ECLI:NL:RBAMS:2022:5018

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/720918 / KG ZA 22-675 IHJK/MvG

Vonnis in kort geding van 25 augustus 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers bij dagvaarding van 2 augustus 2022,

advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.W. Bloem te Zaandam.

Eisers zullen hierna (de) Verkopers worden genoemd en gedaagden (de) Kopers.

1.De procedure

1.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 11 augustus 2022 hebben Verkopers de vordering toegelicht. Kopers hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnotitie in het geding gebracht.

1.2.

Ter zitting waren aanwezig:

- Verkopers, en [naam makelaar] , makelaar, met mr. Le Roy;

- aan de zijde van Kopers: mr. Bloem.

1.3.

Ter zitting heeft [naam makelaar] onder ede een verklaring afgelegd.

1.4.

Mr. Bloem heeft verzocht Kopers in de gelegenheid te stellen om - schriftelijk of tijdens een nadere mondelinge behandeling - te reageren op de verklaring van [naam makelaar] . Mr. Le Roy heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

1.5.

Beslist is dat Kopers in de gelegenheid worden gesteld te reageren op de verklaring van [naam makelaar] tijdens een voortgezette mondelinge behandeling op 22 augustus 2022 en in het geval zij die dag niet op de rechtbank kunnen verschijnen door uiterlijk 19 augustus 2022 een schriftelijke verklaring in te dienen.

1.6.

Bij e-mail van 17 augustus 2022 heeft mr. Le Roy namens Verkopers een akte wijziging van eis gestuurd, waarin de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst is ingetrokken en de subsidiaire vordering tot betaling van een boete uit hoofde van artikel 11 lid 2 van die koopovereenkomst is gehandhaafd. Tevens is daarin vermeld dat Verkopers de koopovereenkomst die zelfde dag op grond van artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst hebben ontbonden. Verder heeft mr. Le Roy in deze e-mail verzocht om, in het geval Kopers ervoor kiezen een schriftelijke verklaring in te dienen, daarop bij akte te mogen reageren.

1.7.

Bij e-mail van 18 augustus 2022 heeft mr. Bloem een schriftelijke verklaring van Kopers toegestuurd. Bij e-mail van eveneens 18 augustus 2022 heeft mr. Bloem bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van Verkopers.

1.8.

Bij e-mail van 22 augustus 2022 heeft mr. Le Roy een reactie op de verklaring van Kopers toegestuurd en een akte wijziging van eis waarin, kort gezegd, de eerdere eiswijziging wordt ingetrokken en de oorspronkelijke primaire vordering toch wordt gehandhaafd.

1.9.

Bij e-mail van 22 augustus 2022 heeft de griffier namens de voorzieningenrechter de advocaten van partijen bericht dat de wijziging van eis van 17 augustus 2022 wordt toegestaan, omdat daarmee de primaire vordering wordt ingetrokken en Kopers niet in hun procesbelangen worden geschaad. Verder is aan de advocaten bericht dat Verkopers niet in de gelegenheid zijn of worden gesteld om te reageren op de schriftelijke verklaring van Kopers en op hun reactie daarop daarom geen acht zal worden geslagen. Tot slot is aan de advocaten bericht dat de wijziging van eis van 22 augustus 2022 van Verkopers niet wordt toegestaan, omdat deze in strijd is met de goede procesorde.

1.10.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Verkopers hebben hun woning aan de [adres] te koop aangeboden. Kopers hebben zich als geïnteresseerden gemeld.

2.2.

[gedaagde 1] is DGA van en in loondienst bij Fountainhead International B.V. [gedaagde 2] is daar in loondienst werkzaam als manager.

2.3.

Verkopers zijn in het verkooptraject bijgestaan door [naam makelaar] van Amstel Makelaardij (hierna: de verkoopmakelaar) en Kopers door [naam makelaar] makelaars + hypotheken (hierna: de aankoopmakelaar).

2.4.

Bij e-mail van 9 juni 2022 aan de verkoopmakelaar heeft de aankoopmakelaar een eerste bod uitgebracht op de woning. In deze e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:

 “
Onze cliënten beschikken over eigen middelen om een eventueel verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom op te vangen.

Graag wil ik je aangeven dat er geen enkele twijfel is aangaande het verkrijgen van de gelden. Cliënten zijn bij ons geweest voor de credit check, en zullen de hypotheekaanvraag via ons eigen kantoor doen/aanvragen.”

2.5.

Bij e-mail van 10 juni 2022 aan de verkoopmakelaar heeft de aankoopmakelaar het bod verhoogd. In deze e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:

“
Zoals tevens aangegeven heeft mijn collega (…) (van onze hypotheek afdeling) volledige inzage in de financiële situatie van onze cliënten, wij verwachten dan ook geen probleem voor het verkrijgen van de gelden.”.

2.6.

Op 22 juni 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de [adres] tegen een koopsom van € 952.251,00. De overeengekomen leverdatum is 15 augustus 2022. In artikel 15 van de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“
15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 22 juli 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 952.251,-- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.

(…)

Deze mededeling(als bedoeld in artikel 15.1, vzr)
dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien de koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering (…) wordt, (…), onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd: een kopie van de hypotheekofferte aanvraag en de afwijzing van de geldverstrekker met de reden van afwijzing. (…)”.

2.7.

In artikel 5 van de koopovereenkomst staat dat Kopers uiterlijk op 29 juli 2022 een waarborgsom dienen te voldoen dan wel een bankgarantie dienen te stellen voor een bedrag van € 95.225,10. Dat bedrag is gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd wordt als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden (artikel 11.2 van de koopovereenkomst).

2.8.

Bij e-mail van 19 juli 2022 heeft de aankoopmakelaar, voor zover van belang, het volgende geschreven aan de verkoopmakelaar:

“
Ik heb zojuist contact gehad met onze hypotheekadviseur en wij willen graag een verlenging van de ontbindende voorwaarden financiering en waarborgsom/bankgarantie aanvragen van twee weken. Het dossier ziet er vanaf het begin al goed uit maar lopen tegen extreem lange wachttijden aan.”

2.9.

Verkopers zijn hiermee akkoord gegaan.

2.10.

Op 22 juli 2022 in de ochtend zagen Kopers, die op dat moment in het buitenland verbleven, dat op de website van Funda de [adres] te koop werd aangeboden voor (nagenoeg) dezelfde prijs als de [adres] . Hierop hebben zij contact opgenomen met de verkopend makelaar van die woning. Nog diezelfde avond hebben zij nagenoeg hetzelfde bedrag geboden op de [adres] als waarvoor zij overeenstemming hadden bereikt met Verkopers. Het bod op de [adres] is op 24 juli 2022 geaccepteerd. Een koopovereenkomst is echter (nog) niet getekend.

2.11.

Op 25 juli 2022 heeft de aankoopmakelaar gebeld met de verkoopmakelaar en meegedeeld dat Kopers de financiering van de woning niet rond krijgen.

2.12.

Bij e-mail van 26 juli 2022 heeft de aankoopmakelaar aan de verkoopmakelaar het hypotheekaanvraagformulier, het renteaanbod, de financieringsopzet en de afwijzingsbrief van Munt Hypotheken van de hypotheekaanvraag toegestuurd. Op het hypotheekaanvraagformulier zijn de salarissen van Kopers onleesbaar gemaakt. In de afwijzingsbrief staat dat op basis van het toetsinkomen de gevraagde hoofdsom niet haalbaar is.

2.13.

Bij e-mail van 27 juli 2022 heeft de verkoopmakelaar de inkomensgegevens van Kopers opgevraagd bij de aankoopmakelaar. Die heeft nog dezelfde dag de verkoopmakelaar bericht dat de inkomensgegevens van Kopers niet zullen worden verstrekt en dat zij de overeenkomst ontbonden achten.

2.14.

Bij e-mail van 27 juli 2022 van hun advocaat hebben Verkopers vervolgens Kopers gesommeerd, samengevat, tot nakoming van de koopovereenkomst, bij gebreke waarvan zij tevens aanspraak zullen maken op de overeengekomen boete (genoemd in artikel 11.3 van de koopovereenkomst).

2.15.

Verkopers hebben op 17 augustus 2022 de koopovereenkomst met Kopers ontbonden.

3.Het geschil

3.1.

Verkopers vorderen, samengevat en na vermindering van eis, Kopers te veroordelen tot betaling van de door hen verbeurde boete van € 95.225,00, alsmede tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

Verkopers stellen hiertoe dat de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud) niet is vervuld en/of het beroep daarop op onjuiste gronden is gedaan. De financiering is niet aangevraagd bij een erkende geldverstrekkende instantie, maar bij Munt Hypotheken. De salarissen van Kopers zijn in het hypotheekaanvraagformulier onherkenbaar gemaakt, zodat afwijzing niet voldoende gedocumenteerd is onderbouwd. Kopers hebben verder geen, althans onvoldoende inzicht gegeven in de onderliggende stukken van hun hypotheekaanvraag. Hierdoor valt het voor Verkopers niet te controleren of het beroep op het financieringsvoorbehoud terecht is gedaan en of Kopers wel al het mogelijke hebben gedaan om de financiering rond te krijgen. Bovendien hebben de Kopers, nog voordat zij zich op het financieringsvoorbehoud beriepen, een nagenoeg gelijkluidend bod op een andere woning gedaan, zonder financieringsvoorbehoud, hetgeen erop duidt dat zij spijt hebben gekregen van hun bod op nummer 15, aldus Verkopers.

3.3.

Kopers hebben aangevoerd dat zij het financieringsvoorbehoud op juiste wijze en terecht hebben ingeroepen en zij de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden. Zij hebben er alles aan gedaan om de financiering rond te krijgen, maar helaas konden zij maar een bedrag van ongeveer € 770.000,00 lenen. Het ondernemersinkomen van [gedaagde 1] woog zwaarder mee dan verwacht, waardoor Kopers minder konden lenen dan zij aanvankelijk dachten. Nadat Munt Hypotheken de hypotheekaanvraag had afgewezen, hebben Kopers het nog tevergeefs geprobeerd bij Obvion. De gevorderde boete moet worden afgewezen, althans worden gematigd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat deze door Kopers kan worden ontbonden indien zij voor de financiering van de woning geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van één erkende geldverstrekkende bankinstelling hebben verkregen. In de koopovereenkomst is ook bepaald dat deze mededeling goed gedocumenteerd moet zijn en dat dit inhoudt dat Kopers een kopie van de hypotheekofferte aanvraag en de afwijzing van de geldverstrekker met de reden van de afwijzing dienen te overleggen aan Verkopers. Verder hebben partijen zich in de koopovereenkomst over en weer verplicht al het redelijk mogelijke te doen om de financiering te verkrijgen.

4.2.

De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de evenzeer geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, dient uit de bewijsstukken te kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde.

4.3.

Of is voldaan aan de documentatieplicht (en inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is aan Kopers, die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroepen, om aannemelijk te maken dat zij daar terecht en op goede gronden een beroep op hebben gedaan.

4.4.

De door Kopers bij hun ontbindingsverklaring overgelegde stukken (zie 2.12) geven geen duidelijk beeld van de financiële (on)mogelijkheid om de financiering van de woning rond te krijgen. Uit de stukken kan alleen worden afgeleid dat is verzocht om een hypotheek van € 945.000,00. Zoals gezegd zijn de salarissen van Kopers niet zichtbaar op het hypotheekaanvraagformulier. De advocaat van Kopers heeft ter zitting meegedeeld dat [gedaagde 1] circa € 150.000,00 per jaar zou verdienen en [gedaagde 2] circa € 90.000,00. Het renteaanbod en de financieringsopzet bevatten geen financiële informatie, behalve dan dat Kopers ongeveer € 35.000,00 aan eigen middelen wilden inbrengen. De afwijzingsbrief van Munt Hypotheken is zeer summier. Daarin staat alleen dat op basis van het toetsinkomen de gevraagde hoofdsom niet haalbaar is. De financiële gegevens op grond waarvan Munt Hypotheken tot het toetsinkomen is gekomen, zijn niet overgelegd. Dit leid ertoe dat de afwijzingsbrief geen helder beeld geeft van de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen. Hetzelfde geldt voor de afwijzingsbrief van Obvion, nu daar alleen in staat dat de hypotheekaanvraag niet voldoet aan de voorwaarden.

4.5.

In het kader van dit kort geding hebben Kopers drie pagina’s van een veertien pagina’s tellend rapport van 24 juli 2022 van Raadhuys Taks Legal Accounting in het geding gebracht: het voorblad, de inhoudsopgave en een pagina waarop staat dat het bestendig ondernemersinkomen van [gedaagde 1] € 59.467,00 is. Onduidelijk is gebleven of en in hoeverre dit inkomen is meegenomen door Munt Hypotheken bij de berekening van het bedrag dat Kopers konden lenen. Zoals gezegd biedt de afwijzingsbrief van Munt Hypotheken daarover geen duidelijkheid.

4.6.

Kopers hebben naar eigen zeggen op 20 of 21 juli 2022 vernomen dat er een goedkeuring was voor een hypotheek van € 770.000,-. Het feit dat zij vervolgens op 22 juli 2022, dus nog voordat zij op 25 juli 2022 een beroep deden op het financieringsvoorbehoud, een bod hebben uitgebracht op de [adres] voor nagenoeg dezelfde prijs als waarvoor zij de woning van Verkopers hebben gekocht, naar onbetwist is gesteld: zonder financieringsvoorbehoud - doet vermoeden dat zij wel in staat waren de kooprijs aan Verkopers te voldoen. De verklaring die Kopers hiervoor hebben gegeven, namelijk dat zij de [adres] pas in oktober of november 2022 hoeven af te nemen en verwachten dan wel de financiering rond te krijgen, omdat 2022 voor het bedrijf van [gedaagde 1] een zeer goed jaar is en van 2022 meer maanden meegenomen kunnen worden bij het bepalen van het ondernemersinkomen is niet verder onderbouwd en in het licht van het voorgaande niet geloofwaardig.

4.7.

Het vorenstaande leidt voorshands tot de conclusie dat Kopers onvoldoende hebben onderbouwd dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de financiering te verkrijgen. Dit heeft tot gevolg dat de door hen ingeroepen ontbinding zonder het beoogde rechtsgevolg is gebleven. Dit betekent tevens dat Verkopers wel terecht de koopovereenkomst hebben ontbonden, omdat Kopers in gebreke zijn met de nakoming daarvan. Of de ingebrekestelling formeel op juiste wijze is geschied, is niet relevant, omdat Kopers duidelijk hebben gemaakt dat zij de woning niet meer willen kopen. Dit betekent dat Kopers in beginsel de tussen partijen overeengekomen contractuele boete aan Verkopers zullen moeten betalen.

4.8.

Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende het enkele feit dat de hoogte van de boete en die van de schade (mogelijk) uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

4.9.

Zoals hiervoor geoordeeld hebben Kopers onvoldoende onderbouwd dat zij aan hun inspanningsplicht hebben voldaan om de financiering rond te krijgen en hebben zij het financieringsvoorbehoud onder dubieuze omstandigheden ingeroepen. Verder is van belang dat het hier gaat om een koopovereenkomst voor de (ver)koop van een woning met daarin een gebruikelijke boeteclausule van 10% van de koopprijs in het geval de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden.

4.10.

Het is voorshands niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt en de boete gematigd zal moeten worden.

4.11.

De mate van waarschijnlijkheid dat het toe te wijzen bedrag (in ieder geval) ook door de bodemrechter zal worden toegewezen, maakt dat Verkopers een spoedeisend belang hebben bij het nu al ontvangen van dat bedrag.

4.12.

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verkopers worden begroot op € 129,82 aan kosten dagvaarding, € 1.301,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.

4.13.

De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Kopers om aan Verkopers te betalen een bedrag van € 95.225,00 (zegge: vijfennegentigduizendtweehonderdvijfentwintig euro) aan contractuele boete,

5.2.

veroordeelt Kopers in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Kopers begroot op € 2.446,82, te betalen binnen zeven dagen na heden,

5.3.

veroordeelt Kopers in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.^[1]