Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/721704 / KG ZA 22-733 EAM/MAH
Vonnis in kort geding van 28 september 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 6 september 2022,
advocaat mr. L.T.M. Keet te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H. Verstegen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de man en de vrouw worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting op 14 september 2022 waren partijen met hun advocaten aanwezig. De vrouw werd bijgestaan door een tolk Engels, I. Huigens.
1.2.
Op de zitting heeft de man de dagvaarding toegelicht. De vrouw heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben vanaf 2018 een affectieve relatie gehad. Zij woonden en wonen ieder in een eigen huis, de man in een sociale huurwoning en de vrouw in een koopwoning.
2.2.
Op 31 augustus 2020 hebben zij samen een koopovereenkomst getekend voor een nieuw te bouwen appartement aan de [adres] in het project “ [naam project] ” (hierna: het Appartement). De overdracht heeft op 18 november 2020 plaatsgevonden. Zij hebben samen een hypotheek van € 716.700,00 inclusief bouwdepot.
2.3.
Op 19 maart 2022 heeft de vrouw de relatie met de man beëindigd. Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de afwikkeling van de relatie en met name hoe het verder moet met het Appartement.
2.4.
Bij brief van 17 mei 2022 aan de vrouw heeft (de advocaat van) de man gesteld dat de woning volgens een erkend taxateur een aanzienlijke onderwaarde heeft. De man stelt voor haar uit te kopen voor € 25.000,00.
2.5.
Bij brief van 8 juni 2022 heeft (de advocaat van) de vrouw geantwoord dat zij bereid is mee te werken aan de verkoop van de woning, maar dat zij de voorgestelde uitkoopsom te laag vindt. In de brief staat verder dat zij betwijfelt of de man de woning zelfstandig kan financieren en dat zij het taxatierapport en een financieringsvoorstel waarbij rekening is gehouden met de marktontwikkelingen wenst te ontvangen.
2.6.
Op 21 juni 2022 heeft de advocaat van de man aan de advocaat van de vrouw onder meer een taxatierapport van Van Overbeek Amsterdam B.V. toegezonden (hierna: het Taxatierapport), waarin de waarde van de woning in de huidige staat op 18 april 2022 is getaxeerd op € 475.000,00 en de marktwaarde na bouw op € 775.000,00.
2.7.
Bij e-mail van 11 augustus 2022 heeft de advocaat van de vrouw laten weten dat zij enkel akkoord gaat met een aan haar te betalen uitkoopsom van € 120.000,00, die zij baseert op een marktwaarde van de woning van om en nabij € 850.000,00 en het feit dat zij € 30.000,000 aan hypotheek heeft afbetaald. Verder heeft zij gemeld dat zij nog geen taxatie heeft laten uitvoeren omdat de benaderde taxateurs pas willen taxeren als de bouw klaar is.
2.8.
De man heeft met dat voorstel niet ingestemd.
2.9.
Op verzoek van de vrouw heeft makelaar-taxateur T. Wormsbecher haar bij e-mail van 19 augustus 2022 bericht dat hij de waarde van het Appartement in afgebouwde staat op dit moment schat op € 835.000,00 à € 900.0000,00, waarbij hij aantekent dat dit niet een officiële taxatie is.
3.Het geschil
3.1.
De man vordert - kort gezegd:
a. a) de peildatum voor waardering van de beperkte gemeenschap van partijen te bepalen op april 2022,
b) de man te machtigen om, met uitsluiting van de vrouw, doorlopende beslissingen te nemen omtrent het (af te bouwen) Appartement
,
,
c) betaling van een voorschot van € 17.093,93 op de gemeenschappelijke afbouwkosten,
d) betaling van een maandelijks voorschot van € 1.435,00 op de gemeenschappelijke woonlasten,
e) de vrouw te veroordelen in de proces- en nakosten, met wettelijke rente.
3.2.
De vrouw voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil komt er in de kern op neer dat partijen van mening verschillen over het moment waarop en het bedrag waartegen de man de vrouw mag uitkopen.
4.2.
De man wil kennelijk dat de beperkte gemeenschap zo spoedig mogelijk wordt verdeeld (hij vordert dat echter niet), met als waardepeildatum “april 2022”, en dat het Appartement aan hem wordt toebedeeld opdat hij er kan gaan wonen. De man wenst de vrouw uit te kopen, waarbij hij uitgaat van de in het Taxatierapport op 18 april 2022 getaxeerde marktwaarde na bouw van € 775.000,00, dus in voltooide staat.
4.3.
De vrouw is bereid om mee te werken aan toedeling van het Appartement aan de man, maar tegen een marktconforme prijs. Die kan volgens haar pas na de afbouw goed worden bepaald, zo hebben diverse taxateurs haar gemeld, en zal dan waarschijnlijk aanmerkelijk hoger liggen dan die € 775.000,00. Zij ziet, gelet ook op artikel 3:172 Burgerlijk Wetboek (BW), niet in waarom zij niet zou mogen meeprofiteren van de te verwachten waardestijging van het Appartement. De vrouw begrijpt niet waarom nu in kort geding een waardepeildatum zou moeten worden bepaald en ook niet waarom deze datum in april 2022 (vijf maanden terug) zou moeten liggen. Aan de relatie was toen weliswaar een einde gekomen, maar over het moment van de verdeling en over de waardebepaling van de beperkte gemeenschap hebben partijen toen niets afgesproken en zij zijn het er nog altijd niet over eens. Zij meent dat man moet wachten totdat het Appartement is afgebouwd en er een realistische taxatie heeft plaatsgevonden.
4.4.
Partijen zijn deelgenoten in een beperkte gemeenschap, omvattende de nog niet afgebouwde nieuwbouwwoning. Volgens artikel 3:172 BW delen de deelgenoten, tenzij een regeling anders bepaalt, naar evenredigheid van hun aandelen in de vruchten en andere voordelen die het gemeenschappelijke goed oplevert, en moeten zij in dezelfde evenredigheid bijdragen tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Verder is van belang dat op grond van artikel 3:178 BW ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen, tenzij uit de aard van de gemeenschap anders voortvloeit of indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. De man vordert in dit kort geding weliswaar niet letterlijk de verdeling van het Appartement (de beperkte gemeenschap), maar sorteert daar met zijn vordering om de waardepeildatum te bepalen wel op voor. Op een mogelijk oordeel van de bodemrechter daarover kan, bij voldoende spoedeisend belang, in kort geding vooruit worden gelopen. Al met al komt het aan op een belangenafweging.
4.5.
De vrouw heeft een reëel belang bij wachten op de afbouw. De man heeft zijn aanbod tot uitkopen van de vrouw weliswaar gebaseerd op een taxatie van de waarde in afgebouwde staat, maar de vrouw heeft de nodige - en begrijpelijke - twijfels bij de juistheid van die taxatie. Zo heeft zij onbetwist aangevoerd dat er nog geen enkele woning van hetzelfde type klaar is om te bezichtigen, zodat er geen goed vergelijkingsmateriaal is. De appartementen waarmee het Appartement in het Taxatierapport is vergeleken, zijn kleiner en minder luxe en 12 jaar oud. De door de vrouw overgelegde verklaring van Wormsbecher dat een goede taxatie pas kan plaatsvinden na afbouw, lijkt dan ook realistischer. Uit die verklaring volgt ook dat het zeer wel mogelijk is dat de taxatiewaarde aanmerkelijk hoger ligt dan de in opdracht van de man getaxeerde waarde. Zij wil de kans op het realiseren van die hogere waarde niet mislopen en dat is haar goed recht. De man heeft daar nog tegenin gebracht dat een waardedaling ook tot de mogelijkheden behoort, maar de vrouw is bereid dat risico te nemen.
4.6.
Tegenover dit belang van de vrouw staat het belang van de man om nu snel zekerheid te krijgen over zijn financiële situatie en om het Appartement – waarin hij wil gaan wonen - naar eigen smaak en inzicht in te richten zonder moeizaam overleg en mogelijke conflicten met zijn ex-partner (die bovendien wellicht een goedkopere afwerking wenst in verband met haar streven naar winstmaximalisatie).
4.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van de vrouw vooralsnog zwaarder moet wegen dan dat van de man. Daarvoor zijn de volgende redenen.
4.8.
Allereerst wordt opgemerkt dat het (spoedeisend) belang van de man bij bepaling van een waardepeildatum hoe dan ook beperkt is, aangezien hij daarmee nog niet de door hem beoogde verdeling kan afdwingen.
4.9.
Verder is van belang dat de periode van onzekerheid voor de man te overzien is: nog ongeveer 3 maanden tot de oplevering en vervolgens moet de afbouw volgens het koopcontract binnen 6 maanden klaar zijn. Totaal dus ongeveer 9 maanden. Mocht het uiteindelijk veel langer gaan duren, dan is dat weer een nieuwe situatie, maar daarop kan in dit kort geding niet worden vooruit gelopen.
4.10.
Daarnaast valt het mee met die onzekerheid. Het klopt dat de vrouw traag heeft gereageerd op berichten van de man waarin hij beslispunten over de bouw voorlegt en haar vraagt om een voorstel te doen om haar uit te kopen (op zijn e-mail van 10 april 2022 heeft zij pas op 16 mei 2022 gereageerd), maar dat lijkt gedeeltelijk aan de stress als gevolg van het opbreken van de relatie en de taalbarrière te liggen. Ter zitting heeft de vrouw bovendien toegezegd voortaan sneller te zullen reageren. Haar advocaat is bereid zo nodig bijstand te verlenen bij het maken van afspraken tussen partijen. Ter zitting is tevens besproken dat de man zo nodig meer regie kan nemen. Hij kan de vrouw schriftelijk beslispunten voorleggen, met de mededeling dat hij, als zij niet binnen een bepaalde – redelijke – termijn reageert, zelf de knoop zal doorhakken. Een en ander betekent overigens dat ook voor toewijzing van de gevorderde machtiging (vordering b) geen aanleiding is.
4.11.
Ook de financiële onzekerheid voor de man is niet onaanvaardbaar. De vrouw erkent dat partijen gezamenlijk de afbouw- en hypotheekkosten zijn verschuldigd. Uit het door de man overgelegde afschrift van de gezamenlijke rekening van partijen blijkt dat de vrouw haar helft (€1.250,00) van het maandelijkse hypotheekbedrag in augustus en september 2022 enkele dagen te laat heeft overgemaakt, waardoor de man dit tijdelijk heeft moeten voorschieten. Deze vertraging is te gering om voldoende gewicht in de schaal te leggen. Bovendien is er geen reden om eraan te twijfelen dat de vrouw haar ter zitting gedane toezegging, dat zij de woonlasten voortaan tijdig zal betalen, zal nakomen. Ook is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de vrouw haar deel van de afbouwkosten niet zal betalen; de man heeft deze veronderstelling ook niet onderbouwd. Tenslotte is niet gebleken dat de man of de vrouw in financiële nood verkeert. Ook de hoge lat voor toewijzing van geldvorderingen (hier vorderingen c) en d)) in kort geding wordt dus niet gehaald.
4.12.
De slotsom is dat de man niet voldoende (spoedeisend) belang heeft bij toewijzing van de vorderingen, zodat deze alle zullen worden afgewezen. Gelet op de (gewezen) relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022. [1]