Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9530944 \ CV EXPL 21-16005
vonnis van: 2 mei 2022
fno.: 51491
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [gemachtigde]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 25 augustus 2021 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog aanvullende stukken overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 maart 2022. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Tevens is een schikking tussen partijen beproefd, maar niet tot stand gekomen. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] huurt sinds 20 januari 2010 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van [gedaagde] , voor een huurprijs van laatstelijk € 804,62.
1.2.
[eiseres] woont met haar minderjarige zoon in de woning.
1.3.
In de woning zijn loden waterleidingen aangetroffen.
1.4.
Namens [eiseres] heeft Stichting Woon op 11 november 2020 per e-mail en brief Tel Makelaars (hierna: de beheerder) op de hoogte gesteld van de aanwezigheid van de loden leidingen in de woning. De beheerder werd daarin verzocht de leidingen te vervangen.
1.5.
De beheerder heeft op 11 november 2020 per e-mail aan Stichting Woon bevestigd ermee aan de slag te zullen gaan.
1.6.
Op 27 november 2020 heeft Vitens Laboratorium in opdracht van [eiseres] onderzoek gedaan naar het loodgehalte in het kraanwater. Het rapport van
30 november 2020 vermeldt een uitslag van 85,9 microgram lood per liter.
30 november 2020 vermeldt een uitslag van 85,9 microgram lood per liter.
1.7.
In een memo “Loodinname via kraanwater – Gezondheidsrisico’s voor specifieke groepen” van de Gezondheidsraad staat onder meer het volgende vermeld:
“Blootstelling aan lood is schadelijk voor de gezondheid. (…) Het Nederlandse kraanwater is over het algemeen van hoge kwaliteit en veilig om te drinken. Een beperkt deel van de bevolking heeft echter nog te maken met hoge bloostelling aan lood via het kraanwater uit loden binnenleidingen en loopt daardoor gezondheidsrisico’s.
(…)
Kleine groep heeft hoge blootstelling
Over het algemeen is het loodgehalte in het Nederlandse kraanwater laag: rond 1 μg/l. (…) Hoge concentraties blijven zich echter voordoen in huizen met loden binnenleidingen: daar bedragen de loodconcentraties in het kraanwater rond de 35 μg/l.
(…)
Uit recente innameberekeningen van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) blijkt dat de hoge blootstelling in huizen met loden leidingen vooral risico’s meebrengt voor zuigelingen die flesvoeding krijgen, jonge kinderen tot een jaar of zeven en ongeborenen (via hun zwangere moeder). (…) Aangezien kraanwater in deze situaties tot 80% kan bijdragen aan de totale loodblootstelling, concludeert de commissie dat maatregelen om de loodconcentratie in kraanwater te reduceren effectief kunnen zijn om de blootstelling aan lood en de daarmee gepaard gaande nadelige effecten op het IQ terug te dringen.
(…)
Inzetten op bronmaatregelen
De commissie adviseert primair in te zetten op bronmaatregelen: sanering van de resterende loden leidingen, handhaven van nationale producteisen aan nieuwe leiding materialen en kranen en inzet voor Europese producteisen. De commissie adviseert om in de Europese discussie over de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn te pleiten voor verlaging van de drinkwaternorm tot maximaal 5 μg/l.
1.8.
Op 3 december 2020 heeft Stichting Woon opnieuw de beheerder gesommeerd de leidingen te vervangen.
1.9.
De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] en de beheerder op 29 maart 2021 gesommeerd om de loden leidingen te vervangen en een huurkorting van 60% toe te kennen met terugwerkende kracht vanaf 11 november 2020 tot het moment van vervanging.
1.10.
Bij e-mail van 22 april 2021 is namens [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven:
“(…) 2. De aannemer Renova Team is op 20 april 2021 langsgeweest voor inventarisatie. Hij geeft aan dat het probleem een stuk loden leiding in de keuken betreft en dat dit op korte termijn vervangen zal worden. (…)”
1.11.
In een reactie van 30 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] geschreven:
“(…) In mijn schrijven van d.d. 16 april jl., heeft ondergetekende namens mevrouw [eiseres] melding gemaakt van het recht op een huurkorting. Immer is sprake van een gebrek in de huurwoning. Een huurkorting zal gelden totdat het gebrek is verholpen en de korting dient te worden toegekend aan mevrouw [eiseres] . Namens mevrouw [eiseres] verneem ik graag of de huurkorting zal worden toegekend. (…)”
1.12.
[gedaagde] heeft op 9 juli 2021 de loden leidingen (gedeeltelijk) laten vervangen door Renova (hierna: de aannemer).
1.13.
[eiseres] heeft op 3 augustus 2021 een nacontrole laten uitvoeren door Vitens Laboratorium. Het rapport van 4 augustus 2021 vermeldt een uitslag van 22,5 microgram lood per liter.
1.14.
Toen bleek dat nog een laatste stuk loden leiding aanwezig was in de woning, heeft [gedaagde] de aannemer de opdracht gegeven om dit te verwijderen. Op 29 oktober 2021 is het laatste stuk loden leiding uit de woning verwijderd.
1.15.
Vitens Laboratorium heeft op 10 december 2021 opnieuw onderzoek gedaan naar het loodgehalte in het drinkwater van de woning. Het rapport van 13 december 2021 vermeldt een uitslag van 5,12 microgram lood per liter.
Vordering
2. [eiseres] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden:
om binnen twaalf weken, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, na betekening van het vonnis de loden waterleidingen af te sluiten en/of te vervangen en/of te verwijderen en/of een individuele aansluiting op de waterleiding te realiseren, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen maatregel, op straffe van een dwangsom ter hoogte van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
om de huurprijs te verlagen vanaf 29 maart 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, in ieder geval tot een bedrag van 40% van de geldende huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan de datum waarop alle gebreken zijn hersteld en er geen sprake meer is van verminderd woongenot, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eiseres] vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente.
3. [eiseres] legt aan de vorderingen kort gezegd het volgende ten grondslag. Uitgaande van het advies van de gezondheidsraad waaruit blijkt dat de norm voor loodgehalte in drinkwater zal worden verlaagd naar 5 microgram per liter, is het door Vitens gemeten loodgehalte van 85,9 microgram per liter drinkwater veel te hoog. Daarom is sprake van een gebrek in de woning. De aanwezigheid van de loden leidingen leiden tot gezondheidsrisico’s voor [eiseres] en haar zoon. [eiseres] heeft [gedaagde] verzocht het gebrek te herstellen en de loden waterleidingen volledig te vervangen. Op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Pro Wetboek BW maakt [eiseres] aanspraak op huurkorting tot 40% van de huurprijs vanaf het moment dat [gedaagde] van dit gebrek op de hoogte was tot het moment dat het gebrek verholpen was. [eiseres] heeft [gedaagde] op 29 maart 2021gesommeerd om het gebrek te verhelpen. Maar ook vóór die datum, namelijk bij brieven van 11 november 2020 en 3 december 2020 aan de beheerder, is [gedaagde] op het gebrek gewezen. Gelet daarop kan de ingangsdatum ook al 11 november of 3 december 2020 zijn.
Verweer
4. [gedaagde] betwist niet dat op hem de verplichting rustte om de loden leidingen te verwijderen. Op 29 oktober 2021 is het laatste stuk loden leiding verwijderd, zodat aan deze vordering inmiddels is voldaan.
5. [gedaagde] voert wel verweer tegen de vordering om huurkorting toe te passen. Hij heeft meermaals zijn uiterste best heeft gedaan om het verwijderen van de loden leidingen zo snel mogelijk te realiseren. Omdat [gedaagde] afhankelijk is van derden kon het probleem niet sneller worden verholpen dan is gebeurd. Bovendien heeft [gedaagde] de woning in 2010 tegen een fors lagere huurprijs dan marktconform aan [eiseres] verhuurd. Ook groot onderhoud aan de woning is niet aan [eiseres] doorberekend. [gedaagde] vindt het onterecht als [eiseres] daar bovenop nu ook nog een huurkorting toegewezen zou krijgen.
6. [gedaagde] betwist dat hij eerder dan 29 maart 2021 bekend werd met de loden leidingen. De brieven van 11 november en 3 december 2020 zijn niet direct aan [gedaagde] gericht, maar aan de beheerder en aan [naam] . De kwestie was mogelijk eerder bekend bij de beheerder, maar niet bij [gedaagde] .
Beoordeling
Leidingen vervangen
7. Niet in geschil is dat zich in de woning van [eiseres] loden leidingen bevonden. Vast staat dat deze inmiddels zijn vervangen. De vordering die ziet op vervanging van de loden leidingen zal daarom worden afgewezen.
Gebrek
8. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie 2021) onder Qd3 staat vermeld dat indien ‘het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte heeft op een tappunt een gemiddelde loodverontreiniging van meer dan 5 microgram per liter leidingwater dit een ernstig gebrek is in categorie C (Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte). Een gebrek in categorie C rechtvaardigt een huurverlaging tot maximaal 40% van de betaalde huurprijs.
9. In de memo van de Gezondheidsraad (zie 1.8) wordt geconcludeerd dat de schadelijkheid voor baby’s, en kinderen, maar ook voor ongeborenen via hun zwangere moeder groot is. Reden waarom de Gezondheidsraad heeft aanbevolen tot sanering van de loden waterleidingen en verlaging van drinkwaternorm naar 5 microgram lood per liter. Ook volgens Richtlijn 2020/2184 van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2020 betreffende de kwaliteit van voor menselijke consumptie bestemd water (hierna: de herziene Drinkwaterrichtlijn) zal in de toekomst een norm van 5 microgram per liter drinkwater gehaald moeten worden bij het leveringspunt door het drinkwaterbedrijf, en ten minste hiernaar gestreefd moeten worden aan de tap. Dit zijn minimale vereisten.
10. Uit de door [eiseres] overgelegde testresultaten van Vitens – een geaccrediteerde instelling voor het meten van het loodgehalte in het water – blijkt dat na het opendraaien van de keukenkraan in de woning van [eiseres] sprake was van een loodgehalte van 85,9 microgram per liter drinkwater. De norm van 5 microgram per liter is daarmee ruimschoots overschreden. Ook het gemeten loodgehalte op 3 augustus 2021 (22,5 microgram per liter) was veel te hoog. Dit heeft een dergelijk risico op gezondheidsschade opgeleverd, dat naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Een huurder mag verwachten dat hij op elk moment van de dag over een glas kraanwater kan beschikken zonder dat hij wordt blootgesteld aan een risico op gezondheidsschade als gevolg van loodverontreiniging.
Huurprijsvermindering
11. De kantonrechter zal daarom op grond van artikel 7:207 BW Pro bepalen dat een huurkorting van 60% met terugwerkende kracht wordt toegepast. Partijen twisten over het moment dat [gedaagde] bekend was met het gebrek. [eiseres] stelt dat [gedaagde] reeds op 11 november 2020 dan wel op 3 december 2020 op de hoogte van het gebrek had kunnen zijn. Echter, [eiseres] vordert korting per 29 maart 2021 (zijnde de datum waarop namens [eiseres] een sommatie aan [gedaagde] en de beheerder heeft gestuurd), althans een in goede justitie te bepalen datum. Omdat [eiseres] haar eis niet heeft vermeerderd, kan de korting niet worden toegewezen met een eerdere ingangsdatum dan 29 maart 2021. Het kan dus in het midden blijven of [gedaagde] eerder dan 29 maart 2021 op de hoogte was of kon zijn van het gebrek.
12. Vast staat dat het laatste stuk loden leiding verwijderd is op 29 oktober 2021. Niet weersproken is dat het daarna nog tenminste twee weken duurt voordat het loodgehalte in het drinkwater tot een aanvaardbaar niveau is teruggebracht. De huurprijsverlaging zal daarom worden toegewezen tot aan 15 november 2021. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [eiseres] vanaf 29 maart 2021 tot 15 november 2021 méér aan huur heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente.
13. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eiseres] belast. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat de door [eiseres] verschuldigde huurprijs van 29 maart 2021 tot en met 15 november 2021 wordt verminderd met 60%, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eiseres] vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
salaris € 374,00
griffierecht € 85,00
-----------------
totaal € 459,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 374,00
griffierecht € 85,00
-----------------
totaal € 459,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.