Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1617
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 429.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 395.000,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022.
Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. M.A. Boerhorst, vergezeld door, [naam] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 69 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Deze waarde ligt boven die van alle gerefereerde vergelijkingsobjecten. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van vorig jaar is bovendien volgens eiser buiten proportioneel.
4. De heffingsambtenaar vindt in de bestreden uitspraak dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 395.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk de [adres] , [adres] en [adres] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. In beroep heeft de taxateur de waarde opnieuw berekend en geconstateerd dat de WOZ-waarde van € 395.000,- te hoog is bepaald en hij heeft de waarde bijgesteld naar € 380.000,-. Deze waarde is voorgesteld aan eiser maar eiser is met de verlaagde waarde niet akkoord gegaan.
9. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat er geen rekening is gehouden met de slechte status van het appartement en het gebrek aan onderhoud. Het appartement komt uit 1963 en volgens eiser is algemeen bekend dat 1965 een slecht bouwjaar is. Daar komt bij dat de woning niet in een goede buurt is gebouwd door de aanwezigheid van veel sociale huurwoningen in de wijk. Er is ook geen energielabel afgegeven voor de woning. Eiser voert verder aan dat er brand bij de buren is geweest, dit heeft volgens hem invloed op de waarde van zijn woning. Verder stelt eiser dat de stijging van 17% van de WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere peiljaar 2018 buitenproportioneel is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
10. Verweerder stelt dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn buurpanden en betreffen allemaal portiekflats. De staat van het vergelijkingsobject [adres] is goed, in tegenstelling tot gemiddeld bij de andere objecten en de woning. Met deze hogere kwaliteit is volgens verweerder rekening gehouden bij de gecorrigeerde verkoopprijs. De rechtbank kan verweerder volgen dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. Het bouwjaar van de woning geldt ook voor de vergelijkingsobjecten. Deze stelling van eiser maakt het oordeel van de rechtbank daarom niet anders.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. Over het gebrek aan een energielabel heeft verweerder toegelicht dat dit gebrek op de huidige woningmarkt (nog) niet dusdanig veel invloed heeft op de kwaliteit van de woning dat deze hierdoor in een andere kwaliteitscategorie terechtkomt. Binnen de kwaliteitsbeoordelingen zitten marges. Verweerder noemt als voorbeeld dat het vergelijkingsobject [adres] een iets slechtere staat dan gemiddeld heeft, maar dat dit niet dusdanig is dat deze woning van matige - in plaats van gemiddelde kwaliteit is. Het vergelijkingsobject [adres] zit met de kwaliteit net wat boven gemiddeld, maar valt ook nog binnen de marge van een gemiddelde kwaliteit. De verschillen zij volgens verweerder wel terug te zien in de verkoopprijs. Voor de rest zijn de woningen gelijk beoordeeld. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn toelichting dat verschillende omstandigheden maken dat de kwaliteit gemiddeld is, niet enkel het ontbreken van een energielabel. Eiser heeft niet nader onderbouwd dat de toelichting van verweerder niet opgaat. De rechtbank vindt de toelichting van verweerder daarom voldoende.
12. Verweerder heeft verder toegelicht dat hij het taxatierapport uit 2011, dat eiser in de bezwaarfase heeft overgelegd, heeft gebruikt als uitgangspunt. In dit taxatierapport staat dat de onderhoudstoestand van de woning goed en eenvoudig is. Door de jaren heen is er, daar gaat verweerder van uit, een gemiddelde mate van onderhoud gepleegd en daarom komt verweerder tot de conclusie dat de woning gewaardeerd moet worden als gemiddeld. De rechtbank kan ook deze toelichting volgen. Eiser stelt dat er brandschade is aan de woning, door de brand bij de buren, maar heeft ook dit standpunt niet onderbouwd met nadere stukken, bijvoorbeeld met foto’s. Eiser heeft hier gedurende de beroepsprocedure voldoende gelegenheid voor gehad. Dat eiser het taxatierapport van verweerder pas later in de beroepsfase heeft ontvangen stond hier niet aan in de weg.
13. Verweerder heeft verder nog gereageerd op eiser zijn stelling dat de WOZ-waarde buitenproportioneel is gestegen ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2018. Hij stelt dat bij de waardering voor de Wet WOZ gebruik wordt gemaakt van de verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum l januari 2019 zijn gerealiseerd. Bij elke herwaardering dient de economische waarde geheel onafhankelijk van de "oude" waarde te worden bepaald op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers. Vergelijking met eerdere jaren is, gelet op de marktwerking, dan ook niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De rechtbank kan ook deze toelichting van verweerder volgen. Waarom de WOZ-waarde van de woning eerder (veel) lager is vastgesteld is onbekend. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de waarde van de woning erg is gestegen en/of dat de waarde eerder te laag is vastgesteld. Waar het in deze zaak om gaat is of de vergelijking die verweerder nu, in beroep, heeft gemaakt wel klopt, voor de peildatum 1 januari 2019. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend.
14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
15. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast te stellen op € 380.000,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen overeenkomstig deze waarden te worden verminderd.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht in totaal vast op € 178,- Het beroep is op zitting behandeld en eiser is op zitting verschenen. Dat betekent dat eiser aanspraak maakt op vergoeding van de verzochte bestede uren (verletkosten). Verweerder heeft zich niet tegen de vergoeding van de verletkosten verzet. De rechtbank acht het aantal uren van 2 redelijk. Eiser heeft gevraagd om een uurtarief van € 100,-. Voor de berekening van de vergoeding van verletkosten geldt echter een maximumtarief van € 89,- uur. [3] Het door de heffingsambtenaar te vergoeden bedrag wordt daarom vastgesteld op € 178,- (2 uren x € 89,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op € 380.000,-.
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarden worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 178,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.L. Fernig-Rocour, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Buur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.