Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/720618 / KG ZA 22-656 EAM/MA
Vonnis in kort geding van 30 augustus 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FIXICO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 4 augustus 2022,
advocaat mr. R.M.A. Gielisse te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LINK OWNER NL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.E.H. de Mol van Otterloo te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Fixico en Link worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 16 augustus 2022 heeft Fixico de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Link heeft verweer gevoerd.
Fixico heeft producties ingediend en Link heeft een pleitnota overgelegd.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Fixico mr. Gielisse en kantoorgenote mr. Rosa, met de heer [naam 1] (bestuurder), en aan de kant van Link mr A.E.H. de Mol van Otterloo en mr. M.P.C. Radovic, met de heer [naam 2] van Everglow Real Estate en de heer [naam 3] .
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Per 1 oktober 2016 heeft Fixico met Four B Brothers Office Investments B.V., de rechtsvoorganger van Link, een huurovereenkomst afgesloten voor kantoorruimte te Amsterdam aan de [adres] . De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 66.000,00 exclusief BTW.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 3 jaar, derhalve lopend tot en met 30 september 2019 (artikel 3.1 van de huurovereenkomst).
2.2.
Per 1 december 2017 huurt Fixico van (de rechtsvoorganger van) Link nog een ruimte in hetzelfde pand, te weten [adres] , met als einddatum 30 september 2019. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 56.925,00 exclusief BTW.
2.3.
Beide huurovereenkomsten bepalen met betrekking tot het beëindigen van de huur:
3.2
Na het verstrijken van deze termijn wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging door uitsluitend huurder voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar, derhalve tot en met 30 september 2022. Vervolgens wordt de huurovereenkomst verlengd voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden. Opzegging tegen het einde van de overeengekomen periode kan alleen door huurder plaatsvinden na de perioden in artikel 3.1 en 3.2.
2.4.
Per 1 oktober 2021 komt Fixico met Link een uitbreiding van de huurovereenkomsten overeen met betrekking tot drie vaste parkeerplaatsen. Deze uitbreiding wordt vastgelegd in een allonge. In de allonge staat in artikel 2 met betrekking tot opzegging het volgende:
Zowel Huurder en Verhuurder hebben de mogelijkheid de huur van de parkeerplaatsen te allen tijde op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand.
2.5.
Eind 2021 laat Link aan Fixico weten dat zij de huurprijs van beide kantoorruimtes wenst te verhogen. Na de verhoging zou de huur meer dan het dubbele bedragen. Fixico gaat hiermee niet akkoord.
2.6.
Bij brief van 27 januari 2022 ontvangt Fixico van Link en Everglow Real Estate gezamenlijk de mededeling dat de huur wordt opgezegd tegen 30 september 2022. Fixico wordt verzocht om te bevestigen dat zij instemt met de opzegging en toezegt dat zij uiterlijk 30 september 2022 het gehuurde ontruimd zal hebben.
2.7.
Bij brief van 4 februari 2022 bericht mr. Gielisse aan Link en Everglow Real Estate dat de opzegging ongeldig is en Fixico niet instemt met de opzegging.
2.8.
Bij schrijven van 11 februari 2022 stelt de toenmalige advocaat van Link, mr. C.V. de Kroon, kantoorgenoot van mr. De Mol van Otterloo, zich op het standpunt dat in artikel 3.2 van de huurovereenkomsten duidelijk naar voren komt dat het de bedoeling van partijen is geweest om, na een initiële huurtermijn van drie jaar, één huurdersoptie overeen te komen. Vervolgens zouden er gewone verlengingstermijnen van telkens een jaar van toepassing zijn. Volgens mr. De Kroon blijkt uit zowel de tekst van de huurovereenkomst als uit de bedoeling van partijen duidelijk dat het nooit de bedoeling is geweest het opzeggingsrecht van verhuurder volledig uit te sluiten. De opzegging is rechtsgeldig en de huurovereenkomsten zullen op 30 september 2022 eindigen, aldus mr. De Kroon.
2.9.
Bij brief van 24 februari 2022 heeft mr. Gielisse het standpunt van Fixico herhaald en tevens verzocht om inzage in de huurovereenkomsten gesloten tussen (de rechtsvoorganger van) Link en haar huurders [bedrijf 1] en [bedrijf 2] .
2.10.
Bij brief van 16 juni 2022 heeft mr. Gielisse onder andere weer om inzage in huurovereenkomsten met drie andere huurders, onder wie [bedrijf 1] , verzocht.
2.11.
Link heeft niet voldaan aan het verzoek om inzage. Link heeft een bodemprocedure tegen Fixico aangespannen. Eind september 2022 staat Fixico voor uitlating op de rol.
3.Het geschil
3.1.
Fixico vordert samengevat – op straffe van dwangsommen afgifte van de huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorganger van) Link en [bedrijf 1] .
3.2.
Fixico stelt dat zij het huurcontract tussen Link en [bedrijf 1] met toestemming van [bedrijf 1] heeft ingezien. Hierin staat in tegenstelling tot haar eigen overeenkomsten expliciet opgenomen dat ook de verhuurder de mogelijkheid heeft van opzegging. Dit ondersteunt het standpunt van Fixico dat het wel degelijk de bedoeling is geweest van partijen om in hun rechtsbetrekking de mogelijkheid van opzegging door de verhuurder uit te sluiten. Als Fixico de beschikking krijgt over dat stuk dan versterkt dat haar positie in de bodemprocedure. Nu zij zich eind september 2022 dient uit te laten, heeft zij een spoedeisend belang bij afgifte van dit stuk.
3.3.
Link voert gemotiveerd verweer. Op de weren zal hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
spoedeisend belang
Link’s verweer dat Fixico geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot afgifte van het stuk, wordt verworpen. Met Fixico is de voorzieningenrechter het eens dat Fixico een spoedeisend belang heeft om in de aanhangige bodemprocedure van meet af aan goed beslagen ten ijs te komen. Nu Fixico zich eind september 2022 al dient uit te laten, is het spoedeisend belang gegeven.
4.2.
Aan de toewijsbaarheid van een vordering gebaseerd op artikel 843a Rv zijn drie cumulatieve voorwaarden verbonden: rechtmatig belang, bepaalde bescheiden en partij zijn bij de rechtsbetrekking.
4.3.
rechtmatig belang en bepaalde bescheiden
Het verweer dat Fixico geen rechtmatig belang heeft bij haar vordering snijdt geen hout. Fixico heeft wel degelijk belang bij het stuk, te weten dat zij het stuk kan inbrengen in de aanhangige bodemprocedure. Dat het stuk volgens Link meer dan 10 jaar geleden is gesloten en dat daarbij andere vertegenwoordigers zijdens Link optraden, is niet relevant. Indien in het huurcontract met [bedrijf 1] wél is opgenomen dat ook door de verhuurder kan worden opgezegd, steunt dit het standpunt van Fixico dat het weglaten van deze optie voor de verhuurder in haar huurovereenkomsten een bewuste keuze is geweest. Ook aan de voorwaarde van artikel 843a Rv dat het moet gaan om een bepaald bescheiden is voldaan: er wordt gevorderd de afgifte van één met name genoemd stuk, van een fishing expedition is dus geen sprake.
4.4.
verkeerde rechtsbetrekking
Nu Fixico geen partij is bij de rechtsbetrekking tussen Link en [bedrijf 1] en het stuk ziet op de rechtsbetrekking Link- [bedrijf 1] , is niet voldaan aan de vereisten van artikel 843a lid 1 Rv, aldus Link. Ook dit verweer wordt niet gevolgd. Fixico is partij bij de rechtsbetrekking met Link en wil een document van Link waar Link over beschikt én dat duidelijkheid kan geven in de verhouding en de bedoeling van partijen.
4.5.
g
ewichtige redenen verzetten zich tegen overlegging
ewichtige redenen verzetten zich tegen overlegging
Volgens Link komt zij veelal geheimhouding overeen en voorzover dit niet is overeengekomen zou het commercieel toch uiterst ongelukkig zijn indien Link kopieën van onderhandse akten met derden zou delen. Dit verweer wordt ook gepasseerd. [bedrijf 1] zelf heeft Fixico inzage gegeven in het contract. Zij hechtte blijkbaar zelf niet zo aan geheimhouding. Andere, wellicht gevoelige en voor het geschil tussen Fixico en Link niet relevante gegevens, zoals de hoogte van de huurprijs, kan Link onleesbaar maken.
4.6.
behoorlijke rechtsbedeling zonder overlegging
Link heeft aangevoerd dat ook zonder overlegging van het stuk in de bodemprocedure een oordeel over de uitleg van de huurovereenkomsten kan worden gevormd. Er zijn andere bewijsrechtelijke instrumenten volgens Link. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan het stuk een belangrijke bijdrage leveren in het tussen partijen bestaande geschil. Waarom moeilijk doen als het ook makkelijk kan?
4.7.
De slotsom van het voorgaande is dat Link zal worden veroordeeld een kopie van het contract tussen haar en [bedrijf 1] aan Fixico af te geven. De dwangsommen worden gemaximeerd zoals onder 5.2 bepaald.
4.8.
Link zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Fixico. Deze kosten worden begroot op:
Kosten dagvaarding € 108,26
Griffierecht € 676,00
Salaris advocaat
€ 1.016,00+
€ 1.016,00+
Totaal € 1.800,26
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt Link binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan Fixico een afschrift van de huurovereenkomst tussen haar (althans haar rechtsvoorganger) en [bedrijf 1] af te geven,
5.2.
bepaalt dat Link bij niet voldoening aan het onder 5.1 bepaalde een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, met een maximum van € 50.000,00,
5.3.
veroordeelt Link in de kosten van dit geding, begroot op € 1.800,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022. [1]