Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9395016 CV EXPL 21-11974
vonnis van: 10 mei 2022
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. C.E. van Staveren
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 7 mei 2021 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 februari 2022. [eisers] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is vertegenwoordigd door de gemachtigde. [eisers] hebben een akte en nadere producties ingediend. De akte is geweigerd. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is aangehouden om [eisers] in de gelegenheid te stellen om een nadere akte in te dienen. Nadat [gedaagde] daarop bij akte heeft gereageerd, is vervolgens een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Tussen de rechtsvoorganger van [gedaagde] als verhuurder en [eisers] als huurders bestaat met ingang van 1 november 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte op het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans € 566,62 per maand.
1.2.
In april en mei 2020 heeft tussen vastgoedbeheerder Tel Makelaars en [eisers] e-mailcorrespondentie plaatsgevonden waarin van de zijde van [eisers] is vermeld dat in het gehuurde loden waterleidingen aanwezig zijn en dat in een meting is geconstateerd dat sprake is van een 11-voudige overschrijding van het loodgehalte.
1.3.
De Stichting !Woon heeft op 11 november 2020 mede namens [eiser 1] een e-mailbericht gestuurd aan Tel Makelaars. Daarin is vermeld dat [eiser 1] in het verleden een watertest heeft laten uitvoeren waaruit is gebleken dat de norm van 10 mg/l ruim wordt overschreden, zodat sprake is van een gebrek. Bij de het e-mailbericht zijn foto’s van loden waterleidingen gevoegd.
1.4.
In reactie op dit e-mailbericht heeft een medewerker van Tel Makelaars op 11 november 2020 meegedeeld:
“Bedankt voor uw mail, we gaan ermee aan de slag.”
1.5.
Blijkens een rapportage van 30 november 2020 heeft Vitens Laboratorium op basis van een monsterneming op 27 november 2020 in het gehuurde 79,3 microgram lood per liter water geconstateerd.
1.6.
In een aan [gedaagde] geadresseerde brief (gedateerd op 11 november 2020) die bij e-mailbericht van 3 december 2020 aan Tel Makelaars is gestuurd, heeft een medewerker van de stichting !Woon onder vermelding van het adres van het gehuurde meegedeeld dat het loodgehalte in de waterleiding van het gehuurde 79,3 microgram bedraagt.
1.7.
In een op 31 maart 2021 aan [gedaagde] betekende brief van 29 maart 2021 (met bijlagen) heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] gesommeerd om de loden leidingen binnen zes weken te laten vervangen en een huurkorting toe te passen van 60% vanaf 11 november 2020 tot het moment waarop de loden waterleidingen zijn vervangen.
1.8.
De loden waterleidingen zijn medio juli 2021 vervangen.
Vordering en verweer
2. [eisers] vorderen, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te bepalen dat de door [eisers] verschuldigde huurprijs met terugwerkende kracht met ingang van 11 november 2020 of met ingang van 29 maart 2021, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, in ieder geval wordt verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs tot aan de datum waarop het gebrek is hersteld, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eisers] vanaf die datum méér hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente.
3. [eisers] stellen hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat met een loodgehalte van 79,3 mgr/l sprake is van een aanzienlijke overschrijding van de norm voor lood in drinkwater. Er is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro op grond waarvan aanspraak bestaat op een vermindering van de huurprijs tot 40%.
4. [gedaagde] voert als verweer dat [eisers] niet hebben aangetoond dat de drinkwaternorm voor lood daadwerkelijk is overschreden. De onderzoeksresultaten zijn [gedaagde] pas op 29 maart 2021 kenbaar gemaakt, zodat geen reden bestaat voor een verlaging van de huurprijs van 11 november 2020.
Beoordeling
5. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
6. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie juli 2021) is onder Qd3 vermeld dat een gemiddelde loodverontreiniging op een tappunt van meer dan 5 microgram per liter een ernstig gebrek is in categorie C (Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte). In het voordien geldende Gebrekenboek (versie juni 2017) gold een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter als een dergelijk gebrek. Bij gebreken in lijst C geldt een huurverlaging tot maximaal 40% van de betaalde huurprijs, dus een huurkorting van maximaal 60%.
8. [eisers] hebben voldoende onderbouwd gesteld dat sprake was van een aanzienlijke overschrijding van het loodgehalte per liter leidingwater. Dit is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. In geschil is op welke datum [eisers] van dit gebrek kennis hebben gegeven aan [gedaagde] .
9. [eisers] hebben bij akte een e-mailbericht van een medewerker van stichting !Woon overgelegd van 11 november 2020, gericht aan Tel Makelaars, mede namens [eiser 1] , wonende in het gehuurde. In dit e-mailbericht wordt vermeld dat [eiser 1] in het verleden een watertest heeft laten uitvoeren waaruit is gebleken dat de norm van 10 mg/l ruim wordt overschreden. Bij dit e-mailbericht zijn foto’s overgelegd van loden waterleidingen.
10. De ontvangst van dit e-mailbericht door Tel Makelaars is niet betwist en kan aan [gedaagde] worden toegerekend. Volgens het Gebrekenboek (versie juli 2021) is het aan de verzoeker om aan te tonen dat sprake is van een te hoge concentratie van lood in het drinkwater, tenzij loden leidingen visueel zichtbaar zijn. Met de foto’s van de loden waterleidingen hebben [eisers] voldoende aangetoond dat sprake is van een te hoge concentratie van lood in het drinkwater. Met het e-mailbericht van 11 november 2020 aan Tel Makelaars moeten [eisers] dan ook worden geacht melding te hebben gemaakt van het gebrek als bedoeld in artikel 7:207 lid Pro BW. Dat Tel Makelaars beheerder is van divers onroerend goed en het dus niet direct kenbaar zou zijn tot wie de brief is gericht, komt voor rekening en risico van [gedaagde] .
11. De kantonrechter zal daarom op de voet van artikel 7:207 jo Pro. 7:257 BW bepalen dat een huurprijsvermindering van 60% met terugwerkende kracht wordt toegepast vanaf 11 november 2020 tot 15 juli 2021. Daartoe wordt aansluiting gezocht bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie met betrekking tot verminderd huurgenot als gevolg van een ernstig gebrek in categorie C, zoals hiervoor onder 9 weergegeven.
12. [gedaagde] wordt als de meest in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat op de huurprijs van [eisers] vanaf 11 november 2020 een huurkorting van 60% wordt toegepast;
veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eisers] vanaf 11 november 2020 teveel hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
exploot € 106,01
salaris € 374,00
griffierecht € 85,00
-----------------
totaal € 565,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 106,01
salaris € 374,00
griffierecht € 85,00
-----------------
totaal € 565,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.