Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/3315
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 6 mei 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.272.500,-.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 juni 2021
(de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [de persoon 2] , bijgestaan door taxateur [de persoon 3] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met dakterras en kelder. De oppervlakte van de woning is ongeveer 213 m², de oppervlakte van het perceel is 167 m² en de oppervlakte van het dakterras is 27 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2014. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres is de werkwijze van de heffingsambtenaar voor het bepalen van de WOZ-waarde onjuist. Daarbij zijn WOZ-waardes van andere woningen volgens eiseres wel bruikbaar als vergelijkingsmateriaal nu de heffingsambtenaar zelf ook gebruik maakt van andere WOZ-waardes van woningen. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de woningen [adres 2] en [adres 3] moet betrekken bij de waardevaststelling omdat die woningen goed vergelijkbaar zijn met haar woning. De WOZ-waarde die de heffingsambtenaar voorstaat moet daarom worden verlaagd.
4. De heffingsambtenaar vindt dat zij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.272.500,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 4] , [adres 5] en [adres 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde van een woning die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat zij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. In beroep heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.266.500,-. De heffingsambtenaar heeft hiermee aangesloten bij de gecorrigeerde transactieprijs van de woning van eiseres zelf per waardepeildatum 1 januari 2014. Reeds hierom is de uitspraak op bezwaar onjuist en zal de rechtbank deze vernietigen. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. De heffingsambtenaar dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank zal hierna ingaan op de inhoudelijke gronden van eiseres.
8. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde (€ 1.266.500,-) niet te hoog heeft vastgesteld en overweegt hierover als volgt. De heffingsambtenaar heeft in beroep toegelicht dat zij de WOZ-waarde heeft gebaseerd op de verkoopprijs op 18 december 2012 van de woning van eiseres als meest bruikbare indicatie voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Vervolgens is deze geïndexeerd naar de waardepeildatum en is er een erfpachtcorrectie toegepast. Er zijn geen feiten of omstandigheden bekend waaruit blijkt dat de destijds door eiseres betaalde koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigde. De heffingsambtenaar heeft in beroep ook vergelijkingsobjecten geselecteerd welke naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde WOZ-waarde nog ondersteunen.
9. De stelling van eiseres op zitting dat de WOZ-waarde in een ander kalenderjaar is vastgesteld conform de [adres 3] en dat de heffingsambtenaar dat dus ook ten aanzien van het kalenderjaar 2015 zou moeten doen volgt de rechtbank niet. Hoewel onduidelijk is of dit een fout is geweest van de heffingsambtenaar, in ieder geval geldt volgens vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015 weer aan te sluiten bij de WOZ-waarde van de [adres 3] . De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw zelfstandig vastgesteld.
10. Eiseres heeft op de zitting nog aangevoerd dat de woningen [adres 6] en [adres 7] wel identieke woningen zijn maar niet dezelfde WOZ-waarde hebben waardoor de werkwijze van de heffingsambtenaar dus onjuist is. Dit maakt het oordeel van de rechtbank niet anders, omdat het in deze zaak alleen gaat over de WOZ-waarde van de woning van eiseres. De rechtbank kan dus niet oordelen over WOZ-waardes van andere woningen.
Gelijkheidsbeginsel
11. Op grond van vaste rechtspraak [3] geldt dat in het belastingrecht bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning. Dit houdt in dat een incidentele te lage waardering van een andere (identieke) woning geen schending van het gelijkheidsbeginsel oplevert.
12. Naar het oordeel van de rechtbank kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen. Zoals hiervoor overwogen dient eiseres voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel twee identieke woningen aan te voeren. Daarvan is in dit geval geen sprake, omdat [adres 2] niet identiek is aan de woning van eiseres. [adres 2] heeft een andere ligging, namelijk aan een drukkere straat dan de woning van eiseres. Nu reeds hierom al geen geslaagd beroep kan worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel laat de rechtbank de vraag of de [adres 3] een identieke woning is buiten bespreking.
Conclusie
13. Het beroep is gegrond.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2015 vast op
€ 1.266.500,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.