Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9943354 KK EXPL 22-362
vonnis van: 26 juli 2022
func.: 33806
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Stadgenoot
gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn
t e g e n
[gedaagde]
ingeschreven te Amsterdam, maar thans verblijvende in de Penitentiaire Inrichting (P.I.) te [verblijfplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. Bouter
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 juni 2022, met producties, heeft Stadgenoot een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2022. Stadgenoot is vertegenwoordigd door [naam 1] (medewerker woonfraude), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde] aan de hand van spreekaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 18 februari 2013 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) van Stadgenoot. Het gehuurde maakt deel uit van een seniorencomplex. De thans geldende huurprijs bedraagt € 704,53 per maand.
1.2.
In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat
“U en uw huishouding gebruiken de woning als woonruimte. U dient de woonruimte daadwerkelijk te gebruiken. Het moet uw hoofdverblijf zijn. U laat uw woning niet bewonen door meer mensen dan waarvoor uw woning geschikt is.”.
“U en uw huishouding gebruiken de woning als woonruimte. U dient de woonruimte daadwerkelijk te gebruiken. Het moet uw hoofdverblijf zijn. U laat uw woning niet bewonen door meer mensen dan waarvoor uw woning geschikt is.”.
1.3.
Bij de huurovereenkomst behoren Algemene voorwaarden woonruimte van 1 juli 2008 (hierna: de algemene voorwaarden). Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“7.1 U gebruikt en onderhoudt uw woning zoals het hoort. (…)
7.9
U voorkomt overlast of hinder voor omwonenden. (…)
7.1
In uw woning vinden geen prostitutie en strafbare activiteiten plaats. Bij strafbare feiten moet u denken aan de aanwezigheid van wapens, (soft)drugs of gestolen waar. U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. (…)
7.13
U gebruikt uw woning en alles wat daarbij hoort waarvoor deze bedoeld zijn. (…)”
1.4.
[gedaagde] verblijf sinds 22 mei 2021 feitelijk in de P.I. te [verblijfplaats] . Vermoedelijk zal de einddatum van zijn detentie 4 september 2022 zijn.
1.5.
In de periode tussen 17 december 2021 en 12 januari 2022 ontving Stadgenoot meerdere telefonische (overlast)meldingen met betrekking tot het gehuurde.
1.6.
Vervolgens is op basis van onderzoek in de basisregistratie personen gebleken dat de afgelopen jaren meerdere personen vooral korte perioden op het adres van het gehuurde ingeschreven hebben gestaan. Vanaf 9 september 2020 tot heden staat [naam 2] ingeschreven op het adres van het gehuurde.
1.7.
Stadgenoot ontving op 28 januari 2022 de melding dat het gehuurde door vier onbekende jonge mannen werd betreden.
1.8.
Door [naam 1] van Stadgenoot is op 2 februari 2022 een bezoek gebracht aan het gehuurde, waar hij werd ontvangen door de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 3] vertelde de sleutels van het gehuurde van [gedaagde] te hebben ontvangen en dat het gehuurde door hem en de vier andere aanwezige mannen voor [gedaagde] zou worden opgeknapt.
1.9.
Bij brief van 16 februari 2022 heeft Stadgenoot [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen in verband met de detentie van [gedaagde] .
1.10.
Bij brief van 23 februari 2022 heeft [gedaagde] Stadgenoot verzocht om clementie in verband met zijn naderende invrijheidstelling.
1.11.
In een e-mailbericht van 8 maart 2022 heeft Stadgenoot meegedeeld
“op dit moment af te zien van een gerechtelijke procedure onder de volgende voorwaarden:
“op dit moment af te zien van een gerechtelijke procedure onder de volgende voorwaarden:
1. Het is niemand anders dan de heer [gedaagde] toegestaan de woning te bewonen;
2. Vanuit het gehuurde vindt geen overlast meer plaats;
3. Wij worden op de hoogte gehouden van de verdere ontwikkelingen omtrent de vervroegde vrijlating. In ieder geval ontvangen wij daarover omstreeks 12 mei 2022 verdere informatie;
4. Namens Stadgenoot hebben wij nog een vordering op de heer [gedaagde] in behandeling. Het openstaande saldo bedraagt thans € 1.264,07. Deze vordering dient door de heer [gedaagde] volledig te zijn voldaan voor het einde van zijn detentie.
Graag verneem ik van u of de heer [gedaagde] akkoord gaat met deze voorwaarden en deze zal nakomen. Alleen dan is Stadgenoot bereid af te zien van verdere rechtsmaatregelen.”.
1.12.
Bij brief van 17 maart 2022 heeft [gedaagde] verklaard akkoord te gaan met de door Stadgenoot gestelde voorwaarden.
1.13.
Volgens een proces-verbaal van de politie van 17 mei 2022 is op 11 mei 2022 door verbalisanten van de politie een hennepkwekerij in aanbouw in het gehuurde aangetroffen. Daarbij is geconstateerd dat sprake was van diefstal van energie. Er waren op dat moment nog geen hennepplanten aanwezig. In het gehuurde bevonden zicht twee mannen van de Braziliaanse nationaliteit. Verder zijn volgens het proces-verbaal op 8 januari 2022 bewoners aangetroffen die tegenover de politie verklaarden dat zij de woning huurden via Airbnb.
1.14.
Bij brief van 18 mei 2022 heeft Stadgenoot [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat de voorwaarden waaronder Stadgenoot zou afzien van een gerechtelijke procedure zijn geschonden.
1.15.
Bij brief van 22 mei 2022 heeft [gedaagde] verklaard dat hij niets te maken heeft gehad met de hennepkwekerij in het gehuurde. [gedaagde] bevindt zich in de laatste weken van zijn detentie en heeft de P.I. nooit verlaten. Indien [gedaagde] op de hoogte zou zijn geweest van de hennepkwekerij, zou hij door de politie geen onderzoek in het gehuurde in gang hebben gezet in verband met de re-integratie na zijn detentie.
1.16.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
1.17.
In het reclasseringsadvies van 27 juni 2022 is het volgende geconcludeerd:
“De heer [gedaagde] is een 65-jarige man die veroordeeld is voor het medeplegen van witwassen en fraude, gepleegd in de periode van 2011 en 2014. (…). Er is geen sprake van een delictpatroon, betrokkene kwam na onderhavig feit niet meer met justitie in aanraking. Voorafgaand aan detentie had betrokkene zijn leven redelijk op orde. Hij werkte, had afbetalingsregelingen voor zijn schulden getroffen en hij had zelfstandige huisvesting. Deze huisvesting staat op ‘losse schroeven’ omdat er tijdens zijn detentie een wietplantage is aangetroffen in zijn woning waardoor er een ontruimingsprocedure kan volgen. De situatie van betrokkene is hierdoor kwetsbaar. Hij heeft schulden, die mogelijk hoger worden door de ontruimingsprocedure en wij zien risicofactoren in zijn enigszins beperkte vaardigheden om contacten adequaat te beoordelen. Hoewel wij de recidivekans niet hoog inschatten, lijkt het ons wenselijk om de kans verder te beperken middels een toezicht.”
Er is positief geadviseerd over vervroegde invrijheidstelling (v.i.) onder de bijzondere voorwaarden dat [gedaagde] zich meldt bij de reclassering, dat hij actief deelneemt aan gedragsinterventie die gericht is op cognitieve vaardigheden en meewerkt aan schuldhulpverlening.
Vordering
2. Stadgenoot vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden:
2.1.
om het gehuurde met alwie en alwat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Stadgenoot te stellen;
2.2.
tot betaling van € 704,53 voor ieder maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 30 juni 2022 tot aan de ontruiming in gebruik houdt;
2.3.
tot betaling van de proceskosten.
3. Stadgenoot stelt hiertoe dat [gedaagde] zich niet gedraagt als goed huurder. [gedaagde] schiet ernstig tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door zijn hoofdverblijf niet te houden in het gehuurde en in strijd met de woonbestemming een professionele hennepkwekerij aan te leggen in het gehuurde. Stadgenoot hanteert ten aanzien van hennepexploitatie een zero-tolerancebeleid en heeft er belang bij haar huurders te beschermen tegen het onrechtmatige gebruik van het gehuurde door [gedaagde] . Zij wenst niet het risico te lopen dat [gedaagde] in herhaling valt. De buren hebben Stadgenoot laten weten niet langer hinder en overlast te willen ondervinden van [gedaagde] .
Verweer
4. [gedaagde] voert aan dat hij met de hennepkwekerij in het gehuurde niets van doen heeft gehad. Tijdens zijn detentie heeft een man in het gehuurde gewoond die de huur meebetaalde, maar die man is in november 2021 uit het gehuurde vertrokken. [naam 3] is een vriend van [gedaagde] en heeft het gehuurde alleen betreden om post op te halen en om in januari/februari 2022 wat schilderwerk te laten verrichten en een laminaatvloer te laten leggen. In verband met gezondheidsproblemen van [naam 3] is de post de laatste maanden niet meer opgehaald. Gedurende de periode dat het gehuurde leegstond, hebben derden zich kennelijk toegang tot het gehuurde verschaft om voorbereidingen te treffen om hennep te telen. Daarbij is het slot van het gehuurde geforceerd en is een ander slot geplaatst. [gedaagde] heeft aangifte bij de politie gedaan.
Beoordeling
5. Beoordeeld dient te worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat in dit toetsingskader besloten ligt dat, om een vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen, in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zal achten. Daarbij dient echter grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, wanneer het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast is vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing.
6. Het is tussen partijen niet in geschil dat het (laten) gebruiken van de woning voor het telen van hennep, gelet op artikel 7.10 van de algemene voorwaarden, een tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
7. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:HR:2018:1810). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte te rechtvaardigen, moet de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder. Op grond van de volgende specifieke omstandigheden is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de tekortkoming van [gedaagde] niet van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
8. Gelet op de detentie van [gedaagde] kan worden vastgesteld dat [gedaagde] al ruim een jaar geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Stadgenoot heeft in maart 2022 aanleiding gezien om af te zien van een gerechtelijke procedure in verband met het niet hebben van hoofdverblijf van [gedaagde] in het gehuurde en het zonder toestemming van Stadgenoot in gebruik geven van het gehuurde aan derden. De bevindingen met betrekking tot de voorbereiding van hennepteelt, hebben Stadgenoot er kennelijk toe gebracht deze afweging nu anders te laten uitvallen en wel in het nadeel van [gedaagde] .
9. Hoewel mogelijk niet doorslaggevend zal de bodemrechter in een geval als het onderhavige laten meewegen of en zo ja in hoeverre [gedaagde] iets met de voorbereiding van de hennepteelt te maken heeft gehad. In de in dit geding overgelegde stukken zijn daarvoor geen aanknopingspunten te vinden. Het onderhavige kort geding is niet de plaats om hiernaar een nader onderzoek te doen. Hoewel de kantonrechter in aanmerking neemt dat Stadgenoot zwaarwegende belangen heeft, gelet op haar zero-tolerancebeleid ten aanzien van hennepgerelateerde activiteiten in haar woningen, kunnen deze niet op voorhand aan [gedaagde] worden toegerekend. [gedaagde] is een man van 65 jaar. Niet gebleken is dat hij eerder met druggerelateerde feiten in verband is gebracht. Hij zal vermoedelijk per 4 september 2022 in vrijheid zal worden gesteld en daarbij is het kunnen beschikken over een eigen woning van groot belang. Het belang van [gedaagde] om het gehuurde hangende een eventuele bodemprocedure te behouden dient daarom zwaarder te wegen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard bereid te zijn om in overleg te treden met Stadgenoot om herhaling te voorkomen.
10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onvoldoende vast staat dat de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door toewijzing van het gevorderde.
11. De gevorderde voorziening tot ontruiming zal dan ook worden afgewezen.
12. Stadgenoot dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Stadgenoot in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Stadgenoot in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2022 in tegenwoordigheid van mr. S.M.P. Mulder, griffier.