Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/3996
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de medebelanghebbende beschikking van 16 juni 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 905.500,-.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 28 juni 2022. Eiser was hierbij aanwezig samen met zijn partner. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door [naam] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is mede-eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning met kelder. De oppervlakte van de woning is ongeveer 179m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015. Omdat de woning medio 2014 grondig is gerenoveerd, wordt voor de bepaling van de WOZ-waarde niet uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2014, maar is de situatie waarin de woning zich bevond op 1 januari 2015 (de situatiedatum) leidend. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, in vergelijking met de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen in dezelfde straat als van eiser. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Hierbij verwijst hij naar de woningen [adres 2]
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 905.500,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), [adres 3] , [adres 4] en [adres 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De rechtbank zal eerst beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de nadere motivering ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de situatiedatum een waarde in het economische verkeer had van € 905.500,-. De rechtbank wijst voor dat oordeel naar de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Daarbij is opvallend dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] tussenwoningen zijn en de woning van eiser een hoekwoning betreft. Ook is [adres 3] aanzienlijk kleiner dan de woning van eiser en is [adres 4] juist groter dan de woning van eiser. De rechtbank begrijpt daarom niet waarom deze gebruikte vergelijkingsobjecten wel voldoende zijn voor de vergelijking met de woning van eiser, maar dat de door eiser voorgestelde vergelijkingsobjecten volgens de heffingsambtenaar niet voldoende zijn. De heffingsambtenaar heeft dat onvoldoende duidelijk gemaakt. Verder is het eigen verkoopcijfer gebruikt als derde vergelijkingsobject. Zoals ter zitting is verklaard heeft er in 2014 een volledige verbouwing van de woning plaatsgevonden. De rechtbank is daarom van mening dat het eigen verkoopcijfer op zichzelf onvoldoende is om de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde op te baseren.
8. Gelet op voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de waarde van € 838.000,- van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat echter niet, omdat eiser deze waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning vaststellen. De rechtbank komt daarbij tot een WOZ-waarde van € 865.000,-.
10. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen.
Conclusie
11. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat eiser gelijk krijgt.
12. De rechtbank zal de waarde van de woning per de situatiedatum vaststellen op
€ 865.000,-. De rechtbank zal daarbij bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.
€ 865.000,-. De rechtbank zal daarbij bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.
13. Omdat het beroep gegrond is, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht moet vergoeden. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast op € 865.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 augustus 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 augustus 2022.
De griffier is verhinderd te tekenen. rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.