ECLI:NL:RBAMS:2022:551

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9613772 \ KK EXPL 22-1

vonnis van: 8 februari 2022

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

3. [gedaagde 3]

4. [gedaagde 4]

allen wonende te [woonplaats]

gemachtigde: M. Waal

nader te noemen: [gedaagde 1] c.s.

5. [gedaagde 5]

gedetineerd in de [naam PI]

nader te noemen: [gedaagde 5]

gemachtigde: mr. J.W.G. Prins

nader te noemen: [gedaagde 5]

De gedaagde partij gezamenlijk zal hierna [gedaagde 1] c.s. worden genoemd.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 6 januari 2022, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd.

Voorafgaand aan de zitting hebben zowel Ymere als [gedaagde 1] c.s. stukken ingediend.

Op 25 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Ymere zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Ook was
[naam zoon] (oudste zoon van [gedaagde 1] ) aanwezig als toehoorder. [gedaagde 3] is niet verschenen. [gedaagde 5] is verschenen bij zijn gemachtigde. Ter zitting hebben partijen aan de hand van pleitaantekeningen hun standpunten (nader) toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 16 februari 1987 van (de rechtsvoorgangster van) Ymere de woning aan de [adres] . [gedaagde 2] is gehuwd met [gedaagde 1] en van rechtswege medehuurster van de woning.

1.2.

Sinds 13 mei 2000 heeft Ymere ook [adres 1] aan [gedaagde 1] verhuurd.

1.3.

Het gehuurde betreft twee sociale huurwoningen die boven elkaar zijn gelegen, waarin [gedaagde 1] woont met zijn vrouw, zoon, dochter en kleinkind.

1.4.

In artikel 4 van de huurovereenkomst voor de [adres] is opgenomen dat de huurder zich als een goed huurder moet gedragen en aansprakelijk is voor gedragingen van huisgenoten in strijd met de verplichtingen van de huurder. In artikel 3 van de Algemene Huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst voor de [adres 1] zijn gelijksoortige bepalingen opgenomen.

1.5.

Nadat [gedaagde 5] in juli 2021 op Schiphol is aangehouden wegens wapenbezit, heeft de marechaussee in de nacht van 28 op 29 juli 2021 het gehuurde doorzocht. Toen is een grote hoeveelheid harddrugs, contant geld, een munitiepatroon, een duimtelefoon en twee weegschalen aangetroffen.

1.6.

[gedaagde 5] is inmiddels veroordeeld voor drugs- en wapenbezit en is gedetineerd in de [naam PI] .

1.7.

De burgemeester van de Gemeente Amsterdam heeft Ymere op 2 en 14 september 2021 een bestuurlijke waarschuwing gegeven. Hoewel de burgemeester vond dat sprake was van verzwarende omstandigheden, werd van een sluiting van de woningen afgezien omdat er een baby in het gehuurde woont.

1.8.

Ymere heeft [gedaagde 1] op 9 september 2021 gesommeerd de huurovereenkomsten op te zeggen per 31 oktober 2021, omdat in het gehuurde de Opiumwet is overtreden.

1.9.

Bij brief van 5 oktober 2021 is [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Ymere.

1.10.

Op 12 oktober 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen twee medewerkers van Ymere en [gedaagde 1] en dochter [gedaagde 4] . Aan de orde is gekomen dat tijdens de doorzoeking door de politie een tas is gevonden in de kamer van [gedaagde 5] , waar alle gevonden spullen in hebben gezeten. [gedaagde 1] en [gedaagde 4] stelden geen idee te hebben hoe dit is gekomen.

1.11.

Op 25 oktober 2021 heeft Ymere [gedaagde 1] uitgenodigd voor een tweede gesprek.

1.12.

Op 11 november 2021 heeft dit tweede gesprek plaatsgevonden, waarbij twee medewerkers van Ymere en [gedaagde 1] aanwezig waren. Tijdens dit gesprek heeft Ymere aangegeven dat zij vasthoudt aan de sommatie om de huurovereenkomsten op te zeggen, maar dat zij bereid is om een andere woning aan te bieden in een andere buurt. [gedaagde 1] heeft aangegeven dat hij binnen twee weken zal laten weten wat zijn besluit hierover is, maar dat hij eigenlijk niet wil verhuizen.

1.13.

Bij brief van 1 december 2021 bericht de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. aan Ymere dat zijn [gedaagde 1] geen gehoor geeft aan de sommatie, en niet begrijpt waarom hij moet verhuizen.

1.14.

In een reactie van 9 december 2021 stelt Ymere dat [gedaagde 1] ernstig tekort is geschoten omdat in het gehuurde grote hoeveelheden harddrugs zijn aangetroffen. Ymere stelt dat [gedaagde 1] als huurder van de woningen verantwoordelijk is voor hetgeen in de woning is aangetroffen, en dat zij, gelet op de preventieve werking die uit dient te gaan van haar zerotolerancebeleid, [gedaagde 1] niet langer in de woning kan laten wonen.

1.15.

Bij e-mail van 14 december 2021 aan Ymere geeft de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. aan dat zijn cliënten bereid zijn om te verhuizen, onder bepaalde voorwaarden.

1.16.

Ymere heeft aan [gedaagde 1] c.s. laten weten dat de gestelde voorwaarden onacceptabel zijn en dat zij een kort geding-procedure zal starten.

1.17.

[gedaagde 1] hebben een handtekeningenlijst van omwonenden in het geding gebracht, die verklaren: “
Hierbij verklaren wij, de ondergetekenden, dat wij nooit en geen enkel overlast ondervinden (door de omstandigheden) van de familie [gedaagde 1]”. Tevens is een verklaring van een buurvrouw in het geding gebracht.

Vordering

2. Ymere vordert dat [gedaagde 1] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woningen gelegen aan het adres [adres 1] en [adres 1] te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen. Ymere vraagt verder om [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten te veroordelen.

3. Ymere stelt – samengevat – dat [gedaagde 1] c.s. zich niet als goed huurders hebben gedragen en in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden hebben gehandeld. Het opslaan van dergelijke hoeveelheden harddrugs is een ernstige tekortkoming en vormt een risico voor de rust en veiligheid van de woonomgeving. Dat het risico zich niet heeft gerealiseerd, doet niet ter zake. Ymere voert een zerotolerancebeleid ten aanzien van huurders die handelen in strijd met de Opiumwet, waarvan niet kan worden afgeweken. Gelet op de druggerelateerde problematiek in de [adres 1] is het zaak dat het gezin ergens anders gaat wonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden als ouders van [gedaagde 5] voldoende toezicht moeten houden op hetgeen zich in hun woning afspeelde, zeker gelet op het feit dat [gedaagde 5] al eerder met justitie in aanraking is geweest. Deze ernstige tekortkoming rechtvaardigt volgens Ymere, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, de gevorderde ontruiming. Ymere stelt een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming op korte termijn.

4. Ymere is nog steeds bereid om aan [gedaagde 1] c.s. een andere passende woonruimte aan te bieden, mits zij voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor het huren van een sociale huurwoning. Ymere is echter niet bereid een verhuiskostenvergoeding te betalen en kan enkel een woning aanbieden in een buurt waar een woning voorhanden is. Uiteraard zal [gedaagde 5] geen gebruik mogen maken van de nieuwe huurwoning.

Verweer

5. [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat geen sprake is van een tekortkoming. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden geen wetenschap van het feit van [gedaagde 5] drugs in het gehuurde had opgeslagen en hadden hier ook geen wetenschap van kunnen hebben. Zij hebben niet gehandeld in strijd met artikel 7:213 of 7:219 BW en kunnen niet aansprakelijk worden gehouden voor ongewenste gedragingen van [gedaagde 5] . Verder betwisten [gedaagde 1] c.s. dat zij overlast hebben veroorzaakt in de buurt. Indien vast komt te staan dat wel sprake is van een tekortkoming, voeren [gedaagde 1] c.s. aan dat de tekortkoming geen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Ondanks dat zij begrijpen dat de gedragingen van [gedaagde 5] ongepast en ongewenst zijn, gaat het hier om een enkel incident dat nooit meer zal plaatsvinden. [gedaagde 5] zal niet meer in het gehuurde terugkomen. Ontruiming zal desastreuze gevolgen hebben voor [gedaagde 1] c.s., mede gelet op het feit dat dochter [gedaagde 4] een baby van 4 maanden heeft. Tot slot geldt dat [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] al 35 jaar in het gehuurde wonen zonder dat ooit een klacht is ontvangen.

6. Verder hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat het spoedeisend belang in deze zaak ontbreekt, omdat [gedaagde 5] niet meer in het gehuurde woont en er van een tekortkoming daarom geen sprake meer is. Tot slot wordt de geschiktheid van de zaak in kort geding betwist en verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.

7. De gemachtigde van [gedaagde 5] heeft zich aangesloten bij hetgeen ter zitting door de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. naar voren is gebracht. Primair is verzocht Ymere niet-ontvankelijk te verklaren: Ymere is meermaals verzocht de procedure tegen [gedaagde 5] in te trekken omdat [gedaagde 5] niet zal terugkeren naar de woning. Subsidiair is verzocht de vordering af te wijzen.

Beoordeling

8. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

9. Ymere heeft vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming in kort geding moet worden toegewezen, past terughoudendheid, gelet op het grote belang van de huurders bij het behoud van de woonruimte en de verstrekkende gevolgen van een ontruiming. Daarnaast dienen alle omstandigheden te worden meegewogen, waarbij de kantonrechter tot uitgangspunt neemt hetgeen in het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 is overwogen.

Spoedeisend belang

10. [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat geen sprake is van een spoedeisend belang. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Niet alleen is sprake van een vordering tot ontruiming van een schaarse sociale huurwoning, maar ook dient Ymere als toegelaten instelling zorg te dragen voor een veilige leefomgeving. Ymere heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Dat [gedaagde 5] momenteel is gedetineerd en niet wil terugkeren in de woning, doet aan het voorgaande niet af, nu hij naar verwachting later dit jaar zijn detentie zal hebben afgerond en niet zeker is of hij toch niet naar zijn ouderlijk huis zal terugkeren.

Tekortkoming

11. Vaststaat dat door de politie in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen. De in het gehuurde gevonden drugs vallen onder het verbod van de Opiumwet en er is sprake van het plegen van een strafbaar feit, waarvoor [gedaagde 5] inmiddels is veroordeeld. De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat een een grote hoeveelheid harddrugs in de woning is gevonden kan worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] c.s. hebben zich niet als goed huurders gedragen en in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomsten gehandeld. Hoewel de huurovereenkomsten geen bepaling bevatten waarin handelen in strijd met de Opiumwet wordt verboden, heeft Ymere aangevoerd dat zij een duidelijk zerotolerancebeleid ten aanzien van drugs voert. [gedaagde 1] c.s. hebben deze stelling niet betwist. Zij hebben zich bovendien niet als goed huurders in de zin van artikel 7:213 BW gedragen. Het voorhanden hebben van een dergelijke hoeveelheid harddrugs in het gehuurde kan risico’s en gevaar opleveren voor omwonenden en kan verloedering van de buurt in de hand werken. Indien [gedaagde 1] al zouden worden gevolgd in hun stelling dat zij niet van de aanwezigheid van de drugs op de hoogte waren, neemt dat de tekortkoming niet weg.

12. [gedaagde 1] c.s. hebben zich niet als goed huurders gedragen en in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomsten en artikel 7:213 BW gehandeld. Dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is dan ook voorshands aannemelijk.

Tenzij-clausule

13. Als uitgangspunt geldt dat een tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW zich voordoet, namelijk dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

14. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontruiming van [gedaagde 5] te rechtvaardigen. De gemachtigde van [gedaagde 5] heeft toegelicht dat [gedaagde 5] wordt begeleid door de reclassering en dat hij wordt geholpen met het vinden van passende woonruimte (eventueel begeleid wonen) na zijn detentie. [gedaagde 5] zal volgens zijn gemachtigde niet terugkeren in het gehuurde. Ymere heeft naar voren gebracht dat het voor haar van groot belang is dat [gedaagde 5] niet zal terugkeren in het gehuurde. Zij heeft aangevoerd dat er lange wachtlijsten zijn voor begeleid wonen-projecten en zij verwacht dat [gedaagde 5] (wellicht: noodgedwongen) weer thuis zal komen wonen wanneer zijn detentie erop zit, omdat [gedaagde 1] c.s. hem geen weerstand zouden kunnen bieden. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde 5] de problemen in het gehuurde heeft veroorzaakt door de drugs in de woning te brengen, Daarmee heeft [gedaagde 5] jegens Ymere onrechtmatig gehandeld en dit rechtvaardigt dat hij ontruimd zal worden en geen toegang meer krijgt tot het gehuurde na zijn detentie. De vordering tot ontruiming ten aanzien van [gedaagde 5] zal dan ook worden toegewezen.

15. Ten aanzien van de vordering tot ontruiming van [gedaagde 1] c.s. oordeelt de kantonrechter als volgt. Uiteraard heeft Ymere er een groot belang bij om uitvoering te kunnen geven aan haar zerotolerancebeleid door tot ontruiming over te gaan. Ymere heeft gesteld dat zij ervoor dient te waken dat zij haar zerotolerancebeleid kan handhaven, dat zij gebaat is bij precedentwerking, dat zij overlast voor omwonenden wil voorkomen en dat het voorhanden hebben van harddrugs kan leiden tot ernstige incidenten en gevaar voor omwonenden. Ymere dient te waken voor hun veiligheid.

15. [gedaagde 1] c.s. hebben daartegen onder meer aangevoerd dat de tekortkoming hen niet kan worden aangerekend nu [gedaagde 5] de drugs in de woning heeft gebracht en de rest van het gezin daarvan geen wetenschap heeft gehad. De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande, indien aannemelijk, kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Op Ymere rust de last om feiten of omstandigheden te stellen die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte waren van de gedragingen van [gedaagde 5] dan wel daar ernstig rekening mee had moeten houden. Ymere heeft hiertoe gesteld niet te begrijpen dat [gedaagde 5] alleen thuis werd gelaten zonder vorm van toezicht, terwijl hij een zorgelijk verleden had (en al eerder met justitie in aanraking is geweest). Hoewel de kantonrechter de stellingname van Ymere kan volgen, is dit onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte moeten zijn geweest van de gedragingen van [gedaagde 5] , althans dat zij daar ernstig rekening mee had moeten houden.

17. Bij de afweging van belangen komt voorts gewicht toe aan het feit dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. in de 35 jaar dat zij huren structurele overlast aan omwonenden hebben bezorgd. Uit de positieve verklaring van een buurvrouw en de handtekeningenlijst van omwonenden blijkt van het tegendeel. Niet is gebleken dat het gehuurde als drugspand werd gebruikt. Ymere heeft verder nagelaten gemotiveerd te onderbouwen dat de rust, veiligheid en het huurgenot van haar huurders/de omwonenden nu nog in het geding zijn. Nu de harddrugs uit de woning zijn gehaald en [gedaagde 5] niet meer in de woning verblijft, is er geen sprake (meer) van een gevaarlijke situatie. Ten slotte speelt een rol dat de dochter [gedaagde 4] moeder van een jonge baby is, wat ook de burgemeester aanleiding heeft gegeven de woning niet te sluiten.

18. Al het vorenstaande in onderling(e) verband en samenhang bezien brengt de kantonrechter tot het oordeel dat niet in voldoende mate waarschijnlijk is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ten aanzien van [gedaagde 1] c.s. in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst thans niet. Deze beoordeling kan anders uitvallen mocht blijken dat [gedaagde 1] c.s. [gedaagde 5] in de toekomst toch weer toestaan om in de woning te gaan verblijven

19. De gevorderde ontruiming zal ten aanzien van [gedaagde 1] c.s. dan ook worden afgewezen.

20. Nu zowel Ymere als [gedaagde 1] c.s. op onderdelen in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de kosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 5] om het de woningen gelegen aan het adres [adres 1] en [adres 1] , met het zijne en de zijne na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten;

bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022 in tegenwoordigheid van mr. E.J. van Zadelhof, griffier.