ECLI:NL:RBAMS:2022:413

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/710468 / KG ZA 21-979 IHJK/MvG

Vonnis in kort geding van 18 januari 2022

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 8 december 2021,

advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. Y. Benjamins te Amsterdam,

2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1],

gedaagden,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde 1] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 4 januari 2022 heeft Eigen Haard haar vorderingen toegelicht. [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde 1] tevens een pleitnotitie. Vonnis is bepaald op heden.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

- aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, en mr. Blokziel;

- [gedaagde 1] en mr. Benjamins.

1.3.

[gedaagde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen de nagezonden producties 15 tot en met 19 van Eigen Haard, omdat die binnen 24 uur voor de mondelinge behandeling zijn ingediend.

1.4.

Gelet op de beperkte omvang van producties 15 tot en met 19 heeft de voorzieningenrechter beslist dat die tot de procedure worden toegelaten. [gedaagde 1] is in de gelegenheid gesteld om tegen die producties verweer te voeren zodat hij niet in zijn (proces)belangen is geschaad.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 4 september 2009 verhuurt Eigen Haard aan [gedaagde 1] de (sociale huur)woning aan het [adres 1] in Amsterdam (hierna ook: de woning). Het betreft een tweekamerwoning van 47 m2 en de maandhuur van de woning is € 477,53.

2.2.

In de huurovereenkomst is vermeld dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder en leden van zijn gezin. In de Algemene Voorwaarden Woonruimte (van 1 oktober 2008) van Eigen Haard staat onder meer:

“
Artikel 10

(…)

Onderhuur is niet toegestaan. Boete € 5.000,-

Onderverhuur7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-

Kamerverhuur8. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden. (…)

In verzuim zijn

Artikel 24

(…)

Boetebeding6. Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden die hij overtreedt of niet nakomt.”

2.3.

[gedaagde 1] is in januari 1999 getrouwd met [naam 3] . Hun dochter heet [naam 4] . [naam 3] woont met [naam 4] aan de [adres 2] . Bij beschikking van 1 oktober 2003 is de scheiding van tafel en bed tussen [gedaagde 1] en [naam 3] uitgesproken. Volgens [gedaagde 1] is in een latere beschikking de echtscheiding tussen hen uitgesproken, maar hebben zij die (nog) niet laten inschrijven in het daarvoor bestemde register van de burgerlijke stand.

2.4.

In december 2020 heeft een omwonende aan Eigen Haard gemeld dat mogelijk sprake is van woonfraude, omdat de woning door wisselende personen wordt bewoond en [gedaagde 1] er sinds de zomer van 2020 niet meer is gezien. Eigen Haard is naar aanleiding van deze melding een onderzoek gestart. Vanwege maatregelen in verband met corona heeft Eigen Haard daarna enige tijd geen actie ondernomen.

2.5.

Op 2 november 2021 hebben twee medewerkers van Eigen Haard, de woning van [gedaagde 1] bezocht. Daar hebben zij [naam 5] en [naam 6] aantroffen, met wie zij hebben gesproken. In een door de medewerkers van Eigen Haard opgesteld verslag van dat bezoek staat onder meer het volgende:

“
Na enig tijd werd de deur opengedaan door een man. (…)

Hij vertelde dat onze huurder niet aanwezig was. (…) We (…) vroegen of hij alleen in de woning was. We hoorden hem zeggen dat hij alleen in de woning was. (…) In de woonkamer stond een eenpersoonsbed dat haaks naast de kasten tegen de muur aan stond (…) Er waren in de woonkamer kasten geplaatst om een stuk van de woonkamer af te schermen om een soort van extra ruimte te creeren. Ik keek wat er achter die kasten was en zag daar nog een eenpersoonsbed staan met een man erin. (…) We vonden het vreemd aangezien de man die de deur opende zei dat hij alleen in de woning was.

Ik vroeg aan de man die de deur voor ons opende of ik zijn ID mocht zien. (…) Hij zei dat hij een COA pasje had. Op dat pasje stond dat hij [naam 5] is uit Bangladesh. (…) Hij zei elke keer dat hij hier niet sliep en om 22.00 uur terug zou gaan.

Ik vroeg de andere manspersoon, die in bed lag, om ook zijn ID te laten zien. (…) Na wat heen en weer gepraat laat hij toch zijn ID zien. [naam 6] (...) Hij heeft een verblijfsvergunning voor Portugal maar komt van oorsprong uit Bangladesh. (…) Uiteindelijk zegt hij dat hij er een week is en eind van de week weer weg zou gaan. (…)

We vragen wie er nog meer woont. Ze zeggen dat er nog 1 persoon woont maar die kennen ze niet. (…)

We vragen [naam 5] of hij ons de woning wil laten zien. Hij loopt naar de enige slaapkamer. In de slaapkamer staat een tweepersoonsbed en een eenpersoonsbed, beiden beslapen. (…) We zien tegen de muur aan het voeteneind van zijn bed drie e-bike laders aan de lader liggen. Ook lagen er meerder deliveroo tassen.

We lopen terug naar de woonkamer en praten nog even met [naam 6] (…) Ik vroeg hem hoe hij aan de sleutel van de woning is gekomen. Hij zei dat hij die van een vriend had die [naam 7] heet. (…)”.

Eigen Haard heeft foto’s van de verschillende vertrekken in de woning in het geding gebracht die haar medewerkers in de woning hebben genomen. Op één van die foto’s zijn drie e-bike-accu’s te zien.

2.6.

Op 8 november 2021 is [gedaagde 1] op gesprek geweest bij Eigen Haard. In het verslag dat Eigen Haard van het gesprek heeft gemaakt, staat onder meer het volgende:

“
We vragen wie er op de woning zijn. De huurder geeft aan dat [naam 5] (uitspraak) en [naam 6] (uitspraak) op de woning waren. Dit zijn logees, ze zijn er 2 a 3 dagen en gaan weer weg. (…) Hij is vrijwilliger voor een mensenrechten organisatie van Iran. Als hij niet thuis is, dan demonstreert hij in het buitenland. (…) Hij geeft aan dat hij deze mensen, die nu in de woning zijn ook van de demonstraties kent. (…) Huurder geeft aan dat het vaak voorkomt dat er logees bij hem komen, eten, drinken en een paar dagen blijven slapen. (…) Hij slaapt in de slaapkamer waar een tweepersoonsbed in staat. Hij tekent een plattegrond van de woning. [naam 6] slaapt samen met hem in 1 kamer. [naam 6] slaapt dan op het eenpersoonsbed. (Dit klopt totaal niet. Wij hebben geconstateerd dat [naam 6] in de woonkamer achter de kast slaapt. We hebben hem daar ook aangetroffen. [naam 5] daarentegen slaapt op het eenpersoonsbed in de slaapkamer) Huurder geeft aan dat hij geen vrouw of vriendin heeft. Hij heeft een 20-jarige dochter die ook af en toe komt slapen maar waar hij nu geen contact meer mee heeft. We vragen van wie al die accu’s zijn op de woning. De huurder weet niet van wie de accu’s zijn. Hij weet niet eens dat er accu’s van fietsen in de woning zijn. We geven aan dat de accu’s horen bij de fietsen waarmee de bewoners die wij hebben aangetroffen fietsen en maaltijden bezorgen via Deliveroo. Huurder geeft aan dat het dan misschien van [naam 5] is. (…) Tevens vragen wij waarom de bewoners ons aangeven dat zij onze huurder niet kennen. De bewoners zeggen dat zij de sleutels van een zekere [naam 7] hebben gekregen. De huurder kan hierop geen antwoord geven. (…)”.

2.7.

Op 15 november 2021 hebben medewerkers van Eigen Haard de woning van [naam 3] bezocht. In een door de medewerkers van Eigen Haard opgesteld verslag van dat bezoek staat onder meer het volgende:

“
(…) We belden aan bij de buurvrouw op nummer [nummer] . (…) Wij hoorde de oudere dame zeggen dat ze haar bovenburen op [adres 2] heel goed kende. (…) Op de vraag van ons wie daar woonden hoorde wij haar zeggen dat daar [naam 3]( [naam 3] , vzr)
met haar man en dochter wonen. We vroegen hoe haar man heette en we hoorde haar zeggen dat hij [gedaagde 1] heette. We bedankte haar en gingen naar boven. We belden boven aan op nummer [adres 2] . Dochter deed open. (…) GRA zei hierop dat we haar vader wilde spreken. Ze vroeg ten hoe haar vader heette. [gedaagde 1] zeiden we. Toen ging ze hem halen. Onze huurder kwam aan de deur. (…) Wij zijn naar binnen gegaan maar in het halletje bliven staan na de gebruikelijke corona vragen gesteld te hebben. Ik zag een herenspijkerbroek en overhemd aan de kapstok hangen. Op de kast lagen twee paar herenschoenen. (…) De vrouw van onze huurder komt er ook bij staan. Ik zie dat zij haar trouwring draagt. Dochter begint zich nu ook in het gessprek te mengen. Ze zei dat haar vader alleen komt om te eten. (…) Toen wij aangaven dat huurder had gezegd geen contact meer te hebben met vrouw en dochter sprong dochter meteen bij en zei “ dat is sinds 3 weken weer goed!” Waarop wij aangaven dat het gesprek vorige week was en niet drie weken geleden. (…)

Moeder vertelde dat ze gescheiden waren en dat hij eigenlijk nooit komt. (…)”.

2.8.

Bij brief van 18 november 2021 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, omdat uit onderzoek is gebleken dat hij niet zelf in de woning woont, maar die aan anderen verhuurt. Aan dat verzoek heeft hij geen gehoor gegeven.

2.9.

[gedaagde 1] heeft een ongedateerde verklaring van [naam 3] in het geding gebracht waarin, voor zover van belang, het volgende staat:

“
(…) Wij zijn al jaren gescheiden van tafel en bed en een paar jaar terug zijn we echt gescheiden. Dat is alleen nog niet aangepast in de burgerlijke stand, (…) Op de avond van 15 november was mijn ex voor het eerst dit jaar weer bij mij over de vloer vanwege de belangrijke afspraak in het ziekenhuis voor onze dochter. Zij is al jaren erg ziek. (…) Dat [gedaagde 1] en ik gescheiden zijn heb ik daar ook heel duidelijk gemaakt aan de twee medewerkers van Eigen Haard. Ik heb ook duidelijk gemaakt dat hij al jaren niet bij mij woont en een eigen huis heeft. (…)”.

2.10.

[gedaagde 1] heeft een ongedateerde verklaring van zijn dochter in het geding gebracht waarin, voor zover van belang, het volgende staat:

“
(…) Regelmatig ging ik naar mijn vader, de afgelopen twee jaar is onze relatie zwaar verslechterd en hebben wij elkaar dit afgelopen jaar zeker 6 maanden volledig niet gesproken en niet gezien. Eind oktober/begin november hebben we het weer goed gemaakt. (…)

Toen er bij ons werd aangebeld in de avond, terwijl mijn ouders en ik voor het eerst in maanden samen even aten schrokken wij. Mijn vader was bij ons omdat ik voor het eerst echt een afspraak had in het ziekenhuis (…), met mijn nieuwe cardioloog. (…)”.

2.11.

[gedaagde 1] heeft een verklaring van 27 december 2021 van de bewoner van de [adres 2] de onderbuurvrouw van [naam 3] , in het geding gebracht waarin zij verklaart: “
Met de mededeling dat [gedaagde 1] boven woonde, bedoelde ik dat hij soms boven is om zijn dochter te zien, dat is al sinds een paar jaar, en woont hijnietmeer boven!”

2.12.

Eigen Haard heeft verklaringen in het geding gebracht van directe omwonenden van het [adres 1] . Die verklaringen zullen hieronder in de beoordeling worden besproken.

3.Het geschil

3.1.

Eigen Haard vordert:

I. gedaagden te veroordelen om de woning aan het [adres 1] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, bij gebreke waarvan Eigen Haard wordt gemachtigd de ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;

II. in het geval gedaagden niet vrijwillig aan de onder I gevraagde veroordeling tot ontruiming voldoen, en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf dient te bewerkstelligen, aan haar de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;

III. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00 op grond van artikel 10.7 van de algemene huurvoorwaarden, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten van deze procedure, beide te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.

3.2.

Eigen Haard stelt daartoe dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door zijn hoofdverblijf niet in de woning te hebben en/of de woning aan derden te hebben verhuurd. Dit volgt uit het onderzoek dat medewerkers van Eigen Haard hebben verricht. Op grond van artikel 10.7 dan wel 10.8 van de algemene voorwaarden is [gedaagde 1] een boete van € 5.000,00 verschuldigd aan Eigen Haard.

Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij ontruiming, omdat het gaat om een sociale huurwoning, waarvoor lange wachttijden bestaan.

3.3.

[gedaagde 1] heeft verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering. Bij toewijzing van de vordering kan zij de woning na de ontruiming weer toevoegen aan het bestand van schaarse en sociale huurwoningen, waarvoor lange wachtlijsten bestaan.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

Eigen Haard heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en deze aan derden heeft verhuurd of in gebruik heeft gegeven.

4.4.

Medewerkers van Eigen Haard hebben één keer de woning van [gedaagde 1] bezocht en daar toen [naam 5] en [naam 6] aangetroffen. [naam 5] heeft aan de medewerkers verklaard dat hij niet in de woning sliep en die avond om 22.00 uur weer weg zou gaan. [naam 6] heeft verklaard dat hij een week in de woning was en aan het eind van de week weer weg zou gaan. [gedaagde 1] heeft de aanwezigheid van deze personen niet ontkend. Hij heeft daarover verklaard dat hij via zijn vrijwilligerswerk voor mensenrechtenorganisatie People’s Mujahedin of Iran (MEK), waarvoor hij over de hele wereld demonstraties bijwoont, een breed netwerk van mensen uit het buitenland heeft opgebouwd die soms bij hem blijven logeren. Weliswaar is het vreemd dat [gedaagde 1] ter zitting geen eenduidige verklaring heeft kunnen geven voor de drie accu’s voor elektrische fietsen, de tassen van Deliveroo in zijn slaapkamer en waarom [naam 5] en [naam 6] hebben verklaard dat zij de sleutels van de woning van ene [naam 7] hebben gekregen, maar dit alles is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde 1] de woning voor langere tijd heeft verhuurd of in gebruik heeft gegeven aan [naam 5] en [naam 6] , terwijl hij daar zelf geen hoofdverblijf meer heeft.

4.5.

Eigen Haard heeft ook een beroep gedaan op zes (anonieme) verklaringen van 3 januari 2022 van directe omwonenden van het [adres 1] . Twee daarvan zijn echter niet een verklaring van de bewoners zelf, maar betreffen een verklaring van een medewerker van Eigen Haard over wat de bewoners van [adres 1] [nummer] en [nummer] tegen haar hebben gezegd. De bewoners van nummer [nummer] hebben gezegd verschillende mensen te zien in de woning van [gedaagde 1] , maar niet te weten wie daar hoort te wonen. Deze verklaring biedt onvoldoende steun aan de stellingen van Eigen Haard. Nu deze bewoners niet weten wie er in de woning woont, kan [gedaagde 1] een van de mensen zijn geweest die zij hebben gezien.

4.6.

De bewoner van nummer [nummer] heeft gezegd dat er Spaanstalige mensen wonen. Ook in een andere verklaring wordt gesproken over Spaanstalige bewoners, een jong stel. Deze verklaringen zijn echter te weinig concreet en vinden onvoldoende steun in de bevindingen tijdens het huisbezoek van de medewerkers van Eigen Haard, waarbij geen Spaanstalige mensen zijn aangetroffen.

4.7.

In weer een andere verklaring van een omwonende staat dat hij/zij de Iraanse bewoner al tien jaar niet heeft gezien, dat hij/zij er altijd verschillende andere mensen ziet en dat er nu mensen van Deliveroo zitten. Een andere directe omwonende heeft verklaard dat hij de persoon van wie de woning hoogstwaarschijnlijk is, een paar keer per maand tegenkomt en dat hij langer dan een jaar geleden meerdere mensen van verschillende nationaliteiten de woning in en uit heeft zien gaan. Ook is er de van december 2020 daterende, onder 2.4. genoemde, anonieme melding van een omwonende die [gedaagde 1] sinds de zomer van 2020 niet meer heeft gezien. Daar staat tegenover een verklaring van de bewoner van [adres 1] [nummer] die de advocaat van [gedaagde 1] ter zitting heeft voorgelezen waarin deze verklaart dat [gedaagde 1] wel in de woning woont.

4.8.

In een aantal verklaringen staat dat er steeds verschillende mensen (van verschillende nationaliteiten) bij de woning worden gezien. Zoals gezegd heeft [gedaagde 1] daarover verklaard dat hij via zijn vrijwilligerswerk voor MEK een breed netwerk van mensen uit het buitenland heeft opgebouwd die soms bij hem blijven logeren. Deze verklaring komt niet bij voorbaat onaannemelijk voor. De aanwezigheid van steeds wisselende logees sluit bovendien niet uit dat [gedaagde 1] nog steeds zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De verklaringen van omwonenden die zeggen dat zij [gedaagde 1] lang niet hebben gezien zijn onvoldoende concreet om de vergaande conclusie te dragen dat [gedaagde 1] niet meer zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

4.9.

Medewerkers van Eigen Haard hebben één bezoek gebracht aan de woning van [naam 3] . Zij hebben niet de gehele woning gezien, maar alleen de hal. Dat zij bij dit bezoek ook [gedaagde 1] hebben aangetroffen in de woning van [naam 3] is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de door hem van Eigen Haard gehuurde woning. In de verklaring die medewerkers van Eigen Haard van dit bezoek hebben opgesteld staat dat de onderbuurvrouw van [naam 3] tegen hen heeft gezegd dat [naam 3] daar met [gedaagde 1] en hun dochter woont. [gedaagde 1] heeft echter een verklaring van diezelfde onderbuurvrouw in het geding gebracht, waarin staat dat zij heeft bedoeld te zeggen dat [gedaagde 1] daar soms is om zijn dochter te zien en niet dat hij daar woont.

4.10.

De conclusie van bovenstaande is dat niet met voldoende zekerheid kan worden uitgemaakt dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en deze aan derden heeft verhuurd of in gebruik heeft gegeven. Daarvoor is nader onderzoek naar de feiten nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Dit betekent dat de vorderingen van Eigen Haard worden afgewezen.

4.11.

Gelet op bovenstaande behoeft het verweer van [gedaagde 1] tegen de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden geen bespreking.

4.12.

Aangezien Eigen Haard geen belang heeft bij een gedeeltelijke ontruiming van de woning, wordt ook de gevorderde ontruiming jegens gedaagden sub II afgewezen.

4.13.

Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:

- griffierecht € 86,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.102,00.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,

5.2.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.3.

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 1.102,00,

5.4.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022.^[1]