ECLI:NL:RBAMS:2022:5775

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/714022 / HA ZA 22-160

Vonnis van 5 oktober 2022

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. J.B. de Jong te Almere.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 9 februari 2022, met bewijsstukken,
de conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie,
het tussenvonnis van 1 juni 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
het proces-verbaal van de op 6 september 2022 gehouden mondelinge behandeling met de daarin genoemde stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 28 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop door [eiseres] aan [gedaagden] van haar woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) tegen betaling door [gedaagden] van een koopsom van € 1.300.000,00.

2.2.

De koopovereenkomst luidt verder, voor zover hier van belang:

“Ontbindende voorwaarde(n)

Artikel 7

De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:

a. Koper niet uiterlijk op09 augustus 2021een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een kredietinstelling of een verzekeringsbedrijf met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande - tot een hoofdsom van de koopsom

onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen gebruikelijk zijn niet voor die datum is toegezegd en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met eenafwijzing van een hiervoor bedoeldeerkende en geldverstrekkende instelling, aan

Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; […]

Tekortkoming (wanprestatie)

Artikel VI […]

2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte

bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de

dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of

b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. […]”

2.3.

Op verzoek van [gedaagden] is de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 7 een aantal keer verlengd, uiteindelijk tot 17 september 2021.

2.4.

Op 15 september 2021 heeft [naam] , adviseur van [gedaagden] , namens [gedaagden] , het volgende aan de makelaar van [eiseres] bericht:

“[…] Het dossier is finaal beoordeeld en de bank wil geen hypotheek verstrekken. Dit vanwege het inkomen uit vast dienstverband in het bedrijf van zijn zoon, tevens valt de marktwaarde van zijn huidige woning tegen.

Graag zou ik gebruik willen maken van mijn recht tot ontbinding van de koopovereenkomst. Ik zal de afwijzing van de Asr hierbij bijvoegen. […]”

2.5.

De bijgevoegde brief van ASR, gedateerd 15 september 2021, luidt als volgt:

“U hebt bij ons een hypotheek aangevraagd voor de woning [adres] . Wij hebben uw hypotheekaanvraag zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons hebt gegeven.

Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden en daarom wijzen wij deze aanvraag af. Hieronder leest u waarom wij deze aanvraag afwijzen.

Het inkomen voldoet niet aan onze acceptatievoorwaarden.”

2.6.

Op 1 oktober 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagden] zich per brief op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst terecht is ontbonden met een beroep op artikel 7 van de koopovereenkomst.

Tegelijkertijd tracht [gedaagden] nog steeds om de financiering van de woning rond te krijgen bij ING Bank.

2.7.

De gemachtigde van [eiseres] laat daarop bij brief van 8 oktober 2021 weten dat het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst niet wordt geaccepteerd.

2.8.

Tussen partijen wordt overleg gevoerd over een uitstel van datum van levering. Uiteindelijk wordt 6 december 2021 als nieuwe leveringsdatum afgesproken.

2.9.

Op 12 november 2021 schrijft de notaris het volgende aan partijen:

“Hierbij deel ik u mede dat voor de levering van het registergoed gelegen te [adres] er een afspraak in de agenda is gereserveerd op 6 december aanstaande om 14:15 uur. Het tekenen van de stukken zal plaatsvinden in [plaats] .”

2.10.

De levering van de woning op 6 december 2021 is niet doorgegaan, nadat ING definitief geen financiering aan [gedaagde 1] heeft verstrekt dan wel het aanbod tot financiering kort daarvoor had ingetrokken.

2.11.

Op 8 december 2021 heeft [eiseres] [gedaagden] bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld en [gedaagden] gesommeerd, overeenkomstig het bepaalde in artikel VI van de koopovereenkomst, binnen acht dagen alsnog aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen, bij gebreke waarvan de koopovereenkomst wordt ontbonden en direct aanspraak wordt gemaakt op de contractueel bedongen boete van 10% van de koopprijs.

2.12.

[eiseres] heeft conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagden] te [woonplaats 2] .

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 130.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2021, dan wel een door de rechtbank vast te stellen datum, alsmede tot betaling van € 2.075,00 aan buitengerechtelijke kosten, zulks met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis.

3.2.

[eiseres] stelt hiertoe dat zij terecht een beroep heeft gedaan op artikel VI van de koopovereenkomst en dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Zij maakt daarom terecht aanspraak op de betaling door [gedaagden] van de overeengekomen boete van 10%, van welke verplichting zij primair nakoming vordert.

Subsidiair, indien komt vast te staan dat [gedaagden] de koopovereenkomst met een beroep op artikel 7 de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, grondt zij haar vordering op het niet nakomen door [gedaagden] van een, volgens zijn stellingen, nieuw tot stand gekomen koopovereenkomst op grond waarvan op 6 december 2021 tot levering van de woning had moeten zijn overgegaan en terzake waarvan [gedaagden] niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan en jegens haar in verzuim verkeert. Ook in dat geval maakt zij terecht aanspraak op betaling door [gedaagden] van de overeengekomen boete.

3.3.

[gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Primair meent [gedaagden] dat de koopovereenkomst rechtsgeldig op 15 september 2021 is ontbonden met een beroep op artikel 7 van de koopovereenkomst (het financieringsvoorbehoud). De door ASR afgewezen financieringsaanvraag heeft daarbij te gelden als een serieuze aanvraag, waarop een serieuze afwijzing van ASR is gevolgd en waarmee [gedaagden] heeft voldaan aan zijn inspanningsverbintenis tot het verkrijgen van een financiering voor de woning.

Subsidiair voert [gedaagden] aan dat met de later alsnog door ING verstrekte financiering een nieuwe situatie is ontstaan waarbij werd afgesproken dat de woning alsnog op

6 december 2021 aan hem verkocht en geleverd zou worden. Dat deze financiering uiteindelijk is ingetrokken, komt door de eigen handelwijze van [eiseres] die ten onrechte bij ING heeft gesuggereerd dat [gedaagden] zou hebben gefraudeerd. Daarmee heeft [eiseres] zelf aangestuurd op het ontbinden van de koopovereenkomst, waarmee zij aanspraak heeft willen maken op de 10% boete.

Meer subsidiair doet [gedaagden] een beroep op matiging van de boete. Ook doet [gedaagden] gezien de omstandigheden rondom het alsnog intrekken van de financiering door ING en de rol die [eiseres] daarin volgens hem heeft gespeeld een beroep op overmacht.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagden] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:

I. opheffing van alle gelegde beslagen binnen twee dagen onder verbeurte van een dwangsom bij niet nakoming van €2500,00 per dag;

II. [gedaagden] vervangende toestemming te verlenen om, in de plaats van de handtekening van [eiseres] , de koopovereenkomst van de woning te tekenen voor een bedrag van € 1,3 miljoen;

III. [gedaagden] vervangende toestemming te verlenen om in de plaats van de handtekening van [eiseres] , de levering van de woning via de notaris te effectueren tegen een koopsom van € 1,3 miljoen;

IV. [eiseres] te veroordelen de woning binnen veertien dagen, danwel binnen een door de rechtbank vast te stellen termijn maar uiterlijk drie dagen voor de levering, de woning te verlaten en te ontruimen met al het zijne, de woning ontruimd aan eiser op te leveren en die woning ontruimd en verlaten te houden en blijvend ter algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging van eiser om die ontruiming en verlaten houden desnoods zelf te bewerkstelligen eventueel met de sterke arm van politie en justitie, en eiser te machtigen om zo nodig de ontruiming zelf te laten uitvoeren;

V. te bepalen dat [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij nalaat aan het te wijzen vonnis te voldoen;

VI. [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 750,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de BTW;

VII. [eiseres] te veroordelen tot betaling aan [gedaagden] van de beslagkosten;

VIII. de veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis.

3.6.

[gedaagden] stelt hiertoe dat er beslag op zijn woning in [woonplaats 2] is gelegd door [eiseres] , waarvan de opheffing wordt gevorderd. [gedaagden] wil de woning nog steeds afnemen maar heeft ter financiering ervan wel de overwaarde van de eigen woning in [woonplaats 2] nodig. Daarnaast vordert [gedaagden] het verlenen van medewerking aan het alsnog verkopen van de woning aan hem door [eiseres] , naar de rechtbank begrijpt op basis van de na de ontbinding van de koopovereenkomst gemaakte nieuwe afspraken tot verkoop en levering van de woning aan hem.

3.7.

[eiseres] voert gemotiveerd verweer. [gedaagden] heeft ten onterecht een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hij heeft niet voldaan aan de op hem rustende inspanningsverbintenis. Hij heeft haar onterecht beschuldigd van het bewerkstelligen van het intrekken van de financiering door ING. De koopovereenkomst is inmiddels rechtsgeldig door [eiseres] ontbonden en bestaat daarmee niet meer. Nadien is er geen sprake geweest van het sluiten van een nieuwe koopovereenkomst. Thans staat de woning niet meer voor [gedaagden] te koop. Een (andere) grondslag voor het moeten leveren van de woning aan [gedaagden] ontbreekt.

Er bestaat geen grond voor de gevorderde opheffing van het gelegde beslag en [gedaagden] eigen verzoek tot het leggen van beslag op de woning van [eiseres] is afgewezen. Er bestond en bestaat bij [eiseres] gegronde vrees voor het niet nakomen door [gedaagden] van zijn financiële verplichtingen jegens haar.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.

De vraag die allereerst voorligt is of [gedaagden] het in artikel 7 van de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud rechtsgeldig heeft ingeroepen, zoals [gedaagden] stelt maar [eiseres] gemotiveerd betwist.

4.2.

Niet in geschil is dat [gedaagden] zich tijdig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen en dat hij tijdig één afschrift van een afwijzing van een landelijk erkende hypotheeknemer heeft overgelegd, te weten van ASR. Wel in geschil is of [gedaagden] heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting om de benodigde financiering te verkrijgen, zoals eveneens volgt uit artikel 7 van de overeenkomst.

4.3.

Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagden] zich kon beroepen op het financieringsvoorbehoud, is het van belang te bepalen hoe ver de inspanningsverplichting tot het verkrijgen van een hypothecaire lening strekte. De omvang van de inspanningsverplichting hangt af van de formulering van het financieringsvoorbehoud, de eventueel daarop gegeven schriftelijke toelichting, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook de wijze waarop partijen zelf feitelijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst, vormt een relevant gezichtspunt bij de vaststelling van hetgeen partijen met betrekking tot een beroep op het financieringsvoorbehoud voor ogen heeft gestaan.

In dit geval ziet de inspanningsverplichting volgens de tekst van artikel 7 van de koopovereenkomst op het verkrijgen van een ‘
een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een kredietinstelling of een verzekeringsbedrijf met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte’. Voorts volgt uit ditzelfde artikel 7 dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘sc
hriftelijk en gedocumenteerd met eenafwijzing van een hiervoor bedoeldeerkende en geldverstrekkende instelling’dient te geschieden.

4.4.

De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de evenzeer geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, dient uit de bewijsstukken te kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde.

4.5.

Of is voldaan aan de documentatieplicht (en inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is aan [gedaagden] als koper, die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroept, om aannemelijk te maken dat hij daar terecht en op goede gronden een beroep op heeft gedaan.

4.6.

Met [eiseres] is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] in de gegeven omstandigheden niet heeft kunnen volstaan met het tijdig verstrekken van een afschrift van de afwijzingsbrief van ASR. De afwijzing van ASR is uiterst summier over de reden van de afwijzing en laat daarnaast onduidelijkheid bestaan over de aangeleverde stukken op basis waarvan de aanvraag is beoordeeld. De afwijzing geeft daarom geen helder beeld van de (on)mogelijkheid om een financiering te verkrijgen. Bovendien lijkt de aanvraag pas één dag voor de datum van de afwijzingsbrief te zijn gedaan. Dat de aanvraag al veel eerder zou zijn gedaan, is door [gedaagden] wel gesteld maar niet nader onderbouwd aan de hand van stukken. Dat had wel op zijn weg gelegen gelet op het door [eiseres] overgelegde transcript van een door haar met ASR gevoerd telefoongesprek waarin een medewerker van ASR verklaart dat de financieringsaanvraag op 14 september is binnengekomen en op de 15e is afgewezen. Dat doet vermoeden dat [gedaagden] kort voor het verstrijken van de termijn voor het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud een summiere/onvolledige aanvraag bij ASR heeft gedaan ter verkrijging van een afwijzing, ook al omdat [gedaagden] eerder steeds verlenging van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde vroeg vanwege een hypotheekaanvraag die bij ING Bank liep. In het kader van zijn inspanningsverplichting had het daarom op de weg van [gedaagden] gelegen om aanvullend toe te lichten en nader te onderbouwen waaruit, tot aan het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud, zijn concrete inspanning ter verkrijging van een financiering van de woning dan (nog meer) heeft bestaan. Deze nadere toelichting en/of onderbouwing heeft hij echter niet gegeven
.

4.7.

Gelet op het hiervoor overwogene heeft [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat hij heeft voldaan aan zijn inspanningsverbintenis ter verkrijging van financiering van de woning, waardoor hij wordt geacht niet aan deze op hem rustende inspanningsverbintenis te hebben voldaan.

4.8.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] geen geldig beroep toekwam op het in artikel 7 van de koopovereenkomst vervatte financieringsvoorbehoud. Dat heeft als consequentie dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door [gedaagden] is ontbonden op 15 september 2021 en dat de koopovereenkomst is blijven voortbestaan.

4.9.

Dat betekent bovendien dat [gedaagden] nog steeds krachtens de oorspronkelijk gesloten koopovereenkomst gehouden was tot het afnemen van de woning op de nader overeengekomen leveringsdatum van 6 december 2021. Vaststaat ook dat levering van de woning op die datum niet heeft plaatsgevonden, nadat ING had besloten (toch) geen hypotheek aan [gedaagden] te verstrekken (danwel doordat ING de financiering weer had ingetrokken).

4.10.

Nadat [eiseres] [gedaagden] vervolgens op 8 december 2021 bij deurwaardersexploot, overeenkomstig het bepaalde in artikel VI lid 2 van de koopovereenkomst, in gebreke heeft gesteld en acht dagen de tijd heeft gegeven om alsnog aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst te voldoen, waarna [gedaagden] niet alsnog zijn verplichtingen is nagekomen, is [gedaagden] jegens [eiseres] in verzuim komen te verkeren. De koopovereenkomst wordt geacht per 17 december 2021, na afloop van de gestelde acht dagen termijn, rechtsgeldig door [eiseres] te zijn ontbonden conform het bepaalde in artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst. Conform het bepaalde in artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst heeft [eiseres] vervolgens recht op betaling door [gedaagden] van een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopsom. [gedaagden] is de contractuele boete dan ook in beginsel verschuldigd.

4.11.

[gedaagden] heeft meer subsidiair een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW en artikel 6:248 lid 2 BW.

4.12.

[gedaagden] stelt hiertoe dat de financiering door ING is ingetrokken door toedoen van [eiseres] . Kennelijk heeft zij ING benadert waarop ING [gedaagden] van fraude is gaan beschuldigen.
Verder is de boete veel hoger dan de door [eiseres] geleden schade en bovendien dient de boete als aansporingsprikkel, waarbij van belang is dat [gedaagden] de woning nog steeds wil kopen.

4.13.

[eiseres] heeft in dit verband aangegeven dat zij wel degelijk schade heeft gelden als gevolg van het niet doorgaan van de koop op 6 december 2021. Het huis is nog altijd niet verkocht terwijl de markt over haar top heen is en de prijzen dalen. Er is volgens [eiseres] geen sprake van een significante discrepantie tussen de werkelijke schade en de boete, zodat er volgens haar geen aanleiding is voor matiging van de boete.

Daarnaast betwist zij de ongefundeerde beschuldiging van [gedaagden] dat zij iets van doen heeft gehad met het alsnog intrekken door ING van het financieringsaanbod en dat daarom door haar toedoen de koop niet is doorgegaan.

4.14.

De rechtbank overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat van matiging van een bedongen boete slechts sprake kan zijn, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat brengt met zich dat de rechtbank pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.

4.15.

Het boetebeding waar het hier om gaat is een gangbaar beding in de Nederlandse praktijk bij verkoop van woonhuizen, zowel wat betreft het percentage als de voorwaarden waaronder de boete verschuldigd wordt. De contractuele boete dient als fixatie van de door [eiseres] als gevolg van het tekortschieten van [gedaagden] geleden schade en heeft tot doel kopers tot afname van de gekochte woning te prikkelen. Voorkomen dient te worden dat kopers te lichtvaardig een koopovereenkomst aangaan. Voor zover [gedaagden] stelt dat een boete mede strekt tot schadevergoeding, is dit op zich juist. Dit neemt niet weg dat het boetebeding juist is bedoeld om discussie over eventuele schade en de omvang daarvan te voorkomen. Het is dus in beginsel niet van belang dat de schade van de verkoper in werkelijkheid (aanmerkelijk) lager is. Dit is alleen anders indien er sprake is van een onbillijke discrepantie tussen de werkelijk geleden schade en de contractuele boete. Op de verkoper rust niet de verplichting haar schade te bewijzen.

4.16.

De rechtbank ziet in de onderhavige omstandigheden van het geval geen aanleiding om de contractuele boete te matigen en overweegt daartoe als volgt.

Niet is komen vast te staan dat [eiseres] iets van doen heeft gehad met het niet verstrekken dan wel alsnog intrekken van een financiering door ING. In het licht van haar gemotiveerde betwisting op dit punt heeft [gedaagden] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat het niet kunnen afnemen van de woning wegens het niet rondkrijgen van een financiering niet voor zijn eigen rekening en risico komt maar aan de handelwijze van [eiseres] zou zijn toe te schrijven. De beschuldigingen die [gedaagden] aan het adres van [eiseres] heeft geuit worden op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl ook niet valt in te zien wat voor belang zij daarbij zou hebben. Daarbij komt dat de gemachtigde van [gedaagden] ter zitting nog heeft gezegd dat een misverstand rond het invullen van de werkgeversverklaring mogelijk (ook) tot afwijzing of intrekking van het financieringsaanbod van ING heeft geleid. Een dergelijke omstandigheid ligt echter evident binnen de eigen risicosfeer van [gedaagden]

4.17.

Voorts heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het niet afnemen van de woning door [gedaagden] op 6 december 2021 naast veel stress ook schade heeft geleden en/of nog zal lijden in verband met gemaakte kosten voor ontruiming van de woning en opslag, het inmiddels dalen van de huizenprijzen nu de markt over zijn hoogtepunt heen lijkt te zijn, de huidige oplopende inflatie en de inmiddels gestegen rente. Niet ondenkbeeldig is daarom dat zij in geval van een toekomstige verkoop genoegen zal moeten nemen met een lagere koopprijs. Bij deze stand van zaken is geen sprake van een onbillijke discrepantie tussen de werkelijke schade en de hoogte van de verschuldigde contractuele boete. De enkele omstandigheid dat [gedaagden] zegt de woning nog steeds te willen kopen, zonder dat hij onderbouwt de financiering ervan nu wel rond te kunnen krijgen, integendeel, zulks nog afgezien van de vraag of een verkoop aan [gedaagden] nog van [eiseres] kan worden gevergd, is evenmin voldoende voor het oordeel dat de boete niet verschuldigd zou zijn.

Nu niet is komen vast te staan dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat zal leiden, is geen reden tot matiging van de boete.

4.18.

Gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen rondom het (uiteindelijk) niet verstrekken van een financiering door ING danwel het alsnog intrekken van de financiering door ING, komt deze omstandigheden geheel voor eigen rekening en risico van [gedaagden] en komt hem in dat verband evenmin een geslaagd beroep op overmacht toe.

4.19.

Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiseres] tot betaling door [gedaagden] aan haar van de boete van € 130.000,00 zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2021, te weten de negende dag na de ingebrekestelling die dateert van 8 december 2022.

4.20.

[eiseres] vordert daarnaast vergoeding van € 2.075,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit) is van toepassing. [eiseres] heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.21.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 2.277,00 aan betaald vastrecht en € 3.540,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief V ad € 1.770,00), te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd. De nakosten zijn als hierna vermeld toewijsbaar.

Voor zover er tevens beslagkosten zijn gemaakt zijn deze niet toewijsbaar nu deze kosten niet zijn onderbouwd bij gebrek aan in de procedure overgelegde beslagstukken.

In reconventie

4.22.

Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist, kan het door [eiseres] gelegde beslag niet als onrechtmatig gelegd worden beschouwd, terwijl evenmin is gebleken dat [gedaagden] alternatieve zekerheid heeft geboden voor de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens [eiseres] . De rechtbank acht ook anderszins onvoldoende termen aanwezig om het beslag op verzoek van [gedaagden] op te heffen.

4.23.

[gedaagden] baseert de overige vorderingen in reconventie kennelijk op het bestaan van een (al dan niet opnieuw gesloten) koopovereenkomst ten aanzien van de woning. Nu echter in conventie is beslist dat de koopovereenkomst terecht door [eiseres] buitengerechtelijk is ontbonden, en nu niet is gebleken dat er nadien, op basis van wilsovereenstemming, een nieuwe koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, ontbreekt een deugdelijke grondslag voor het overige in reconventie gevorderde. In dit verband wordt opgemerkt dat vaststaat dat tussen partijen nimmer een nieuwe koopovereenkomst is ondertekend, terwijl de wet een schriftelijke koopovereenkomst dwingend voorschrijft. De enkele omstandigheid dat de notaris kennelijk korte tijd (ten onrechte) ervan uitging dat de oorspronkelijke koopovereenkomst terecht door [gedaagden] was ontbonden en dat de notaris er kennelijk vanuit ging dat partijen op 6 december 2021 een nieuwe koopovereenkomst zouden ondertekenen, is hiertoe onvoldoende. [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat zij altijd kenbaar heeft gemaakt dat zij het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet heeft geaccepteerd en ook dat zij nooit zou hebben ingestemd met het sluiten en ondertekenen van een nieuwe koopovereenkomst, wat ook het opnieuw gaan lopen van de wettelijke bedenktijd tot gevolg zou hebben gehad. Daar komt nog bij dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard de koopsom ad € 1,3 miljoen niet te kunnen financieren.

Gelet op het voorgaande is er geen geldige grondslag voor het in reconventie gevorderde. Bij deze stand van zaken kan evenmin sprake zijn geweest van terecht door [gedaagden] gemaakt beslagkosten, voor zover er al daadwerkelijk beslag is gelegd, hetgeen wordt betwist. Beslagstukken zijn door [gedaagden] ook niet overgelegd.

De vorderingen van [gedaagden] in reconventie zullen daarom allemaal worden afgewezen.

4.24.

[gedaagden] zal (ook) in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak begroot op € 3.999,00 aan salaris advocaat (2 punten x € 3.999,00 x factor 0.5). De nakosten zijn eveneens als hierna vermeld toewijsbaar.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, tot betaling aan [eiseres] van

€ 130.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2021 tot aan de dag van voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van € 2.075,00 aan buitengerechtelijke kosten;

in reconventie

5.3.

wijst het gevorderde af;

in conventie en in reconventie

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 5.946,74 in conventie en € 3.999,00 in reconventie, te voldoen binnen veertien dagen en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] ontstane nakosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag der algehele voldoening;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022.^[1]