Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/711775 / HA ZA 21-1109
Vonnis van 24 augustus 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 december 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 23 maart 2022, waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 juli 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] was tot 15 oktober 2020 eigenaar van een appartement aan het adres [adres] . [eiser] ’s appartement is deel van het appartementsgebouw aan de [locatie] . De VvE is de vereniging van eigenaars van alle appartementsgerechtigden van het gebouw.
2.2.
[eiser] ’s appartement bevindt zich op de begane grond. Het heeft een tuin en een uitbouw (hierna: uitbouw). Onder de uitbouw bevindt zich een fundering.
2.3.
Het gebouw waarin [eiser] ’s appartement zich bevindt is bij notariële splitsingsakte van 8 juli 2005 (hierna: splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten. De VvE is bij diezelfde splitsingsakte opgericht. [eiser] was samen met de andere drie appartementseigenaren lid van de VvE.
2.4.
In de splitsingsakte is het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992” van toepassing verklaard. In de splitsingsakte is een aantal wijzigingen op het modelreglement aangebracht. Het hiervoor genoemde modelreglement en de wijzigingen worden hierna aangeduid als het reglement.
2.5.
In het reglement staat, voor zover hier van belang:
Artikel 2
1. De eigenaars zijn voor elk te hunnen name staand appartementsrecht gerechtigd als volgt:
- de eigenaars van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 4: ieder voor het één/vierde (1/4) gedeelte.
(…)
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
(…)
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen (…);
(…)
Artikel 13
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is te allen tijde bevoegd en verplicht tot het nemen van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken onmiddellijk dreigend gevaar. Hij is alsdan verplicht het bestuur onmiddellijk te waarschuwen.
(…)
Artikel 38
1. De vergadering [rechtbank: de vergadering van eigenaars] beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2.6.
Op 31 maart 2019 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Tijdens de vergadering is een door [eiser] aangekondigde verbouwing van zijn appartement besproken. [eiser] heeft hierbij een voorstel tot kostendeling gedaan. De vergadering heeft over dit voorstel geen besluit genomen.
2.7.
[eiser] heeft de overige leden van de VvE in juli 2019 laten weten dat hij een begroting had laten opstellen voor sloop en herbouw van de uitbouw. De begroting is opgesteld door Kamsma Bouwadvies B.V. (hierna: Kamsma). Kamsma heeft voor sloop en herbouw van de uitbouw een totaalbedrag van EUR 57.631,36 begroot. Kamsma heeft ook de kosten begroot voor sloop, herbouw en uitbreiding van de uitbouw, totaal EUR 130.252,-.
2.8.
[eiser] heeft de overige leden van de VvE eind augustus 2019 laten weten dat hij het voornemen had de uitbouw uit te breiden, wanneer deze zou worden gesloopt en herbouwd. [eiser] heeft de begroting van Kamsma meegezonden. Hij heeft voorgesteld dat de overige leden van de VvE ieder EUR 10.000,- betalen en dat hij de rest zou betalen, ongeacht of tot uitbreiding van de uitbouw zou worden overgegaan.
2.9.
[naam 1] (hierna: [naam 1] ), één van de appartementseigenaars, heeft [eiser] en de overige leden van de VvE op 2 september 2019 geschreven dat hij niet akkoord ging met uitbreiding van de uitbouw. Volgens [naam 1] was in 2017, door een derde, een bedrag van EUR 46.000,- voor herbouw van de uitbouw begroot. [naam 1] heeft verder geschreven dat deze derde had laten weten een verhoging van de begroting met 10% te verwachten.
2.10.
[eiser] heeft de overige leden van de VvE op 31 maart 2020 laten weten dat de sloop- en bouwwerkzaamheden begin mei 2020 zouden starten. Hij heeft gevraagd wanneer een telefonische vergadering kon worden gepland om over de financiële onderwerpen te spreken.
2.11.
[naam 1] heeft op 3 april 2020 op het bericht van [eiser] gereageerd. Hij heeft [eiser] gevraagd of hij een begroting voor de kosten van de uitbouw had. [naam 2] (hierna: [naam 2] ), appartementseigenaar, heeft [eiser] op 3 april 2020 gevraagd de volledige bouwplannen te sturen. [eiser] heeft in antwoord hierop op 9 april 2020 de begroting van Kamsma opnieuw aan de overige leden van de VvE gezonden.
2.12.
[naam 2] heeft [eiser] op 21 april 2020 gevraagd om een volledige begroting van de werkzaamheden, samen met begrotingen van andere aannemers. [eiser] heeft hierop geantwoord dat hij het voorstel van Leguit & Roos, de door [eiser] beoogde aannemer, en de begroting van Kamsma had gezonden. Verder heeft [eiser] laten weten dat andere aannemers geen interesse dan wel geen tijd hadden voor het aannemen van de werkzaamheden en dat de door hem gekozen aannemer een sonderingscheck had gedaan.
2.13.
[eiser] heeft op 22 april 2020 een overzicht met planning van de uit te voeren werkzaamheden aan de overige leden van de VvE gezonden. [naam 2] heeft diezelfde dag aan [eiser] laten weten dat zij niet over het voorstel van Leguit & Roos beschikte. Zij heeft [eiser] gevraagd een gedetailleerde begroting van Leguit & Roos te sturen.
2.14.
Begin mei 2020 is Leguit & Roos begonnen met het uitvoeren van werkzaamheden tot het slopen van de uitbouw, het uitvoeren van funderingsherstel en het herbouwen van de uitbouw.
2.15.
[eiser] heeft de overige leden van de VvE op 4 juni 2020 laten weten dat de standleiding in de kruipruimte moest worden vervangen. Hij heeft hen voorgesteld deze werkzaamheden door de aannemer te laten uitvoeren. [eiser] heeft de overige leden van de VvE gevraagd te reageren als zij het hier niet mee eens waren. [naam 1] heeft hierop aan [eiser] gevraagd naar de kosten van de vervanging van de standleiding. [eiser] heeft hierop geantwoord dat de kosten afhangen van de vraag hoe moeilijk het vervangen van de standleiding blijkt te zijn en dat het in ieder geval goedkoper was dan de werkzaamheden door een andere loodgieter te laten uitvoeren. Hij zou hen informeren als hij meer informatie had.
2.16.
[naam 2] heeft [eiser] op 17 juni 2020 laten weten dat zij nog altijd niet beschikte over informatie van Leguit & Roos.
2.17.
De werkzaamheden voor sloop en herbouw van de uitbouw en funderingsherstel zijn medio juli 2020 afgerond.
2.18.
[eiser] heeft zijn appartementsrecht in oktober 2020 aan een derde verkocht. [eiser] is geen lid meer van de VvE.
2.19.
[eiser] heeft de VvE en haar leden bij brief van 19 november 2021 gesommeerd tot betaling van totaal EUR 32.896,26. De VvE en de leden hebben geantwoord dat zij zich niet tot betaling van het bedrag gehouden achten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] wil dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling aan hem van EUR 34.232,05, te vermeerderen met wettelijke rente. Hij vordert dit bedrag onder veroordeling van de VvE in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente daarover.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op het volgende. [eiser] mocht op grond van de door hem (hierna onder de beoordeling te bespreken) gestelde feiten en omstandigheden ervan uitgaan dat (de leden van) de VvE instemden met de werkzaamheden, die hij heeft laten uitvoeren. Op grond van artikel 2 van het reglement moet elk lid voor ¼ deel bijdragen in de door [eiser] gemaakte kosten. De VvE moet daarom EUR 32.896,26 aan [eiser] betalen. Omdat de VvE de vordering niet binnen de door [eiser] gestelde termijn heeft betaald, moet zij ook buitengerechtelijke kosten van EUR 1.335,79 aan [eiser] betalen.
[eiser] heeft de grondslag van zijn vordering tijdens de mondelinge behandeling van de zaak in die zin aangevuld, dat hij zich ook erop beroept dat (de leden van) de VvE door de uitvoering van de werkzaamheden ongerechtvaardigd is (zijn) verrijkt. Meer subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.3.
De VvE voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, (nader) ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft als primaire grondslag voor zijn vordering aangevoerd dat de leden van de VvE hebben ingestemd met uitvoering van de werkzaamheden. Namens de VvE is tijdens de mondelinge behandeling van de zaak verklaard, dat [eiser] met betrekking tot deze grondslag ontvankelijk kan worden geacht. De rechtbank zal daarom ervan uitgaan dat [eiser] in zijn vordering kan worden ontvangen, voor zover gebaseerd op de primaire grondslag.
instemming (leden van de) VvE met uitvoering werkzaamheden?
4.2.
De VvE heeft weersproken dat haar leden hebben ingestemd met uitvoering van de werkzaamheden, die [eiser] heeft laten verrichten. De VvE heeft erop gewezen dat alleen de vergadering van eigenaars mag beslissen over onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken (artikel 38 lid 1 van het reglement). Volgens de VvE heeft [eiser] geen toestemming van de vergadering van eigenaars gekregen voor de uitvoering van de werkzaamheden. Zij betwist dan ook dat de leden gehouden zijn bij te dragen in de door [eiser] gemaakte kosten.
4.3.
De fundering van de uitbouw moet worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak. De vergadering van eigenaars beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt (artikel 38 lid 1 van het reglement). [eiser] heeft niet weersproken dat het de vergadering van eigenaars is die beslist over het beheer van de fundering. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bevestigd dat hij geen toestemming van de vergadering van eigenaars heeft verkregen. Zijn stelling dat hij toestemming van de leden van de VvE heeft gekregen, kan [eiser] dus niet hierop baseren.
4.4.
[eiser] heeft naar voren gebracht dat het de overige leden van de VvE bekend was dat de uitbouw op korte termijn moest worden gesloopt en herbouwd. De problemen met de fundering kwamen volgens [eiser] in 2007 aan het licht. Sindsdien is er volgens hem geprobeerd om een vergadering van de eigenaren te beleggen, wat niet is gelukt. [eiser] heeft erop gewezen dat de overige leden het ermee eens waren dat het probleem werd aangepakt en dat de VvE ook zelf een offerte voor funderingsherstel heeft opgevraagd. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat hij de overige leden van de VvE, in de maanden voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, steeds heeft geïnformeerd over zijn plannen tot verbouwing. Volgens [eiser] hebben de overige leden van de VvE naar aanleiding hiervan geen bezwaren geuit, zodat hij ervan uitging dat zij met de werkzaamheden instemden.
4.5.
De VvE heeft hier tegenover gesteld dat [eiser] in maart 2019 een voorstel heeft gedaan om de kosten 50/50 te delen, maar dat de VvE daarover geen besluit heeft genomen. Verder hebben leden in september 2019 aan [eiser] laten weten dat zij niet akkoord waren met een uitbreiding van de uitbouw en dat niet was afgesproken dat zij een hoofdelijke betalingsverplichting tegenover [eiser] hadden. Ook hebben leden van de VvE meerdere malen, onder meer in april 2020, gevraagd om meer informatie over de werkzaamheden. [eiser] heeft die niet gegeven.
4.6.
[eiser] heeft niet concreet aangewezen op welk moment de leden van de VvE buiten vergadering hebben ingestemd met de door hem uit te laten voeren werkzaamheden en met de daarmee gepaard gaande kosten. Uit de vaststaande feiten wordt duidelijk dat er in ieder geval nog onduidelijkheid was over de te maken kosten. De overige leden van de VvE wilden hierover duidelijkheid. [eiser] gaf hen die niet. Hij verwees alleen naar de begroting van Kamsma en het voorstel van Leguit & Roos. Maar een antwoord op de vraag wat de precieze kosten van de werkzaamheden zouden zijn heeft [eiser] niet gegeven. Gelet hierop kon [eiser] niet gerechtvaardigd ervan uitgaan dat de overige leden van de VvE instemden met uitvoering van de werkzaamheden en met de daarmee gemoeide kosten. Instemming kon [eiser] evenmin afleiden uit de omstandigheid dat hij de overige leden in de maanden voorafgaand aan de uitvoering over de werkzaamheden heeft geïnformeerd en dat zij volgens hem toen geen bezwaren meer uitten. Er waren immers nog vragen van leden van de VvE over de te maken kosten onbeantwoord gebleven. De door de leden gevraagde informatie heeft [eiser] ook in die periode niet gegeven.
kostenvergoeding omdat uitstel niet kon worden geduld?
4.7.
[eiser] heeft gesteld dat uitvoering van de werkzaamheden urgent was. Als niet werd ingegrepen zou ook de uitbouw van de buren worden aangetast. Deze stelling wordt zo begrepen, dat [eiser] hiermee een beroep doet op artikel 13 lid 4 van het reglement. Ook deze grondslag leidt echter niet tot een betalingsplicht van de VvE. [eiser] heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat een dermate urgente situatie bestond, dat hij niet op toestemming van de vereniging van eigenaars kon wachten. [eiser] heeft bijvoorbeeld geen rapport in de procedure ingebracht waaruit blijkt dat niet langer kon worden gewacht met het uitvoeren van de werkzaamheden. Daarbij komt dat de funderingsproblemen, zo heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling van de zaak verklaard, zich al in 2007 openbaarden. [eiser] heeft gesteld dat het daarna niet lukte om de VvE bij elkaar te krijgen. [eiser] had echter, toen duidelijk werd dat het steeds maar niet lukte om een vergadering van de VvE te beleggen, de machtiging van de kantonrechter kunnen vragen om de werkzaamheden uit te voeren. Op de vraag waarom hij van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt, heeft [eiser] verklaard dat de leden van de VvE hadden aangegeven dat zij het ermee eens waren dat het probleem werd aangepakt. Hiermee gaat [eiser] eraan voorbij dat er (zie ook hiervoor onder 4.6) in ieder geval nog discussie was over de kosten verbonden aan de werkzaamheden. [eiser] kon dus niet zonder meer ervan uitgaan dat de (leden van de) VvE zou(den) instemmen met de kosten die hij zou maken. De overige leden van de VvE mochten er redelijkerwijs vanuit gaan dat [eiser] de regels van het spel zou volgen. Zij zouden dan, op basis van beschikbare informatie, tot afspraken met [eiser] hebben kunnen komen en een betere afweging hebben kunnen maken tussen het belang van de VvE en het belang van [eiser] . Die mogelijkheid is de VvE door de handelwijze van [eiser] ontnomen.
4.8.
Ten overvloede wordt over de omvang van de gevorderde kosten het volgende geoordeeld. Vaststaat dat [eiser] meer werkzaamheden heeft laten uitvoeren dan door Kamsma zijn begroot. Het door [naam 1] in zijn e-mail van 2 september 2019 genoemde bedrag van EUR 46.000,- plus 10% zag eveneens op minder werkzaamheden, dan [eiser] heeft laten uitvoeren. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door een ander dan Kamsma of degene die de offerte aan de VvE heeft verstrekt. [eiser] heeft erkend dat de werkzaamheden zoals die zijn uitgevoerd, niet zijn uitgevoerd op basis van het rapport van Kamsma. [eiser] heeft niet alleen funderingsherstel laten uitvoeren, maar heeft ook de uitbouw uitgebreid. Onduidelijk is welke kosten gemoeid zijn met de kosten van het funderingsherstel.
[eiser] heeft gesteld dat de rechter de kosten zou moeten schatten (artikel 6:97 BW). Het lag echter op de weg van [eiser] om een specificatie van Leguit & Roos, die de werkzaamheden heeft uitgevoerd, betreffende de voor het funderingsherstel daadwerkelijk gemaakte kosten in de procedure in te brengen. De rechter kan alleen schatten wanneer het niet mogelijk is de omvang van de schade nauwkeurig vast te stellen. Nu al niet kan worden vastgesteld of de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, elke informatie omtrent de daadwerkelijk gemaakte kosten ontbreekt, kan de rechter niet overgaan tot het schatten van de schade.
kostenvergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking?
4.9.
De VvE heeft naar voren gebracht dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering, voor zover deze is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft hiertoe naar voren gebracht dat de VvE niet de eigenaar is van het gebouw. Dat zijn de appartementseigenaren gezamenlijk. Voor zover er sprake is van een verrijking, dan zijn het de deelgenoten van de gemeenschap die door het gebouw wordt gevormd die daarvan profiteren. [eiser] heeft de verkeerde partij gedagvaard, aldus de VvE.
4.10.
Het verweer slaagt. [eiser] wil vergoeding voor de werkzaamheden uitgevoerd aan de fundering. De fundering is een gemeenschappelijke zaak. Het is de eigenaar van de gemeenschappelijke zaak die bij een ongerechtvaardigde verrijking wordt verrijkt. De gezamenlijke appartementseigenaren zijn de eigenaar van het gebouw en niet de VvE. Dit betekent dat [eiser] de afzonderlijke appartementseigenaren had moeten dagvaarden.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling van de zaak nog naar voren gebracht dat hij de VvE heeft gedagvaard in hoedanigheid van vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaren. Dat blijkt echter niet uit de dagvaarding. Nergens in de dagvaarding maakt [eiser] melding dat hij de VvE in deze hoedanigheid heeft gedagvaard.
4.11.
Als [eiser] wel in zijn vordering kon worden ontvangen, zou die vordering echter ook niet kunnen worden toegewezen. [eiser] heeft onvoldoende specifiek gesteld voor welk bedrag de VvE is verrijkt. De blote stelling dat de VvE, doordat [eiser] de kosten voor de werkzaamheden heeft betaald, een besparing heeft is daarvoor onvoldoende. Iedere verdere onderbouwing van de gestelde kosten – en daarmee van de gestelde besparing – ontbreekt (zoals hiervoor onder 4.8 is geoordeeld).
aanvullende werking redelijkheid en billijkheid
4.12.
[eiser] ’s beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, baat hem niet. Voor deze grondslag heeft [eiser] geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd, dan die hij heeft aangevoerd in het kader van de primaire grondslag (toestemming van de (leden van de) VvE). Het beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid stuit daarmee af op wat in het kader van de primaire grondslag is geoordeeld.
conclusie
4.13.
De vordering zal worden afgewezen. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht hoeft niet te worden beoordeeld. Dat zal niet tot een ander oordeel leiden.
4.14.
[eiser] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van de VvE begroot op EUR 2.076,- aan griffierecht en op EUR 1.442,- (2 punten x tarief EUR 721,-) aan salaris advocaat. De door de VvE gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als onder de beslissing vermeld.
4.15.
[eiser] zal verder worden veroordeeld in de nakosten van de procedure aan de zijde van de VvE, zoals hierna onder de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de VvE begroot op EUR 3.518,-, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van EUR 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.4.
verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van Eekeren, rechter, bijgestaan door mr. E.R. Mac-Donald, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2022. [1]