ECLI:NL:RBAMS:2022:4486

• Datum uitspraak: 28 juli 2022
• Publicatiedatum: 2 augustus 2022
• Zaaknummer: 9609175 CV EXPL 21-18505
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Sissing
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderhuur en ontruiming van gehuurde woning in Amsterdam

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam op 28 juli 2022, gaat het om een huurgeschil tussen een huurster, aangeduid als [eiseres], en haar voormalige onderhuurder, [gedaagde 1], en een derde partij, [gedaagde 2]. De eiseres vordert ontruiming van de woning die door [gedaagde 1] wordt gehuurd, omdat zij [gedaagde 2] zonder toestemming van de verhuurder in de woning heeft laten verblijven. De mondelinge behandeling vond plaats op 23 juni 2022, waarbij beide gedaagden aanwezig waren, vergezeld door hun gemachtigden. De eiseres stelt dat [gedaagde 1] in strijd handelt met de huurovereenkomst door [gedaagde 2] in de woning te laten verblijven, wat volgens haar neerkomt op onderhuur. [gedaagde 1] verdedigt zich door te stellen dat zij [gedaagde 2] tijdelijk onderdak heeft geboden uit vriendelijkheid, gezien haar hoge leeftijd en kwetsbare gezondheid. De kantonrechter oordeelt dat er inderdaad sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1], maar dat deze tekortkoming niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van [gedaagde 1] wordt afgewezen. Echter, [gedaagde 2] wordt wel veroordeeld om de woning te ontruimen, aangezien hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De kantonrechter geeft [gedaagde 2] een termijn van ruim een maand om de woning te verlaten, met een deadline van 1 september 2022. De proceskosten worden gecompenseerd tussen [gedaagde 1] en [eiseres], terwijl [gedaagde 2] de kosten aan de zijde van [eiseres] moet vergoeden. De vordering van [eiseres] om zelf de ontruiming uit te voeren wordt afgewezen, en de kosten voor de ontruiming worden niet toegewezen, omdat deze pas na de uitspraak ontstaan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9609175 CV EXPL 21-18505

vonnis van: 28 juli 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] .

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. E.W. Baart

t e g e n

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. K.E. van Lotringen

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. J. Wolfrat

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich:

- de dagvaarding van 24 december 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] ;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] ;
- het instructievonnis van 24 februari 2022;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022. Voor [eiseres] is verschenen de heer [naam manager] (manager), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, vergezeld door hun gemachtigden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder nog aanvullende stukken in het geding gebracht. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [eiseres] aan de hand van spreekaantekeningen met producties, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Sinds 1 juli 1994 huurt [gedaagde 1] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van)
[eigenaresse] , de huidige eigenaresse.

1.2.

[eiseres] is gevolmachtigd om namens de eigenaresse de onderhavige
procedure te voeren.

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing. Daarin is onder meer bepaald:
1.3 Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. 1.5 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, of als werkplaats te gebruiken.

1.4.

Het gehuurde bestaat uit woonruimte op de tweede verdieping van het gebouw [adres] en -volgens [eiseres] - één ruimte en -volgens [gedaagde 1] - twee ruimtes op de vijfde verdieping.

1.5.

[gedaagde 2] verblijft nu in één ruimte die bij het gehuurde hoort op de vijfde verdieping. Hij heeft daarnaast ook enige tijd een andere ruimte op de vijfde verdieping in gebruik gehad.

Vordering

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] jegens [eiseres] is tekortgeschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst;

ontbinding van de huurovereenkomst;

ontruiming van het gehuurde door zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] , met machtiging van [eiseres] om deze ontruiming zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;

hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.

3. [eiseres] stelt hiertoe met betrekking tot [gedaagde 1] dat zij in strijd handelt met artikel 1.3 en 1.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, onder meer door een deel van haar woning in gebruik te geven aan een derde, namelijk [gedaagde 2] . Dat [gedaagde 2] bij haar inwoont in ruil voor hulp de verzorging van [gedaagde 1] maakt volgens [eiseres] dat zelfs sprake is van onderhuur. Bij [eiseres] leeft daarom ook de vrees dat [gedaagde 2] zich een positie als medehuurder wil verwerven. Daarnaast handelt [gedaagde 1] onrechtmatig door de bergingen op de zolder te (laten) gebruiken als woonruimte. Hoewel één berging tot het gehuurde behoort, heeft het geen woonbestemming. Dat heeft te maken met de voorzieningen op zolder, de brandveiligheid en de omgevingsvergunning.

4. Ten aanzien van [gedaagde 2] stelt [eiseres] hiertoe dat hij eerder als onderhuurder is aangetroffen in de ondergelegen woning van het gehuurde, [adres] huis, en dat in de kelder onder deze woning op datzelfde moment een hennepplantage is aangetroffen. In een schikkingsovereenkomst tussen de daarbij betrokken partijen is afgesproken dat [gedaagde 2] de woning aan de [adres] huis zou verlaten. [gedaagde 2] heeft geen geldige verblijfstitel in Nederland en [eiseres] schat het gevaar op recidive groot in. [eiseres] heeft er belang bij dat [gedaagde 2] als illegale bewoner het gehuurde verlaat.

5. [gedaagde 1] voert verweer en geeft aan dat zij [gedaagde 2] al zeventien jaar kent als haar onderbuurman. Hij hielp haar al vaker en toen zij hoorde dat hij op straat kwam te staan, heeft zij hem een tijdelijke logeerplek aangeboden. [gedaagde 1] is op leeftijd, inmiddels 91 jaar, en heeft een flink medisch dossier. [gedaagde 2] gaat met haar mee naar medische afspraken, doet boodschappen voor haar en helpt haar met vervoer. Zij betwist dat de ruimtes boven niet als woonruimte mogen worden gebruikt. In het verleden hebben ook bouwvakkers van [eiseres] daar wel eens geslapen. [gedaagde 2] heeft deze ruimte mooi opgeknapt. Zelf is zij overigens al tijden niet meer op zolder geweest. Zij woont sinds 1994 in het gehuurde en dat is altijd goed gegaan. Als er al sprake zou zijn van wanprestatie van haar kant, dan is die niet ernstig genoeg om zo’n langlopend huurcontract te beëindigen. Voor het geval de vorderingen worden toegewezen, verzoekt zij om de ontruimingstermijn op een kalenderjaar te stellen.

6. [gedaagde 2] voert tevens verweer en geeft aan dat hij tijdelijk onderdak heeft gekregen van [gedaagde 1] , dat zij al lange tijd vriendschappelijk met elkaar omgaan en dat hij haar helpt tijdens ziekenhuisbezoeken en met de dagelijkse dingen. Hij heeft niets te maken gehad met de in het souterrain van het gebouw [adres] aangetroffen hennepplantage. Ter zitting heeft hij aangegeven te willen vertrekken uit de woning en van plan te zijn te verhuizen naar de VS, waar zijn vriendin woont. Hij wil [gedaagde 1] echter niet zomaar achterlaten en vraagt daarom om de tijd te krijgen zijn spullen te verzamelen, zich klaar te maken voor de verhuizing en [gedaagde 1] de tijd te geven alternatieve hulp te regelen. Hij vraagt bovendien de eventuele ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] voorwaardelijk uit te spreken, te weten voor het geval hij de woning niet binnen vier maanden zal hebben verlaten.

Beoordeling

7. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde 1] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder door (een deel van) het gehuurde in gebruik danwel onderhuur te geven aan [gedaagde 2] en of als gevolg daarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden en zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] het gehuurde moeten ontruimen.

8. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming door [gedaagde 1] doordat zij [gedaagde 2] in het gehuurde laat verblijven. Hoewel niet is gebleken dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij gebreke van een voldoende bepaalbare tegenprestatie door [gedaagde 2] , kwalificeert het verblijf van [gedaagde 2] in het gehuurde als ingebruikgeving aan een derde, zoals bedoeld in artikel 1.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Daar komt nog bij dat [gedaagde 2] verblijft in een gedeelte van het gehuurde dat niet als woonruimte mag worden gebruikt.

9. Het is echter de vraag of sprake is van een toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij die afweging dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegenomen. In dit geval betreft dat de hoge leeftijd van [gedaagde 1] en haar kwetsbare gezondheid, de omstandigheid dat zij al 28 jaar in het gehuurde woont zonder enige problemen, dat de ingebruikgeving uit liefdadigheid is geweest en zij daar geen geld voor heeft ontvangen en dat [gedaagde 2] heeft aangegeven uit het gehuurde te zullen vertrekken. Deze omstandigheden leiden ertoe dat de tekortkoming van [gedaagde 1] in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van [gedaagde 1] wordt daarom afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen, nu [eiseres] daar geen belang (meer) bij heeft.

10. Voor [gedaagde 2] geldt echter dat hij op dit moment in het gehuurde verblijft zonder recht of titel. De ontruiming ten aanzien van [gedaagde 2] zal om die reden wel worden toegewezen. Daarbij houdt de kantonrechter rekening met de omstandigheden van het geval, zoals de zorg voor [gedaagde 1] die door een ander moet worden opgepakt, en geeft zij [gedaagde 2] een ontruimingstermijn van ruim 1 maand. Dat betekent dat [gedaagde 2] uiterlijk op 1 september 2022 het gehuurde moet hebben verlaten.

11. De door [eiseres] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.

11. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is eveneens niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.

13. De proceskosten tussen [gedaagde 1] en [eiseres] worden gecompenseerd. [gedaagde 2] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] . Nu de proceshandelingen van [eiseres] zowel ten aanzien van [gedaagde 1] als [gedaagde 2] zijn verricht, worden deze voor de helft toegerekend aan [gedaagde 2] .

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 2] om het door [gedaagde 1] gehuurde uiterlijk op 1 september 2022 te ontruimen met al hetgeen zich daar door of vanwege [gedaagde 2] bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 49,26
salaris € 187,00
griffierecht € 64,00
-----------------
totaal € 300,26
voor zover van toepassing, inclusief btw en bij niet tijdige betaling binnen veertien dagen na heden te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na heden tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagde 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

bepaalt dat [gedaagde 1] en [eiseres] ieder de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.