ECLI:NL:RBAMS:2022:475

• Datum uitspraak: 14 januari 2022
• Publicatiedatum: 8 februari 2022
• Zaaknummer: AWB - 21 _ 136
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. van der Linden-Kaajan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak in Amsterdam

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 14 januari 2022 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak in Amsterdam. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 778.000,-, waartegen eisers bezwaar maakten. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 werd het bezwaar ongegrond verklaard, waarna eisers beroep instelden. Tijdens de zitting op 20 december 2021 was de heffingsambtenaar vertegenwoordigd door een gemachtigde en een taxateur.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar in beroep de WOZ-waarde had verlaagd naar € 767.000,-, wat leidde tot de conclusie dat het beroep gegrond was. Eisers voerden aan dat de WOZ-waarde nog steeds te hoog was en dat er grotere en duurdere panden in de straat waren met een lagere WOZ-waarde. De rechtbank stelde vast dat eisers niet voldoende bewijs hadden geleverd voor hun stelling dat de waarde willekeurig was vastgesteld en dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde van € 767.000,- niet te hoog was.

De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de bestreden uitspraak op bezwaar en stelde de WOZ-waarde van de woning vast op € 767.000,-. Tevens werd de heffingsambtenaar opgedragen het door eisers betaalde griffierecht van € 49,- te vergoeden. De uitspraak werd openbaar uitgesproken en partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep binnen zes weken na verzending van de uitspraak.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/136

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 januari 2022 in de zaak tussen

[eisers] , te Amsterdam, eisers,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

( [heffingsambtenaar] ).

Partijen worden hierna eisers en de heffingsambtenaar genoemd.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 778.000,-.

Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 20 december 2021. Eisers waren aanwezig. De heffingsambtenaar werd vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam taxateur] .

Overwegingen

1. Eisers zijn eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een tussenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 152 m² en de oppervlakte van het perceel is 171 m².

2. In beroep heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 767.000,-. Reeds hierom zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. De heffingsambtenaar dient het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden. Over de inhoud van het beroep overweegt de rechtbank het volgende.

3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde nog steeds te hoog heeft vastgesteld. Eisers vinden dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld, omdat er grotere en duurdere panden in dezelfde straat staan met een lagere WOZ-waarde. Zij verwijzen specifiek naar de WOZ-waardes van de woningen [adres 2] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . Eisers voeren aan dat het bestreden besluit niet voldoende gemotiveerd is. Volgens eisers wordt de waarde willekeurig bepaald en wordt er geen inzicht geboden in het tot stand komen van de waarde. Eisers verzoeken de heffingsambtenaar om extra controles uit te voeren in hun straat en baseren dat op een rapport van de waarderingskamer.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep in het taxatierapport verwezen naar drie vergelijkbare woningen die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht. Op basis van de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd dat de waarde van de woning van eisers € 767.000,- is.

5. De rechtbank stelt voorop dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich brengt dat de waarde van een woning voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. De vergelijking met een eerder vastgestelde waarde van de woning dan wel van vergelijkingsobjecten is dus niet van belang voor de vaststelling van de WOZ-waarde die nu in geschil is. Voor zover eisers een beroep doen op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank dat in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Dit houdt in dat alleen dan sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel als ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de woning van eisers. In dit geval hebben eisers verwezen naar de WOZ-waardes van [adres 2] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . De [adres 2] [nummer 2] is net als de woning van eisers een tussenwoning en heeft daarom ook een vergelijkbare WOZ-waarde als de woning van eisers. De [adres 2] [nummer 1] en [nummer 3] zijn echter hoekwoningen en zijn om die reden al niet identiek aan de woning van eisers. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij onderzoek heeft gedaan naar de hoekwoningen. Hieruit volgt dat de hoekwoningen een kleiner oppervlakte hebben dan de woning van eisers, waardoor de WOZ-waarde logischerwijs ook lager ligt. De stelling van eisers dat de hoekwoningen een groter oppervlakte hebben dan de woning van eisers hebben zij niet met stukken onderbouwd. Gelet op het voorgaande slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet.

6. Van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd vindt de rechtbank dat deze wel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers gelet op het type woning, de ligging, het oppervlakte en het bouwjaar. Eisers hebben tegen de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten ook geen beroepsgronden aangevoerd. Op basis van de gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 767.000,- voor de woning niet te hoog is.

Conclusie

7. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar het door eisers in deze zaak betaalde griffierecht aan hen dient te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 vast op

€ 767.000,-;

• bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eisers te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2022.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.