Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/718350 / KG ZA 22-485 AB/MAH
Vonnis in kort geding van 29 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] , gemeente Waterland,
eiseres bij dagvaarding van 8 juni 2022,
advocaat mr. J. Bol te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
verschenen in persoon, met gemachtigde mr. J. Elte.
Partijen zullen hierna ook [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting op 22 juni 2022 waren aanwezig:
- aan de kant van [eiseres] : [naam 1] met mr. Bol,
- aan de kant van [gedaagde] : [naam 2] (directeur) met mr. Elte.
1.2.
Op de zitting heeft [eiseres] de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde] ook een pleitnota.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] drijft een onderneming in het verkrijgen, beheren en beleggen van vastgoed. [eiseres] is eigenaresse van het pand aan de [adres] .
2.2.
[gedaagde] exploiteert een groothandel in bouwmaterialen, houdt zich bezig met natuursteenbewerking en interieurbouw en handelt in
(bedrijfs)auto's.
2.3.
Met ingang van 1 maart 2022 huurt [gedaagde] van [eiseres] de achterste ruimte, bedrijfsruimte + kantoor, ca. 300 m2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 2 jaar en loopt tot en met 28 februari 2024. De huidige huurprijs is € 2.953,20 per maand, inclusief voorschot op de servicekosten en BTW. Volgens de artikelen 4.8 en 4.10 van de huurovereenkomst moet de huurprijs vooruit worden betaald en op grond van artikel 6.1 dient [gedaagde] een waarborgsom te storten van € 6.300,00. Op grond van artikel 18.2 van de toepasselijke algemene bepalingen verbeurt huurder aan verhuurder bij niet tijdige betaling een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00.
2.4.
[gedaagde] is vanaf 1 maart 2022 haar onderneming in het gehuurde gaan exploiteren. Zij heeft geen waarborgsom gestort en geen huur betaald. Aangesproken tot betaling heeft [gedaagde] gemeld dat zij de huur wenst te verrekenen met bedragen die [eiseres] verschuldigd is/wordt vanwege een door [eiseres] aan haar verstrekte opdracht voor het plaatsen van een keuken. [eiseres] is niet akkoord gegaan met verrekening.
2.5.
Bij brieven van de (voormalige) advocaat van [eiseres] van 7 april 2022 en 30 mei 2022 is [gedaagde] gesommeerd om alsnog de waarborgsom te storten en de huurachterstand en de contractuele boete te voldoen. Daarbij is erop gewezen dat verrekening met de huurpenningen op grond van artikel 18.1 AB niet is toegestaan. Bij de laatste sommatie is aangezegd dat bij niet tijdige betaling nakoming, ontruiming en buitengerechtelijke kosten in kort geding zouden worden gevorderd.
2.6.
Aan de sommaties is niet voldaan.
2.7.
Op 21 april 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam aan [eiseres] een last onder dwangsom opgelegd om het gebruik van het pand aan de [adres] te beperken tot door het bestemmingsplan toegelaten gebruik en derhalve de bewoning van het pand te staken. Als niet op 2 mei 2022 aan de last was voldaan zou [eiseres] een dwangsom van € 20.000,00 verschuldigd zijn. Bij een controle op 13 mei 2022 heeft de gemeente vastgesteld dat de benedenwoning in de werkplaats/opslag op de begane grond niet (meer) werd bewoond, maar dat zich daarachter nog een ruimte/hok bevond waarin twee matrassen werden aangetroffen en tekenen van bewoning door twee personen. Daarom heeft de gemeente bij brief van 7 juni 2022 aan [eiseres] geschreven van plan te zijn de dwangsom van € 20.000,00 te gaan invorderen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert:
a. a) ontruiming van de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van dit vonnis,
b) betaling van de huurachterstand tot en met juni 2022 van € 11.812,80,
c) betaling van € 2.953,20 per maand vanaf 1 juli 2022 tot aan de ontruiming,
d) betaling van € 1.200,00 aan contractueel verbeurde boetes tot en met juni 2022,
e) betaling van € 893,13 aan buitengerechtelijke incassokosten,
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, met wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] stelt daartoe dat het niet storten van de waarborgsom, het niet volgens de overeengekomen bestemming gebruiken van het gehuurde en de 4 maanden huurachterstand ernstige toerekenbare tekortkomingen opleveren, die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. [eiseres] heeft er geen vertrouwen in dat alsnog zal worden nagekomen. Daarom vordert zij nu, vooruitlopend op een bodemprocedure waarin ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, en ter beperking van verdere schade, de ontruiming. [eiseres] stelt daarbij spoedeisend belang te hebben, omdat zij schade lijdt door de wanprestatie van [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] erkent de vordering en wil ook zelf van de huurovereenkomst af, nu bewoning volgens het bestemmingsplan niet blijkt te zijn toegestaan, maar zij beroept zich op verrekening. Zij stelt de volgende tegenvorderingen op [eiseres] te hebben:
- deel eerste keukenfactuur € 6.991,36
- factuur dakreparatie € 17.847,50
- factuur tweede keuken € 34.956,90
__________
totaal € 46.485,78
3.4.
Ter onderbouwing heeft [gedaagde] drie facturen ten name van [eiseres] Vastgoed overgelegd:
1) nr [fact.nr. 1] van 2 december 2021 van € 34.956,90 voor een keuken met barmeubel en kast bij lounge, volgens tekening
1) nr [fact.nr. 1] van 2 december 2021 van € 34.956,90 voor een keuken met barmeubel en kast bij lounge, volgens tekening
2) nr [fact.nr. 2] van 17 juni 2022 van € 17.847,50 voor “dak reparatie”, “electra reparatie ivm lekkage” en “montage van 2 lampen”,
3) nr [fact.nr. 3] van 17 juni 2022 van € 21.646,90 voor “Tweede keuken volgens tekening ivm lekkage”.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.2.
Aan die laatste eis is voldaan. [gedaagde] betaalt vanaf het begin geen huur en het is ook niet te verwachten dat zij dat alsnog gaat doen, omdat zij zich beroept op verrekening met een gestelde tegenvordering van € 46.485,78. De schade die [eiseres] lijdt aan huurachterstand loopt elke maand op. Daarmee heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen.
a) ontruiming
4.3.
Beide partijen willen van de huurovereenkomst af. Nu tegen de ontruiming geen verweer wordt gevoerd, zal deze worden toegewezen.
b) en c) huurbetaling
4.4.
[gedaagde] heeft de vorderingen met zoveel woorden erkend. Bestaan en omvang van de vordering tot huurbetaling zijn dan ook niet in geschil.
wil die verrekenen met haar tegenvordering, maar [eiseres] heeft de claims waaruit die tegenvordering bestaat gemotiveerd betwist. De lezingen die partijen op de zitting hebben gegeven over met name de opdracht tot dakreparatie en tot installatie van een keuken lopen zo ver uiteen, dat niet eenvoudig valt vast te stellen of [gedaagde] opeisbare vorderingen tegen [eiseres] heeft (artikel 6:136 BW).Voor nader onderzoek is in kort geding geen plaats. Daarbij komt dat verrekening in artikel 18.1 contractueel is uitgesloten. De slotsom is dat het beroep op verrekening niet opgaat.
wil die verrekenen met haar tegenvordering, maar [eiseres] heeft de claims waaruit die tegenvordering bestaat gemotiveerd betwist. De lezingen die partijen op de zitting hebben gegeven over met name de opdracht tot dakreparatie en tot installatie van een keuken lopen zo ver uiteen, dat niet eenvoudig valt vast te stellen of [gedaagde] opeisbare vorderingen tegen [eiseres] heeft (artikel 6:136 BW).Voor nader onderzoek is in kort geding geen plaats. Daarbij komt dat verrekening in artikel 18.1 contractueel is uitgesloten. De slotsom is dat het beroep op verrekening niet opgaat.
4.5.
Dit betekent dat vorderingen b en c, tot betaling van achterstallige huur en van het huurbedrag tot aan de ontruiming, toewijsbaar zijn.
d) boete en e) BIK
4.6.
Hetzelfde geldt voor de door [eiseres] eveneens gevorderde boete en buitengerechtelijke incassokosten. Ook bij toewijzing van deze nevenvorderingen heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang. (vergelijk Hoge Raad 15 juni 2007, LJN:BA1522).
4.7.
De boete is contractueel overeengekomen en is direct opeisbaar indien de huurder niet tijdig betaalt (artikel 18.2 AB). [gedaagde] heeft erkend dat zij vanaf het begin geen huur betaalt. Daarmee heeft zij volgens de huurovereenkomst tot en met juni 2022 (4 x € 300,00 =) € 1.200,00 aan boete verbeurd. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter bij deze stand van zaken zal oordelen dat de boete is verbeurd, zodat ook op dit oordeel kan worden vooruitgelopen.
4.8.
Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van artikel 17.1 AB is [gedaagde] deze kosten verschuldigd conform (ten minste) het door deurwaarders gehanteerde tarief. Het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 893,13 voor buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden toegewezen, nu [gedaagde] de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet heeft betwist en er geen aanleiding is om (ambtshalve) tot matiging over te gaan.
4.9.
De bedragen tot voldoening waarvan [gedaagde] zal worden veroordeeld, gelden als voorschot op en ter nadere verrekening met wat zij uiteindelijk zal blijken verschuldigd te zijn.
f) en g) proceskosten
4.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente, zij het dat in redelijkheid een griffierecht en salaris advocaat overeenkomstig de door de kantonrechter gehanteerde tarieven volstaan, nu [gedaagde] terecht aanvoert dat [eiseres] deze zaak ook bij de kantonrechter had kunnen aanbrengen. Ook de nakosten zullen overeenkomstig dat tarief worden toegewezen.
4.11.
De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden aldus begroot op:
- dagvaarding € 108,41
- griffierecht € 1.384,00
- salaris advocaat € 656,00
_______________________________________________
totaal € 2.148,41
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de achterste ruimte van de bedrijfsruimte + kantoor ca 300 m2 van het pand aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer] , met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform de artikelen 555 e.v. en 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] , indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan [eiseres] de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen wegens (huur)achterstand (tot en met juni 2022) een bedrag van € 11.812,80,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.953,20 per maand vanaf 1 juli 2022 tot aan de datum van de algehele ontruiming,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen wegens contractueel verbeurde boetes (berekend tot en met juni 2022) een bedrag van € 1.200,00,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 893,13,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.148,41, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [gedaagde] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
5.8.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022. [1]