ECLI:NL:RBAMS:2022:5110 - Rechtbank Amsterdam - Huurster krijgt geen huurverlaging wegens gebreken woning

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9715093 CV EXPL 22-3135

vonnis van: 29 augustus 2022

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

nader te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: G.C. Zijlstra,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [woonplaats] ,

gemachtigde: H.W. van Mierlo (DAS).

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 februari 2022, met producties;

- de rolmededeling van 9 mei 2022;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 30 mei 2022, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2022. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verder waren [naam 1] (Stichting !Woon) en [naam 2] (ambulant begeleider) namens [eiseres] aanwezig als toehoorders.

[woonplaats] is verschenen met zijn gemachtigde en zijn dochter als toehoorder. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres] huurt sinds 1 juli 2000 de woning aan het adres [adres] (verder: het gehuurde) van [woonplaats] . De huurprijs voor het gehuurde bedraagt ten tijde van de dagvaarding € 510,39 per maand.

1.2.

Namens [eiseres] heeft Stichting !Woon op 13 mei 2021 [woonplaats] en de Amsterdamse Maatschappij (de beheerder) per brief op de hoogte gesteld van de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde met het verzoek deze gebreken te herstellen. In de brief wordt melding gemaakt van de volgende gebreken:

“
1. Er is een verouderde CV installatie in de woning, het betreft een moederhaard met radiatoren. Er is de laatste jaren geen periodiek onderhoud aan deze CV installatie uitgevoerd door de verhuurder. Mevrouw [eiseres] wil graag dat er onderhoud aan deze verouderde CV installatie uitgevoerd wordt.

2. In de achterkamer van de woning is een grote vochtplek ontstaan als gevolg van een oude lekkage. De plek bevind zich op het plafond met een afmeting van 140 x 100 cm en loopt door op de muur met een afmeting van 140 x 40 cm. De plek is geel bruin verkleurd, het plafond en de muur in ernstige mate aangetast door vocht en er is schimmel ontstaan (zie foto 1 en 2).

3. De badkamervloer is in stervorm geheel gebarsten, de barsten zijn tot 30 mm breed. Ieder kaar ontstaat hier weer een lekkage waar de onderbuurvrouw last van heeft. Ieder jaar komt er een mannetje weer provisorisch een extra kitlaagje spuiten. Het wordt tijd dat deze vloer in zijn totaliteit vervangen wordt (foto 3).

4. De ventilatie in de badkamer is onvoldoende. Er is wel mogelijkheid door ventilatieroosters in de badkamerdeur om verse lucht aan te voeren, maar de afzuiging functioneert niet of onvoldoende.

5. Doordat de ventilatie in de badkamer niet functioneert condenseert er vocht op de badkamerdeur. Dit condensatie vocht wordt druppels en loopt van de badkamerdeur naar beneden. Hierdoor is de onderkant van de badkamerdeur verrot en is de gangvloer onder de badkamerdeur verrot. (foto 4)

6. Het keukenblok is ouder dan 22 jaar en begint erg gebrekkig te worden. Keukenkastjes hangen scheef. Kitnaden komen los, door de losgekomen kitnaden komt er vocht achter en in het keukenblok waar het hinder en schimmel veroorzaakt. Er zitten gaten in de zijkant van het keukenblok (bij het gasformnuis). (foto’s 5 en 6)”

1.3.

Op 7 juli 2021 heeft [eiseres] zich tot de Huurcommissie gewend en verzocht om huurverlaging wegens voornoemde gebreken. De Huurcommissie heeft een rapport van onderzoek opgemaakt en op 11 oktober 2021 de volgende uitspraak gedaan:

“
De woonruimte heeft op 1 juni 2021 de volgende ernstige gebreken: In de achterkamer is een grote vochtplek aanwezig, veroorzaakt door een lekkage vanuit de bovengelegen badkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1, lekkage en C8, gevolgschade). De lekkage vanuit de bovengelegen badkamer is in augustus 2021 door de verhuurder verholpen. De gevolgschade, de vochtplek op plafond in de achterkamer, is in september 2021 door de verhuurder verholpen.

De huurprijs van € 510,39 per maand wordt vanaf 1 juni 2021 tot en met 31 augustus 2021 verlaagd tot € 204,16 per maand. Vanaf 1 september 2021 tot en met 30 september 2021 wordt de huurprijs van € 510,39 per maand verlaagd tot € 306,23 per maand.”

1.4.

[eiseres] heeft tegen de uitspraak van de Huurcommissie verzet aangetekend en kort gezegd aangevoerd dat zij het niet eens is met het oordeel dat de gevolgschade van de lekkage van de bovengelegen badkamer per 1 oktober 2021 hersteld is. Bovendien is [eiseres] het niet eens met het oordeel dat de gebarsten granitovloer, de gebrekkige ventilatie, de verrotte gangvloer en het keukenblok niet als gebreken zijn erkend.

1.5.

De Huurcommissie heeft het verzet van [eiseres] bij uitspraak van 16 december 2021 – verzonden op 29 december 2021 – ongegrond verklaard. De Huurcommissie overweegt daarbij onder meer het volgende:

“
Onweersproken is dat het aanbod is gedaan door de verhuurder om de gehele woning te renoveren. Bevestigd is door de gemachtigde van de huurder dat de huurder niet wil dat de woning wordt gerenoveerd. Uit de correspondentie blijkt voorts dat de verhuurder de klachten van huurder serieus neemt. In die omstandigheden vindt de commissie het niet redelijk om ook een huurverlaging uit te spreken over de andere door de huurder in verzet genoemde gebreken. Daar komt bij dat in geschil is wie eigenaar is van het keukenblok.”

1.6.

Op 4 februari 2022 heeft [woonplaats] de lekkagevlek in de achterkamer van de woning opnieuw laten behandelen. Op deze datum is eveneens mechanische ventilatie in de badkamer aangebracht.

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de huurprijs van het gehuurde wordt vastgesteld op € 204,16 met ingang van 1 juni 2021, met veroordeling van [woonplaats] in de proceskosten.

3. [eiseres] stelt hiertoe dat het gehuurde verschillende gebreken vertoont. De gebreken aan de badkamervloer, het keukenblok en de CV installatie zijn door [woonplaats] nog niet deugdelijk hersteld. [eiseres] maakt daarom aanspraak op verlaging van de huur tot een bedrag van € 204,16 per maand (zijnde 40% van de overeengekomen huurprijs van

€ 510,39) met ingang van 1 juni 2021.

4. [woonplaats] voert aan dat er geen gebreken in het gehuurde aanwezig zijn die een lagere huurprijs rechtvaardigen. Als deze gebreken al aanwezig waren, zijn deze tijdig en deugdelijk gerepareerd. De gebreken die de Huurcommissie heeft genoemd zijn in februari 2022 definitief gerepareerd. De badkamervloer is adequaat en waterdicht gerepareerd. De keuken is in eigendom van [eiseres] en zij dient het onderhoud en de vervanging daarvan zelf te organiseren. De CV installatie werkt naar behoren en [woonplaats] betwist dat deze gebreken vertoont en/of voor gezondheidsrisico’s zorgt.

5. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover relevant bij de beoordeling aan de orde.

Beoordeling

6. [eiseres] heeft tijdig, te weten binnen acht weken nadat de uitspraak in het verzet van de Huurcommissie is verzonden, onderhavige vordering ingesteld bij de kantonrechter, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.

7. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van gebreken in het gehuurde. Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de woning niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:204 BW Pro).

8. De klachten van [eiseres] komen thans nog op het volgende neer:

De badkamervloer; volgens [eiseres] is de granito badkamervloer ernstig gescheurd en moet deze worden vervangen omdat regelmatig lekkages ontstaan naar de ondergelegen woonruimte. Bovendien wordt de ondervloer aangetast door vocht en vertoont deze sporen van verrotting. De vloer is door de scheuren moeilijk schoon te houden.
Het keukenblok; volgens [eiseres] is het keukenblok oud en dringend aan vervanging toe. Deurtjes hangen uit het lood, een lade is uit elkaar gevallen, het kitwerk laat los en gaten zijn provisorisch dichtgemaakt met purschuim.
De CV installatie; volgens [eiseres] levert de huidige CV installatie (een open verbrandingstoestel, te weten een moederhaard met radiatoren) gezondheidsrisico’s op. Het toestel wordt niet meer verkocht en onderdelen zijn niet meer verkrijgbaar.

Deze klachten zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.

9. Bij dagvaarding heeft [eiseres] ook melding gemaakt van gebrekkige badkamerventilatie en vochtplekken in de achterkamer, maar niet in geschil is dat [woonplaats] op 4 februari 2022 deze klachten heeft verholpen. Aan de orde zal komen of er tot 4 februari 2022 nog (aanvullende) huurkorting toewijsbaar is.

De badkamervloer

10. Vast staat dat de badkamervloer breuken vertoond. Op overgelegde foto’s zijn flinke scheuren te zien die in kruisvorm door de badkamer lopen. [woonplaats] erkent ook dat de badkamervloer gebroken is. Hij voert aan dat de scheur adequaat is gerepareerd en opgevuld en dat deze thans geen lekkage meer veroorzaakt in de benedenwoning. [woonplaats] geeft toe dat de scheur er niet mooi uitziet, maar enkel vanwege esthetische argumenten kan geen huurkorting worden afgedwongen. Omdat de badkamervloer is aangeheeld aan de muren, kan deze ook niet op een simpele manier worden vervangen. Volgens [woonplaats] bestaat het risico dat de achtermuur van de badkamer instort als de vloer wordt verwijderd. Een algehele renovatie waarbij de gehele infrastructuur van het gehuurde wordt aangepakt, zou dit risico ondervangen. [woonplaats] was bereid deze renovatie in gang te zetten, maar [eiseres] wilde daar niet aan meewerken.

11. Van een badkamervloer behoeft niet te worden verwacht dat daar (esthetische) scheuren in zitten. Geoordeeld wordt daarom dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Niet ieder gebrek leidt echter tot vermindering van de huurprijs. Het gebrek dient van een dermate substantiële omvang te zijn dat er sprake is van een ernstige aantasting van het huurgenot. Dat dat het geval is, is onvoldoende komen vast te staan. Onweersproken is dat [woonplaats] reparaties aan de badkamervloer heeft verricht en dat deze sindsdien niet meer doorlekt naar de ondergelegen woning. Aangenomen mag dus worden dat de douche gebruikt kan worden zonder dat waterschade optreedt. In dat kader heeft [eiseres] onvoldoende toegelicht dat de scheur in de vloer het normale gebruik van de badkamer verhindert. Het enkele feit dat de vloer door de scheur lastiger schoon kan zijn te houden, is op zichzelf onvoldoende aanleiding om een huurkorting toe te kennen.

Het keukenblok

12. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het keukenblok in het gehuurde dringend aan vervanging toe is. Hoewel het geen twijfel lijdt dat het keukenblok zeer gedateerd is, is dit op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie volgt dat één keukenkastdeurtje scheef hangt, dat de rechterlade uit elkaar is gevallen, dat de kit tussen het aanrechtblad en de muur plaatselijk is losgekomen en dat gaten achter het gasfornuis zijn dichtgemaakt met purschuim. Deze schadepunten zijn niet zodanig ernstig dat gesproken kan worden van gebreken die het huurgenot verminderen en kunnen daarom geen huurprijsvermindering rechtvaardigen.

13. Gelet op het voorgaande is thans niet van belang voor wiens rekening onderhoud en vervanging van het keukenblok behoort te komen. De kantonrechter merkt daarover nog wel op dat zelfs als het standpunt van [woonplaats] wordt gevolgd en aangenomen wordt dat (de vader van) [eiseres] de huidige keuken zelf heeft geplaatst en de verplichting op haar heeft genomen het onderhoud daarvan zelf te regelen, dat niet per definitie betekent dat [eiseres] ook de verplichting heeft om thans
de vervangingvan de keuken zelf op eigen kosten te organiseren. Dat [woonplaats] die verplichting heeft, staat ook niet vast.

De CV installatie (moederhaard)

14. Het gehuurde is uitgerust met een zogenaamde moederhaard. Volgens [eiseres] levert de aanwezigheid van deze installatie een gebrek op, omdat het hier gaat om een open verbrandingstoestel dat risico’s oplevert voor de gezondheid.

15. De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van de moederhaard in de woning geen gebrek is, nu het gaat om een haard die (nog steeds) is toegestaan en die bij aanvang van de huurovereenkomst normaal functioneerde. Thans is, zo heeft [woonplaats] ter zitting toegelicht, alleen de mantel nog origineel; de overige onderdelen zijn inmiddels allemaal al eens vervangen. De stelling van [eiseres] dat de moederhaard niet goed meer werkt is onvoldoende onderbouwd. Dit blijkt niet uit overgelegde onderhoudsrapportages en is ook anderszins niet aangetoond door [eiseres] . Uit facturen die zijn overgelegd door [woonplaats] blijkt dat de moederhaard op 27 december 2021, 29 maart 2022, 4 april 2022 en 11 april 2022 nog is nagezien, onderhouden en dat een expansievat is vervangen. Onduidelijk is waar [eiseres] de conclusie dat de CV installatie gezondheidsrisico’s met zich meebrengt op baseert, anders dan dat de installatie oud is. De deskundige K. Burger die [eiseres] heeft ingeschakeld heeft in zijn rapport slechts geconstateerd dat de installatie ‘zou moeten worden gecontroleerd op de vereiste beveiligingen.’. De deskundige J. Ten Bosch die door [woonplaats] is ingeschakeld heeft geconcludeerd dat de CV installatie naar behoren werkt. Dat in aanmerking nemend heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat de aanwezigheid van de moederhaard in het gehuurde een gebrek oplevert dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

De lekkage in de achterkamer en de ventilatie van de badkamer

16. Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is geweest van lekkage in de boven het gehuurde gelegen doucheruimte, waardoor schade is ontstaan aan de achterkamer van het gehuurde. De actieve lekkage is in augustus 2021 door [woonplaats] verholpen. De schade die door de lekkage is ontstaan in het gehuurde is in september 2021 gerepareerd, maar toen bleek het plafond nog niet helemaal droog te zijn, waardoor al snel de vochtplekken weer zichtbaar werden. Op 4 februari 2022 is de gevolgschade vervolgens definitief door [woonplaats] gerepareerd.

17. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij tot en met de maand februari 2022 recht heeft op huurkorting vanwege deze gevolgschade. De kantonrechter volgt [eiseres] niet in dit standpunt. Vaststaat dat het gebrek (de lekkage) reeds in augustus 2022 was verholpen. [eiseres] heeft onvoldoende toegelicht waarom de (teruggekomen) gevolgschade van de lekkage als zelfstandig gebrek zou moeten worden aangemerkt en evenmin heeft zij toegelicht dat dit dusdanig was dat dit aanspraak zou geven op huurprijsvermindering. Het moge zo zijn dat de Huurcommissie heeft geoordeeld dat voor deze gevolgschade een huurkorting van 40% passend is, maar de kantonrechter is aan deze uitspraak niet gebonden. Daarbij komt dat de verhuurder in de situatie dat een gebrek is ontstaan na het aangaan van de overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:208 BW Pro slechts tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade verplicht is, indien het gebrek hem is toe te rekenen. Ter zitting heeft [woonplaats] toegelicht dat de lekkage was ontstaan doordat de bovenbuurman het bad had laten overlopen. Gesteld noch gebleken is dat dit toe te rekenen is aan [woonplaats] .

18. Ook ten aanzien van het voorheen ontbreken van mechanische ventilatie in de badkamer ziet de kantonrechter geen aanleiding tot het toekennen van een huurkorting. Het feit dat mechanische ventilatie in het gehuurde ontbrak, maakt nog niet dat sprake was van een gebrek, te meer nu wel sprake was van een natuurlijk ventilatiekanaal.

Conclusie

19. Al het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen. Dat neemt echter niet weg dat beide partijen erkennen dat het gehuurde in oude staat verkeert en dat op den duur wellicht steeds meer, duurdere en ingewikkeldere reparaties nodig zullen zijn om het gehuurde in degelijke staat te behouden. Partijen hebben toegelicht dat zij in 2018 hebben gesproken over algehele renovatie, maar dat [eiseres] daar op dat moment niet welwillend tegenover stond. Op zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] aangegeven dat de weg van de renovatie thans begaanbaar is voor [eiseres] , hoewel [eiseres] geen toezeggingen wilde doen. [woonplaats] heeft daarentegen juist aangegeven dat de bereidheid tot het uitvoeren van een renovatie bij hem nu weg is, vanwege de conflicten die partijen sindsdien met elkaar hebben. Hoewel dit in deze procedure niet ter beoordeling staat, hecht de kantonrechter er waarde aan partijen mee te geven dat een renovatie, of op zijn minst een grondige opknapbeurt van de woning, in het belang van beide partijen kan zijn en dat daarmee juist verdere conflicten kunnen worden vermeden. Voor zover daartoe nog mogelijkheden bestaan, zou het partijen sieren als zij hun blik kunnen richten op de toekomst en hier opnieuw het overleg over zouden aangaan. Zoals hiervoor is overwogen, betekent het feit dat (onderdelen van) het gehuurde oud zijn, niet noodzakelijkerwijs dat deze ook gebrekkig zijn. Dat een algehele grondige opknapbeurt of renovatie geriefsverbetering met huurverhoging kan meebrengen, is onvermijdelijk.

20. Omdat [eiseres] in het ongelijk is gesteld, zal zij in de proceskosten van [woonplaats] worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [woonplaats] tot op heden begroot worden op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.