebben Paraseven c.s. het volgende gesteld. Het klopt dat [naam 3] de UBO is van Paraseven. Sinds de dag na plaatsing op de sanctielijst is [naam 3] echter geen CEO van Yandex meer. [naam 3] is een ‘delisting’ procedure gestart. Mogelijk volgt er in die procedure in maart 2023 een uitspraak waarna hij niet langer gesanctioneerd is. Paraseven staat zelf niet op de sanctielijst. De krakers leggen het sanctierecht onjuist uit. Volgens de Richtlijnen van de Europese Commissie blijft het eigendomsrecht onaangetast. Uit de
best practicesvan de Raad blijkt dat een gesanctioneerde geen toestemming hoeft te vragen voor het wonen in zijn eigen huis en dat voor diensten van een aannemer evenmin toestemming gevraagd hoeft te worden. Uit dezelfde
best practicesblijkt dat overeenkomsten die zijn aangegaan voordat een persoon op de sanctielijst is geplaatst, zoals de aannemingsovereenkomst van 2019, gewoon mogen worden nagekomen. Het is [eiser 2] dus toegestaan haar werkzaamheden te voltooien. Indien [eiser 2] nog betaald zou moeten worden had daar misschien toestemming voor moeten worden gevraagd, maar [eiser 2] was al volledig betaald voordat [naam 3] op de sanctielijst werd geplaatst. Voor zover het sanctieregime verhindert dat het pand wordt verhuurd geldt dat er geen voornemen of bereidheid is om het pand te verhuren. De hernummering van het pand duidt niet op potentiële verhuur. Het pand heeft maar één ingang en zal door één gezin worden gebruikt. De drie mogelijke opgangen kunnen niet afzonderlijk worden afgesloten. De echtgenote en kinderen van [naam 3] zijn niet gesanctioneerd en kunnen het pand dus ongehinderd bewonen. Zij kunnen en zullen er soms ook zonder [naam 3] verblijven. [naam 3] kan overigens met zijn Maltese paspoort naar Nederland reizen, aldus nog steeds Paraseven c.s.
best practicesvan de Raad blijkt dat een gesanctioneerde geen toestemming hoeft te vragen voor het wonen in zijn eigen huis en dat voor diensten van een aannemer evenmin toestemming gevraagd hoeft te worden. Uit dezelfde
best practicesblijkt dat overeenkomsten die zijn aangegaan voordat een persoon op de sanctielijst is geplaatst, zoals de aannemingsovereenkomst van 2019, gewoon mogen worden nagekomen. Het is [eiser 2] dus toegestaan haar werkzaamheden te voltooien. Indien [eiser 2] nog betaald zou moeten worden had daar misschien toestemming voor moeten worden gevraagd, maar [eiser 2] was al volledig betaald voordat [naam 3] op de sanctielijst werd geplaatst. Voor zover het sanctieregime verhindert dat het pand wordt verhuurd geldt dat er geen voornemen of bereidheid is om het pand te verhuren. De hernummering van het pand duidt niet op potentiële verhuur. Het pand heeft maar één ingang en zal door één gezin worden gebruikt. De drie mogelijke opgangen kunnen niet afzonderlijk worden afgesloten. De echtgenote en kinderen van [naam 3] zijn niet gesanctioneerd en kunnen het pand dus ongehinderd bewonen. Zij kunnen en zullen er soms ook zonder [naam 3] verblijven. [naam 3] kan overigens met zijn Maltese paspoort naar Nederland reizen, aldus nog steeds Paraseven c.s.
3.4.
[gedaagde 2] voert daartegen – kort gezegd – het volgende verweer. Haar woonrecht en dat van de nieuwe bewoners dient te prevaleren boven het eigendomsrecht van Paraseven. Zij staat al sinds 2015 op de wachtlijst van Woningnet voor een woning. Voldoende betaalbare woonruimte ontbreekt, zodat zij en de bewoners na een ontruiming dakloos zullen worden, hetgeen een noodtoestand oplevert. Zolang [naam 3] op de sanctielijst staat mogen er geen werkzaamheden in het pand plaatsvinden en is bewoning van het pand door hem en zijn gezin onwaarschijnlijk. Dat [naam 3] en zijn gezin zelf in het pand gaan wonen is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De indeling van het pand duidt op een verhuursituatie. Het is niet aannemelijk dat de sanctie binnen zes maanden zal zijn opgeheven. Het pand zal ook na een eventuele voltooiing van de verbouwing leeg komen te staan. Ontruiming leidt dus tot leegstand en daarbij hebben Paraseven c.s. geen spoedeisend belang. Inmiddels is het pand veilig voor bewoning door de huidige groep bewoners. [eiser 2] lijdt geen schade door de bewoners, zij lijdt hoogstens schade vanwege de sanctie. De bewoners zijn bereid om afspraken te maken met Paraseven c.s., aldus [gedaagde 2] .
3.5.
[gedaagde 3] sluit zich daarbij aan en heeft in aanvulling daarop – kort gezegd – het volgende verweer gevoerd. Het pand mag zolang [naam 3] op de sanctielijst staat niet worden verhuurd of verbouwd zonder dat daarvoor toestemming is van de bevoegde Nederlandse autoriteit. Die toestemming is niet verzocht. Paraseven is in haar recht op ongestoord genot en op uitoefening van haar eigendomsrecht beperkt. Het is, met name gelet op de opdeling van het pand, volstrekt onaannemelijk dat [naam 3] na renovatie in het pand zal gaan wonen. [naam 3] heeft thans een reisverbod binnen de EU en aan het kunnen reizen met zijn ‘gouden’ Maltese paspoort zal de EU naar verwachting binnenkort een einde maken. Het zal voor [naam 3] ook om praktische redenen ondoenlijk zijn om in de EU te wonen. Al zijn tegoeden en economische middelen zijn bevroren. [naam 3] zal niet binnen enkele maanden worden ‘gedelist’. [eiser 2] mag sinds 3 juni 2022 zonder toestemming van de bevoegde autoriteit geen betalingen ontvangen van [naam 3] . Renovatie van het pand is niet toegestaan, omdat dit leidt tot waardevermeerdering. Voor zover [eiser 2] schade vordert dient zij gelet op de immuniteitsbepaling in de sanctieverordening niet-ontvankelijk te worden verklaard in die vordering, aldus [gedaagde 3] .
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat het tegen de niet verschenen gedaagden sub 1 gevraagde verstek zal worden verleend.
4.2.
[gedaagde 3] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat [eiser 2] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. [eiser 2] vordert in deze procedure immers geen schadevergoeding, maar legt de door haar gestelde schade slechts ten grondslag aan haar belang bij ontruiming.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en de (eventuele) overige krakers het pand hebben ‘gekraakt’. Dit is in strijd met het eigendomsrecht van Paraseven. Daarnaast is het kraken van een onroerende zaak in artikel 138a Sr als een misdrijf strafbaar gesteld. Uit de wetsgeschiedenis van die bepaling blijkt dat het belang van die bepaling vooral gelegen is in de bescherming van het eigendomsrecht van een ander. In zoverre handelen [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en de (eventuele) overige krakers dus onrechtmatig.
4.4. Het feit dat kraken strafbaar is, is in beginsel onvoldoende om het huisrecht van de krakers zonder meer opzij te zetten ten faveure van het eigendomsrecht van Paraseven. Een vordering tot ontruiming van krakers is in kort geding slechts toewijsbaar, indien eiser een spoedeisend belang bij ontruiming heeft en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.4. Het feit dat kraken strafbaar is, is in beginsel onvoldoende om het huisrecht van de krakers zonder meer opzij te zetten ten faveure van het eigendomsrecht van Paraseven. Een vordering tot ontruiming van krakers is in kort geding slechts toewijsbaar, indien eiser een spoedeisend belang bij ontruiming heeft en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.5.
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben een beroep gedaan op het ‘huisrecht’ als bedoeld in artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Artikel 8 EVRM geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid ('verticale werking'). Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van diens grondrechten. Uit rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) met betrekking tot het huisrecht moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Door middel van de onderhavige procedure worden gedaagden in staat gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de (onafhankelijke) rechter, zodat aan voormelde voorwaarde is voldaan.
4.6.
Gelet op de in het geding gebrachte foto’s is voldoende aannemelijk dat [naam 3] en zijn gezin in 2018 en/of 2019 in het pand hebben verbleven, al is onduidelijk hoe vaak en hoe lang. Sinds die tijd staat het pand leeg. Gelet op de door Paraseven c.s. in het geding gebrachte stukken zoals de aannemingsovereenkomst, de omgevingsvergunning, de planning, tekeningen, (onderzoeks)rapporten en overige technische stukken, foto’s van de binnenkant van het pand en de inhoud van het proces-verbaal van aangifte (zie 2.9), is voldoende aannemelijk geworden dat Paraseven c.s. tot kort voor de kraak bezig waren met een ingrijpende verbouwing. Een ingrijpende verbouwing vormt in beginsel een rechtvaardiging voor de leegstand en is dan voldoende om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. De krakers hebben echter gewezen op het sanctieregime dat in de weg zou staan aan gebruik/exploitatie van het pand, waardoor voortdurende leegstand dreigt. Deze sancties zijn verstrekkend en de voorzieningenrechter kan daaraan niet zomaar voorbijgaan. Niet naleven van de sancties is een economisch delict.
4.7.
Nu [naam 3] op de Europese sanctielijst staat (zie 2.6) is voorshands voldoende aannemelijk dat het sanctieregime ook van toepassing is op Paraseven.
Paraseven erkent immers dat [naam 3] haar UBO is en gesteld noch gebleken is dat [naam 3] geen zeggenschap heeft over Paraseven. Dat maakt dat het pand waarvan Paraseven de eigenaar is op grond van artikel 2 lid 1 van de Verordening (EU) Nr. 269/2014 ook onder het sanctieregime valt.
4.8. De verbouwing die plaatsvindt, is er op gericht het pand te vergroten en anders in te delen, door het tot drie verschillende woningen te verbouwen (zie 2.3). Uit de toelichting die partijen over de situatie ter plaatse hebben gegeven, valt op te maken dat er oorspronkelijk twee woningen waren, die van binnen volledig zijn gestript tot casco en nu worden verbouwd tot drie appartementen (genummerd met a, b en c). De verbouwing is in de laatste fase en zal volgens het ingebrachte werkschema eind februari 2023 worden voltooid. De vraag die zich aandient is of de verbouwingswerkzaamheden aan het pand onder het van toepassing zijnde sanctieregime zijn toegestaan. Weliswaar dateert de overeenkomst met de aannemer van vóór het sanctieregime, maar dat maakt niet dat daardoor de dienstverlening zonder meer kan worden voortgezet. Wanneer een sanctieverordening waarbij bevriezingsmaatregelen worden opgelegd eenmaal van kracht is, heeft deze voorrang boven alle daarmee onverenigbare contractuele regelingen en dientengevolge wordt het verrichten van handelingen ter uitvoering van vóór inwerkingtreding van die verordeningen gesloten overeenkomsten verboden. De in artikel 7 van de Verordening (EU) Nr. 269/2014 genoemde uitzonderingen doen zich hier niet voor. Van belang daarbij is verder, dat het niet gaat om regulier onderhoud van het pand, maar om een totale verbouwing van het gestripte pand tot drie afzonderlijke appartementen. Aannemelijk is dat de verbouwing leidt tot een aanzienlijke waardevermeerdering en dientengevolge tot vermogensgroei voor Paraseven. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het voortzetten van de verbouwingswerkzaamheden dan ook in strijd met de sancties, tenzij hiervoor een ontheffing is gegeven door de daartoe bevoegde autoriteit. Daarvan is echter niet gebleken. Nu de verbouwing in strijd lijkt te zijn met de sancties, ontvalt de legitimiteit aan de rechtvaardigingsgrond voor de leegstand van het pand.
Paraseven erkent immers dat [naam 3] haar UBO is en gesteld noch gebleken is dat [naam 3] geen zeggenschap heeft over Paraseven. Dat maakt dat het pand waarvan Paraseven de eigenaar is op grond van artikel 2 lid 1 van de Verordening (EU) Nr. 269/2014 ook onder het sanctieregime valt.
4.8. De verbouwing die plaatsvindt, is er op gericht het pand te vergroten en anders in te delen, door het tot drie verschillende woningen te verbouwen (zie 2.3). Uit de toelichting die partijen over de situatie ter plaatse hebben gegeven, valt op te maken dat er oorspronkelijk twee woningen waren, die van binnen volledig zijn gestript tot casco en nu worden verbouwd tot drie appartementen (genummerd met a, b en c). De verbouwing is in de laatste fase en zal volgens het ingebrachte werkschema eind februari 2023 worden voltooid. De vraag die zich aandient is of de verbouwingswerkzaamheden aan het pand onder het van toepassing zijnde sanctieregime zijn toegestaan. Weliswaar dateert de overeenkomst met de aannemer van vóór het sanctieregime, maar dat maakt niet dat daardoor de dienstverlening zonder meer kan worden voortgezet. Wanneer een sanctieverordening waarbij bevriezingsmaatregelen worden opgelegd eenmaal van kracht is, heeft deze voorrang boven alle daarmee onverenigbare contractuele regelingen en dientengevolge wordt het verrichten van handelingen ter uitvoering van vóór inwerkingtreding van die verordeningen gesloten overeenkomsten verboden. De in artikel 7 van de Verordening (EU) Nr. 269/2014 genoemde uitzonderingen doen zich hier niet voor. Van belang daarbij is verder, dat het niet gaat om regulier onderhoud van het pand, maar om een totale verbouwing van het gestripte pand tot drie afzonderlijke appartementen. Aannemelijk is dat de verbouwing leidt tot een aanzienlijke waardevermeerdering en dientengevolge tot vermogensgroei voor Paraseven. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het voortzetten van de verbouwingswerkzaamheden dan ook in strijd met de sancties, tenzij hiervoor een ontheffing is gegeven door de daartoe bevoegde autoriteit. Daarvan is echter niet gebleken. Nu de verbouwing in strijd lijkt te zijn met de sancties, ontvalt de legitimiteit aan de rechtvaardigingsgrond voor de leegstand van het pand.
4.9.
Daar komt nog het volgende bij. Paraseven is eigenaar van het pand. Persoonlijk gebruik daarvan is in beginsel toegestaan, daarvoor is geen toestemming vereist. Paraseven gaat het pand echter niet zelf in gebruik nemen. Gesteld is dat Paraseven het pand door middel van een gebruiksovereenkomst aan (het gezin van) [naam 3] ter beschikking heeft gesteld. [naam 3] is met zijn gezin (hijzelf en echtgenote met zes kinderen, en twee kleinkinderen) van plan (weer) in de woning te gaan wonen. Ter zitting is dat door de advocaat van Paraseven c.s. nader gepreciseerd tot ‘af en toe zullen ze er verblijven om van de mooie stad Amsterdam te genieten’.
De voorzieningenrechter acht het voorshands onvoldoende aannemelijk dat [naam 3] met zijn gezin het pand binnen afzienbare tijd gaat gebruiken. Daartoe is het volgende redengevend:
- Het gezin heeft haar hoofdverblijf buiten Europa en verblijft daar nu ook. Er zijn geen stukken overgelegd waaruit van dit voornemen blijkt, zoals verklaringen hierover van [naam 3] en/of echtgenote, en/of de gebruiksovereenkomst met Paraseven.
- Het gezin heeft haar hoofdverblijf buiten Europa en verblijft daar nu ook. Er zijn geen stukken overgelegd waaruit van dit voornemen blijkt, zoals verklaringen hierover van [naam 3] en/of echtgenote, en/of de gebruiksovereenkomst met Paraseven.
- [naam 3] is niet langer CEO van de in Amsterdam gevestigde onderneming Yandex, zodat de noodzaak om voor zaken in Amsterdam te verblijven (economische binding) er niet meer is.
- De wijziging van de indeling van het pand in drie woningen die heeft plaatsgevonden, lijkt er op te duiden dat de appartementen zullen worden verhuurd of verkocht. Verhuren of verkopen is onder de sancties niet toegestaan.
- Door de sancties is het voor [naam 3] niet mogelijk om naar Amsterdam te reizen, omdat er een inreisverbod geldt voor personen die onder het Sanctiebesluit vallen, ook als dat EU-onderdanen zijn. Dat hij over een Maltees paspoort beschikt, maakt dat niet anders. De sancties belemmeren hem ook in zijn doen en laten, nu al zijn tegoeden en bezittingen zijn bevroren. Dit geldt overigens niet voor zijn gezinsleden. Niet aannemelijk is gemaakt dat deze gezinsleden zonder [naam 3] in Amsterdam zullen gaan verblijven.
- De vraag dient zich bovendien aan of [naam 3] doordat Paraseven het pand om niet aan hem ter beschikking stelt (verhuur mag immers niet) een financieel voordeel verkrijgt, hetgeen onder de sanctiebepalingen waarschijnlijk niet is toegestaan.
- De vraag dient zich bovendien aan of [naam 3] doordat Paraseven het pand om niet aan hem ter beschikking stelt (verhuur mag immers niet) een financieel voordeel verkrijgt, hetgeen onder de sanctiebepalingen waarschijnlijk niet is toegestaan.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is voldaan aan het criterium zoals genoemd onder 4.4.
4.11.
[eiser 2] heeft onvoldoende zelfstandig belang bij de gevorderde ontruiming. Zij is naar eigen zeggen al voor haar werkzaamheden betaald. Dat zij het werk wil afmaken is voorstelbaar. Van een ingebrekestelling door Paraseven is echter niet gebleken, terwijl het maar zeer de vraag is of [eiser 2] onder de huidige omstandigheden kan worden aangesproken voor het niet voltooien van de aannemingsopdracht. Voor zover er al sprake is van een indirect belang van [eiser 2] , is dit onvoldoende spoedeisend, laat staan dat dit een ontruiming rechtvaardigt. De gevolgen hiervan zullen in de relatie opdrachtgever (Paraseven) en opdrachtnemer ( [eiser 2] ) moeten worden geregeld. De krakers hebben zich bereid verklaard om [eiser 2] de goederen die aantoonbaar van haar zijn uit het pand op te laten halen.
4.12.
Tot nu toe is niet gebleken van noemenswaardige schade aan het pand. Er hebben wel aanpassingen plaatsgevonden om de situatie veilig te maken, maar daarbij zijn de krakers op advies van een bouwkundige te werk gegaan. Gelet op de in het geding gebrachte foto’s lijkt dit geen ‘houtje touwtje’ werk. De situatie lijkt voorshands, afgaand op de verklaring van [naam 4] en de foto’s, voldoende veilig, hoewel niet ideaal bij gebreke aan werkende sanitaire voorzieningen en verwarming.
De krakers hebben zich bereid verklaard een inspectie, waar door Paraseven c.s. kennelijk (nog) niet om is gevraagd, toe te laten.
De krakers hebben zich bereid verklaard een inspectie, waar door Paraseven c.s. kennelijk (nog) niet om is gevraagd, toe te laten.
4.13.
De slotsom luidt dat de vorderingen jegens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen worden afgewezen. Paraseven c.s. hebben geen belang bij toewijzing van de vordering tegen de niet verschenen gedaagden, zodat ook die vordering zal worden afgewezen.
4.14.
Paraseven c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van gedaagden worden veroordeeld.
4.15.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden voor ieder afzonderlijk begroot op:
- griffierecht € 86,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.102,00.
4.16.
De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagden worden begroot op nihil.
4.17.
De gevraagde veroordeling in de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 1,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt Paraseven c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 1.102,00, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 1.102,00 en aan de zijde van de niet verschenen gedaagden tot op heden begroot op nihil,
5.4.
veroordeelt Paraseven c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , voor ieder afzonderlijk begroot op € 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.E. Tiddens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022. [1]