Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/718189 / KG ZA 22-470 AB/MvG
Vonnis in kort geding van 7 juli 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 10 juni 2022,
advocaat mr. L. van Waegeningh te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.J.P. Liefting te Mijdrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 23 juni 2022 heeft [eiseres] de vorderingen toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een tevoren ingediend schriftelijk stuk. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [eiseres] tevens een pleitnotitie.
Vonnis is bepaald op vandaag.
Vonnis is bepaald op vandaag.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiseres] : [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] met mr. Van Waegeningh;
- [gedaagde] met mr. Liefting.
2.De feiten
2.1.
[naam 4] is enig aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . Een andere vennootschap van [naam 4] is [naam bv] B.V.
2.2.
Op grond van een ‘Bruikleenovereenkomst Bedrijfsruimte’ met (de rechtsvoorganger van) [naam bv] had [gedaagde] een gedeelte van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] in gebruik. Eind 2020 / begin 2021 heeft de gemeente aan [naam bv] een last onder dwangsom aangezegd van € 20.000,00, omdat de bedrijfsruimte in strijd met het bestemmingsplan werd bewoond door [gedaagde] .
2.3.
[eiseres] , vertegenwoordigd door Bewaakt & Bewoond BV Amsterdam, en [gedaagde] hebben op 9 april 2021 een bruikleenovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] met ingang van 15 april 2021 gebruik maakt van de woning aan de [adres 2] . Deze woning heeft twee verdiepingen en twee slaapkamers. In de bruikleenovereenkomst staat dat [gedaagde] de woning voor onbepaalde tijd om niet in gebruik krijgt (artikel 1) en hij de kosten voor gas, water en licht en de daarmee verband houdende kosten voor zijn rekening neemt (artikel 6). Op grond van artikel 28 kan Pro de overeenkomst te allen tijde worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 28 dagen. In artikel 28 staat Pro verder dat [gedaagde] een boete verbeurt van € 250,00 voor iedere dag dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft.
2.4.
[gedaagde] en Bewaakt & Bewoond hebben op 9 april 2021 een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Daarin staat dat [gedaagde] een bedrag van € 190,00 per maand betaalt voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt. De hoogte van dit bedrag is gebaseerd op de kosten voor bemiddeling en de kosten voor beheer die Bewaakt & Bewoond maakt.
2.5.
Bij e-mail van 3 maart 2022 heeft Bewaakt & Bewoond de bruikleenovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 28 maart 2022 en hem aangezegd de woning tegen die datum te ontruimen. [gedaagde] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - om [gedaagde] te veroordelen:
I. om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de woning met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de bij hem beschikbare sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiseres] ;
II. om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 16.000,00, met ingang van 31 mei 2022 te vermeerderen met € 250,00 per dag tot aan de dag dat [gedaagde] de woning heeft ontruimd, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente daarover, en de nakosten.
3.2.
[eiseres] stelt hiertoe dat partijen een bruikleenovereenkomst hebben gesloten. [gedaagde] betaalt een tegemoetkoming in de kosten verbonden aan de woning. De bruikleenovereenkomst is door opzegging rechtsgeldig geëindigd. Omdat [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd verbeurt hij een boete van € 250,00 per dag. [eiseres] heeft een spoedeisend belang, omdat zij in samenspraak met de gemeente vluchtelingen uit Oekraïne in de woning wil opvangen.
3.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten uit hoofde waarvan hem huurbescherming toekomt. Dat [eiseres] zelf ook vindt dat het een huurovereenkomst is, volgt uit het feit dat Bewaakt & Bewoond aan [gedaagde] een verhuurdersverklaring heeft afgegeven. In het geval wel een bruikleenovereenkomst is gesloten, dan is het daarin opgenomen boetebeding onredelijk bezwarend.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eerst zal de rechtsverhouding tussen partijen worden beoordeeld. De vraag is of tussen [eiseres] en [gedaagde] sprake is van een bruikleen- dan wel een huurovereenkomst.
4.2.
[gedaagde] heeft zijn stelling dat de met [eiseres] gesloten overeenkomst een voortzetting is van een eerder gesloten huurovereenkomst (zie 2.2.) met de rechtsvoorganger van [eiseres] en dat hem op grond daarvan reeds huurbescherming toekomt, onvoldoende onderbouwd. Die eerdere overeenkomst zag op het gebruik van een bedrijfsruimte, waarin niet mocht worden gewoond. Van een voortgezet gebruik van woonruimte is dus sowieso geen sprake.
4.3.
Dat Bewaakt & Bewoond aan [gedaagde] een verhuurdersverklaring heeft verstrekt betekent niet dat daarmee namens [eiseres] is erkend dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. Deze verklaring is alleen aan [gedaagde] verstrekt om zijn kans om een andere (huur)woning te vinden te vergroten.
4.4.
Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een voldoende vastomlijnde tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan ook sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat die van elke reële betekenis is ontbloot.
4.5.
Het gaat hier om een woning met twee verdiepingen, twee slaapkamers en een groot stuk grond eromheen. De vraag is of de vergoeding van € 190,00 per maand die [gedaagde] betaalt op grond van de bemiddelingsovereenkomst een reële vergoeding vormt voor het gebruik van deze woning, of dat het hier gaat om vergoeding voor daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat de woning wordt bewoond en niet leegstaat. [gedaagde] voldoet zelf de kosten voor de nutsvoorzieningen, zodat de vergoeding van € 190,00 per maand daarop geen betrekking heeft.
4.6.
[eiseres] heeft de kosten die zij aan [gedaagde] in rekening brengt in de dagvaarding gespecificeerd. Het gaat om elf posten die zijn te relateren aan beheerskosten. Het totale bedrag valt binnen de norm van het Keurmerk Leegstandbeheer. Niet betwist is dat die kosten daadwerkelijk door Bewaakt & Bewoond worden gemaakt. Dat [gedaagde] direct aan Bewaakt & Bewoond heeft betaald, maakt het niet anders. Anders zou [eiseres] die kosten aan haar moeten betalen. [eiseres] heeft hiermee voldoende aangetoond dat de vergoeding die [gedaagde] betaalt voor het gebruik van de woning kan worden toegerekend aan kosten die zij ten behoeve van het beheer van de woning maakt. Voorshands is daarom aannemelijk dat het om een bruikleenovereenkomst gaat en niet om een huurovereenkomst. [gedaagde] kan zich dan ook niet op huurbescherming beroepen. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
4.7.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang om weer over haar eigendom te kunnen beschikken, met name vanwege haar wens om in samenspraak met de gemeente in de woning vluchtelingen uit Oekraïne op te vangen. Dit neemt niet weg dat bij het bepalen van de ontruimingstermijn ook met de belangen van [gedaagde] rekening moet worden gehouden. Hij is 65 jaar en heeft geen alternatieve woonruimte. Ter zitting heeft [eiseres] toegezegd dat zij op haar kosten een makelaar in zal schakelen die hem zal helpen bij het zoeken naar andere woonruimte. Al met al wordt is het redelijk [gedaagde] te veroordelen om de woning uiterlijk binnen vier maanden na heden te ontruimen.
4.8.
De bruikleenovereenkomst is in dit geval een consumentenovereenkomst. [eiseres] heeft immers gehandeld in het kader van haar bedrijfsactiviteit en [gedaagde] is die overeenkomst aangegaan als natuurlijk persoon. Daarmee valt deze bruikleenovereenkomst onder het bereik van Richtlijn 93/13 over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit betekent dat het boetebeding waarop [eiseres] zich beroept, (ambtshalve) aan die richtlijn moet worden getoetst.
4.9.
Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van de bijlage bij de richtlijn kan een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, als oneerlijk beding worden aangemerkt (artikel 1, onder e, van de bijlage in samenhang met artikel 3, lid 3, van de richtlijn).
4.10.
Gesteld noch gebleken is dat over het boetebeding in artikel 28 van Pro de bruikleenovereenkomst afzonderlijk is onderhandeld tussen partijen.
4.11.
[eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] de overeengekomen boete verbeurt, omdat dit zo is afgesproken in de bruikleenovereenkomst. Het had echter op haar weg gelegen om concreet en gemotiveerd toe te lichten dat zij schade heeft geleden doordat [gedaagde] niet tijdig uit de woning is vertrokken en dat deze schade in verhouding staat tot het boetebedrag dat per 30 mei 2022 € 16.000,00 zou bedragen en sindsdien met € 250,00 per dag oploopt. Bovendien mocht [eiseres] redelijkerwijs niet ervan uitgaan dat [gedaagde] het boetebeding had aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Er is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, zodat de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Het boetebedrag is dus zowel op zichzelf bezien, als in relatie tot de bruikleenvergoeding, onevenredig hoog. Dit betekent dat het boetebeding het evenwicht tussen de uit de bruikleenovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoort en daarmee een oneerlijk beding is. Het beding wordt daarom buiten toepassing gelaten en de door [eiseres] gevorderde boete wordt afgewezen.
4.12.
Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten tussen hen verrekend, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 2] na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 7 november 2022 met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de bij hem beschikbare sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
verrekent de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022. [1]